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法律問(wèn)題,實(shí)時(shí)回復(fù)

法律常見(jiàn)問(wèn)題   專(zhuān)業(yè)法務(wù)答疑

專(zhuān)業(yè)法務(wù)支招“房產(chǎn)租賃糾紛”

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根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),近幾年間,各地法院受理的房屋租賃糾紛案件數(shù)量成倍的上漲,并大部分占據(jù)了各地法院案件的“半壁江山”。

隨著房?jī)r(jià)的不段攀升,越來(lái)越多的人選擇租房,在租房過(guò)程中,最害怕的事情就是房屋租賃糾紛的產(chǎn)生。準(zhǔn)備租房的朋友要注意了解這些容易產(chǎn)生租賃糾紛的事項(xiàng),以免造成損失。

易法通就此特設(shè)“房產(chǎn)租賃糾紛”專(zhuān)題,由易法通十年經(jīng)驗(yàn)專(zhuān)業(yè)律師為您解答。

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    大家最關(guān)注的問(wèn)題

    房產(chǎn)租賃糾紛如何處理?

    一旦遇到房屋租賃糾紛,當(dāng)事人該如何處理?有以下幾種解決方式:

    1、協(xié)商解決

    房屋租賃當(dāng)事人因租賃房屋發(fā)生糾紛的,應(yīng)當(dāng)協(xié)商解決。

    2、協(xié)商不成的,申請(qǐng)仲裁解決或者民事訴訟解決

    ……

    "房產(chǎn)租賃糾紛"的常見(jiàn)問(wèn)題

    1. 房屋租賃合同是否必須采取書(shū)面形式?

      法有規(guī)定,若是房屋租賃期限不滿半年的,可以是口頭租賃合同或者書(shū)面租賃合同;房屋租賃期限在半年(6個(gè)月)以上應(yīng)當(dāng)采取書(shū)面形式租賃合同,若是當(dāng)事人未采用書(shū)面形式的,視為不定期租賃。而且,需要采用口頭房屋租賃合同風(fēng)險(xiǎn)較大,采取口頭形式,發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)要有其他證據(jù)證明。

    1. 房屋租賃合同最長(zhǎng)期限是多少年?

      房屋租賃合同的期限不得超過(guò)二十年。若租賃期間屆滿,當(dāng)事人可以續(xù)訂,但續(xù)訂的租賃期限自續(xù)訂之日起也不得超過(guò)二十年。也就是說(shuō)當(dāng)事人每次簽訂的租賃合同所約定租賃期限不得超過(guò)20年;并非指總租賃期限不能超過(guò)20年。若是房屋租賃期限超過(guò)20年,也并非整個(gè)租賃合同無(wú)效;而是超過(guò)20年的部分無(wú)效,也就是租賃期限按20年計(jì)算。

    1. 什么是承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)?

      承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是指出租人出賣(mài)租賃房屋,或者協(xié)議折價(jià)、變賣(mài)抵押的租賃房屋償還債務(wù)時(shí),承租人享有在同等條件下優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。并且,出租人還負(fù)有在合理期限通知承租人的義務(wù)。

    1. 房屋租賃合同無(wú)效,產(chǎn)生哪些法律后果?

      房屋租賃合同無(wú)效,當(dāng)事人不得請(qǐng)求支付租金;但是可以請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)。房屋租賃合同無(wú)效,當(dāng)事人可以請(qǐng)求賠償損失。

      房屋租賃合同無(wú)效的,出租人可以請(qǐng)求支付房屋占有使用費(fèi)。

    1. “一房數(shù)租”情況下,如何確定承租人?

