立即咨詢


招商加盟


電話咨詢

4001-555-689轉(zhuǎn)2 箭頭


微信

掃碼 掃碼立即咨詢

QQ
返回頂部

關(guān)注導(dǎo)師
關(guān)閉

連續(xù)5天獲取價(jià)值700元干貨

Day1贈(zèng)送 法務(wù)官針對(duì)所需合同制定法律風(fēng)險(xiǎn)提示版1份

Day2贈(zèng)送 視頻課程教《勞動(dòng)合同填寫(xiě)指南》

Day3贈(zèng)送 《公司章程范本》或《保密協(xié)議范本》1份

Day4贈(zèng)送 法務(wù)官微信在線專業(yè)答疑1小時(shí)

Day5贈(zèng)送 視頻課程《社保入稅爭(zhēng)議處理》教避稅秘訣

二維碼

① 掃描左側(cè)二維碼,關(guān)注我個(gè)人微信

② 關(guān)注后,發(fā)送關(guān)鍵字“干貨”2個(gè)字

③ 我給你發(fā)《勞動(dòng)合同風(fēng)險(xiǎn)版》.doc

④ 每天找我要以上物料

title
二維碼

微信掃描二維碼

加我個(gè)人微信

法律問(wèn)題,實(shí)時(shí)回復(fù)

法律常見(jiàn)問(wèn)題   專業(yè)法務(wù)答疑

專業(yè)法務(wù)支招“商品房預(yù)購(gòu)”

閱讀(4355) 免費(fèi)咨詢(9940581)

據(jù)衢州新浪樂(lè)居不完全統(tǒng)計(jì),2013年11月,衢州市區(qū)商品房預(yù)售成交1091套,總成交建筑面積為128172.4平方米,平均均價(jià)為7292.319元/平方米。商品房預(yù)售前景可謂一片大好。

產(chǎn)生這種現(xiàn)象的原因,主要是因?yàn)閺馁?gòu)買者角度,商品房供應(yīng)不足,預(yù)售通常是購(gòu)買者規(guī)避價(jià)格上漲風(fēng)險(xiǎn)的有效手段。

  1. 大家最關(guān)注的問(wèn)題
  2. "商品房預(yù)購(gòu)"的常見(jiàn)問(wèn)題
  3. 專業(yè)法務(wù)對(duì)"商品房預(yù)購(gòu)"的建議
  4. "商品房預(yù)購(gòu)"的法務(wù)觀點(diǎn)文章
  5. "商品房預(yù)購(gòu)"的相關(guān)法律法規(guī)

我有問(wèn)題想要問(wèn)法務(wù) 無(wú)需注冊(cè),馬上解答

*內(nèi)容:
*手機(jī):
提交咨詢

    大家最關(guān)注的問(wèn)題

    商品房預(yù)售必須具備的條件

    1、預(yù)售人已取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)、營(yíng)業(yè)執(zhí)照;

    2、按照土地管理部門的有關(guān)規(guī)定交付土地使用權(quán)出讓金,已取得土地使用權(quán)證書(shū);

    3、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證,并已辦理建設(shè)工程質(zhì)量和安全監(jiān)督手續(xù);

    4、已確定施工進(jìn)度和竣工交付使用時(shí)間;

    5、七層以下的達(dá)到主體工程封頂;七層以上的,主體工程須建到工程預(yù)算投資總額的三分之二以上層數(shù);

    6、已在項(xiàng)目所在地商業(yè)銀行開(kāi)設(shè)商品房預(yù)售款專用賬戶;

    7、法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

    "商品房預(yù)購(gòu)"的常見(jiàn)問(wèn)題

    1. 商品房預(yù)售許可證如何辦理呢

      若開(kāi)發(fā)商沒(méi)有預(yù)售許可證就和你簽房屋買賣合同,而且還要你交購(gòu)房款,則你就要小心了,很可能錢打了水漂,房子還拿不到手。

      預(yù)售許可證如此厲害,小編告訴大家怎么辦理吧

      一、申請(qǐng)人辦理《商品房預(yù)售許可證》所需提交資料:

