山東省濰坊市中級(jí)人民法院

民事判決書

（2013）濰民初字第241號(hào)

原告某某汽車貿(mào)易有限公司。

被告某某置業(yè)有限公司。

第三人高某。

委托代理人王炳穎，山東衡明律師事務(wù)所律師。

第三人雷某。

委托代理人劉瑋，山東泛海律師事務(wù)所律師。

原告某某汽車貿(mào)易有限公司與被告某某置業(yè)有限公司，第三人雷某、高某合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告某某汽車貿(mào)易有限公司訴稱，原告系原濰坊汽車工業(yè)貿(mào)易公司、濰坊汽車配件公司破產(chǎn)重組過程中為安置職工組建的企業(yè)，改制后，原告依據(jù)濰企改[2004]5號(hào)、濰政土字[2004]191號(hào)、濰政辦復(fù)字[2009]85號(hào)文件取得了位于濰坊市某某路以西、某某街以南地塊的使用權(quán)，面積為10063平方米，性質(zhì)為出讓。為改善職工住房條件，原告與被告某某置業(yè)有限公司于2010年3月16日簽訂合作開發(fā)合同，合同約定由原告提供土地，由被告提供資金，對(duì)上述土地進(jìn)行開發(fā)。合同簽訂后，原告按約定將上述土地中的7798平方米土地辦理了土地使用權(quán)變更手續(xù)，并承擔(dān)了相應(yīng)費(fèi)用，將該地塊過戶至被告名下[土地證號(hào)為濰國(guó)用（2011）第A016號(hào)，地號(hào)為05040-1號(hào)]，但被告某某公司未按合同約定履行開發(fā)義務(wù)，拖延工期，經(jīng)原告多次催促仍遲遲不開工建設(shè)。近日，原告得到相關(guān)信息，被告某某置業(yè)有限公司因拖欠他人債務(wù)，導(dǎo)致上述土地被法院多次查封，致使合同無法履行。根據(jù)法律規(guī)定，被告某某置業(yè)有限公司系采用欺詐手段，惡意欺騙原告簽訂合作開發(fā)合同，根本目的是為了騙取原告上述土地以償還其自身債務(wù)。另，雙方簽訂合作開發(fā)合同時(shí)，未依法到相關(guān)行政機(jī)關(guān)辦理合作開發(fā)房地產(chǎn)審批手續(xù)，至今未進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)，未取得相應(yīng)的規(guī)劃審批，雙方簽訂的合作開發(fā)合同內(nèi)容違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，系無效合同。為維護(hù)原告的合法權(quán)益，特訴至貴院，請(qǐng)求法院：一、依法確認(rèn)原被告簽訂的合作開發(fā)合同無效；二、判令被告返還原告已經(jīng)過戶至被告名下的土地；三、被告承擔(dān)原告損失及違約金共計(jì)46170000元；四、訴訟費(fèi)用由被告負(fù)擔(dān)。后，因涉案土地被法院拍賣，被告某某置業(yè)有限公司亦進(jìn)入破產(chǎn)程序，雙方簽訂合同的目的無法實(shí)現(xiàn)，原告變更其訴訟請(qǐng)求為：一、依法解除原被告簽訂的合作開發(fā)合同，判令被告償還土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓款23074282元及利息6710770.08元（自2010年3月16日計(jì)算至某某置業(yè)有限某某公司破產(chǎn)宣告之日，以本金23074282元為基數(shù)，按年利率6%計(jì)算）；二、判令被告支付違約金15200000元（自2010年10月27日計(jì)算至某某置業(yè)有限公司破產(chǎn)宣告之日，以總墊付資金10000000元為基數(shù)，按日1‰計(jì)算）；三、判令被告賠償原告損失351588元；四、訴訟費(fèi)用由被告負(fù)擔(dān)。

被告某某置業(yè)有限公司辯稱，雙方簽訂的合作開發(fā)合同系各自真實(shí)意思表示，不違反法律規(guī)定，合法有效。合作開發(fā)合同已實(shí)際履行，被告先期墊付了資金，因原告經(jīng)營(yíng)發(fā)生變化，合同沒有得到完全履行。綜上，原告的主張與事實(shí)不符，應(yīng)依法駁回原告的訴訟請(qǐng)求。

