商品房作為買(mǎi)賣(mài)的標(biāo)的，特殊性表現(xiàn)在：價(jià)值大、交易期長(zhǎng)、法律關(guān)系復(fù)雜等。房屋買(mǎi)賣(mài)中必然會(huì)涉及合同的簽署、合同條款的分析、房地產(chǎn)政策法規(guī)的了解等，那么商品房買(mǎi)賣(mài)要注意哪些問(wèn)題？具體來(lái)說(shuō)：

一、要注意買(mǎi)賣(mài)合同的主體是否合格

（一）賣(mài)方主體問(wèn)題。

商品房銷(xiāo)售主體只能是依法設(shè)立、具有企業(yè)法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體房地產(chǎn)。

（二）買(mǎi)方主體問(wèn)題。

購(gòu)買(mǎi)人應(yīng)是18周歲以上具有完全民事行為能力、可以獨(dú)立進(jìn)行民事活動(dòng)的自然人，也可以是依法成立的法人或其他組織。10周歲以上的未成年人是限制民事行為能力人，可以進(jìn)行與他的年齡、智力相適應(yīng)的民事活動(dòng)，但就購(gòu)買(mǎi)商品房而言，應(yīng)由其法定代理人代理或征得其法定代理人的同意。不滿10周歲的人購(gòu)買(mǎi)商品房，應(yīng)由其法定代理人代理。

二、商品房銷(xiāo)售要符合一定的條件

（一）商品房預(yù)售實(shí)現(xiàn)許可證制度。

開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。商品房預(yù)售應(yīng)滿足下列條件：

1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)。

2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。

3、按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

（二）商品房現(xiàn)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

1、現(xiàn)售商品房的開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)。

2、取得土地使用權(quán)證書(shū)或者使用土地的批準(zhǔn)文件。

3、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。

4、已通過(guò)竣工驗(yàn)收。

5、拆遷安置已落實(shí)。

6、供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用的條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期。

7、物業(yè)管理方案已落實(shí)。

另外關(guān)于銷(xiāo)售證件的審查。有些開(kāi)發(fā)商由于資金的原因，只按一定比例交納了土地出讓金，因而領(lǐng)取的是臨時(shí)國(guó)有土地使用證，因而在其領(lǐng)取的商品房預(yù)售許可證的銷(xiāo)售范圍中，僅包括規(guī)劃項(xiàng)目的部分樓號(hào)，有的甚至僅包括一棟樓的部分樓層。因此，作為買(mǎi)受人要著重審查您要購(gòu)買(mǎi)的房屋是否包括在預(yù)售范圍內(nèi)。決不要認(rèn)為開(kāi)發(fā)商有了預(yù)售許可證，所有的房產(chǎn)都是合法銷(xiāo)售。這是許多買(mǎi)受人容易忽視的環(huán)節(jié)。

（三）注意購(gòu)房合同中的定金的約定。

在簽訂購(gòu)房合同之前簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)是開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人雙方為實(shí)現(xiàn)各自的利益目的，對(duì)開(kāi)發(fā)商將要預(yù)售的商品房達(dá)成的一個(gè)認(rèn)購(gòu)意向協(xié)議。對(duì)其中定金的約定一定要看清楚，否則可能會(huì)造成購(gòu)房者利益的損失。