如何認(rèn)定房屋租賃合同是否有效?

發(fā)表于:2013-02-20閱讀量:(3409)

出租人和承租人就房屋出租的租金、期限、違約責(zé)任等條款達(dá)成一致意見(jiàn)后,房屋租賃合同就成立了。成立后的房屋租賃合同有無(wú)法律效力,主要從下面四個(gè)方面進(jìn)行審查。

 

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房屋租賃合同范本怎么寫(xiě)?

 

法律小貼士:所謂法律效力其實(shí)是指合同的生效。合同生效,相當(dāng)于當(dāng)事人雙方訂立了彼此的“憲法”,具有法律約束力,受法律保護(hù),不能隨意推翻合同,推翻合同應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。   

 

(一) 房屋租賃合同主體是否符合規(guī)定,即房屋租賃合同出租人與承租人是否具備有效民事行為的構(gòu)成要件。如是否為無(wú)民事行為能力人或限制民事行為能力人,或房屋租賃合同出租人是否為房屋所有人或合法使用權(quán)人等。  

 

總結(jié)兩點(diǎn):一是看當(dāng)事人的民事行為能力,二是看出租人的能否處置房屋。

 

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什么是完全民事行為能力、限制民事行為能力和無(wú)民事行為能力人?

 

(二)房屋是否為法律法規(guī)禁止出租。只要法律法規(guī)不禁止出租的房屋,都可以依法出租。根據(jù)規(guī)定,有下列情形之一的房屋不得出租:

(1) 未依法取得房屋所有權(quán)證的;

(2) 司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;  

(3) 共有房屋未取得共有人同意的;  

(4) 權(quán)屬有爭(zhēng)議的;  

(5) 屬于違法建筑的;  

(6) 不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的;  

(7) 已抵押,未經(jīng)抵押權(quán)人同意的;  

 

小心哦,先抵押后租賃與先租賃后抵押,當(dāng)事人對(duì)房屋的權(quán)益區(qū)別大了呢?。。?!

抵押與租賃并存時(shí),效力如何?

抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的,該租賃關(guān)系能否對(duì)抗抵押權(quán)?

 

(8) 不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門(mén)有關(guān)規(guī)定的;  

(9) 有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。

(三) 房屋租賃合同的內(nèi)容是否合法。在實(shí)踐中,有些房屋租賃合同約定房客逾期支付租金、水電費(fèi)等的滯納金按每日2%計(jì)算。

從法律來(lái)說(shuō),這種約定因滯納金過(guò)高有失公平,屬于可撤銷條款。還有一種常見(jiàn)的情形是,有人用租來(lái)的房屋進(jìn)行違法犯罪活動(dòng),若屬實(shí),則在出租人明知或應(yīng)當(dāng)知道的情況下,這樣的房屋租賃合同均是無(wú)效的,不受?chē)?guó)家法律保護(hù),租金依法沒(méi)收。

 

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簽訂抵押合同的注意事項(xiàng)

  

(四) 房屋租賃合同是否進(jìn)行過(guò)登記備案?!冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》、《商品房屋租賃管理辦法》及本市的租賃法規(guī)均規(guī)定,租賃當(dāng)事人應(yīng)向房產(chǎn)管理部門(mén)辦理登記備案手續(xù)。在實(shí)踐中,對(duì)未登記備案的房屋租賃合同是否有效有兩種觀點(diǎn),一種認(rèn)為合同是無(wú)效的,另一種認(rèn)為租賃合同仍然有效,但不具有對(duì)抗第三人的效力。

 

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如何辦理房屋租賃備案登記?

 

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房屋租賃合同法律效力的審查

租房合同

 

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