第三人高某、雷某陳述意見稱，對(duì)雙方簽訂的合作開發(fā)合同的真實(shí)性不能確認(rèn)，該合同是否有效不影響涉案土地轉(zhuǎn)讓的效力，也不影響涉案土地登記在被告某某公司名下的事實(shí)。根據(jù)法律規(guī)定，涉案土地登記在被告某某置業(yè)有限公司名下，第三人申請(qǐng)查封符合法律規(guī)定，不存在任何過錯(cuò)。被告某某置業(yè)有限公司已取得涉案土地的使用權(quán)，原告主張返還土地?zé)o事實(shí)和法律依據(jù)。

經(jīng)審理查明，2010年3月16日，某某汽車貿(mào)易有限公司（甲方）與某某置業(yè)有限公司（乙方）簽訂合作開發(fā)合同，雙方就合作開發(fā)濰坊市某某路與某某街交叉口西南角地塊事務(wù)約定如下：一、合作開發(fā)的地塊基本情況。使用權(quán)人某某公司，地號(hào)**，地址為某某路**號(hào)，四界位置為東至某某路、南至某某公司宿舍、西至濰坊某某包裝制品有限公司、北至某某街，地籍圖號(hào)為**，土地面積為**平方米，使用權(quán)類型為出讓，用途為商業(yè)，土地使用證頒發(fā)時(shí)間為**年**月**日，附有廠房等附屬物。二、合作開發(fā)方式。1、甲方提供項(xiàng)目開發(fā)用地，作為合作開發(fā)的投資，并負(fù)責(zé)土地過戶、用途變更（變更為商服、住宅，乙方對(duì)以上事務(wù)提供幫助并及時(shí)提供相關(guān)手續(xù)）、地上居民安置、地上附屬建筑物拆遷補(bǔ)償?shù)?，使土地完全符合?xiàng)目開發(fā)的用地條件，甲乙雙方按照30%、70%的比例分擔(dān)土地用途登記變更前的所有契稅及評(píng)估費(fèi)、政府規(guī)費(fèi)，但該宗土地向乙方過戶、用途變更登記時(shí)需要繳納的土地增值稅由甲方全部承擔(dān)；2、乙方以自己的名義，利用自有的開發(fā)資質(zhì)，負(fù)責(zé)具體開發(fā)，包括但不限于土地開發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)與審批、施工發(fā)包與建設(shè)管理、委托監(jiān)理、對(duì)外銷（預(yù)）售以及委托物業(yè)管理等全程開發(fā)行為，并承擔(dān)項(xiàng)目工程的建筑成本費(fèi)用。三、合作開發(fā)具體事務(wù)。1、本協(xié)議簽訂后60日內(nèi)，甲方負(fù)責(zé)將項(xiàng)目開發(fā)用地改變土地用途，并將項(xiàng)目開發(fā)用地過戶到乙方名下，并同時(shí)將變更登記后的土地使用證交給乙方，乙方予以配合；2、在辦理土地過戶的同時(shí)，甲方負(fù)責(zé)將項(xiàng)目開發(fā)用地的地上建筑物全部拆除，實(shí)現(xiàn)三通一平，并同時(shí)具備土地開發(fā)條件。乙方及時(shí)落實(shí)施工方案的準(zhǔn)備工作……四、合作開發(fā)的費(fèi)用承擔(dān)。自項(xiàng)目用地辦理變更手續(xù)開始至項(xiàng)目驗(yàn)收交房結(jié)束，期間所需的所有項(xiàng)目開發(fā)費(fèi)用，甲乙雙方按照30%、70%的比例分擔(dān)……八、違約責(zé)任。1、甲方單方責(zé)任造成逾期交付土地使用證或凈土地，每日按照總墊付資金（10000000元）的1‰向乙方承擔(dān)違約責(zé)任；2、乙方單方責(zé)任逾期墊付資金，每日按照應(yīng)墊付資金的1‰向甲方承擔(dān)違約責(zé)任；3、因乙方原因致使項(xiàng)目開發(fā)周期拖延，根據(jù)逾期天數(shù)，每日按照總墊付資金（1000萬元）的1‰向甲方承擔(dān)違約責(zé)任。如項(xiàng)目滯后四個(gè)月，甲方有權(quán)終止本合同，不再要分得的房屋，乙方應(yīng)按照甲方應(yīng)分得的房屋屆時(shí)（指合同約定的開發(fā)周期屆滿后的第四個(gè)月底）的價(jià)格賠償甲方的損失；4、乙方未經(jīng)甲方許可銷售甲方分得的房屋，應(yīng)按照屆時(shí)房屋價(jià)格的150%賠償甲方的損失。雙方還對(duì)合作開發(fā)的利益分配、風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)、爭(zhēng)議解決等問題作了約定。

