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首頁(yè) - 法律專(zhuān)題 - 買(mǎi)賣(mài)租房 - 商品房 - 商品房銷(xiāo)售管理辦法
2014年1月20日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布2013年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售情況，其中，商品房銷(xiāo)售面積130551萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)17.3%，增速比1-11月份回落3.5個(gè)百分點(diǎn)，比2012年提高15.5個(gè)百分點(diǎn)。
產(chǎn)生這個(gè)現(xiàn)象的原因，主要是因?yàn)閺漠a(chǎn)權(quán)上說(shuō)，商品房只要五證俱全，即受到國(guó)家保護(hù)，業(yè)主購(gòu)買(mǎi)商品房后擁有這個(gè)房子的所有權(quán)利。在房?jī)r(jià)居高不下的情況下，商品房的性價(jià)比相對(duì)比較高。
中華人民共和國(guó)建設(shè)部令第88號(hào)《商品房銷(xiāo)售管理辦法》已于2001年3月14日經(jīng)建設(shè)部第38次部常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)，現(xiàn)予發(fā)布，自2001年6月1日起施行。這個(gè)《辦法》主要規(guī)范：
（一）商品房銷(xiāo)售條件；
（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布商品房銷(xiāo)售宣傳廣告的注意事項(xiàng)及廣告合同中應(yīng)包含的內(nèi)容；
（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)委托中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售商品房的，受托機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)是依法設(shè)立并取得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，并應(yīng)當(dāng)與受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)訂立書(shū)面委托合同。
（四）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在交付商品房時(shí)的相關(guān)責(zé)任義務(wù)；
（五）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違法相關(guān)法律法規(guī)時(shí)的法律責(zé)任；
一部新法的修訂出臺(tái)意味著權(quán)利義務(wù)的改變，對(duì)社會(huì)關(guān)系的重新調(diào)整，快來(lái)看看你有哪些權(quán)利義務(wù)變了吧。
一、明確商品房銷(xiāo)售條件
為了防止不合法的商品房進(jìn)入流通領(lǐng)域，《辦法》重申商品房預(yù)售實(shí)行預(yù)售許可制度。
并要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)執(zhí)行《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》的相關(guān)規(guī)定。
在商品房現(xiàn)售方面，為避免出現(xiàn)現(xiàn)售商品房開(kāi)發(fā)主體資格不合法、房屋質(zhì)量不合格等問(wèn)題，《辦法》規(guī)定，商品房現(xiàn)售應(yīng)符合的條件。
······
一、業(yè)主要慎購(gòu)已設(shè)定抵押權(quán)的商品房?
由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售設(shè)有抵押權(quán)的商品房時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)買(mǎi)賣(mài)商品房的權(quán)利受到抵押權(quán)人優(yōu)先受償權(quán)的限制。
這種情況下，業(yè)主即使與房產(chǎn)商簽訂了依法成立的房屋買(mǎi)賣(mài)合同并履行了合同中的全部義務(wù)。
但不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓是以“產(chǎn)權(quán)過(guò)戶”為依據(jù)的，未過(guò)戶前，業(yè)主不能說(shuō)擁有房屋產(chǎn)權(quán)。
但產(chǎn)權(quán)證是唯一能夠證明業(yè)主對(duì)房屋擁有合法權(quán)利的憑證，一旦抵押權(quán)人依法行使優(yōu)先權(quán)時(shí)，房屋就會(huì)被拍賣(mài)、折價(jià)或變賣(mài)，業(yè)主就很有可能得不到產(chǎn)權(quán)證。
······
一、《辦法》更多的是體現(xiàn)了鼓勵(lì)交易，保護(hù)消費(fèi)者作為弱勢(shì)群體和規(guī)范市場(chǎng)，提高市場(chǎng)交易效率的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境中的經(jīng)濟(jì)立法理念。
二、明確開(kāi)發(fā)商的諸多義務(wù)，使我國(guó)《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》所確立的消費(fèi)者知悉真情權(quán)在購(gòu)房者身上得以體現(xiàn)。
三、規(guī)劃市場(chǎng)秩序，嚴(yán)格規(guī)范違規(guī)操作
建設(shè)部2001年4月4日以88號(hào)令頒布《商品房銷(xiāo)售管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法》）對(duì)現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行規(guī)范化的管理具有極為重要的積極意義，但《辦法》仍存在一些應(yīng)進(jìn)一步完善的地方。
一、在立法方式和其本身的法律效力層級(jí)上。
實(shí)際上，此次《辦法》的頒布，所走的仍然是我國(guó)行業(yè)性立法的老套套，即“問(wèn)題發(fā)現(xiàn)——部門(mén)文件——部門(mén)規(guī)章——行政法規(guī)——法律”的舊有模式。
在商品房交易日益發(fā)展的今天，僅僅靠一個(gè)部門(mén)規(guī)章來(lái)調(diào)整商品房的銷(xiāo)售，力度是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。
從法律效力層級(jí)上來(lái)看，部門(mén)規(guī)章的效力是低于法律和行政法規(guī)的。其帶來(lái)的不利后果是很明顯的：
其一，從司法實(shí)踐的角度看，部門(mén)規(guī)章的準(zhǔn)用力度相對(duì)受限。這一點(diǎn)，最明顯的是：在司法審判實(shí)踐中，當(dāng)部門(mén)規(guī)章與地方性法規(guī)相沖突時(shí)，優(yōu)先適用的往往是地方性法規(guī)，而非部門(mén)規(guī)章。即使沒(méi)有相沖突的地方性法規(guī)，法官也可以不適用部門(mén)規(guī)章。這是法官的自由裁量權(quán)。
二、對(duì)于法律責(zé)任的設(shè)定相對(duì)有限。
根據(jù)我國(guó)《行政處罰法》的有關(guān)規(guī)定，尚未制定法律、行政法規(guī)的，國(guó)務(wù)院部、委員會(huì)制定的規(guī)章，對(duì)違反行政管理秩序的行為可以進(jìn)行設(shè)定警告或者一定數(shù)量罰款的行政處罰。
根據(jù)此一規(guī)定，我們看到，在《辦法》中有關(guān)法律的設(shè)定中，由于所能設(shè)定的法律責(zé)任相對(duì)有限，所明確規(guī)定的法律責(zé)任只有三種，即警告、責(zé)令限期改正和罰款。
很明顯，對(duì)于規(guī)范市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，這三種法律責(zé)任的懲罰力度是非常有限的，這是作為部門(mén)規(guī)章的最大不足。
三、從內(nèi)容上看，《辦法》回避了一些應(yīng)該作出規(guī)定的內(nèi)容。這有兩方面表現(xiàn)：
一是對(duì)于房屋銷(xiāo)售過(guò)程中的許多不妥當(dāng)?shù)淖龇?、消費(fèi)者投訴眾多的問(wèn)題，沒(méi)有應(yīng)有的反映。譬如，在房屋銷(xiāo)售過(guò)程中，許多銷(xiāo)售代理機(jī)構(gòu)以看房名義收取看房押金問(wèn)題；又如在房屋銷(xiāo)售過(guò)程中收取認(rèn)購(gòu)定金問(wèn)題。尤
二是合同內(nèi)容規(guī)定中第八條“對(duì)公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬”的約定問(wèn)題是對(duì)買(mǎi)受人的權(quán)益保護(hù)，但如何執(zhí)行此項(xiàng)規(guī)定卻沒(méi)有任何法律或規(guī)章的規(guī)定。
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