首頁 - 法務(wù)指南 - 買賣租房 - “借名買房”的法律風(fēng)險(xiǎn)
發(fā)表于:2016-08-08閱讀量:(3830)
借名買房,是指房屋的實(shí)際買房人借用他人名義購房,并以他人名義登記房屋所有權(quán)的一種現(xiàn)象。
例如,近年來隨著大中城市人口膨脹,推動當(dāng)?shù)胤績r(jià)水漲船高。政府機(jī)關(guān)為因應(yīng)房市過熱對經(jīng)濟(jì)的損害,制定了房屋限購政策,符合相關(guān)限購資質(zhì)的主體才具有購房資格。許多人通過“借名買房”的方式繞過政策規(guī)則,由他人對房屋予以代持。
但是,“借名買房”作為一種游走在法律規(guī)定邊緣的行為,不可避免地存在許多難以預(yù)料的法律風(fēng)險(xiǎn)。許多實(shí)際購房人都對此視而不見或者輕信避免,事實(shí)卻并非如此。
“借名買房”的性質(zhì)
借名購房,使得房產(chǎn)登記人并非實(shí)際的房屋所有權(quán)人。根據(jù)物權(quán)變動的公示公信原則,為避免給交易相對人帶來不可預(yù)見的損害,維護(hù)交易安全和穩(wěn)定,物權(quán)的所屬應(yīng)當(dāng)進(jìn)行公示。動產(chǎn)以其占有為公示,不動產(chǎn)的公示方式即是登記。
當(dāng)事人基于對財(cái)產(chǎn)權(quán)屬公示的信賴而為的交易行為,應(yīng)當(dāng)受到法律的保護(hù),比如善意取得制度。而對于借名購房,實(shí)際買房人并不是登記的權(quán)利人,即使其事實(shí)上對該房屋占有、管理和使用,也不是法律上適格的處分人。被借名人如果擅自處分該房屋,如設(shè)定抵押、出售等,如果向?qū)Ψ椒仙埔馊〉玫囊蓵乇U辖灰装踩蜕埔庀鄬θ说睦妫粫H因其非事實(shí)權(quán)利人,無權(quán)處分而判定該物權(quán)變動無效。
因此,借名購房如果發(fā)生糾紛,通常會陷入這樣的境地:法律保護(hù)當(dāng)事人之間合法的意思自治的合意,即雙方借名購房的約定,但法律更保障交易安全,保障善意相對人基于物權(quán)公示公信力產(chǎn)生的信賴?yán)?,以維持社會的穩(wěn)定。
實(shí)際購房人的風(fēng)險(xiǎn)
(1)錢房兩空的風(fēng)險(xiǎn)
如果借名購房后,被借名人反悔,即使當(dāng)事人留有足夠充分的證據(jù)證明借名購房事實(shí)存在,也為其自身帶來諸多不必要的麻煩,更有甚者如無法證明借名購房事實(shí)的存在,實(shí)際買房人自身權(quán)利得不到保障,導(dǎo)致錢房兩空,上述案例就是典型的代表。
(2)拿不到房的風(fēng)險(xiǎn)
如果所購房屋為保障性住房,實(shí)際買房人實(shí)際上并不符合購房條件,即使被借名人認(rèn)可借名購房事實(shí),實(shí)際買房人也不可能取得該房屋的所有權(quán)。
(3)收不回房款的風(fēng)險(xiǎn)
如果被借名人擅自出售房屋,交易相對方為善意且已經(jīng)辦理變更登記的情況下,實(shí)際買房人不可能要求取消交易拿回房屋,即使證明了借名購房事實(shí)存在,也只能要求被借名人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
(4)錢房兩失的風(fēng)險(xiǎn)
如果被借名人擅自在該房屋上設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利,如抵押權(quán)等,在他項(xiàng)權(quán)利人為善意的情況下,實(shí)際買房人如果要求確認(rèn)權(quán)屬,通常需要排除他項(xiàng)權(quán)利;更甚之,如果抵押權(quán)人按照法律規(guī)定和抵押權(quán)登記實(shí)現(xiàn)抵押權(quán),實(shí)際買房人的權(quán)利將受到重大影響。
名義購房人的風(fēng)險(xiǎn)
(1)失去購房資格的風(fēng)險(xiǎn)
如果購房需要的是被借名人的資格、條件以享受優(yōu)惠,借名購房后被借名人通常喪失了再次享受該優(yōu)惠條件的機(jī)會,如部分城市的首套房優(yōu)惠政策,抽簽搖號所取得的序位等。
(2)承擔(dān)銀行按揭還款的風(fēng)險(xiǎn)
如果實(shí)際買房人非全款購買該房屋,而是辦理了按揭手續(xù),在實(shí)際買房人不履行按揭還款義務(wù)的情況下,實(shí)際上是對被借名人的信用產(chǎn)生影響,甚至銀行會直接向被借名人要求還款。
(3)自身財(cái)產(chǎn)損失的風(fēng)險(xiǎn)
如實(shí)際購買人無力還款,房價(jià)降低,如果被借名人未償還到期債務(wù),債權(quán)人向法院申請強(qiáng)制執(zhí)行,法院在查明被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)時(shí),將會把該房產(chǎn)、被借名人的其他財(cái)產(chǎn)都列為被執(zhí)行財(cái)產(chǎn),引發(fā)被借名人自身的財(cái)產(chǎn)被執(zhí)行的風(fēng)險(xiǎn)。
(4)親密關(guān)系破裂的風(fēng)險(xiǎn)
實(shí)際買房人與被借名人通常關(guān)系較為密切,法院審理的借名購房糾紛中甚至多有親屬關(guān)系,因此雙方基于信任,很多未簽書面協(xié)議或者協(xié)議約定并不明確。導(dǎo)致實(shí)際買房人的法律風(fēng)險(xiǎn)增加。除了對當(dāng)事人本身財(cái)產(chǎn)權(quán)利的損害以外,亦是對雙方感情的破壞,從親人變仇人的亦占相當(dāng)比例。
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