近年來，房地產(chǎn)企業(yè)資金、項目重組日益頻繁。在市場上，逐漸形成了一種轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)項目公司的所有權(quán)，連帶轉(zhuǎn)移特定房地產(chǎn)項目的開發(fā)權(quán)、建設(shè)權(quán)、使用權(quán)的房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)移新方式。與過戶房地產(chǎn)項目開發(fā)權(quán)的傳統(tǒng)方式相比，這一新模式有其自身的優(yōu)越性。主要體現(xiàn)在：

1、轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的項目公司，只需履行一般公司轉(zhuǎn)讓的登記方式即可。而傳統(tǒng)的轉(zhuǎn)移地產(chǎn)開發(fā)權(quán)項目，則因涉及土地過戶的因素，需要經(jīng)歷一些繁瑣的審查、登記手續(xù)。

2、轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的項目公司，因為只是一般的股權(quán)轉(zhuǎn)讓，因此無須繳納土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移契稅。而地產(chǎn)開發(fā)權(quán)的移轉(zhuǎn)，則需要繳納成交金額3％的稅費和一筆不菲的手續(xù)費。

因為具備了上述的便利條件，房地產(chǎn)項目公司的轉(zhuǎn)讓日益流行。故此，本文旨在結(jié)合房地產(chǎn)項目公司轉(zhuǎn)讓的一些可能遇到問題，對其實務(wù)中的利用做一番解說和探討。

房地產(chǎn)項目公司轉(zhuǎn)讓的定義

房地產(chǎn)開發(fā)項目，一般是指已經(jīng)批準立項，取得完備的土地使用權(quán)證，并在土地上作了一定投資，完成了土地的“三通一平”和勘探、設(shè)計等基礎(chǔ)工作，經(jīng)過報建批準，取得施工許可證，具備開工條件的建設(shè)工程項目。房地產(chǎn)開發(fā)項目的轉(zhuǎn)讓實質(zhì)上仍是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，同時轉(zhuǎn)讓了與使用土地有關(guān)各項政府批準文件所產(chǎn)生的各種權(quán)益和相關(guān)義務(wù)。

房地產(chǎn)項目公司的轉(zhuǎn)讓，則是將土地的使用權(quán)連同開發(fā)權(quán)的權(quán)益和義務(wù)的承受人，也即項目法人的人格轉(zhuǎn)讓給買方。值得注意的是，項目轉(zhuǎn)讓應整體轉(zhuǎn)讓，不能分割轉(zhuǎn)讓。房屋建設(shè)應達到開發(fā)投資額的25％以上。

房地產(chǎn)項目公司轉(zhuǎn)讓的有效性

首先，應締定合法有效的項目公司轉(zhuǎn)讓合同。房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓必須由所有轉(zhuǎn)讓、受讓的當事人以書面形式協(xié)商一致；轉(zhuǎn)讓項目已有的各種政府批文均必須在合同中列明，包括立項和規(guī)劃批文等；項目轉(zhuǎn)讓應符合開發(fā)不同階段的政府有關(guān)允許轉(zhuǎn)讓的條件；已成立項目公司以公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓全部或部分房地產(chǎn)項目，應按公司法有關(guān)規(guī)定辦理工商變更登記手續(xù)，同時辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的變更登記手續(xù)；成立項目公司的轉(zhuǎn)讓方的債權(quán)債務(wù)要明確，潛在債務(wù)的澄清，要約定公告程序；未成立項目公司以合作各方的投資權(quán)益內(nèi)部轉(zhuǎn)讓全部或部分房地產(chǎn)項目，應按項目土地使用的不同情況，申辦變更立項和土地使用的批準手續(xù)；轉(zhuǎn)讓給合作各方以外當事人的，須獲得原合作各方及受讓方的一致同意；轉(zhuǎn)讓的項目如尚未辦理土地出讓手續(xù)或雖已辦理了出讓手續(xù)，轉(zhuǎn)讓時尚未付清出讓金的，應約定辦理出讓手續(xù)的具體責任人及有關(guān)費用，包括尚未付清的費用的承擔方式；

其次，應注意相關(guān)的股權(quán)收購無瑕疵。如收購中外合資的項目公司股權(quán)必須遵守中外合資企業(yè)法的規(guī)定，股權(quán)被兩家以上中方企業(yè)收購，則須外經(jīng)委審批并改變企業(yè)性質(zhì)。如果是國有股權(quán)出讓，則必須按法定程序進行交易，否則轉(zhuǎn)讓合同無效。

房地產(chǎn)項目公司轉(zhuǎn)讓的法律風險

要轉(zhuǎn)讓或不得不轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)開發(fā)的停建、緩建項目一般都負有債務(wù)，其債務(wù)一般有五種情況：一是開發(fā)的房屋已實現(xiàn)預售，按時交付房屋是開發(fā)商所負的房屋實物形態(tài)債務(wù)；二是開發(fā)商在建設(shè)過程中向銀行以抵押方式進行貸款所負債務(wù)，以及對承包人應付的工程款所負的債務(wù)，這二者都是依法享有優(yōu)先權(quán)的債務(wù)，其中應付的工程款應優(yōu)先于抵押權(quán)所擔保的債務(wù)；三是一般債務(wù)，即開發(fā)商在項目開發(fā)過程中因采購材料、設(shè)備等所負的一般債務(wù)；四是開發(fā)商在開發(fā)項目過程中，已經(jīng)以該項目對外提供過抵押擔保或者以項目公司名義對外承擔連帶擔保責任形成的債務(wù)；五是開發(fā)商對外簽有已構(gòu)成違約合同形成違約賠償之債。

實務(wù)中，一般采用保證金擔保的方式應對上述債務(wù)風險。保證金擔保，指在房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓合同中，采取分期付款方式，留下一部分尾款作為項目轉(zhuǎn)讓潛在風險和潛在債務(wù)的保證金。具體操作可以分為以下兩種方式，一是直接以尾款的形式規(guī)定在合同中，約定尾款的支付條件。此支付條件就是在一定期限內(nèi)，不發(fā)生未包含在協(xié)議內(nèi)或通過協(xié)議無法預見的風險和債務(wù)。二是將尾款直接列為保證金，由公證機關(guān)提存。如果發(fā)生協(xié)議之外或通過協(xié)議無法預見的額外債務(wù)和損失，該款將由公證處直接支付給債權(quán)人，轉(zhuǎn)讓方將無權(quán)再要求獲得該筆款項。

股權(quán)轉(zhuǎn)讓學問多：

《如何避免股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議糾紛》

《公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓中應注意的問題》

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