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隨著市場經濟的發(fā)展，商品房買賣也越來越頻繁。2014年，全國房地產開發(fā)投資95036億元，其中，住宅投資64352億元，住宅投資占房地產開發(fā)投資的比重為67.7%。
商品房交易量越大，引發(fā)的問題也越多。人們在購買商品房時常會先和開發(fā)商簽訂商品房認購書，以確保看中的房屋不會被人買走，然而由于缺乏對商品房買賣相關法律法規(guī)以及司法解釋的了解，人們容易對商品房認購書產生理解的偏差而導致糾紛的產生。
1、在開發(fā)商未取得預售許可的情況下同購房人簽訂商品房認購書，并收受定金或購房款的，是為變相的預售，如開發(fā)商在訴訟前未取得預售許可證明，則合同無效，如訴訟前取得預售許可證明的，該預售合同有效。
2、對于認購書簽訂后，約定后續(xù)簽訂正式《商品房買賣合同》期限的，對于到期未簽署的違約責任，如購房人無證據(jù)證明其已就簽約聯(lián)系開發(fā)商，有可能會被認定為違約方。
3、商品房認購書簽訂后，購房人無特殊原因，不愿購買所認購房屋，開發(fā)商不退還定金是合法的，但對于雙方不能就合同具體條款達成一致而不能成就合同的，通常不會算購房人自身原因。
商品房認購書是商品房買賣雙方在簽訂商品房預售合同或商品房現(xiàn)房買賣合同之前所簽訂的文書，是對雙方交易房屋有關事宜的初步確認。
正因為其并不是正式的商品房買賣合同，因此存在以下一些風險：
一、簽訂《認購書》一般發(fā)生在房地產項目尚不符合預售的條件下。
······
認購書是一種預約合同，但認購書具備買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協(xié)議認定為商品房買賣合同。
一、規(guī)避受牽制條款。
如果購房人自己想簽訂認購的話，則要避免認購書中的受牽制條款。
認購書中往往規(guī)定購房人在規(guī)定期限內未簽訂合同的，開發(fā)商所收定金不予退還。
······
當前，商品房認購書中往往約定了定金條款，一般做法是購房者未能在認購書約定的期限內繳納購房款或簽訂商品房買賣合同，開發(fā)商就沒收定金。
如果以后簽訂了正式商品房買賣合同，定金則抵充房款。
則若是發(fā)生了違約，該如何賠償，怎么確定賠償額？
······
1、高度重視認購書的法律意義，正確認識簽訂認購書所產生的約束力。買受人在簽訂認購書時千萬不要以為不是正式合同而掉以輕心。隨意地簽訂違約條款和給付定金只能給自己帶來麻煩。
2、簽訂認購書之前，應要求出賣人提供正式的、供簽約用的《商品房買賣合同》文本。認真研究出賣人提供的《商品房買賣合同》文本，全面、細致地與出賣人就合同條款及其他重要的事項進行磋商，確認自己購買房屋和將來能順利履行合同后，才決定簽訂認購書。
3、簽訂認購書時，如果不是非常確定需要購買該房屋時，最好不要約定給付定金，可以約定支付“訂金”或者預付款。同時應明確約定，如因任一方的原因而不能簽訂正式商品房買賣合同的，訂金(預付款)應全部返還，發(fā)現(xiàn)《認購書》包含“所收款項予退還的內容，一定要謹慎，力爭將此類條款刪除。
4、簽訂《認購書》并非必經程序
購房者可直接與開發(fā)商就《商品房買賣合同》及合同全部附件(包括補充協(xié)議)等內容進行協(xié)商，雙方達成一致意見后直接簽訂《商品房買賣合同》。
5、把“許諾”寫進認購書
銷售人員往往會“優(yōu)惠價格”、“保留房”等許諾引誘購房者簽訂《認購書》，但有時最終難以兌現(xiàn)，為了防止口說無憑，建議將這些內容明確寫入《認購書》并明確約定一旦這些約定不能實現(xiàn)的后果。
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