商品房買賣合同注意事項

發(fā)表于:2012-12-31閱讀量:(5576)

房子是百姓安生立命之所,隨著經(jīng)濟的發(fā)展,越來越多人購房。而在現(xiàn)實房子買賣中,存在很多買賣合同詐騙,又因購房涉及的金額往往較大,因此購房者在交易中應該注意一些細節(jié),以防被不法騙子設套欺詐,同時可以避免法律風險,減少不必要的糾紛。

 

買房有風險,合同是關鍵,到底有什么風險?來看看吧→→商品房買賣合同法律風險

 

一、注意審核土地使用權是否存在抵押

購房者購買前可向當?shù)赝临Y源管理機構查核該開發(fā)土地使用權是否辦理抵押登記手續(xù)。因為現(xiàn)實中,很多開發(fā)商為了融資往往將土地使用權抵押給銀行貸款進行項目開發(fā)。售房時如果開發(fā)商隱瞞此抵押情況,這將對購房人構成法律障礙,影響購房人的順利購房。

 

除了審核抵押外還要審核其他事項,來先睹為快把→商品房買賣合同中應明示哪些內容?

 

二、仔細審核開發(fā)商應當辦理的法定手續(xù)和相關證件

(一)開發(fā)許可手續(xù)是否完善直接影響所購房屋產(chǎn)權是否有保障,所以至關重要。

商品房開發(fā)的法定手續(xù)(許可程序)包括:

1、立項批準

2、規(guī)劃許可

3、土地使用權證書

4、施工許可、

5、商品房預售許可等。

對于開發(fā)手續(xù),應特別注意各許可證件中的開發(fā)主體名稱、開發(fā)土地用途、開發(fā)土地范圍等必須相互一致;土地使用權的年限也應特別關注,

注意哦,有土地使用年限的是出讓土地使用權,沒有使用年限的是劃撥土地使用權,而劃撥土地是不能用于商品房開發(fā)的。

(二)注意查看賣方的“一照”、“ 兩書”、“五證”

1、“一照”:即企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照。

2、“兩書”:即商品房質量保證書和商品房使用說明書。

3、“五證:即國有土地使用權證、建設工程用地許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工證、內(外)銷商品房預售許可證。

其中最重要的是土地使用權證和商品房預售許可證。尤其要注意有些開發(fā)商的預售許可證冒名頂替。

 

其他應當注意什么呢?已為你呈上→→商品房買賣需要注意的事項

 

三、要先咨詢清楚交易房屋的稅費、貸款的審批程序

大多購房者購房需要貸款。因此,向銀行申請貸款時,最好能夠熟悉申請銀行貸款的政策,從而使貸款的申請能夠順利被批準。

 

有貸款就要考慮利率,不知道的童鞋來看看吧→商品房抵押貸款利率

 

1、一般來說,向銀行提供收入證明、稅單、其他擁有的不動產(chǎn)證明,或者是擔任法人代表的公司營業(yè)執(zhí)照及財務報表等材料,可以幫助買方貸到希望的數(shù)額。

2、如果通過中介公司辦理貸款,同樣需要把好貸款關,不能輕信中介公司的貸款承諾。

四、注意訂立合同時部分條款是可以修改或補充約定的

1、合同是雙方真實意思表示的體現(xiàn),一旦確定合同就成為雙方共同遵守的準則,發(fā)生糾紛時,便成為雙方解決爭議的依據(jù)。

2、現(xiàn)實交易中,開發(fā)商往往以格式合同為房管部門擬定,不能修改為理由將其單方意愿反映在合同中,強加給購房者接受。

 

提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的,該條款無效。

                                            ——《合同法》第40條

 

要明確一點,正式簽訂商品房買賣合同的時候,對于商品房買賣合同本身是可以進行修改或補充約定的。

五、約定違約責任條款須詳細、具體

(一)商品房買賣合同中都會約定開發(fā)商逾期交房,逾期辦理或不能辦理房產(chǎn)證的違約責任,但是往往開發(fā)商雖然約定了違約責任,一般違約金額都不多,因此,購房者一定要注意這些細節(jié)。

(二)同時,還應該約定:

1、規(guī)劃、設計的變更致使購房者解除購房合同,開發(fā)商不僅僅要承擔購房款的銀行利息,還應承擔一定金額的違約金。

2、由于開發(fā)商原因不能辦理產(chǎn)權證,購房者要求退房退款時,開發(fā)商還應該賠償退房時房價與簽訂合同時房價的差額損失。

3、加重開發(fā)商違約責任,使其違約承擔的損失超過其不當獲利,才能從根本上遏制開發(fā)商惡意違約。

 

哪些情況下是違約呢?不知道的童鞋看過來→→商品房買賣合同的違約情形有哪些?

 

六、合同附件須重視

1、合同附件是合同的有效組成部分,與合同主文條款具有同樣的法律效力。

2、常有的合同附件包括所購房屋平面面積圖、公攤面積表、質量保證書、裝飾設備標準、住宅使用說明書等,對于補充協(xié)議的條款也常常列為合同附件。

可見,這些附件內容都是極其重要的。購房者不但要認真謹慎對待合同主文,對合同的附件應當給予足夠的重視。

七、妥善保管商品房的銷售廣告、宣傳資料

商品房的銷售廣告和宣傳資料一般為要約邀請,不視為合同的條款,

邀約邀請:指的是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。

開發(fā)商就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定,并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的,應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同,亦應當視為合同內容,當事人違反的,應當承擔違約責任。

 

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