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法律常見問題   專業(yè)法務(wù)答疑

專業(yè)法務(wù)支招“房屋延期交付”

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在中國人的傳統(tǒng)思想里,房子就等于家,是一個(gè)人的立身之本,不少人再苦再累也要買一間房子安身立命。2013年中國商品房銷售額達(dá)81,428.28億元,而商品房銷售面積則達(dá)130,550.59萬平方米。今后中國的商品房需求依然不會(huì)減少,商品房的價(jià)格依然不會(huì)降低。

在這么一個(gè)大環(huán)境中,許多人都是用自己辛苦攢下的血汗錢去買房。經(jīng)過幾輪認(rèn)真選房、討價(jià)還價(jià)后以為自己終于可以住上房的時(shí)候卻發(fā)現(xiàn)出賣方延遲交付房屋,此時(shí)要學(xué)會(huì)用法律武器來維護(hù)自己的權(quán)益,督促出賣方早日交房。

  1. 大家最關(guān)注的問題
  2. "房屋延期交付"的常見問題
  3. 專業(yè)法務(wù)對(duì)"房屋延期交付"的建議
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    延期交房需要承擔(dān)哪些賠償責(zé)任

    《合同法》等法律規(guī)定合同當(dāng)事人一方違約,另一方可以請求違約方繼續(xù)履行、停止違約行為、賠償損失、支付違約金、執(zhí)行定金罰則及其他補(bǔ)救措施。對(duì)開發(fā)商延期交房的違約責(zé)任按延期時(shí)間一般分兩種情況處理:

    1、延期超過三個(gè)月的,購房者有權(quán)選擇解除合同或繼續(xù)履行合同,并可要求開發(fā)商支付違約金。

    2、逾期不超過三個(gè)月的,自合同規(guī)定的交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止,開發(fā)商按日向買受人支付已付房款的一定比例(一般約定萬分之二或三)的違約金,合同繼續(xù)履行。

    "房屋延期交付"的常見問題

    1. 開發(fā)商逾期交房如何維權(quán)?

      (1)解除合同。根據(jù)《合同法》規(guī)定,當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù),經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行的,對(duì)方可以解除合同?!蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案適用法律若干問題的解釋》對(duì)“合理期限”進(jìn)行了明確規(guī)定,出賣人遲延交付房屋,經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行,當(dāng)事人一方請求解除合同的,應(yīng)予支持。根據(jù)以上法律規(guī)定,如果開發(fā)商延期交房;而購房者對(duì)其進(jìn)行了交房催告,經(jīng)催告后過了三個(gè)月,開發(fā)商仍然沒有交房的,可以解除合同。

      (2)要求履行合同并支付違約金。購房者可要求開發(fā)商自合同規(guī)定的交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止,按日支付已付房款的一定比例(一般約定萬分之二或三)的違約金;并且要求開發(fā)商繼續(xù)履行合同,交付所購房屋。

    1. 開發(fā)商延期交房訴訟有效期是多久?

      關(guān)于開發(fā)商延期交房的訴訟時(shí)效因訴訟請求的不同有不同的計(jì)算方式:

      (1)如果是請求開發(fā)商交房的,因?yàn)橘彿空呤辗渴俏餀?quán)請求權(quán),此類物權(quán)請求權(quán)不受訴訟時(shí)效約束。購房者隨時(shí)都可以起訴開發(fā)商交付房屋。

      (2)如果是請求開發(fā)商支付逾期交房的違約金和逾期利息的,訴訟時(shí)效從購房者知道或應(yīng)當(dāng)知道自己的權(quán)利受侵害之日算起,訴訟時(shí)效為兩年。因?yàn)殚_發(fā)商遲延交房是一個(gè)持續(xù)的侵權(quán)行為,如果開發(fā)商一直不交付房屋,那么支付違約金的訴訟時(shí)效就一直沒有開始計(jì)算,購房者隨時(shí)可要求開發(fā)商支付違約金;如果開發(fā)商已交付房屋了,那么訴訟時(shí)效從交付房屋的第二日起開始計(jì)算。

    1. 開發(fā)商延期交房的違約金是多少?

      1、如果延期交房不超過三個(gè)月,那么開發(fā)商自合同規(guī)定的交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止,按日支付的違約金為已付房款的萬分之二或三。

      2、如果延期交房超過了三個(gè)月,購房者有權(quán)選擇解除合同或繼續(xù)履行合同,并可要求開發(fā)商支付違約金。

      (1)違約金的金額合同有約定的依合同規(guī)定支付。事人以約定的違約金過高為由請求減少的,應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少;當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的,應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。

      (2)商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法,違約金數(shù)額或者損失賠償額按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

    1. 延期交房以何時(shí)為限?

      出賣人遲延交付房屋,經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行,買受人可以請求解除合同,所以延期交付的期限為三個(gè)月。延期交付不超過三個(gè)月的按日向買受人支付違約金,合同繼續(xù)履行。超過三個(gè)月的,買受人有權(quán)解除合同,要求出賣人退款并支付違約金;但買受人要求繼續(xù)履行的,自交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止,出賣人按日向買受人支付違約金。

    專業(yè)法務(wù)對(duì)“房屋延期交付”的建議

    出賣人遲延交付房屋,經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行,買受人可以請求解除合同。但需要注意的是,法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定,經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后,解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒有催告的,解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使;逾期不行使的,解除權(quán)消滅。

    "房屋延期交付"的法務(wù)觀點(diǎn)文章

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