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法律常見問題   專業(yè)法務(wù)答疑

專業(yè)法務(wù)支招“房產(chǎn)合同糾紛”

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在中國人的傳統(tǒng)思想里,房子就等于家,是一個人的立身之本,不少人再苦再累也要買一間房子安身立命。2013年中國商品房銷售額達(dá)81,428.28億元,而商品房銷售面積則達(dá)130,550.59萬平方米。

但是,由于人們在簽訂房產(chǎn)合同時因合同過長不愿細(xì)看、格式合同無法修改、法律意識不高等原因未對房產(chǎn)合同的內(nèi)容全部確認(rèn)而簽訂了合同,導(dǎo)致后繼因房產(chǎn)合同問題引發(fā)糾紛。

易法通就此特設(shè)“房產(chǎn)合同糾紛”專題,由易法通十年經(jīng)驗專業(yè)律師為您解答。

  1. 大家最關(guān)注的問題
  2. "房產(chǎn)合同糾紛"的常見問題
  3. 專業(yè)法務(wù)對"房產(chǎn)合同糾紛"的建議
  4. "房產(chǎn)合同糾紛"的法務(wù)觀點(diǎn)文章
  5. "房產(chǎn)合同糾紛"的相關(guān)法律法規(guī)

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    大家最關(guān)注的問題

    房產(chǎn)合同糾紛處理

    一、逾期交付的違約責(zé)任

    《合同法》等法律規(guī)定合同當(dāng)事人一方違約,另一方可以請求違約方承擔(dān)繼續(xù)履行、停止違約行為、賠償損失、采取補(bǔ)救措施等責(zé)任,還可向違約方主張給付 違約金或執(zhí)行定金。對開發(fā)商延期交房的,經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未交付的,購房者有權(quán)選擇解除合同或繼續(xù)履行合同,并可要求開發(fā)商支付違約金。

    ......

    "房產(chǎn)合同糾紛"的常見問題

    1. 常見的無效房屋買賣合同有哪些?

      一、房地產(chǎn)分離出賣,合同無效。

      房屋是建筑在土地上的,為土地的附著物,具有不可分離性,因此,房屋的所有權(quán)通過買賣而轉(zhuǎn)讓時,該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時轉(zhuǎn)讓或隨房 屋轉(zhuǎn)移。如果出賣人將房產(chǎn)和土地使用權(quán)分別賣與不同的買受人,或者出賣房屋時只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán),買受人可以提出這種買賣合同無效。

      ......

    1. 虛假按揭能否構(gòu)成合同欺詐?

      虛假按揭的行為構(gòu)成了故意隱瞞合同重大事項,且致使商品房買賣合同的目的不能達(dá)到,應(yīng)當(dāng)構(gòu)成合同欺詐。

      根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》,對于出賣人在訂立商品房買賣合同后,未告知買受人而將房屋抵押給第三人或?qū)⒃摲课葙u與第三人,或者故意隱瞞未取得商品房預(yù)售許可證明或提供虛假商品房預(yù)售許可證明、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實等五種情形下的欺詐行為,規(guī)定了買房人可以要求解除合同,返還購房款及利息、賠償損失,并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購款一倍的賠償責(zé)任。

    1. 因中介簽訂陰陽購房合同產(chǎn)生糾紛怎么處理?

      行政主管機(jī)關(guān)和行業(yè)協(xié)會有權(quán)對參與陰陽合同的中介進(jìn)行行政處罰。但需要注意以下兩點(diǎn):

      1、法律上要有證據(jù)證明中介參與了陰陽合同,才會有責(zé)任問題,證據(jù)主要指中介在過戶價格確認(rèn)書或補(bǔ)充協(xié)議上簽字或蓋章,或者同時在預(yù)約和現(xiàn)售上蓋章但兩份合同差價懸殊。

        2、即便有證據(jù)證明中介參與陰陽合同,但現(xiàn)有民事、刑事法律對于中介這一行為并無明確規(guī)定,僅有行業(yè)規(guī)范和行政性處罰規(guī)范,故法院一般不會直接判決中介因協(xié)助避稅而承擔(dān)責(zé)任,最多是依職權(quán)建議有關(guān)機(jī)關(guān)追繳稅款和進(jìn)行行政處罰。

    1. 商品房包銷合同的糾紛怎么處理?

