首頁 - 法務(wù)指南 - 買賣租房 - 二手房合同簽訂注意事項有哪些?
發(fā)表于:2015-01-27閱讀量:(3145)
二手房合同簽訂時的風(fēng)險一般都隱藏在以下幾點,所以,當(dāng)您在簽訂二手房買賣合同的時候需要注意以下幾點:
一、當(dāng)事人的姓名、住所,搞清當(dāng)事人的具體情況、聯(lián)系辦法,以免受騙
二、標的情況
即雙方要進行交易的二手房,這是合同的關(guān)鍵。要寫明房屋位置、性質(zhì)、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、設(shè)備設(shè)施等情況;寫明房屋產(chǎn)權(quán)歸屬,是否共有財產(chǎn);原售房單位是否允許轉(zhuǎn)賣;是否存在房屋所有權(quán)糾紛;是否有私搭亂建部分;房屋的物業(yè)管理費及其他費用交費狀況;房屋相關(guān)文字資料的移交過程。
三、價款
寫明總價款;付款方式;付款條件;定金;尾款。
四、履行期限、地點、方式
寫明交房時間;條件;辦理相關(guān)手續(xù)的過程
五、違約責(zé)任說明
這里主要說明哪些系違約情形;如何承擔(dān)違約責(zé)任;違約金、定金、賠償金的計算與給付;在什么情況下可以免責(zé);擔(dān)保的形式;對違約金或定金的選擇適用問題。
六、解決爭議的方式
這里主要約定解決爭議是采用仲裁方式還是訴訟方式,需要注意的是,如果雙方同意采用仲裁的形式解決糾紛,應(yīng)按照我國《仲裁法》的規(guī)定寫清明確的條款。
七、合同生效條款
(1)如果交易雙方?jīng)]有特別約定,則交易雙方簽字后合同即為生效。
(2) 交易雙方對合同的效力可以約定附加條件,附加條件自合同成立時生效。
(3) 交易雙方對合同的效力可以約定附加期限,附加期限的合同自期限到時生效。
(4) 雙方當(dāng)事人中有一方或雙方是境外人士,交易雙方在簽署房地產(chǎn)買賣合同時應(yīng)經(jīng)過公證,此時合同方才生效。
八、盡量取得放款承諾
簽約時,買方通常只支付首期款,余款待過戶后由銀行支付,賣方最好能取得買方貸款銀行的放款承諾。合同中對價款、付款及稅費等事項的約定應(yīng)注意以下幾點:
(一)價款中應(yīng)明確約定總價款、付款方式、付款條件、如何申請按揭貸款、訂金、尾款等。尤其是付款方式:
1、在二手房買賣過程中,一般是一次性付款的,但也存在著出賣人在出賣房屋時,有部分銀行貸款不能清償?shù)那闆r。由于辦理過戶時要求取消銀行抵押,出賣人又無力清償貸款,而要求買受人替他先行還清貸款的,應(yīng)注意交易安全。
2、是買方必須在房屋過戶后貸款才能支付房款,這兩種情況下,最好是由中介機構(gòu)提供擔(dān)保。
親親親~~點點看啦,這個有用的→《貸款買二手房交易有哪些流程?》
(二)過戶交易稅費注意事項
1、一般情況下,二手房轉(zhuǎn)讓需要繳納的費用主要有以下幾種稅費,此外還有印花稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加等稅費。符合減免稅優(yōu)惠政策的按規(guī)定另外計算。
2、國家二手房稅收新規(guī)定,未取得房屋產(chǎn)權(quán)證的不準過戶。買賣取得房產(chǎn)證或完稅時間不足兩年的住房,售房者將繳納房屋銷售額5.5%的營業(yè)稅,超過兩年不滿五年的按照買賣差額征個人所得稅,超過五年不收取營業(yè)稅和個人所得稅。
3、新出臺的政策還將二手房劃分為普通住宅和非普通住宅兩種,其計稅方式不同。各地對普通住宅的認定標準亦不同。
如有需要,請點旁邊詳解→《二手房交易稅費》
九、付款后要收取收據(jù)
房款支付后,應(yīng)由賣方出具收據(jù)。除非賣方明確授權(quán),中介一般無權(quán)擅自收受房款。如約定部分房款支付用來償還銀行注銷現(xiàn)有抵押登記的,該筆資金一定要監(jiān)管或者由買方支付至賣方的還貸賬戶并告知原有銀行直接劃撥,以避免賣方挪用導(dǎo)致無法過戶。
十、弄清二手房的產(chǎn)權(quán)情況
在舊房交易中,產(chǎn)權(quán)證是最重要的。由于房屋不同于其他日用品,價值量巨大,法律對房屋的保護主要是對有合法產(chǎn)權(quán)的房屋進行保護。根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》第59條規(guī)定:"國家實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。"因此,購買二手房時,一定要弄清楚房屋的權(quán)屬,凡是產(chǎn)權(quán)有糾紛的,或是部分產(chǎn)權(quán)(如以標準價購買的公有住房)、共有產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)權(quán)不清、無產(chǎn)權(quán)的房子,即使房子再合適都不要購買,以免成交后拿不到房屋產(chǎn)權(quán)證,同時也會引起許多不必要的麻煩。
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