一、為什么要簽訂房屋租賃合同？

根據(jù)我國《合同法》的規(guī)定，租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。

這意味著，如果口頭約定租賃期限為六個(gè)月以上，而沒有簽訂書面房屋租賃合同，口頭約定的租賃期限則視為不成立，只能認(rèn)為不定期租賃。

在不定期租賃中，除非雙方當(dāng)事人另有約定，否則雙方均可隨時(shí)解除合同。

但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。

小編在此提醒：無論租賃期限長短，哪怕只有一個(gè)月，最好簽訂書面的房屋租賃合同，明確雙方的權(quán)利義務(wù)。一般來說，房屋租賃合同應(yīng)當(dāng)包括租賃物的名稱、數(shù)量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。

 

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《房屋租賃合同范本怎么寫？》

 

二、房屋租賃合同無效的認(rèn)定

《房屋租賃解釋》限定了無效房屋租賃合同的范圍，包括以下三個(gè)方面：

（一）將違法建筑物的租賃合同認(rèn)定無效。

（二）轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的合同無效 。

（三）未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同認(rèn)定為無效。

一般情況，法院是允許當(dāng)事人在一審法庭辯論終結(jié)前采取補(bǔ)救措施的，目的在于最大限度地維護(hù)房屋租賃合同效力。此外，即使房屋租賃合同被認(rèn)定無效，承租人仍要支付房屋占有使用費(fèi)，一般參照房屋租賃合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)。

?違法建筑物，是指未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定建設(shè)的房屋，未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑，超過批準(zhǔn)使用期限的臨時(shí)建筑。

 

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《房屋租賃合同法律效力的審查》

 

三、 房屋租賃合同租賃期限的確定

房屋租賃合同租賃期限有兩個(gè)二十年需要大家居住：

（一）根據(jù)我國《合同法》的規(guī)定，租賃期限不得超過二十年（包含20年）。超過二十年的，超過部分無效。

（二）租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年（包含20年）。

四、 房屋裝飾裝修的處理

《房屋租賃解釋》根據(jù)房屋的裝飾裝修是否經(jīng)出租人同意、房屋租賃合同是否有效、裝飾裝修是否形成附合適用完全不同的處理規(guī)則：

（一）房屋租賃合同承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修的費(fèi)用，由承租人負(fù)擔(dān)，出租人有權(quán)請(qǐng)求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。

（二）房屋租賃合同承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，房屋租賃合同無效或解除合同的情形。

1、未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有;出租人不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。

2、已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有;不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致房屋租賃合同無效的過錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。

3、承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者房屋租賃合同解除時(shí)，除當(dāng)事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。

4、房屋租賃合同承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，房屋租賃合同解除時(shí)，雙方對(duì)已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，按照下列情形分別處理：

(1)因出租人違約導(dǎo)致房屋租賃合同解除，承租人有權(quán)請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失;

(1)因承租人違約導(dǎo)致房屋租賃合同解除，承租人無權(quán)請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失。但出租人同意利用的，應(yīng)在利用價(jià)值范圍內(nèi)予以適當(dāng)補(bǔ)償;

(3)因雙方違約導(dǎo)致房屋租賃合同解除，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據(jù)各自的過錯(cuò)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任;

(4)因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致房屋租賃合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔(dān)。

5、房屋租賃合同承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時(shí)，承租人無權(quán)請(qǐng)求出租人補(bǔ)償附合裝飾裝修費(fèi)用的，但當(dāng)事人另有約定的除外。　　

五、 房屋擴(kuò)建的處理

《房屋租賃解釋》在對(duì)待房屋擴(kuò)建問題上同樣依據(jù)房屋擴(kuò)建是否經(jīng)出租人同意、是否辦理合法建設(shè)手續(xù)適用不同的規(guī)則：

1、房屋租賃合同承租人未經(jīng)出租人同意擴(kuò)建發(fā)生的費(fèi)用，由承租人負(fù)擔(dān)，出租人有權(quán)請(qǐng)求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。

2、房屋租賃合同承租人經(jīng)出租人同意擴(kuò)建，但雙方對(duì)擴(kuò)建費(fèi)用的處理沒有約定的，按照下列情形分別處理：

(1)辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由房屋租賃合同出租人負(fù)擔(dān);

(2)未辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由雙方按照過錯(cuò)分擔(dān)。

因此，房屋租賃合同承租人如需對(duì)房屋進(jìn)行擴(kuò)建，應(yīng)當(dāng)經(jīng)出租人同意并辦理合法建設(shè)手續(xù)，同時(shí)在房屋租賃合同中明確約定擴(kuò)建費(fèi)用由誰承擔(dān)?！　?/p>

六、同意轉(zhuǎn)租的推定

為了最大限度地保持法律狀態(tài)的穩(wěn)定，《房屋租賃解釋》規(guī)定房屋租賃合同出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議，無權(quán)以承租人未經(jīng)同意為由請(qǐng)求解除房屋租賃合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效。

因此，房屋租賃合同出租人若知道承租人未經(jīng)同意轉(zhuǎn)租，應(yīng)當(dāng)及時(shí)行使權(quán)利?！?/p>

七、租金的訴訟時(shí)效

實(shí)踐中，我們經(jīng)常碰到房屋租賃合同出租人，因?yàn)樵V訟時(shí)效已過而無法主張租金。這一方面因?yàn)槌鲎馊瞬恢姥痈痘蛘呔芨蹲饨疬m用一年的特別訴訟時(shí)效，而以為訴訟時(shí)效是二年。

房屋租賃合同是繼續(xù)性合同，其租金的訴訟時(shí)效是按每一個(gè)支付周期分別計(jì)算的，房屋租賃合同承租人應(yīng)當(dāng)按照房屋租賃合同約定的期限支付租金。

對(duì)支付期限沒有約定或者約定不明確，不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。仍然不能確定的，分如下情況：

（一）租賃期間不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時(shí)支付

（二）租賃期間一年以上的（包含一年），應(yīng)當(dāng)在每屆滿一年時(shí)支付，剩余期間不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時(shí)支付。

因此，如果承租人未能在上述支付期限內(nèi)支付租金，出租人應(yīng)當(dāng)及時(shí)催告或者提起訴訟，以免超過一年的訴訟時(shí)效，無法得到法律的保護(hù)?！?/p>

八、什么情況下承租人無權(quán)主張優(yōu)先購買房屋？

(一)房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的;

(二) 房屋租賃合同出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的;

(三) 房屋租賃合同出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的;

(四) 第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。

 

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