      (一)《商品房預(yù)售許可申請(qǐng)表》

      (二)開(kāi)發(fā)企業(yè)的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》、《資質(zhì)證書(shū)》、《企業(yè)法定代表人證》

      (三)相關(guān)報(bào)建批準(zhǔn)文書(shū)

      ······

    1. 商品房預(yù)售合同糾紛怎么處理

      ?一、價(jià)格糾紛的處理

      首先,應(yīng)堅(jiān)持合同效力的原則。只要商品房預(yù)售合同依法成立,就應(yīng)當(dāng)維護(hù)合同,強(qiáng)調(diào)合同義務(wù)的履行。正常的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)所產(chǎn)生的房?jī)r(jià)的上漲或下跌,只能由預(yù)售方或預(yù)購(gòu)方自己承擔(dān),而不能將其轉(zhuǎn)嫁給另一方當(dāng)事人,也不能由雙方當(dāng)事人分擔(dān)這種風(fēng)險(xiǎn)。

      其次,堅(jiān)持情勢(shì)變更原則。在運(yùn)用情勢(shì)變更原則處理商品房預(yù)售合同的價(jià)格糾紛時(shí),應(yīng)當(dāng)特別注意正確區(qū)分情勢(shì)變更與正常的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的區(qū)別。

      二、不能交付或不按期交付商品房糾紛的處理

      對(duì)于這類糾紛,應(yīng)當(dāng)在堅(jiān)持合同效力的前提下,切實(shí)維護(hù)預(yù)購(gòu)方的合法權(quán)益。

      一方面,在預(yù)售方有能力繼續(xù)履行合同的情況下,應(yīng)當(dāng)要求預(yù)售方繼續(xù)履行合同并承擔(dān)違約責(zé)任。

      另一方面,在預(yù)售方?jīng)]有能力繼續(xù)履行合同的情況下,則可以解除合同,退還房款并承擔(dān)違約責(zé)任。

    1. 購(gòu)買預(yù)售商品房出現(xiàn)爛尾怎么辦

      由于購(gòu)房者購(gòu)買預(yù)售商品房按規(guī)定交納訂金和首期購(gòu)房款時(shí),尚見(jiàn)不到所購(gòu)房屋的雛形,因此這在客觀上給購(gòu)房者一定的風(fēng)險(xiǎn),為最大限度地減少可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)和不必要的糾紛,購(gòu)房者必須注意:

      (1)檢查賣方的《土地使用許可證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》等證件是否齊備。因?yàn)橹挥匈u方同時(shí)具備上述證件,房屋土地管理局才核發(fā)商品房預(yù)售許可證。

      (2)檢查賣方的《商品預(yù)售許可證》。按規(guī)定,賣方在預(yù)售商品房時(shí)必須將《商品房預(yù)售許可證》置于顯眼處便于接受檢查。

      因此檢查賣方的許可證是購(gòu)房者防止所購(gòu)預(yù)售商品房爛尾的一條有效的也是必要的途徑。

    1. 商品房買賣合同違約時(shí)如何確定違約金

      (一)如果雙方在合同中明確約定了違約金數(shù)額的,只要違約金數(shù)額不超過(guò)標(biāo)的的30%,則依據(jù)合同的約定解決。

      (二)如果雙方在合同中沒(méi)有約定明確的違約金或者違約金的計(jì)算方式方法不明確的,則根據(jù)《商品房買賣解釋》第17條的規(guī)定處理。分兩種情況:

      1、買受方違約的,按照未付購(gòu)房款總額,參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算;

