在現(xiàn)實(shí)生活中，擁有完全產(chǎn)權(quán)的餐飲企業(yè)是鮮見的，對于大多數(shù)餐飲企業(yè)而言，其經(jīng)營場所是承租的商鋪。不論是為了營造良好的用餐環(huán)境，或是為了布置特色的餐廳風(fēng)格，抑或只是為了巧妙排布擴(kuò)大客容量，花費(fèi)大額進(jìn)行裝修是在所難免的。所謂“皮之不存毛將焉附”，理想的裝修設(shè)計(jì)需要以取得穩(wěn)定的商鋪使用權(quán)為前提，一旦在租賃環(huán)節(jié)出現(xiàn)紕漏，所有投資人的所有心血都可能付之一炬。也正是因?yàn)槿绱?，在商鋪?zhàn)赓U過程中，基于裝修產(chǎn)生的糾紛也是較為常見的。筆者不才，欲借一典型案例，以窺其中究竟。

【案情再現(xiàn)】

2014年8月，甲向A公司承租位于廈門市湖里區(qū)的一處商鋪，用于開設(shè)餐廳。雙方簽訂了《租賃合同》，約定租金為每月5萬元，租期自2014年11月1日起至2024年10月31日止，其中自2014年11月1日起至12月30日為裝修期，免收租金。合同簽訂之后，甲先向A公司支付了兩個(gè)月的租金及押金，并開始對商鋪進(jìn)行墻面粉刷、高級燈具安裝等一系列裝修事宜，共計(jì)花費(fèi)20余萬元。

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2015年2月，甲收到A公司的《解除租賃合同通知函》，稱A公司改變公司發(fā)展戰(zhàn)略，要提前收回租賃房屋，要求解除雙方簽訂的租賃合同，并表示愿按照合同的約定返還押金及承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。收到通知函后，甲就表示接受A公司提前解除的要求，但要求A公司對租賃房屋的裝修進(jìn)行補(bǔ)償。A公司以雙方在合同內(nèi)并未約定裝修補(bǔ)償為由拒絕，甲就訴至法院，請求法院判令A(yù)公司賠償其裝修損失23萬元。

【法院審理】

經(jīng)法院審理后查明，2014年8月雙方簽訂《商鋪?zhàn)赓U合同》后，甲將裝修方案及裝修期限等均提交A公司審核，A公司在設(shè)計(jì)圖上也蓋章確認(rèn)過。目前甲的裝修實(shí)際仍存在價(jià)值，并可以為A公司所利用。所以，經(jīng)過相關(guān)鑒定機(jī)構(gòu)對現(xiàn)存裝修進(jìn)行鑒定后，法院判令被告A公司除承擔(dān)違約責(zé)任外，還要補(bǔ)償給原告甲人民幣12萬元作為裝修的補(bǔ)償。雙方均接受法院判決未上訴。

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【易法通律師點(diǎn)評】

首先，本案的爭議焦點(diǎn)在于，A公司解約后，甲是否有權(quán)要求A公司承擔(dān)一定的裝修費(fèi)用賠償？《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）第九至第十三條，對此做了較為明確的規(guī)定，架構(gòu)了一套較為有效的房屋租賃處理制度。

具體而言，《解釋》裝修補(bǔ)償負(fù)擔(dān)責(zé)任分成經(jīng)出租人同意與未經(jīng)出租人同意兩種情形分別規(guī)定。承租人未經(jīng)出租人同意，擅自進(jìn)行裝修裝飾，構(gòu)成侵權(quán)，承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任，有義務(wù)恢復(fù)原狀。

經(jīng)出租人同意進(jìn)行裝修的，《解釋》又進(jìn)一步區(qū)分裝修裝飾物是否形成附合。未形成附合的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀；已經(jīng)形成附合的，進(jìn)而根據(jù)合同的履行狀況分別區(qū)分為：合同無效、違約解除、合同期滿終止三種情況。

第一，在合同無效時(shí)，已經(jīng)形成附合的裝修物需要根據(jù)出租人是否同意利用而區(qū)分，出租人同意利用的，折價(jià)歸出租人所有；不同意利用的，由承租人拆除，由此造成房屋損毀的，承租人需要恢復(fù)原狀。

第二，租賃合同因違約而解除時(shí)，所附合的裝飾裝修物的殘值損失由違約一方承擔(dān)賠償責(zé)任；雙方都具有過錯(cuò)的，依照各自的過錯(cuò)比例承擔(dān)責(zé)任。

