一、業(yè)主要慎購(gòu)已設(shè)定抵押權(quán)的商品房 

由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售設(shè)有抵押權(quán)的商品房時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)買賣商品房的權(quán)利受到抵押權(quán)人優(yōu)先受償權(quán)的限制。

這種情況下，業(yè)主即使與房產(chǎn)商簽訂了依法成立的房屋買賣合同并履行了合同中的全部義務(wù)。

但不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓是以“產(chǎn)權(quán)過(guò)戶”為依據(jù)的，未過(guò)戶前，業(yè)主不能說(shuō)擁有房屋產(chǎn)權(quán)。

但產(chǎn)權(quán)證是唯一能夠證明業(yè)主對(duì)房屋擁有合法權(quán)利的憑證，一旦抵押權(quán)人依法行使優(yōu)先權(quán)時(shí)，房屋就會(huì)被拍賣、折價(jià)或變賣，業(yè)主就很有可能得不到產(chǎn)權(quán)證。 

這樣，在產(chǎn)權(quán)證到手之前，業(yè)主要耗費(fèi)大量精力去房屋所在地的產(chǎn)權(quán)管理部門查詢所買的物業(yè)是否被房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)抵押了。

法律沒(méi)有規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不明示房屋抵押狀況時(shí)的罰則，這對(duì)業(yè)主講是十分不公平的事。

法律應(yīng)當(dāng)對(duì)它的融資渠道和經(jīng)營(yíng)中涉及預(yù)售、現(xiàn)售或已售房屋產(chǎn)權(quán)的行為予以約束。

商品房有風(fēng)險(xiǎn)：《購(gòu)買商品房法律風(fēng)險(xiǎn)》

二、“視同接受”這種“推定” 或“默認(rèn)”的表述值得商榷 

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。

經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。 

買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買

受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房?jī)r(jià)款的變更。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。

由此可見(jiàn)，《辦法》中對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)變更商品房規(guī)劃、設(shè)計(jì)而影響房屋買賣合同的問(wèn)題采用了“推定”或“默認(rèn)”的意思表述，這不僅不合情，也不合法。 

我國(guó)《合同法》規(guī)定：

1、當(dāng)事人協(xié)商一致，可以變更合同。 

2、法律、行政法規(guī)規(guī)定變更合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，依照其規(guī)定

3、當(dāng)事人對(duì)合同變更的內(nèi)容約定不明確的，推定為未變更。

即合同變更需經(jīng)當(dāng)事人協(xié)商一致，原合同是要式合同的，需重新批準(zhǔn)或登記后方為有效，合同變更內(nèi)容約定不明確的，推定為未變更。

可見(jiàn)，合同法嚴(yán)格保護(hù)依法經(jīng)當(dāng)事人協(xié)商一致的合同條款，禁止單方面變更合同的行為。 

但《辦法》中的相關(guān)表述與《合同法》的原則不符，且以建設(shè)部部門規(guī)章的效力對(duì)抗《合同法》的效力，顯然是無(wú)效的。

商品房規(guī)劃、設(shè)計(jì)的變更直接關(guān)系到商品房結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向變化，雖然變更可取得有關(guān)審批部門的準(zhǔn)許，但是是否就可推定一定時(shí)限后，視同業(yè)主接受呢？

顯然，上述客觀狀態(tài)的變化，直接影響到業(yè)主購(gòu)買物業(yè)的判斷條件，這些內(nèi)容也構(gòu)成了房屋買賣合同的主要條款，并在合同簽訂后以“登記”這種形式為必要。

而《辦法》以不利于業(yè)主的“推定”或“默認(rèn)”的表述，限制了業(yè)主的真實(shí)意思表示，以法律推定方式推翻 “登記”法定形式對(duì)業(yè)主的保護(hù)，尚需考慮。

三、“貨不對(duì)板”的現(xiàn)有規(guī)定應(yīng)更具有操作性 

展示樣板房的宣傳是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)推介營(yíng)銷中最吸引業(yè)主的一種手段，迎合人們“眼見(jiàn)為實(shí)”的消費(fèi)心理。

質(zhì)量糾紛怎么避免：《如何避免商品房質(zhì)量糾紛？》

依照《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的規(guī)定，經(jīng)營(yíng)者以實(shí)物樣品方式表明商品質(zhì)量狀況的，應(yīng)當(dāng)保證其提供的商品的實(shí)際質(zhì)量與表明的質(zhì)量狀況相符。

在現(xiàn)行法律中，一般情況是“誰(shuí)主張，誰(shuí)舉證”。因此當(dāng)業(yè)主認(rèn)為實(shí)際得到的商品房與樣板房狀況不一致時(shí)，舉證的責(zé)任在業(yè)主一方。

樣板房是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)布置并所有的，而“不一致”的情況往往發(fā)生在業(yè)主的商品房交付使用后，甚至是相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間后。

這樣“證據(jù)”處于一種難于收集和保存的狀態(tài)，這種情況下把舉證責(zé)任仍歸于業(yè)主，在實(shí)際中就難以操作了。 

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