      由于《合同法》以及其他法律并沒有對商品房包銷合同作明文規(guī)定,最高人民法院也在《商品房買賣合同糾紛解釋》中明確將商品房包銷合同定性為無名合同。對于無名合同根據(jù)《合同法》規(guī)定的原則處理:

      第七條:當(dāng)事人訂立、履行合同,應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī),尊重社會公德,不得擾亂社會經(jīng)濟(jì)秩序,損害社會公共利益。

      第八條:依法成立的合同,對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù),不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保護(hù)。

      第一百二十四條:本法分則或者其他法律沒有明文規(guī)定的合同,適用本法總則的規(guī)定,并可以參照本法分則或者其他法律最相類似的規(guī)定。

    專業(yè)法務(wù)對“房產(chǎn)合同糾紛”的建議

    為了避免買房后發(fā)生房產(chǎn)合同糾紛,簽訂房產(chǎn)合同前應(yīng)注意以下事項:

    第一、核實賣方身份

    賣方必須是房屋的所有人,否則可能導(dǎo)致房屋購買行為無效,產(chǎn)生不必要的糾紛,甚至遭遇詐騙,損失大筆購房款。

    第二、核實房屋狀況

    除正??紤]房屋戶型、結(jié)構(gòu)等建筑狀況和小區(qū)及周邊配套狀況外,買方還需謹(jǐn)慎核實房屋權(quán)利情況,如:土地使用權(quán)類型、使用期限、土地及房屋用途、房屋所有權(quán)性質(zhì)、房屋共有人情況、房屋是否存在抵押、出租、查封、凍結(jié)轉(zhuǎn)讓、列入拆遷范圍等。否則,可能因房屋存在權(quán)利瑕疵而給買方帶來巨大風(fēng)險,出現(xiàn)即使交付了全部款項也無法實際取得房屋產(chǎn)權(quán)等情況。

    第三、定金約定

    約定定金條款,按照擔(dān)保法的規(guī)定,定金的金額不超過合同總金額的20%,超過的部分按照預(yù)付款處理。另外,請注意不要使用“訂金”等其他字樣,否則該部分金額會被全部認(rèn)定為預(yù)付款,失去定金的擔(dān)保作用。

    第四、付款方式

    建議選擇分期付款方式,且在辦理過戶手續(xù)前,應(yīng)盡量少付。

    盡量通過銀行轉(zhuǎn)賬或存款到賣方指定的賣方本人銀行賬號的方式來付款。現(xiàn)金支付方式存在較大風(fēng)險,請謹(jǐn)慎選擇。如需選擇現(xiàn)金支付,請務(wù)必保留有效的付款憑證。

    第五、交房約定

    建議雙方約定在買方付清首付款時即交房。

    對買方而言,實際交房不僅可以盡快使用房屋,更重要的是可以減少一房兩賣的風(fēng)險。對賣方而言,雖然暫未收到全部房款,但因還未辦理房屋過戶手續(xù),所以交房并不會帶來實質(zhì)風(fēng)險。

    第六、明確交易程序

    二手房交易可分為簽約、付款、交房、過戶四大步驟,每一個步驟都必須約定清楚,否則,一旦發(fā)生糾紛,對買方或賣方都有可能帶來巨大損失,如買方已付款但無法實際取得房屋,或賣方已交房、過戶卻收不回全部款項等。

    房屋涉及抵押或買方需要按揭付款的,則還需要辦理解押或按揭貸款等手續(xù)。

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