商品房認購書的定金及其損害賠償怎么確定

發(fā)表于:2016-01-13閱讀量:(2704)

當(dāng)前,商品房認購書中往往約定了定金條款,一般做法是購房者未能在認購書約定的期限內(nèi)繳納購房款或簽訂商品房買賣合同,開發(fā)商就沒收定金。

如果以后簽訂了正式商品房買賣合同,定金則抵充房款。

則若是發(fā)生了違約,該如何賠償,怎么確定賠償額?

 

定金應(yīng)該這么約:《定金合同簽訂注意事項》

 

一、預(yù)期違約

1、預(yù)期拒絕履行,指合同有效成立后至合同約定的履行期屆至前,一方當(dāng)事人以言辭或行為向另一方當(dāng)事人表示其將不按約定履行合同義務(wù)。

如:開發(fā)商在約定的交房期限屆至前因房價上漲等原因明確表示不愿賣房,即構(gòu)成預(yù)期拒絕履行,其應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任;

2、預(yù)期不能履行,指在合同履行期屆至前,有情況表明或一方當(dāng)事人根據(jù)客觀事實發(fā)現(xiàn)另一方當(dāng)事人屆時不能履行合同義務(wù)。

如:商品房買賣合同訂立后,出賣人又將房屋出賣給第三人,導(dǎo)致合同目的不能實現(xiàn)的違約。

 

違約金標準,戳:《違約金標準》

 

二、實際違約

包括商品房買賣合同當(dāng)事人屆期不能履行債務(wù)和屆期拒絕履行債務(wù)兩種。

債務(wù)人遲延履行的,應(yīng)承擔(dān)遲延履行的違約責(zé)任,承擔(dān)對遲延后因不可抗力造成的損害的賠償責(zé)任。

債權(quán)人遲延履行表現(xiàn)為債權(quán)人對于債務(wù)人的履行應(yīng)當(dāng)接受而無正當(dāng)理由拒不接受,即遲延受領(lǐng)。

房屋毀損、滅失的風(fēng)險,在交付使用前由出賣人承擔(dān),交付使用后由買受人承擔(dān);

買受人接到出賣人的書面交房通知,無正當(dāng)理由拒絕接收的,房屋毀損、滅失的風(fēng)險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)。

而不履行,則是當(dāng)事人不履行任何合同義務(wù)的表示,在此情況下,違約方應(yīng)依嚴格責(zé)任原則承擔(dān)違約責(zé)任。

 

延遲交付怎么辦:《商品房延期交房糾紛的處理?》

 

三、不適當(dāng)履行

雖有履行但履行房屋質(zhì)量、面積不符合合同約定或法律規(guī)定的違約情形。

債務(wù)人由于交付的標的物內(nèi)在缺陷而給債權(quán)人造成人身或合同標的物以外的其他財產(chǎn)的損害時,債務(wù)人還應(yīng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

違約方亦應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。房屋面積不適當(dāng)履行是指所交付房屋的面積與合同約定的房屋面積不一致。

 

風(fēng)險要早考慮到《購買商品房法律風(fēng)險》

 

四、其它違約行為

購房合同中違約多數(shù)由開發(fā)商引起。

實踐當(dāng)中,開發(fā)商違約責(zé)任形態(tài)主要包括:逾期交房、面積出現(xiàn)誤差、設(shè)備及裝修不符合合同約定、變更規(guī)劃設(shè)計、房屋質(zhì)量不合格、未按期辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)等。

 

常見糾紛大匯總:《常見商品房買賣合同糾紛有哪些?》

一切都是為了→→:《商品房買賣合同的訂立》

 

 

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