第三，在合同期滿或雙方均無過錯(cuò)情形下，由雙方依照公平原則分擔(dān)裝飾裝修殘值損失。需要注意的是，合同解除時(shí)，如果出租人同意利用承租人裝飾裝修的，仍需基于不當(dāng)?shù)美麑Τ凶馊擞枰匝a(bǔ)償；合同履行期間屆滿，出租人取得附合裝飾裝修物無需補(bǔ)償。

其次，我們可以通過本案例了解一下餐飲商鋪?zhàn)赓U裝飾裝修的損失確定原則?！督忉尅犯鶕?jù)有效合同和無效合同的不同法律效果，對裝飾裝修損失采用了現(xiàn)值損失和殘值損失兩種不同的標(biāo)準(zhǔn)。現(xiàn)值損失是指合同被認(rèn)定無效時(shí)，裝飾裝修的現(xiàn)存價(jià)值。在合同無效場合，承租人通常已經(jīng)占用使用租賃房屋一段時(shí)間，其在此期間享有的裝飾裝修利益，不應(yīng)再列入合同無效的損失范圍。殘值損失是指在合同解除時(shí)，裝飾裝修的剩余“價(jià)值”，這一“價(jià)值”的確定是以合同解除時(shí)裝飾裝修的現(xiàn)值為基礎(chǔ)，且不能低于合同履行期間攤銷的裝飾裝修費(fèi)用?！督忉尅芬勒兆赓U合同的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容、行業(yè)慣例、交易習(xí)慣，規(guī)定在雙方當(dāng)事人無約定情形下，承租人的附合裝飾裝修費(fèi)用應(yīng)當(dāng)在租賃期內(nèi)攤銷完畢，出租人無需補(bǔ)償。按照這一規(guī)定，合同履行期間已經(jīng)攤銷的裝飾裝修費(fèi)用，不應(yīng)列入合同解除的損失范圍。舉個(gè)例子，裝飾裝修造價(jià)60萬元，租期5年，則60萬元造價(jià)攤銷在租期內(nèi)，每年平均攤銷12萬元。合同履行一年后解除，按照評估價(jià)值，裝飾裝修現(xiàn)值為30萬元，但按照租期內(nèi)攤銷價(jià)計(jì)算，一年攤銷費(fèi)用為36萬元。則殘值應(yīng)當(dāng)按照攤銷費(fèi)用確定為36萬元。如果裝飾裝修現(xiàn)值高于攤銷的造價(jià)費(fèi)用，則應(yīng)當(dāng)按照裝飾裝修的現(xiàn)值來確定殘值。

再次，值得我們注意的是，在這個(gè)案例中，甲與A公司還約定了“免租裝修期”。在實(shí)踐中，免租期的規(guī)定是常見的，也是商鋪產(chǎn)權(quán)人的商業(yè)戰(zhàn)略，有利于商鋪的租賃和銷售。但“免租裝修期”并非嚴(yán)格意義上的法律概念，僅是對租賃合同條款長期實(shí)踐中所形成的一種商業(yè)習(xí)慣的概括。因此，在承租人在簽訂商鋪?zhàn)赓U合同時(shí)，需要明確免租的內(nèi)容以及期間。通常情況下，“免租裝修期”指的是一定期限內(nèi)免除租金，不包含水電費(fèi)等。

最后，我們需要注意到，案例中提到裝修圖紙的簽字，這是證明裝修經(jīng)出租人同意的重要證據(jù)。結(jié)合上述第一點(diǎn)，我們一再強(qiáng)調(diào)，《解釋》將裝修裝飾物區(qū)分為是否經(jīng)過出租人同意，而產(chǎn)生不同的法律效果，然而，在實(shí)踐中，許多當(dāng)事人往往也忽略了這一點(diǎn)，而在裝修時(shí)僅有口頭約定，沒有保留任何有效證據(jù)，致使在訴訟中吃“啞巴虧”。

由于個(gè)人理論、實(shí)務(wù)水平有限，透過這個(gè)案例，筆者僅能到該些要義。在實(shí)踐中，餐飲商鋪?zhàn)赓U過程中的裝修裝飾問題，還可能涉及到水電、有線網(wǎng)絡(luò)等管線問題；商鋪上空、地下固定物以及左右相鄰關(guān)系問題；商鋪開發(fā)建設(shè)使用權(quán)利的瑕疵問題也可能影響到承租人的裝修、使用。等等。

綜上，筆者建議投資者在租賃餐飲商鋪過程中，除了格外注意租賃合同的簽訂外，還需要對裝修的特殊需要、是否經(jīng)出租人同意、工程對房屋結(jié)構(gòu)影響以及裝修物、添附物的歸屬等問題做出明確約定。

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