合作開發(fā)合同簽訂后，某某置業(yè)有限公司向某某汽車貿(mào)易有限公司支付4300000元，某某汽車貿(mào)易有限公司為某某置業(yè)有限公司出具了五份收款收據(jù)，后某某汽車貿(mào)易有限公司以承兌匯票方式分四次返還給某某置業(yè)有限公司3900000元，并協(xié)助某某置業(yè)有限公司辦理了土地過戶手續(xù)，某某置業(yè)有限公司于2011年3月4日取得了濰國(guó)用（2011）第016號(hào)國(guó)有土地使用證（地號(hào)0504049-1，面積7798平方米），某某汽車貿(mào)易有限公司為某某置業(yè)有限公司墊付稅金350208元。某某置業(yè)有限公司在取得上述土地的使用權(quán)后，并未按合作開發(fā)合同約定進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。

另查明，某某置業(yè)有限公司因與高某等人存在民間借貸糾紛，高某以某某置業(yè)有限公司等作為被告向?yàn)H坊市奎文區(qū)人民法院（以下稱奎文法院）提起訴訟，同時(shí)申請(qǐng)法院對(duì)濰國(guó)用（2011）第016號(hào)國(guó)有土地采取保全措施，奎文法院于2012年1月6日作出（2012）奎開民初字第90號(hào)民事裁定書查封了上述國(guó)有土地?？姆ㄔ悍謩e于2012年4月27日、2012年12月17日作出（2012）奎開民一初字第91號(hào)民事判決書、（2012）奎開民一初字第90號(hào)民事調(diào)解書，上述文書生效后，某某汽車貿(mào)易有限公司、吳某某等未履行法律文書確定的義務(wù)。2013年3月11日，本院作出（2013）濰執(zhí)字第71-1號(hào)執(zhí)行裁定書，將上述生效文書提級(jí)執(zhí)行，裁定拍賣某某公司坐落于某某路以西、某某街以南的7798平方米國(guó)有土地使用權(quán)。某某汽車貿(mào)易有限公司對(duì)（2013）濰執(zhí)字第71號(hào)執(zhí)行裁定不服，向本院提出異議，請(qǐng)求撤銷對(duì)濰國(guó)用（2011）第016號(hào)國(guó)有土地使用權(quán)的委托拍賣行為，本院于2013年8月19日作出（2013）濰執(zhí)異字第40號(hào)執(zhí)行裁定書，裁定駁回某某汽車貿(mào)易有限公司的執(zhí)行異議。2013年10月17日，本院作出（2013）濰執(zhí)字第71-2號(hào)執(zhí)行裁定書，以本案的裁判結(jié)果可能影響執(zhí)行案件對(duì)某某公司國(guó)有土地使用權(quán)的處分為由，裁定中止對(duì)濰國(guó)用（2011）第016號(hào)國(guó)有土地使用權(quán)的公開拍賣。高某不服（2013）濰執(zhí)字第71-2號(hào)執(zhí)行裁定，向本院提出異議，本院于2014年1月23日作出（2014）濰執(zhí)異字第1號(hào)執(zhí)行裁定書，裁定撤銷（2013）濰執(zhí)字第71-2號(hào)執(zhí)行裁定書。某某汽車貿(mào)易有限公司不服（2014）濰執(zhí)異字第1號(hào)執(zhí)行裁定書，向山東省高級(jí)人民法院申請(qǐng)復(fù)議，山東省高級(jí)人民法院于2014年4月28日作出（2014）魯執(zhí)復(fù)議字第32號(hào)執(zhí)行裁定書，裁定駁回某某公司的復(fù)議申請(qǐng)。經(jīng)本院委托，濰坊乾業(yè)立信資產(chǎn)評(píng)估土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司于2014年5月17日對(duì)涉案登記在某某置業(yè)有限公司名下的濰國(guó)用（2011）第016號(hào)國(guó)有土地使用權(quán)及其上附屬設(shè)施、附著物進(jìn)行了評(píng)估，并出具了評(píng)估報(bào)告，結(jié)論為：濰國(guó)用（2011）第016號(hào)國(guó)有土地使用權(quán)及其地上附屬設(shè)施、附著物等的評(píng)估總值為人民幣24696190元，其中土地使用權(quán)的評(píng)估價(jià)值為人民幣23074282元，地上附屬設(shè)施、附著物等的評(píng)估價(jià)值為1621908元。涉案土地及其地上附屬設(shè)施、附著物現(xiàn)已被拍賣，由高某競(jìng)得。在涉案土地被拍賣后，某某汽車貿(mào)易有限公司依法變更了訴訟請(qǐng)求。

