成都市青羊區(qū)人民法院

民事判決書

（2013）青羊民初字第4932號

原告成都某某房地產(chǎn)有限公司。住所地：成都市青羊區(qū)西某某街210號。

法定代表人華某某，董事長。

委托代理人龔某。

委托代理人冷某某。

被告章某。

委托代理人魯良成，四川君合律師事務所律師。一般授權(quán)。

委托代理人陳琳，四川君合律師事務所律師。一般授權(quán)。

原告成都某某房地產(chǎn)有限公司與被告章某房屋買賣合同糾紛一案，本院受理后，依法由代理審判員喻言獨任審判，公開開庭進行了審理。原告成都某某房地產(chǎn)有限公司的委托代理人龔某、冷某某，被告章某及其委托代理人魯良成到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告成都某某房地產(chǎn)有限公司訴稱，2007年6月13日，原、被告簽訂《房屋買賣合同》及《房屋買賣合同》補充協(xié)議，合同約定被告以162259元的價格購買原告所有的位于成都市某某北路商業(yè)用房，原告應在房屋交付使用后180個工作日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由原告提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)。鑒于訴爭商業(yè)用房所屬大廈原為內(nèi)江市人民政府駐成都辦事處，原告于2006年通過廣東省河源市中級人民法院拍賣取得該大廈主樓一至六層及副樓一至三層及附屬建筑物的所有權(quán)。該大廈主樓及副樓的原用途均為綜合樓，原告根據(jù)設計的相關(guān)要求，認為該大廈符合商業(yè)及辦公的使用條件，分別于2009年初、2010年多次向成都市房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處申請明確該大廈的房屋用途，以便辦理大廈分戶產(chǎn)權(quán)。直至2010年9月規(guī)劃部門明確答復因該項目已于1995年7月6日取得了《規(guī)劃管理驗收合格證》，其建筑工程名稱為”綜合樓”。經(jīng)研究，同意將主樓的一層建筑性質(zhì)明確為商業(yè)，第二至九層的建筑性質(zhì)明確為辦公，副樓一至三層的建筑性質(zhì)明確為食堂。因此該大廈副樓一至三層將無法辦理分戶事宜，致使原告無法履行辦證義務。綜上，原告認為與被告簽訂的《房屋買賣合同》及《房屋買賣合同》補充協(xié)議真實、合法、有效，但因該大廈副樓無法調(diào)規(guī)等歷史遺留問題導致訴爭房屋不能取得權(quán)屬證書，使雙方簽訂的合同無法繼續(xù)履行，合同目的亦不能實現(xiàn)，故原告訴至人民法院，請求判令：1.解除原告與被告簽訂的《房屋買賣合同》及《房屋買賣合同》補充協(xié)議；2.被告承擔本案一半訴訟費用。

被告章某辯稱，1.原、被告簽訂的《房屋買賣合同》及其補充協(xié)議真實、合法、有效，雙方應當依約履行合同義務。2.被告已經(jīng)按照合同約定履行了付款義務，辦理了收房手續(xù)，已經(jīng)依約履行了全部合同義務。3.房屋交付使用后至今近六年，原告并沒有履行為被告辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的合同義務。4.原告在與被告訂立《房屋買賣合同》后，未告知被告又將該房屋抵押給第三人，屬于欺詐行為，違反了合同義務，嚴重損害了合同當事人的合法權(quán)利，依法應當返還被告購房款以及支付購房款的一倍賠償金。被告保留通過司法途徑追究原告承擔上述違約責任的權(quán)利。5.原告于2010年9月在得到規(guī)劃部門的通知后并沒有通知被告解除合同，在2011年1月與被告簽訂協(xié)議，承諾繼續(xù)履行合同義務。6.解除權(quán)作為一個除斥期間，參照相關(guān)法律規(guī)定其應在合理期限內(nèi)行使才受到法律保護，原告提出解除合同的權(quán)利已經(jīng)消滅。7.原告提出因規(guī)劃等歷史遺留問題無法為被告辦理產(chǎn)權(quán)證，所以應解除雙方訂立的《房屋買賣合同》及補充協(xié)議的請求，法律依據(jù)不足，事實不清，沒有提出相應證據(jù)。8.原告作為違約方主動提出解除合同的訴訟請求，是一種訴訟欺詐行為，進一步通過訴訟達到其拖延時間、不承擔雙倍賠償責任、損害被告合法權(quán)益的目的，現(xiàn)解除合同不符合合同法的公平原則。綜上所述，請求駁回原告的訴訟請求。

