一、針對入室盜竊案的糾紛

正如上文分析的，小區(qū)業(yè)主家被盜，物業(yè)公司是否承擔賠償責任，不是根據(jù)小區(qū)業(yè)主是否繳納了物管費來確定，而是需要根據(jù)業(yè)主和物業(yè)公司簽訂的《物業(yè)管理服務合同》中的具體約定進行分析。只要物業(yè)公司的管理人員履行了正常的安全防范義務，不存在失職情形，業(yè)主家中財產(chǎn)失竊，并不能要求物業(yè)公司承擔賠償責任。如果有證據(jù)能夠證明物業(yè)公司有明顯失職情形，并且這種失職與業(yè)主家中被盜存在一定的因果關系，則物業(yè)公司應該承擔一定的賠償責任，但是業(yè)主需要舉證證明失竊的具體損失價值，則是件非常困難的事，如果訴訟索賠，往往難以得到支持。

為爭取更高的勝訴率，業(yè)主最好先理清以下思緒：

第一，業(yè)主必須查清物業(yè)公司對家中被盜的法定責任和約定責任。

責任來自義務。業(yè)主就家中被盜的損失要求物業(yè)公司承擔賠償責任，首先必須明確物業(yè)公司對業(yè)主所在小區(qū)的管理服務義務。其義務包括法定和約定兩種。

物業(yè)公司的法定管理服務義務，主要包括三大義務，即公用設施、設備、場所的維護、修繕義務;環(huán)境衛(wèi)生、園林綠地的維護義務和包括治安防范的安全保衛(wèi)義務。本案涉及物業(yè)公司的治安防范義務。

物業(yè)公司的約定管理服務義務，業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務合同。物業(yè)服務合同應當對物業(yè)管理事項、服務質(zhì)量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內(nèi)容進行約定。

物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。物業(yè)服務企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

由業(yè)主委員會代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務合同。依照《合同法》對委托合同適用過錯責任歸責原則的規(guī)定，業(yè)主要求物業(yè)公司賠償家中被盜的損失，應當審查物業(yè)公司在履行法定或約定管理服務義務中有無過錯。

第二，業(yè)主起訴物業(yè)公司前必須選擇好違約之訴和侵權之訴

業(yè)主家中財物被盜，盜竊犯罪嫌疑人是最終的責任人。在公安機關未偵破盜竊案件前，業(yè)主查實物業(yè)公司對此負有過錯責任的，有權要求其承擔賠償責任。為提高勝訴率或賠償數(shù)額，業(yè)主應當在起訴前根據(jù)收集的證據(jù)材料，在違約之訴和侵權之訴競合時做出選擇。《物業(yè)管理條例》第三十六條第二款雖規(guī)定的是物業(yè)公司的法定管理服務義務，該條款同時成為業(yè)主要求物業(yè)公司承擔賠償責任的法律依據(jù)，奠定了在第三人侵權的情形下，違約責任與侵權責任競合的法律基礎。當事人一方的違約行為同時侵害了對方人身、財產(chǎn)權益的，即構(gòu)成違約責任與侵權責任的競合。由于違約責任與侵權責任的構(gòu)成要件、訴訟時效、責任范圍、歸責原則、舉證責任等均有不同。第三，業(yè)主要收集好被盜財物的名稱、品質(zhì)和金額等證據(jù)

業(yè)主不論提起違約之訴抑或侵權之訴，依法應由其對失竊的事實和實際遭受的損失數(shù)額承擔舉證責任。在盜竊案件未偵破的情形下，業(yè)主要求物業(yè)公司承擔賠償責任，必須舉出發(fā)票等證據(jù)來證明被盜財物名稱、規(guī)格、型號、購買價格等。業(yè)主自報或以報案筆錄等作為起訴證據(jù)將難以得到法官的認可。第四，業(yè)主應當對貴重家庭財產(chǎn)采取有效的防盜措施

二、多途徑避免物業(yè)糾紛

1、對于購房者來說，首先要明確的物業(yè)管理不同于過去住宅區(qū)的房管，購房者在完成購房手續(xù)后入住前，要與物業(yè)管理公司簽訂管理公約，接受物業(yè)管理公司的管理，并享受管理公司提供的各項服務。

2、在簽訂管理公約時，購房者一定要明確雙方的權利和義務。購房者應該清楚自己是簽約的主體，是合同的一方，完全有權利修改管理公約的有關條款，并且有權利保留和選聘新的物業(yè)管理公司的權利。但是在實際生活中，許多購房人不知道自己具有哪些權利和義務，誤認為管理公約是不可修改的，管理公司也是不能更換的。關于維修基金和管理費用的支付，更是不知如何處理是好。

3、關于維修基金管理費用的標準尚無具體的明文規(guī)定，這就給物業(yè)管理公司留下了較大的余地，也給購房者增加了無形的壓力。但不管怎樣，收費的高低是應該與服務的質(zhì)量成正比的，所以，購房者在簽訂管理公約時，有權對收費的數(shù)額和服務的項目與質(zhì)量提出修改意見。

4、購房者應保留對物業(yè)管理公司的選擇權。雖然在入住前簽訂管理公約時購房者無法立即選擇物業(yè)管理公司，但保留在一定期限(如1年)后選擇新的管理公司的權利，以使損失減小到最小程度。