      2、出賣人違約的,逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

    專業(yè)法務(wù)對(duì)“商品房預(yù)購(gòu)”的建議

    近年來(lái),隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的建立與蓬勃發(fā)展,商品房買賣市場(chǎng)日益活躍,一種新型的房屋銷售制度——商品房預(yù)售應(yīng)運(yùn)而生。商品房預(yù)售俗稱“賣樓花”,相對(duì)于一般的現(xiàn)房交易,該種銷售方式有利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)吸收資金,對(duì)于解決房屋在開(kāi)發(fā)建設(shè)中資金不足的問(wèn)題起重要作用。

    但是,商品房的預(yù)售合同在轉(zhuǎn)讓過(guò)程中產(chǎn)生諸多糾紛,如何避免呢?

    一、預(yù)售商品房尚未付清房款的購(gòu)房者應(yīng)該先征得開(kāi)發(fā)商同意方能與受讓方簽訂轉(zhuǎn)讓合同;

    二、已付清預(yù)售商品房總價(jià)款的,購(gòu)房者可以與新購(gòu)房者訂立轉(zhuǎn)讓合同并以書(shū)面形式通知開(kāi)發(fā)商;

    三、轉(zhuǎn)讓合同雙方應(yīng)在轉(zhuǎn)讓合同生效后前往房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)辦理轉(zhuǎn)讓合同登記備案手續(xù);

    四、預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)依法交納相應(yīng)的稅費(fèi)。

    如沒(méi)能進(jìn)行再轉(zhuǎn)讓備案,則只能出讓方做出房產(chǎn)權(quán)證后再過(guò)戶給受讓方,如是這樣的合同不需通知房產(chǎn)商,但如出讓方把房子再賣給了第三者,只能追究其違約責(zé)任,存在較大的風(fēng)險(xiǎn)。

    五、如果出讓方辦理了商品房抵押貸款,而受讓方也要辦理商品房抵押貸款,則雙方應(yīng)去原銀行詢問(wèn)能否辦理“轉(zhuǎn)按揭”手續(xù)。

    如果可以并且符合條件,雙方直接辦理“轉(zhuǎn)按揭”手續(xù)即可;如果受讓方不需要辦理抵押貸款,則出讓方應(yīng)辦理解除抵押貸款手續(xù),否則將會(huì)給雙方辦理備案或產(chǎn)權(quán)登記帶來(lái)障礙。

    六、如果確是房子不想要而原價(jià)轉(zhuǎn)讓,也可以與開(kāi)發(fā)商協(xié)商,辦理商品房預(yù)售合同終止手續(xù),到房地產(chǎn)交易中心注銷預(yù)售合同備案登記,并且還應(yīng)當(dāng)與貸款銀行辦理終止貸款合同手續(xù),注銷抵押登記。

    在上述手續(xù)辦清后,新受讓方即可直接與開(kāi)發(fā)商簽訂商品房預(yù)售合同,辦理預(yù)售合同備案。但終止預(yù)售合同通常要承擔(dān)一定的違約責(zé)任。另這種轉(zhuǎn)讓如果有相當(dāng)大的差價(jià)沒(méi)有依法納稅,定是有陰陽(yáng)合同(就是差價(jià)),發(fā)生糾紛會(huì)給你帶來(lái)麻煩。

    "商品房預(yù)購(gòu)"的法務(wù)觀點(diǎn)文章

    "商品房預(yù)購(gòu)"的相關(guān)法律法規(guī)

  1. 住房公積金管理?xiàng)l例 閱讀11163次
  2. 中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法 閱讀14538次
  3. 商品房銷售管理辦法 閱讀9859次
  4. 房屋登記辦法 閱讀13459次
  5. 貸款通則 閱讀17806次
  6. 城市商品房預(yù)售管理辦法 閱讀4167次
  7. 關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋 閱讀8998次

商品房預(yù)購(gòu)-大家都在問(wèn)

    查看全部咨詢
掃一掃

法務(wù)隨身帶
法務(wù)隨時(shí)問(wèn)

微信號(hào):Legal51