經(jīng)審理查明，2007年6月13日，原、被告簽訂《房屋買賣合同》及補充協(xié)議各一份，主要約定：被告購買的房屋為正在裝修的房屋，位于成都市某某北路，該房屋土地使用性質(zhì)為商業(yè)，建筑面積27平方米；價款按建筑面積計算，該房屋單價為6260元／平方米，總款169020元，優(yōu)惠4%，優(yōu)惠后的單價為6010元／平方米，優(yōu)惠后總購房款為162259元；被告一次性付款，合同簽訂之日付購房款162259元；原告應當在2008年4月20日前將符合本合同約定的房屋交付被告使用；原告保證銷售的房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務糾紛，因原告原因，造成該房屋不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務糾紛的，由原告承擔全部責任；原告應當在房屋交付使用后180個工作日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由原告提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)；如因原告的責任，被告不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房屋所有權(quán)屬證書的，雙方同意如下處理，被告不退房，如果逾期時間在180日以內(nèi)，原告按日向被告支付已交付價款萬分之五的違約金，如果逾期時間超過180天，被告可以退房；被告委托原告代為辦理房屋所有權(quán)證，辦證時發(fā)生的稅、費，按國家規(guī)定各自承擔，簽訂本協(xié)議之日被告預付費用，辦理完畢后據(jù)實多退少補；被告所購買之房屋已出租給成都歐曼酒店管理有限公司（以下簡稱歐曼公司）進行經(jīng)營管理，該公司會根據(jù)經(jīng)營需要對房屋進行適當?shù)难b修布置，因此交房程序從簡，交房時間以歐曼公司經(jīng)營期起始日為準，歐曼公司支付經(jīng)營管理費后視為自動交房等。成都市國力公證處對前述《房屋買賣合同》的簽訂過程進行了公證，并制作（2007）川國公證字第54950號《公證書》。

同日，被告與歐曼公司簽訂《委托經(jīng)營管理合同》一份，主要約定：被告將位于成都市某某北路委托給歐曼公司進行經(jīng)營并管理，歐曼公司經(jīng)營管理該房屋無論盈虧與被告無涉；該房屋委托經(jīng)營管理期為15年，2008年4月20日前為房屋裝修期，經(jīng)營期從2008年4月20日至2023年4月19日止等。成都市國力公證處對該份合同的簽訂過程進行了公證，并制作（2007）川國公證字第54951號《公證書》。

2011年1月19日，原、被告簽訂《協(xié)議書》一份，主要約定：本協(xié)議是房號為成都市某某北路《房屋買賣合同》的補充協(xié)議；對《房屋買賣合同》第十一條內(nèi)容補充如下，經(jīng)原、被告雙方協(xié)商一致，由原告一次性支付10000元，作為產(chǎn)權(quán)逾期辦理補償金，被告收取該費用后同意將該房屋產(chǎn)權(quán)辦理時間延至2011年12月31日；原告承諾在2011年12月31日前向產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)提供產(chǎn)權(quán)辦理完備條件并辦理完畢，若原告未能在上述期限內(nèi)為被告辦理完畢分戶產(chǎn)權(quán)將按照《房屋買賣合同》承擔相關(guān)法律責任；其余事項仍按照《房屋買賣合同》約定執(zhí)行。

另查明，1.2007年5月21日，被告向原告交納”認購誠意金”10000元；2007年6月3日，被告向原告交納購房定金10000元；2007年6月16日，被告向原告交納房款余款142259元、維修基金3743元、其他費用5042元。原告收到上述款項后均向被告出具收據(jù)。

2.2006年12月26日，原告與四川金通拍賣有限公司簽署《成交確認書》一份，載明原告通過公開競價成功競得成都市青羊區(qū)某某北路9號內(nèi)江大廈地上第一層至第六層房地產(chǎn)及附屬建筑物。2007年1月29日，廣東省河源市中級人民法院作出（2006）河中法執(zhí)字第117號民事裁定書，裁定四川省內(nèi)江市人民政府所有的四川省內(nèi)江市人民政府駐成都辦事處名下位于成都市青羊區(qū)某某北路9號內(nèi)江大廈第一層至六層房地產(chǎn)及附屬建筑物房產(chǎn)以19640000元拍賣給原告。

