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營運管理制度篇

一、部門本職：負責商鋪運營管理工作。

二、主要職能：根據公司制定的經營業(yè)內及招商進度針對已簽訂租賃合同的業(yè)主商鋪和公司自有商鋪進行后續(xù)運營管理。

1、擬定營運管理文件及經營商戶相關的營運指導準則。

2、對項目周邊已有商業(yè)項目的業(yè)內品牌調整情況及新開商業(yè)項目業(yè)內品牌分布情況進行調研和分析。

3、對項目周邊商業(yè)的促銷活動信息的收集，及時對本商業(yè)項目的促銷活動進行調整。

4、及時反饋市場最新動態(tài)及競爭對手營運情況。

5、根據公司業(yè)內方針和營運管理標準推進商鋪的門頭及裝修形象的標準化、規(guī)范化工作。

6、推進已簽訂租賃合同的商鋪在確定時間節(jié)點內進場裝修。

7、根據商業(yè)版塊制定的經營業(yè)內和商戶形象標準對已簽訂租賃合同的商戶提供裝修標準并對商戶提供的門頭及內場裝修圖紙（效果圖等）進行審核。

8、定期與招商部協(xié)商分析商鋪招商情況，并提出合理的商戶調整建議和底商形象活動建議。

9、負責商戶的日常管理工作，與商戶保持良好的聯系和溝通，協(xié)調好公司與商戶的關系。

10、隨時了解經營信息和業(yè)主、經營戶的經營動態(tài)，做好已租賃商鋪的經營業(yè)主建檔工作。

11、與相關部門密切合作，做好經營商戶進場、裝修、調整、退場工作。

12、對營運管理過程中可能出現的困難和突發(fā)事件做出相應的預案，并對營運過程中出現的問題提供建議處理辦法。

13、負責組織部門內員工的培訓、考核工作。努力做好人員工作績效的評估及士氣與績效的提高。打造一支學習型的有戰(zhàn)斗力營運團隊。

14、完成上級領導交派的其他工作任務。

營運部各崗位上崗要求、職責及規(guī)范

一、營運部總監(jiān)

1、營運部總監(jiān)的上崗要求

（1）大專以上文化程度，從事商業(yè)營運工作5年以上，對購物中心有專業(yè)化、市場化的理解，對不同規(guī)模的各種業(yè)內的行業(yè)特點、物業(yè)需求、技術要求、發(fā)展戰(zhàn)略等方面有全方位的認識，同時具備轉化為優(yōu)秀營運管理的專業(yè)把握和溝通素質。

（2）具有良好的職業(yè)道德和敬業(yè)精神。

（3）具有較強的領導、組織、協(xié)調能力。

（4）具有獨立進行業(yè)務開展和交涉的能力。

（5）能利用各種渠道收集、研究各類商業(yè)信息的能力，并建立和不斷完善營運管理體系。

（6）具有獨立規(guī)劃業(yè)務工作的能力，能及時分析市場動態(tài)，在經濟活動中發(fā)現和處理問題。

（7）能深刻領會公司的經營理念，服務理念，并能落實到實際工作中。

2、營運部總監(jiān)的崗位職責

（1）負責業(yè)務營運部整體工作的把握和部署。

（2）負責制訂各階段營運管理計劃，布置和安排本部各項工作有計劃開展。

（3）負責開展本部門員工業(yè)務的培訓，指導和幫助本部門員工的工作，不斷強化和提高員工的素質。

（4）負責組織考核和考評本部門員工，調動員工工作積極性，增強本部門員工的凝聚力。負責制定、分解營運管理指標，并監(jiān)督檢查完成情況。

（5）負責組織市場調查，預測市場發(fā)展趨勢，并針對市場的變化和競爭的需要提出應對策略。

（6）負責指導本部門員工對營運管理協(xié)議的管理、建檔、查詢工作。

（7）組織安排相關營運人員參觀學習同行業(yè)優(yōu)秀商業(yè)的營運現場管理。

（8）負責為公司重大經營決策提供信息、方案和建設。

（9）負責協(xié)調本部門同其它部門之間的工作。

（10）做好營運人員的評核工作，并提拔尖子作為儲備管理人員。

（11）負責完成公司總經理交辦的其他工作任務。

3、營運部總監(jiān)的崗位規(guī)范

（1）根據公司下達的計劃指標，結合公司實際情況和市場發(fā)展趨勢，制定本部門年度的總體工作計劃和周、月、季度工作計劃。

（2）每周召開一次部門員工工作總結、報告會、檢查督促工作進度掌握員工的思想狀況。會議要準時召開；會議要有詳細、完整記錄，會后要下發(fā)會議紀要。

（3）對本部門員工進行合理分工，使其各盡其能，責權分明，并形成合力。

（4）有效指導下屬開展各項工作，保證各項工作順利、高效完成。

（5）掌握宏觀和微觀經濟走向，正確制定工作目標和方向。

（6）日常檢查：每天檢查各部營運管理工作進度情況，隨時進行監(jiān)督、指導。分周、月、季檢查各種報表，及時發(fā)現問題，解決問題。

風險提示：
實踐中，發(fā)生離職員工侵犯公司商業(yè)秘密時，爭議焦點往往不是員工有沒有義務保守公司的商業(yè)秘密，而是該秘密是不是構成受法律保護的“商業(yè)秘密”，以及單位如何提供證據證明離職員工實施了侵權行為及侵權造成的損失。由于商業(yè)秘密侵權證據很難收集，或調查取證的成本非常高，往往導致單位對侵權行為束手無策。
企業(yè)在制定規(guī)章的時候可以約定通過保密協(xié)議，據此證明商業(yè)秘密的存在、證明企業(yè)對商業(yè)秘密采取了保護措施，一旦發(fā)生侵犯商業(yè)秘密的行為，便于舉證，有利于企業(yè)借助法律手段保護自己的商業(yè)秘密，維護合法的權益。