      就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同,在合同均有效的情況下,承租人均主張履行合同的,法院按下列順序確定履行合同的承租人:1、已經(jīng)合法占有租賃房屋的;2、已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的;3、合同成立在先的。不能取得租賃房屋的承租人請(qǐng)求解除合同、賠償損失的,依照合同法的有關(guān)規(guī)定處理。也就是說(shuō),“一房數(shù)租”優(yōu)先順序如下:占有人→登記備案人→先成立合同者。

    專(zhuān)業(yè)法務(wù)對(duì)“房產(chǎn)租賃糾紛”的建議

    面對(duì)各種房產(chǎn)租賃糾紛的教訓(xùn),律師建議提前做好防范,以避免房屋租賃糾紛:

    1、完備房屋租賃的法律要件。

    業(yè)主(出租人)要依法簽訂租賃合同,合法地出租房屋。這里著重強(qiáng)調(diào)的是合法。房屋租賃關(guān)系合法,才能做到有效。合法、有效,不但能大量減少租賃糾紛的發(fā)生,而且也是當(dāng)事人保護(hù)自己最為實(shí)際的措施。要使租賃關(guān)系合法、有效,要符合以下要件:

    (1)要依法簽訂書(shū)面的租賃合同,將租賃當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)在合同中明確的約定,這也就是通常所說(shuō)的先小人后君子。

    (2)合同內(nèi)容不能違法,如房屋使用功能是住宅或廠房的,就不能未經(jīng)有關(guān)職能部門(mén)審批,便在合同中擅自改變功能,作為商業(yè)用途出租。

    (3)房屋租賃法律關(guān)系,是一種比較特別的民事法律關(guān)系,它要做到合法、有效,除了雙方當(dāng)事人的意思表示真實(shí)一致、合同內(nèi)容合法外,還要求具備法定的形式要件,如出租人必須持有政府職能部門(mén)頒發(fā)的《房屋租賃許可證》,及合同簽訂后必須在10日內(nèi)到房屋租賃管理部門(mén)登記備案等。

    2、租前調(diào)查。

    出租人在簽訂合同前應(yīng)對(duì)承租人的經(jīng)濟(jì)能力進(jìn)行必要的了解,不要盲目出租房屋給沒(méi)有經(jīng)濟(jì)能力的單位和個(gè)人。盲目出租,草率簽合同,直到對(duì)方交不起房租時(shí),才注意到其本來(lái)就沒(méi)有支付租金的能力。

    承租人租房前,最好到房屋租賃管理所咨詢自己所想租的房屋是否可以租,或請(qǐng)租賃所推薦可租賃的房屋,如能做到這點(diǎn),基本上就可避免盲目租賃房屋而造成經(jīng)濟(jì)損失事件的發(fā)生。

    3、承租人設(shè)立擔(dān)保,是減少因付不起房租而發(fā)生租賃糾紛的最為有效的辦法之一。

    對(duì)于那些租賃面積大,租金總額高,租賃時(shí)間長(zhǎng)的租賃關(guān)系,以及對(duì)承租人的資信狀況不易掌握的當(dāng)事人,設(shè)立擔(dān)保尤為必要。

    4、出租人出租房前,要全面、客觀地估價(jià)整體經(jīng)濟(jì)狀況,提出合理的租金價(jià)格。

    租價(jià)過(guò)高,不但容易產(chǎn)生糾紛,而且出租人的利益也很難得到保證,所以公平、客觀的確定租金價(jià)格對(duì)雙方當(dāng)事人都是有益無(wú)害的。

    5、房地產(chǎn)管理部門(mén)進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)租賃市場(chǎng)的監(jiān)管力度。

    (1)進(jìn)一步規(guī)范管理,嚴(yán)格依法發(fā)證和登記,做到不因自己發(fā)證或登記失誤而造成租賃糾紛的發(fā)生。

    (2)加強(qiáng)檢查,將整個(gè)租賃市場(chǎng)納入有序的管理網(wǎng)絡(luò)與視線中,發(fā)現(xiàn)非法租賃行為和租賃糾紛的苗頭,及時(shí)予以糾正和化解。

    (3)加強(qiáng)宣傳,逐漸使當(dāng)事人認(rèn)識(shí)到合法租賃的好處。第四是加強(qiáng)和有關(guān)職能部門(mén)的合作與配合,從不同角度履行好各自的職責(zé),減少租賃糾紛的發(fā)生。

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