伴隨著經(jīng)濟的蓬勃發(fā)展，投資飯店已經(jīng)成為許多投資人的目標(biāo)與方向。但是，對于飯店的經(jīng)營與管理，也成為投資人關(guān)注的問題。是自己組建管理團(tuán)隊，還是尋找專業(yè)的酒店管理公司便成為投資人關(guān)心的話題。其中，業(yè)主委托酒店經(jīng)營管理公司進(jìn)行經(jīng)營管理是當(dāng)前星級酒店的主要經(jīng)營管理模式。

作為投資者（酒店業(yè)主），需要的是回報，是收益，投資酒店，是個比較周期長的投資項目，需要一個具有管理經(jīng)驗和品牌效益的酒店管理公司。作為酒店管理公司，其核心商業(yè)訴求在于，酒店產(chǎn)品的市場份額最大化所帶來豐厚的管理酬金，從而實現(xiàn)連鎖品牌的價值和集團(tuán)利益的提升，因此，品牌和系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)，是這些管理公司得以生存的核心價值。因此，二者的關(guān)系就像婚姻一樣，一個好的酒店管理品牌遇到一個好的業(yè)主，那么這會是一個皆大歡喜的喜劇。反之，則是悲劇。

酒店的經(jīng)營管理過程，其實也是業(yè)主與管理人的一個博弈過程，期間利益權(quán)衡，如何監(jiān)督管理人，保障最大收益是業(yè)主們不得不考慮的問題，本文將從以下兩方面闡釋業(yè)主在簽訂管理合同中可能的遇到的法律難題以及應(yīng)對策略。

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一、酒店經(jīng)營管理合同的博弈

1、合同關(guān)注重心偏移，導(dǎo)致利益失衡

酒店管理合同時間跨度長，一般是在5到15年之間，個別高端奢侈品牌的管理期限會在30年左右。管理合同盡管法律關(guān)系復(fù)雜，但主合同以酒店經(jīng)營管理權(quán)的全部委托為主要法律關(guān)系。所以，巨額的酒店資產(chǎn)長期交由管理公司，作為資產(chǎn)的所有權(quán)人，業(yè)主的顧慮和擔(dān)憂是理所當(dāng)然的。被問道“是否可以通過更加深入和廣泛地去控制酒店管理（比如審核各項制度和開支等等），來實現(xiàn)對酒店的控制？”筆者個人認(rèn)為：這樣的觀點值得商榷，事實上，業(yè)主作為資產(chǎn)所有權(quán)人，而不是酒店管理者，在管理合同中去考慮這樣的制度不僅無法真正、有效地實現(xiàn)監(jiān)管，反而會束縛管理公司的經(jīng)營策略，不利于酒店的可持續(xù)發(fā)展。

2、經(jīng)營業(yè)績評價體制利益的期待

顯然，任何一個業(yè)主均不希望酒店業(yè)績長期虧損，這是業(yè)主謀求訂立管理合同以獲得國際管理集團(tuán)先進(jìn)的管理理念和技術(shù)，以及集團(tuán)服務(wù)的本意和目的。然而，任何一個管理公司均不會也不可能向業(yè)主承諾酒店業(yè)績的回報。怎樣在酒店經(jīng)營管理合同里面去充分解決業(yè)主的關(guān)切呢？問題的焦點不在“業(yè)績不好，誰承擔(dān)責(zé)任上”，而是，合同退出機制。原因主要在于：第一、通常管理公司不會樂意接受此類條款，合同談判阻力過大。第二、經(jīng)營業(yè)績的增長亦是管理公司的追求，與其追究責(zé)任，不如以退出機制的設(shè)置而刺激管理公司盡心盡力。

二、巧妙設(shè)置合同條款，實現(xiàn)良性經(jīng)營機制

合同訂立，風(fēng)險連連：《如何防范合同訂立中的陷阱》

1、權(quán)衡利益，轉(zhuǎn)變思想

基于所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)相分離的這一現(xiàn)代企業(yè)管理經(jīng)營機制，業(yè)主一方面希望酒店管理團(tuán)隊能為酒店創(chuàng)造最高的利潤，需要全權(quán)委托管理方進(jìn)行獨立經(jīng)營，另一方面又因不了解而對他們的管理“不放心”，這就需要通過業(yè)主代表這一特殊角色對酒店的實體經(jīng)營加以監(jiān)督和約束。兩者之間相互依存，既有共同的相互利益的牽扯，又存在著相互制約、相互作用的交叉矛盾關(guān)系。因此，只有統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、有效平衡好兩者間的關(guān)系，才能使雙方的合作在信任的基礎(chǔ)上，按照科學(xué)、健康、可持續(xù)的方向向前推進(jìn)。

為此，業(yè)主可以通過以下幾種方法，權(quán)衡利益杠桿：

首先，業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)自身的要求，在考慮業(yè)主代表的派出方式、業(yè)主代表的派駐制度，有兩個因素是需要考慮的：一是任職的專業(yè)資格，二是權(quán)利邊界的劃分。

其次，盡管有業(yè)主代表，還需建立管理公司與業(yè)主間的慣常聯(lián)系溝通機制和臨時聯(lián)系的溝通機制。

最后，協(xié)商認(rèn)可管理公司的業(yè)務(wù)計劃，約定業(yè)務(wù)計劃的內(nèi)容和提交時間，并適時引入專家仲裁機制。如上所述，不少業(yè)主喜歡在合同中引入資金支付的合理監(jiān)管制度。這個制度在管理合同中的設(shè)計，是否涉及到控制管理權(quán)，業(yè)主的立意是重要的，對于酒店資金的支付、項目和種類相當(dāng)繁雜，因此，需要的是一種合理的監(jiān)管體制，而不是去束縛管理公司經(jīng)營酒店，更不是為日常的經(jīng)營管理去設(shè)置不必要的障礙。

2、建立科學(xué)業(yè)績評價體系

投資人的目的在于營利，而管理公司的訴求在于創(chuàng)造利益，兩者并不直接沖突，因此，業(yè)主在磋談合同條款時不必揪心與業(yè)績責(zé)任的承擔(dān)，而應(yīng)多的去關(guān)注退出機制。

首先，管理公司所收取的管理費有兩個部分，一是基本管理費，二是獎勵管理費。那么，讓獎勵管理費更加體現(xiàn)出它的合同設(shè)置本意，它應(yīng)當(dāng)與酒店經(jīng)營毛利的高低更加緊密地掛鉤。

其次，酒店的經(jīng)營業(yè)績主要取決于市場，但是，除了市場的因素，就管理合同的權(quán)利義務(wù)而言，管理公司在獲得酒店經(jīng)營管理權(quán)之后，理應(yīng)對酒店業(yè)績承擔(dān)起管理的責(zé)任，這個責(zé)任主要體現(xiàn)在業(yè)績的測評上面，建立一個科學(xué)、合理的測評機制，同時，又可以引入一個合同的退出機制，這對于業(yè)主是至關(guān)重要的。

總之，管理合同更多的權(quán)利義務(wù)約定來源于酒店經(jīng)營的商業(yè)慣例，怎樣理解管理合同的精髓，從而準(zhǔn)確地確立業(yè)主在管理合同中的合同利益，在這個通常長達(dá)10年以上的合同中，尤為關(guān)鍵。

步步為營才能防范好風(fēng)險，如何部署就要看你對風(fēng)險的熟悉度了：

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