3.2010年9月2日，原告與內(nèi)江市人民政府駐成都辦事處向成都市房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處提交申請，載明：位于成都市青羊區(qū)某某北路9號房產(chǎn)，原為內(nèi)江市人民政府駐成都辦事處，共兩棟，主樓1-9層，副樓1-3層，原用途均為綜合樓；現(xiàn)主樓1-6層和副樓1-3層為原告所有，主樓7-9層為內(nèi)江市人民政府駐成都辦事處所有；根據(jù)設計的相關(guān)要求，該處房產(chǎn)符合商業(yè)及辦公的使用條件，其中主樓1層符合商業(yè)使用條件，主樓2-9層和副樓1-3層符合辦公使用條件；懇請成都市房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處明確上述房屋用途，確認主樓1層用途為商業(yè)，主樓2-9層和副樓1-3層為辦公用途。成都市房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處公房產(chǎn)權(quán)科于2010年9月3日在該份申請上簽署”請你單位向規(guī)劃部門申請明確用途，待規(guī)劃部門確認后再向我們申請辦證（檔案保管號權(quán)124****、權(quán)126****）”。2010年9月15日，成都市規(guī)劃管理局在該份申請上簽署”該項目已于1995年7月6日取得《規(guī)劃管理驗收合格證》，其建設工程名稱為‘綜合樓’。經(jīng)研究，同意將主樓第一層的建筑性質(zhì)明確為商業(yè)，第二至九層的建筑性質(zhì)明確為辦公，副樓一至三層的建筑性質(zhì)明確為食堂”。

4.成都市某某北路9號1-3層綜合樓（副樓）由原告單獨所有。該房屋已設立抵押登記，抵押權(quán)人為南充市商業(yè)銀行股份有限公司成都金府支行，債務人為成都弗斯達酒店有限公司，約定期限為2012年10月25日至2018年10月24日。

5.歐曼酒店于2008年8月2日出具證明，載明”根據(jù)酒店經(jīng)營需要，我公司下屬的原成都市某某北路9號麗晶假日酒店現(xiàn)已更名為弗斯達酒店”。

6.2014年1月20日，我院工作人員至成都市城鄉(xiāng)房產(chǎn)管理局進行詢問，該局工作人員告知成都市某某北路9號1-3層綜合樓（副樓）規(guī)劃用途為食堂，不能辦理房屋分戶產(chǎn)權(quán)。

上述事實有原告企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、企業(yè)名稱變更核準通知書、被告常住人口詳細信息、《房屋買賣合同》及補充協(xié)議、（2007）川國公證字第54950號《公證書》、《委托經(jīng)營管理合同》、（2007）川國公證字第54951號《公證書》、《協(xié)議書》、收據(jù)、《成交確認書》、（2006）河中法執(zhí)字第117號民事裁定書、申請、房屋信息摘要、證明及當事人陳述等證據(jù)在案佐證，具有真實性、合法性、關(guān)聯(lián)性，本院予以采信。

本院認為，原、被告于2007年6月13日簽訂的《房屋買賣合同》及補充協(xié)議、于2011年1月19日簽訂的《協(xié)議書》均系雙方真實意思表示，且內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，均合法有效。依照《中華人民共和國合同法》第六十條第一款”當事人應當按照約定全面履行自己的義務。”之規(guī)定，原、被告雙方均應按照上述合同約定享有權(quán)利和履行義務。根據(jù)《房屋買賣合同》的約定，原告應履行將辦理涉案房屋權(quán)屬登記需由其提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)的義務，但原告未履行該項義務，且原告在2010年9月15日知曉成都市某某北路9號副樓一至三層的建筑性質(zhì)明確為食堂后，仍于2011年1月19日與被告簽訂《協(xié)議書》，協(xié)議延遲辦理涉案房屋產(chǎn)權(quán)的時間，現(xiàn)涉案房屋因規(guī)劃性質(zhì)的原因?qū)е聼o法辦理分戶產(chǎn)權(quán)，原告的上述行為構(gòu)成違約。對原告關(guān)于因合同目的無法實現(xiàn)，要求解除合同的主張，本院認為，依照《中華人民共和國合同法》第九十四條”有下列情形之一的，當事人可以解除合同：……（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；……”之規(guī)定，該法定解除權(quán)的行使只有當對方當事人出現(xiàn)了違約情形，并且是嚴重違約導致合同目的無法實現(xiàn)時，守約方才享有合同解除權(quán)，就違約方而言，對涉案《房屋買賣合同》及補充協(xié)議并無解除權(quán)，故對原告關(guān)于解除原、被告雙方簽訂的《房屋買賣合同》及補充協(xié)議的主張，本院不予支持。況且，原、被告雙方在《房屋買賣合同》中約定被告不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房屋所有權(quán)屬證書的，可以選擇不退房，故原告以涉案房屋無法辦理分戶產(chǎn)權(quán)為由，主張解除雙方簽訂的《房屋買賣合同》及補充協(xié)議，也不符合約定解除權(quán)的行使條件。

綜上，原告的訴訟請求不成立，本院不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第九十四條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條之規(guī)定，判決如下：

駁回原告成都某某房地產(chǎn)有限公司的全部訴訟請求。

案件受理費100元，減半收取50元，由原告成都某某房地產(chǎn)有限公司負擔。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于四川省成都市中級人民法院。

代理審判員　喻　言

二〇一四年三月十八日

書　記　員　葉文瀾

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