① 掃描左側(cè)二維碼，關(guān)注我個(gè)人微信
② 關(guān)注后，發(fā)送關(guān)鍵字“干貨”2個(gè)字
③ 我給你發(fā)《勞動(dòng)合同風(fēng)險(xiǎn)版》.doc
④ 每天找我要以上物料
據(jù)衢州新浪樂(lè)居不完全統(tǒng)計(jì)，2013年11月，衢州市區(qū)商品房預(yù)售成交1091套，總成交建筑面積為128172.4平方米，平均均價(jià)為7292.319元/平方米。商品房預(yù)售前景可謂一片大好。
產(chǎn)生這種現(xiàn)象的原因，主要是因?yàn)閺馁?gòu)買者角度，商品房供應(yīng)不足，預(yù)售通常是購(gòu)買者規(guī)避價(jià)格上漲風(fēng)險(xiǎn)的有效手段。
1、預(yù)售人已取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)、營(yíng)業(yè)執(zhí)照；
2、按照土地管理部門的有關(guān)規(guī)定交付土地使用權(quán)出讓金，已取得土地使用權(quán)證書(shū)；
3、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證，并已辦理建設(shè)工程質(zhì)量和安全監(jiān)督手續(xù)；
4、已確定施工進(jìn)度和竣工交付使用時(shí)間；
5、七層以下的達(dá)到主體工程封頂；七層以上的，主體工程須建到工程預(yù)算投資總額的三分之二以上層數(shù)；
6、已在項(xiàng)目所在地商業(yè)銀行開(kāi)設(shè)商品房預(yù)售款專用賬戶；
7、法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。
若開(kāi)發(fā)商沒(méi)有預(yù)售許可證就和你簽房屋買賣合同，而且還要你交購(gòu)房款，則你就要小心了，很可能錢打了水漂，房子還拿不到手。
預(yù)售許可證如此厲害，小編告訴大家怎么辦理吧
一、申請(qǐng)人辦理《商品房預(yù)售許可證》所需提交資料：
（一）《商品房預(yù)售許可申請(qǐng)表》
（二）開(kāi)發(fā)企業(yè)的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》、《資質(zhì)證書(shū)》、《企業(yè)法定代表人證》
（三）相關(guān)報(bào)建批準(zhǔn)文書(shū)
······
?一、價(jià)格糾紛的處理
首先，應(yīng)堅(jiān)持合同效力的原則。只要商品房預(yù)售合同依法成立，就應(yīng)當(dāng)維護(hù)合同，強(qiáng)調(diào)合同義務(wù)的履行。正常的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)所產(chǎn)生的房?jī)r(jià)的上漲或下跌，只能由預(yù)售方或預(yù)購(gòu)方自己承擔(dān)，而不能將其轉(zhuǎn)嫁給另一方當(dāng)事人，也不能由雙方當(dāng)事人分擔(dān)這種風(fēng)險(xiǎn)。
其次，堅(jiān)持情勢(shì)變更原則。在運(yùn)用情勢(shì)變更原則處理商品房預(yù)售合同的價(jià)格糾紛時(shí)，應(yīng)當(dāng)特別注意正確區(qū)分情勢(shì)變更與正常的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的區(qū)別。
二、不能交付或不按期交付商品房糾紛的處理
對(duì)于這類糾紛，應(yīng)當(dāng)在堅(jiān)持合同效力的前提下，切實(shí)維護(hù)預(yù)購(gòu)方的合法權(quán)益。
一方面，在預(yù)售方有能力繼續(xù)履行合同的情況下，應(yīng)當(dāng)要求預(yù)售方繼續(xù)履行合同并承擔(dān)違約責(zé)任。
另一方面，在預(yù)售方?jīng)]有能力繼續(xù)履行合同的情況下，則可以解除合同，退還房款并承擔(dān)違約責(zé)任。
由于購(gòu)房者購(gòu)買預(yù)售商品房按規(guī)定交納訂金和首期購(gòu)房款時(shí)，尚見(jiàn)不到所購(gòu)房屋的雛形，因此這在客觀上給購(gòu)房者一定的風(fēng)險(xiǎn)，為最大限度地減少可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)和不必要的糾紛，購(gòu)房者必須注意：
