原  告：廈門市交通運輸公司。 法定代表人：李維利，經理。

被  告：廈門宏達洋傘工業(yè)有限公司。 法定代表人：黃金鏗，董事長。

1988年6月28日，廈門市交通運輸公司（下稱交運公司）與廈門宏達洋傘工業(yè)有限公司（下稱宏達公司）簽訂了一份廠房租賃合同。合同規(guī)定：1、交運公司將位于廈門市仙岳路8號的鋼筋混凝土全框架結構主體廠房和2幢760平方米的房屋出租給宏達公司使用；2、主體廠房租用時間6年，即從1988年8月1日起至1994年7月30日止。主體廠房面積3849平方米，月租金每平方米5元，宏達公司應于每月5日前將當月租金付給交運公司；3、在租賃期內，宏達公司對交運公司輸送的勞力應優(yōu)先安排，勞務合同雙方另行商定；4、租賃期內，如增加土地使用稅、房產稅等，其增加部分由宏達公司支付，但交運公司應提交有關增加收費的依據；5、宏達公司對所承租的廠房等負有保管、維修責任。廠房租賃合同簽訂后，交運公司依約將廠房等交給宏達公司使用，并輸送了一些勞力，但雙方未再簽訂勞務合同。由于交運公司輸送的勞力無法適應宏達公司安排的工作，大部分已離開宏達公司。1990年11月29日，交運公司函告宏達公司要求變更廠房租賃合同的租期，宏達公司回函表示正在積極另尋廠址。1991年元月，交運公司先后2次函告宏達公司要求提高租金，遭宏達公司拒絕，交運公司遂于1991年7月13日向廈門市湖里區(qū)人民法院提起訴訟。 原告交運公司訴稱：其與被告于1988年6月28日簽訂廠房租賃合同后，被告未全面依約履行，將其輸送的勞力大部分解雇。原房屋月租金每平方米5元，是以被告能安排其員工就業(yè)為條件?，F(xiàn)商品廠房管理成本上升，被告違背原廠房租賃合同訂立基礎，該廠房租賃合同租金應按廈門市人民政府規(guī)定的商品房租金標準予以調整。請求法院判令被告：廠房租金從1991年8月份起每平方米每月租金由5元提高到12.55元。被告宏達公司辯稱：廠房租賃合同簽訂后，其始終嚴格履行合同，分別優(yōu)先安排原告輸送的勞力。由于原告未按合同規(guī)定協(xié)助其做好原告輸送人員的教育工作，致使大部分勞力因各種原因而要求回歸原告方。原告以此為借口要求變更廠房租賃合同，沒有事實依據。原告所依據的廈門市房管局規(guī)定基本租金標準不適用于原告、被告所簽訂的廠房租賃合同，對其無溯及力，而且該規(guī)定不具備普遍約束力。原告之訴不能成立。

廈門市湖里區(qū)人民法院查明：1990年6月9日，廈門市人民政府轉發(fā)了廈門市物價委員會、市房地產管理局《關于調整非住宅用房租金標準的報告》。該報告確定，非住宅用房租金的計算辦法應根據國家關于房屋商品租金由折舊費、維修費、管理費、稅金、利息、利潤、保險費和土地使用費八項因素構成的要求以及地段、用途的加減原則進行計算。鋼筋混凝土全框架結構類型的房屋基本商品租金為每月每平方米12.55元。其中維修費為每年每平方米3元，利潤為租金的10％。 該法院經審理認為：交運公司與宏達公司簽訂的廠房租賃合同為有效合同，但合同中規(guī)定的主體廠房租金每平方米5元，顯然偏低。根據國家對整個房地產業(yè)改革的要求及廈門市人民政府的有關規(guī)定，交運公司要求變更廠房租賃合同約定的廠房租金條款，應予支持。據此，依照《中華人民共和國民法通則》第六條，《中華人民共和國經濟合同法》第二十七條第一款第二項之規(guī)定，于1992年1月17日作出判決：交運公司與宏達公司于1988年6月28日簽訂的廠房租賃合同第一款，主體廠房（面積3849平方米）每月每平方米租金5元變更為12.55元（時間自1991年8月1日起計算），已到期的調租差價款項，宏達公司應在本判決生效后一個月內付清。 一審判決后，宏達公司不服，于1992年元月20日向廈門市中級人民法院提起上訴，稱：原審判決適用法律不當。首先，該糾紛合同并非依國家計劃而簽訂的，廈門市人民政府的文件也非國家計劃部門制定的，因此，不能適用《經濟合同法》第二十七條第一款第二項的規(guī)定。且該文件不具有普遍約束力及強制力。其次，簽訂廠房租賃合同時，每月每平方米租金5元是與租賃物的使用價值相適應的，原審法院認定租金顯然偏低，沒有法律依據。 廈門市中級人民法院經審理認為：交運公司與宏達公司簽訂的廠房租賃合同為有效合同。由于雙方確定的廠房租金每月每平方米5元低于該廠房出租的成本，不能以租養(yǎng)房，導致交運公司無法繼續(xù)履行合同，其要求變更合同約定的廠房租賃條款，是合法的，應予采納。但考慮到宏達公司按約在租賃期內負擔廠房的維修義務及其對租金的承受能力，故維修費及利潤應從租金的構成因素中剔除。原審判決認定事實清楚，但適用法律不當。據此，依照《中華人民共和國民法通則》第四條、第六條，《中華人民共和國經濟合同法》第二十七條第一款第四項，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百三十三條第一款第（二）項之規(guī)定，于1992年8月12日判決：一、變更廈門市湖里區(qū)人民法院判決，從1991年8月1日起，交運公司與宏達公司簽訂的廠房租賃合同第5條第1款中的廠房（面積3849平方米）每月每平方米租金5元更改為10.62元。二、已到期的租金差價款項，宏達公司應于本判決生效后一個月內付清。

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