企業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)合同就是在不改變企業(yè)的所有制性質(zhì)的前提下，實(shí)行所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)的分離。由有權(quán)代表國(guó)家行使企業(yè)出租權(quán)的出租方或企業(yè)的主管機(jī)關(guān)作為出租方，將企業(yè)出租給承租方并收取租金，承租方享有企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理權(quán)。

在簽訂企業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)合同時(shí)，應(yīng)注意的幾點(diǎn)：

一、關(guān)于簽訂的程序

訂立企業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)合同，必須經(jīng)過(guò)制定租賃方案、招標(biāo)投標(biāo)，簽訂租賃經(jīng)營(yíng)合同三個(gè)程序。

二、關(guān)于合同的形式和條款

企業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)合同必須以書(shū)面方式簽訂。合同必須具備下列主要條款：

1、合同的標(biāo)的、期限；

2、租賃期內(nèi)經(jīng)營(yíng)總目標(biāo)和年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)；

3、租金數(shù)額及計(jì)算方法；

4、承租方的收益及企業(yè)各項(xiàng)基金的分配比例；

5、企業(yè)租賃前債權(quán)債務(wù)及遺留虧損的處理；

6、合同當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)；

7、違約責(zé)任及租賃期滿(mǎn)后資產(chǎn)的返還和驗(yàn)收。

三、關(guān)于合同的擔(dān)保

1、個(gè)人承租的，必須出具與租賃企業(yè)資產(chǎn)成一定比例的個(gè)人財(cái)產(chǎn)（其中應(yīng)當(dāng)有一定比例的現(xiàn)金）作為擔(dān)保，并應(yīng)有兩名以上的保證人。

2、合伙租賃、全員租賃的承租成員，必須出具與租賃企業(yè)資產(chǎn)成一定比例的個(gè)人財(cái)產(chǎn)作為擔(dān)保。其中應(yīng)當(dāng)有一定比例的現(xiàn)金，現(xiàn)金必須專(zhuān)款存入銀行。

3、企業(yè)承租的，必須出具與租賃企業(yè)資產(chǎn)成一定比例的留用資金作為擔(dān)保。存入銀行后，除征得出租方同意，可作為流動(dòng)資金參加周轉(zhuǎn)外，不得挪作他用。

四、關(guān)于租金的計(jì)算

如何確定和計(jì)算租金，實(shí)踐中有以下幾種做法：

1、將租金分為納稅租金和不納稅租金。

納稅租金=租賃當(dāng)年的資產(chǎn)租金率（每年遞增）×當(dāng)年初實(shí)有資產(chǎn)；

不納稅租金即按規(guī)定從成本中提取的折舊基金及大修基金。

2、基數(shù)遞增租金。由租賃雙方商定各年度的基數(shù)利潤(rùn)和基數(shù)租金，在此基礎(chǔ)上，按計(jì)租年度企業(yè)的實(shí)際利潤(rùn)基數(shù)利潤(rùn)的比例適度上浮，計(jì)算出實(shí)際租金。

3、固定租金制。也就是說(shuō)，租金數(shù)額不因利潤(rùn)增減而變動(dòng)。

五、關(guān)于承租方的收入

1、承租收入從廣義上講包括租金、承租方收入及風(fēng)險(xiǎn)保證金。

2、除個(gè)人承租外，承租經(jīng)營(yíng)者的收入，原則上不超過(guò)企業(yè)職工平均工資和資金的5倍，其它承租成員的收入應(yīng)當(dāng)?shù)陀诔凶饨?jīng)營(yíng)者的收入。

3、在交付租金和實(shí)際支付給承租成員應(yīng)得收入后，承租收入仍有余額的，應(yīng)當(dāng)作為企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)保證金留存。

六、關(guān)于租賃期間新增資產(chǎn)的歸屬

在企業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中，企業(yè)的新增資產(chǎn)的歸屬具體有下列五種情況：

1、在租賃期間，出租方為幫助承租方而投入的資產(chǎn)，屬全民或集體所有；

2、個(gè)人租賃時(shí)，承租方用個(gè)人財(cái)產(chǎn)投資形成的資產(chǎn)，屬該投資者所有；

3、合伙租賃時(shí)，承租方投資形成的資產(chǎn)，歸承租成員共有；

4、全員租賃時(shí)，承租方用其收入新增資產(chǎn)，屬全體職工所有；

5、企業(yè)承租企業(yè)時(shí)，承租方用其收入新增資產(chǎn)屬承租企業(yè)(集體企業(yè))或經(jīng)營(yíng)管理(全民企業(yè))所有。

七、關(guān)于企業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)合同爭(zhēng)議的處理

首先應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成的，可向工商行政管理機(jī)關(guān)申請(qǐng)調(diào)解或者仲裁。租賃經(jīng)營(yíng)合同任何一方也可以根據(jù)租賃經(jīng)營(yíng)合同規(guī)定直接向人民法院起訴。

如果提起訴訟需注意：承租方在租賃經(jīng)營(yíng)中沿用原企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、公章、企業(yè)名稱(chēng)，對(duì)外經(jīng)營(yíng)行為也以原企業(yè)名義進(jìn)行，各種民事行為只能以企業(yè)的名義進(jìn)行。

在審判實(shí)踐原則上應(yīng)將承租人列為第三人承擔(dān)民事責(zé)任。

八、企業(yè)的租賃經(jīng)營(yíng)與企業(yè)的一般財(cái)產(chǎn)租賃的區(qū)別有四點(diǎn)：

1、企業(yè)的租賃經(jīng)營(yíng)是通過(guò)招標(biāo)的形式來(lái)進(jìn)行的，一般的財(cái)產(chǎn)租賃不需要；

2、企業(yè)的租賃經(jīng)營(yíng)的要求是承租人必須提供相應(yīng)的擔(dān)保，以體現(xiàn)對(duì)租賃經(jīng)營(yíng)的承租人在不履行或不完全履行合同時(shí)法律責(zé)任承擔(dān)的可保障性。

3、企業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)合同的標(biāo)的是企業(yè)，它涵蓋了企業(yè)的財(cái)產(chǎn)、企業(yè)的名稱(chēng)權(quán)、企業(yè)的專(zhuān)利權(quán)等知識(shí)產(chǎn)權(quán)的使用。一般企業(yè)財(cái)產(chǎn)租賃僅僅是財(cái)產(chǎn)作為物的使用權(quán)，不包括企業(yè)的名稱(chēng)權(quán)、企業(yè)的專(zhuān)利權(quán)等知識(shí)產(chǎn)權(quán)的使用。

4、企業(yè)的租賃經(jīng)營(yíng)合同中出租方是企業(yè)的主管部門(mén)、或投資人、或股東，企業(yè)一般財(cái)產(chǎn)租賃合同的出租人是企業(yè)。

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