首頁 - 法務指南 - 買賣租房 - 買房合同無效的情形有哪些
發(fā)表于:2016-01-15閱讀量:(3526)
合同無效是指是合同因欠缺一定生效要件而致合同當然不發(fā)生效力,則買房合同無效的情形包括哪些?
一、房地產(chǎn)分離出賣,合同無效
房屋是建筑在土地上的,為土地的附著物,具有不可分離性,因此,房屋的所有權通過買賣而轉讓時,該房屋占用范圍內的土地使用權也必須同時轉讓或隨房屋轉移。
如果出賣人將房產(chǎn)和土地使用權分別賣與不同的買受人,或者出賣房屋時只轉讓房屋所有權而不同時轉讓土地使用權,買受人可以提出這種買賣合同無效。
二、產(chǎn)權主體有問題,合同無效
出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權人。非所有權人出賣他人房屋的,其買賣行為無效。
房屋的產(chǎn)權為數(shù)人共有的,必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時,須提交共有人同意的證明書。
部分共有人未取得其他共有人同意,擅自出賣共有房屋的,其買賣行為也無效。
繼續(xù)了解,戳:《夫妻一方能否私自處理夫妻共同財產(chǎn),效力如何》
三、侵犯優(yōu)先購買權,合同無效
房屋所有人出賣共有房屋時,在同等條件下,共有人有優(yōu)先購買權。房屋所有人出賣已租出房屋時,須提前3個月通知承租人,在同等條件下,承租人有優(yōu)先購買權。
所謂“同等條件”,主要是指房價同等,還包括房價交付期限、方式同等。房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租人優(yōu)先購買權的,共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。
四、非法轉讓,合同無效
根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定,下列房地產(chǎn)不得轉讓(包括買賣):
1、以出讓方式取得土地使用權的,不符合轉讓房地產(chǎn)條件的;
2、司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的;
3、依法收回土地使用權的;
4、共有房地產(chǎn),未經(jīng)其他共有人書面同意的;
5、權屬有爭議的;
6、未依法登記領取權屬證書的;
也就是黑戶:《產(chǎn)權證界的“黑戶口”》
7、法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉讓的其他情形。
五、單位違反規(guī)定購房,合同無效
機關、團體、部隊、企業(yè)事業(yè)單位不得購買或變相購買城市私有房屋。如因特殊需要必須購買,須經(jīng)縣以上人民政府批準。
單位違反規(guī)定,購買私房的,該買賣關系無效。
有的單位以個人名義購買私房,產(chǎn)權也登記在個人名下,但實際上是單位出資,作為單位的固定資產(chǎn)用于生產(chǎn)、經(jīng)營、辦公或用作集體宿舍等,這種情況屬于單位變相購買私房,該買賣關系無效。
凡享受國家或企業(yè)事業(yè)單位補貼,廉價購買或建造的城市私有房屋,需要出賣時,只準賣給原補貼單位或房管機關,否則也無效。
合同無效的情形,戳:《合同無效的情形》
買房的流程:《買房有哪些流程?》
買二手房也得注意:《二手房買房合同注意事項?》
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