（7）恪守職業(yè)道德，保守公司機密。

二、營運部經理

營運經理的上崗要求大專以上文化程度，從事商業(yè)工作3年以上；具有良好的職業(yè)道德和敬業(yè)精神。具有較強的組織、領導、協(xié)調能力。具有豐富的商業(yè)管理經驗，熟悉商業(yè)地產的運作程序及特點。具有較強的業(yè)務管理能力，能撰寫市場調研的專題報告、組織各種大型促銷活動。具備良好的身體素質和心理素質。

1、營運經理的崗位職責

（1）根據公司制定的整體工作計劃，制定本組營運計劃和總體任務的分解方案，帶領團隊完成每月營運管理工作。

（2）負責本部門所管理的商業(yè)或經營業(yè)內進行調查分析。

（3）收集信息資料，向上級遞交分析調查報告。

（4）負責按月編制本部門營運管理計劃、進行品牌結構分析、定期和招商部溝通不斷完善商家組合。

（5）寫每周營運工作報告，包括營運管理日常工作、營運目標、營運顧問、個人評估、營運人員評估營運管理中有待解決問題、營運經營銷售目標達成因素等。

（6）保持與營運總監(jiān)之間的聯絡和傳達工作。

（7）負責本部門所劃分商戶的門頭、裝修形象的管理工作協(xié)助營運人員對商戶的營運管理，及時跟蹤營運人員的商戶管理工作。

（8）處理屬下組員在營運過程中的突發(fā)事件及客戶投訴。

（9）負責安排、監(jiān)督屬下組員的每天工作內容。

（10）收集并整理屬下組員的營運數據上交營運總監(jiān)。

（11）負責向總監(jiān)匯報即時的現場營運情況。

（12）負責編排營運組員當值時間表，如有變動，及時向公司匯報及更改。

（13）負責完成營運總監(jiān)安排的其它工作。

2、營運部經理的崗職規(guī)范

（1）及時巡查下屬的工作，服務質量，并進行監(jiān)督和指導，保持所屬員工工作的高質、高效。

（2）常關心和幫助下屬，以提高所屬人員工作的積極性和主動性。

（3）積極配合實施部門各項活動，認真組織人員執(zhí)行各項計劃或方案。

（4）經常組織培訓和再培訓工作，不斷提高所屬人員的工作技能和綜合素質。

（5）日常檢查：每天檢查所屬員工工作情況，隨時進行監(jiān)督、指導。分周、月、季檢查各種報表，及時發(fā)現問題，解決問題。恪守職業(yè)道德，保守公司機密。

三、營運部副經理

1、營運副經理的上崗要求

（1）大專以上文化程度，從事相關商業(yè)運營工作1年以上。

（2）具有良好的職業(yè)道德和敬業(yè)精神，敢于承擔工作壓力和責任，工作效率高。

（3）有較強的市場意識和服務意識，具有較強的組織、領導、協(xié)調能力。

（4）工作耐心細致，善于學習和自我提高。

（5）具有較強的業(yè)務管理能力，具有團隊管理經驗。

（6）能撰寫市場調研的專題報告、組織各種大型促銷活動。

（7）具備良好的身體素質和心理素質。

2、營運副經理的崗位職責

（1）協(xié)助營運部經理進行日常管理、營運管理及協(xié)調管理工作；帶領本部門營運管理員完成公司下達的招商任務。

（2）協(xié)助部門經理做好與其他部門的溝通工作,協(xié)調相關工作實施及做好工作配合。

（3）及時掌握本組營運人員的商戶情況、營運情況以及準確的市場信息。

（4）制定本部門營運計劃和部門總體任務的分解方案，并上報完成情況及未完成原因。

（5）組織本部門營運人員進行專業(yè)培訓,提高營運人員專業(yè)水平。

（6）及時處理營運人員遇到的疑難問題。

（7）配合營運經理做好本部門營運人員的日常工作分配。

（8）協(xié)助營運人員處理客戶異議及促成營運目標達成。

（9）協(xié)助營運經理組織對營運人員的培訓工作。

（10）協(xié)助解決客戶提出的設計變更要求，及時反饋客戶意見。

（11）協(xié)助本部門經理召開營運人員日常工作例會。

（12）與營運經理一起安排本部門招商人員值班。

（13）記錄本部門營運人員考勤及安排組員調休。

（14）及時匯報營運進展情況和營運過程中疑難問題。

（15）督促本部門營運人員收集客戶資料，約見有效客戶和部門經理洽談，按照公司制度要求對部門人員進行考核。

（16）及時將有關資料提交部門匯總。

（17）嚴格執(zhí)行公司各項管理制度。

（18）完成部門經理交辦的其他工作。

3、營運部副經理的崗職規(guī)范

（1）及時巡查下屬的工作，服務質量，并進行監(jiān)督和指導，保持所屬員工工作的高質、高效。

（2）常關心和幫助下屬，以提高所屬人員工作的積極性和主動性。

（3）積極配合實施部門各項活動，認真組織人員執(zhí)行各項計劃或方案。

（4）經常組織培訓和再培訓工作，不斷提高所屬人員的工作技能和綜合素質。

（5）日常檢查：每天檢查所屬員工工作情況，隨時進行監(jiān)督、指導。分周、月、季檢查各種報表，及時發(fā)現問題，解決問題。

（6）恪守職業(yè)道德，保守公司機密。

（7）完成部門經理交辦的其他工作。

四、營運管理員

1、營運?