① 掃描左側(cè)二維碼，關(guān)注我個人微信
② 關(guān)注后，發(fā)送關(guān)鍵字“干貨”2個字
③ 我給你發(fā)《勞動合同風(fēng)險版》.doc
④ 每天找我要以上物料
在中國人的傳統(tǒng)思想里，房子就等于家，是一個人的立身之本，不少人再苦再累也要買一間房子安身立命。2013年中國商品房銷售額達(dá)81,428.28億元，而商品房銷售面積則達(dá)130,550.59萬平方米。
但是，由于人們在簽訂房產(chǎn)合同時因合同過長不愿細(xì)看、格式合同無法修改、法律意識不高等原因未對房產(chǎn)合同的內(nèi)容全部確認(rèn)而簽訂了合同，導(dǎo)致后繼因房產(chǎn)合同問題引發(fā)糾紛。
易法通就此特設(shè)“房產(chǎn)合同糾紛”專題，由易法通十年經(jīng)驗專業(yè)律師為您解答。
一、逾期交付的違約責(zé)任
《合同法》等法律規(guī)定合同當(dāng)事人一方違約，另一方可以請求違約方承擔(dān)繼續(xù)履行、停止違約行為、賠償損失、采取補(bǔ)救措施等責(zé)任，還可向違約方主張給付 違約金或執(zhí)行定金。對開發(fā)商延期交房的，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未交付的，購房者有權(quán)選擇解除合同或繼續(xù)履行合同，并可要求開發(fā)商支付違約金。
......
一、房地產(chǎn)分離出賣，合同無效。
房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權(quán)通過買賣而轉(zhuǎn)讓時，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時轉(zhuǎn)讓或隨房 屋轉(zhuǎn)移。如果出賣人將房產(chǎn)和土地使用權(quán)分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買受人可以提出這種買賣合同無效。
......
虛假按揭的行為構(gòu)成了故意隱瞞合同重大事項，且致使商品房買賣合同的目的不能達(dá)到，應(yīng)當(dāng)構(gòu)成合同欺詐。
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，對于出賣人在訂立商品房買賣合同后，未告知買受人而將房屋抵押給第三人或?qū)⒃摲课葙u與第三人，或者故意隱瞞未取得商品房預(yù)售許可證明或提供虛假商品房預(yù)售許可證明、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實等五種情形下的欺詐行為，規(guī)定了買房人可以要求解除合同，返還購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購款一倍的賠償責(zé)任。
行政主管機(jī)關(guān)和行業(yè)協(xié)會有權(quán)對參與陰陽合同的中介進(jìn)行行政處罰。但需要注意以下兩點(diǎn)：
1、法律上要有證據(jù)證明中介參與了陰陽合同，才會有責(zé)任問題，證據(jù)主要指中介在過戶價格確認(rèn)書或補(bǔ)充協(xié)議上簽字或蓋章，或者同時在預(yù)約和現(xiàn)售上蓋章但兩份合同差價懸殊。
2、即便有證據(jù)證明中介參與陰陽合同，但現(xiàn)有民事、刑事法律對于中介這一行為并無明確規(guī)定，僅有行業(yè)規(guī)范和行政性處罰規(guī)范，故法院一般不會直接判決中介因協(xié)助避稅而承擔(dān)責(zé)任，最多是依職權(quán)建議有關(guān)機(jī)關(guān)追繳稅款和進(jìn)行行政處罰。
由于《合同法》以及其他法律并沒有對商品房包銷合同作明文規(guī)定，最高人民法院也在《商品房買賣合同糾紛解釋》中明確將商品房包銷合同定性為無名合同。對于無名合同根據(jù)《合同法》規(guī)定的原則處理：
第七條：當(dāng)事人訂立、履行合同，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)，尊重社會公德，不得擾亂社會經(jīng)濟(jì)秩序，損害社會公共利益。
第八條：依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護(hù)。
第一百二十四條：本法分則或者其他法律沒有明文規(guī)定的合同，適用本法總則的規(guī)定，并可以參照本法分則或者其他法律最相類似的規(guī)定。
為了避免買房后發(fā)生房產(chǎn)合同糾紛，簽訂房產(chǎn)合同前應(yīng)注意以下事項：
第一、核實賣方身份
賣方必須是房屋的所有人，否則可能導(dǎo)致房屋購買行為無效，產(chǎn)生不必要的糾紛，甚至遭遇詐騙，損失大筆購房款。
第二、核實房屋狀況
除正?？紤]房屋戶型、結(jié)構(gòu)等建筑狀況和小區(qū)及周邊配套狀況外，買方還需謹(jǐn)慎核實房屋權(quán)利情況，如：土地使用權(quán)類型、使用期限、土地及房屋用途、房屋所有權(quán)性質(zhì)、房屋共有人情況、房屋是否存在抵押、出租、查封、凍結(jié)轉(zhuǎn)讓、列入拆遷范圍等。否則，可能因房屋存在權(quán)利瑕疵而給買方帶來巨大風(fēng)險，出現(xiàn)即使交付了全部款項也無法實際取得房屋產(chǎn)權(quán)等情況。
第三、定金約定
約定定金條款，按照擔(dān)保法的規(guī)定，定金的金額不超過合同總金額的20%，超過的部分按照預(yù)付款處理。另外，請注意不要使用“訂金”等其他字樣，否則該部分金額會被全部認(rèn)定為預(yù)付款，失去定金的擔(dān)保作用。
第四、付款方式
建議選擇分期付款方式，且在辦理過戶手續(xù)前，應(yīng)盡量少付。
盡量通過銀行轉(zhuǎn)賬或存款到賣方指定的賣方本人銀行賬號的方式來付款。現(xiàn)金支付方式存在較大風(fēng)險，請謹(jǐn)慎選擇。如需選擇現(xiàn)金支付，請務(wù)必保留有效的付款憑證。
第五、交房約定
建議雙方約定在買方付清首付款時即交房。
對買方而言，實際交房不僅可以盡快使用房屋，更重要的是可以減少一房兩賣的風(fēng)險。對賣方而言，雖然暫未收到全部房款，但因還未辦理房屋過戶手續(xù)，所以交房并不會帶來實質(zhì)風(fēng)險。
第六、明確交易程序
二手房交易可分為簽約、付款、交房、過戶四大步驟，每一個步驟都必須約定清楚，否則，一旦發(fā)生糾紛，對買方或賣方都有可能帶來巨大損失，如買方已付款但無法實際取得房屋，或賣方已交房、過戶卻收不回全部款項等。
房屋涉及抵押或買方需要按揭付款的，則還需要辦理解押或按揭貸款等手續(xù)。
掃一掃
法務(wù)隨身帶
法務(wù)隨時問
掃碼立即咨詢
