合同無效是指是合同因欠缺一定生效要件而致合同當然不發(fā)生效力，則買房合同無效的情形包括哪些？

一、房地產(chǎn)分離出賣，合同無效

房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權通過買賣而轉讓時，該房屋占用范圍內的土地使用權也必須同時轉讓或隨房屋轉移。

如果出賣人將房產(chǎn)和土地使用權分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時只轉讓房屋所有權而不同時轉讓土地使用權，買受人可以提出這種買賣合同無效。

二、產(chǎn)權主體有問題，合同無效

出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權人。非所有權人出賣他人房屋的，其買賣行為無效。

房屋的產(chǎn)權為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時，須提交共有人同意的證明書。

部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為也無效。

繼續(xù)了解，戳：《夫妻一方能否私自處理夫妻共同財產(chǎn)，效力如何》

三、侵犯優(yōu)先購買權，合同無效

房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權。房屋所有人出賣已租出房屋時，須提前3個月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權。

所謂“同等條件”，主要是指房價同等，還包括房價交付期限、方式同等。房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租人優(yōu)先購買權的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。

四、非法轉讓，合同無效

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得轉讓(包括買賣)：

1、以出讓方式取得土地使用權的，不符合轉讓房地產(chǎn)條件的；

2、司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的；

3、依法收回土地使用權的；

4、共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；

5、權屬有爭議的；

6、未依法登記領取權屬證書的；

也就是黑戶：《產(chǎn)權證界的“黑戶口”》

7、法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉讓的其他情形。

五、單位違反規(guī)定購房，合同無效

機關、團體、部隊、企業(yè)事業(yè)單位不得購買或變相購買城市私有房屋。如因特殊需要必須購買，須經(jīng)縣以上人民政府批準。

單位違反規(guī)定，購買私房的，該買賣關系無效。

有的單位以個人名義購買私房，產(chǎn)權也登記在個人名下，但實際上是單位出資，作為單位的固定資產(chǎn)用于生產(chǎn)、經(jīng)營、辦公或用作集體宿舍等，這種情況屬于單位變相購買私房，該買賣關系無效。

凡享受國家或企業(yè)事業(yè)單位補貼，廉價購買或建造的城市私有房屋，需要出賣時，只準賣給原補貼單位或房管機關，否則也無效。

合同無效的情形，戳：《合同無效的情形》

買房的流程：《買房有哪些流程？》

買二手房也得注意：《二手房買房合同注意事項？》

本文版權歸易法通所有，轉載時請注明出處，必須保留網(wǎng)站名稱、網(wǎng)址、作者等信息，不得隨意刪改文章任何內容，否則我公司將保留法律追究權利。

買房合同  買房