（1）檢查賣方的《土地使用許可證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》等證件是否齊備。因?yàn)橹挥匈u方同時(shí)具備上述證件，房屋土地管理局才核發(fā)商品房預(yù)售許可證。
（2）檢查賣方的《商品預(yù)售許可證》。按規(guī)定，賣方在預(yù)售商品房時(shí)必須將《商品房預(yù)售許可證》置于顯眼處便于接受檢查。
因此檢查賣方的許可證是購(gòu)房者防止所購(gòu)預(yù)售商品房爛尾的一條有效的也是必要的途徑。
（一）如果雙方在合同中明確約定了違約金數(shù)額的，只要違約金數(shù)額不超過(guò)標(biāo)的的30%，則依據(jù)合同的約定解決。
（二）如果雙方在合同中沒(méi)有約定明確的違約金或者違約金的計(jì)算方式方法不明確的，則根據(jù)《商品房買賣解釋》第17條的規(guī)定處理。分兩種情況：
1、買受方違約的，按照未付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算；
2、出賣人違約的，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。
近年來(lái)，隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的建立與蓬勃發(fā)展，商品房買賣市場(chǎng)日益活躍，一種新型的房屋銷售制度——商品房預(yù)售應(yīng)運(yùn)而生。商品房預(yù)售俗稱“賣樓花”，相對(duì)于一般的現(xiàn)房交易，該種銷售方式有利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)吸收資金，對(duì)于解決房屋在開(kāi)發(fā)建設(shè)中資金不足的問(wèn)題起重要作用。
但是，商品房的預(yù)售合同在轉(zhuǎn)讓過(guò)程中產(chǎn)生諸多糾紛，如何避免呢？
一、預(yù)售商品房尚未付清房款的購(gòu)房者應(yīng)該先征得開(kāi)發(fā)商同意方能與受讓方簽訂轉(zhuǎn)讓合同；
二、已付清預(yù)售商品房總價(jià)款的，購(gòu)房者可以與新購(gòu)房者訂立轉(zhuǎn)讓合同并以書(shū)面形式通知開(kāi)發(fā)商；
三、轉(zhuǎn)讓合同雙方應(yīng)在轉(zhuǎn)讓合同生效后前往房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)辦理轉(zhuǎn)讓合同登記備案手續(xù)；
四、預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)依法交納相應(yīng)的稅費(fèi)。
如沒(méi)能進(jìn)行再轉(zhuǎn)讓備案，則只能出讓方做出房產(chǎn)權(quán)證后再過(guò)戶給受讓方，如是這樣的合同不需通知房產(chǎn)商，但如出讓方把房子再賣給了第三者，只能追究其違約責(zé)任，存在較大的風(fēng)險(xiǎn)。
五、如果出讓方辦理了商品房抵押貸款，而受讓方也要辦理商品房抵押貸款，則雙方應(yīng)去原銀行詢問(wèn)能否辦理“轉(zhuǎn)按揭”手續(xù)。
如果可以并且符合條件，雙方直接辦理“轉(zhuǎn)按揭”手續(xù)即可;如果受讓方不需要辦理抵押貸款，則出讓方應(yīng)辦理解除抵押貸款手續(xù)，否則將會(huì)給雙方辦理備案或產(chǎn)權(quán)登記帶來(lái)障礙。
六、如果確是房子不想要而原價(jià)轉(zhuǎn)讓，也可以與開(kāi)發(fā)商協(xié)商，辦理商品房預(yù)售合同終止手續(xù)，到房地產(chǎn)交易中心注銷預(yù)售合同備案登記，并且還應(yīng)當(dāng)與貸款銀行辦理終止貸款合同手續(xù)，注銷抵押登記。
在上述手續(xù)辦清后，新受讓方即可直接與開(kāi)發(fā)商簽訂商品房預(yù)售合同，辦理預(yù)售合同備案。但終止預(yù)售合同通常要承擔(dān)一定的違約責(zé)任。另這種轉(zhuǎn)讓如果有相當(dāng)大的差價(jià)沒(méi)有依法納稅，定是有陰陽(yáng)合同(就是差價(jià))，發(fā)生糾紛會(huì)給你帶來(lái)麻煩。
掃一掃
法務(wù)隨身帶
法務(wù)隨時(shí)問(wèn)
掃碼立即咨詢