還查明，某某汽車貿(mào)易有限公司成立于**年**月**日，系由原濰坊市汽車工業(yè)貿(mào)易公司、濰坊市汽車配件公司重組而成。**年**月**日，某某汽車貿(mào)易有限公司與濰坊市規(guī)劃與國(guó)土資源局簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，以出讓方式取得濰國(guó)用（2005）第**號(hào)國(guó)有土地使用權(quán)，該土地地號(hào)為**，坐落于濰坊市某某路以西、某某街以南，面積為10063平方米，國(guó)有土地使用證頒發(fā)時(shí)間為2005年7月15日。2009年11月19日，濰坊市人民政府辦公室作出濰政辦復(fù)字[2009]85號(hào)批復(fù)，同意將上述10063平方米商業(yè)用地按市場(chǎng)化實(shí)施拆遷改造。

被告某某置業(yè)有限公司成立于**年**月**日。**年**月**日，案外人江蘇某某置業(yè)有限公司、某某建材有限公司、某某經(jīng)貿(mào)有限公司以某某置業(yè)有限公司不能清償?shù)狡趥鶆?wù)為由分別向本院申請(qǐng)對(duì)某某公司進(jìn)行破產(chǎn)清算，本院于2014年6月4日通知了某某置業(yè)公司，某某置業(yè)有限公司在法定期限內(nèi)表示對(duì)破產(chǎn)清算申請(qǐng)沒有異議。本院于2014年12月8日作出（2014）濰民轄字第2號(hào)民事裁定書，指定濰坊市寒亭區(qū)人民法院（以下稱寒亭法院）審查受理某某置業(yè)有限公司破產(chǎn)案件。寒亭法院于2014年12月26日作出（2015）寒商破字第1-1號(hào)民事裁定書，裁定受理江蘇某某置業(yè)有限公司、某某建材有限公司、某某經(jīng)貿(mào)有限公司的破產(chǎn)清算申請(qǐng)，并于同日作出（2015）寒商破字第1-1號(hào)決定書，指定山東求是和信律師事務(wù)所擔(dān)任某某置業(yè)有限公司管理人。2015年4月1日，寒亭法院作出（2015）寒商破字第1-2號(hào)民事裁定書，裁定宣告某某置業(yè)有限公司破產(chǎn)。2015年4月10日，寒亭法院作出（2015）寒商破字第1-4號(hào)民事裁定書，裁定對(duì)某某置業(yè)有限公司管理人擬訂的《破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)變價(jià)方案》予以認(rèn)可。

本案審理過程中，高某、雷某于2013年10月11日以本案審理結(jié)果與其存在利害關(guān)系為由申請(qǐng)作為第三人參加本案訴訟，本院依法予以準(zhǔn)許。在涉案土地被依法拍賣后，某某汽車貿(mào)易有限公司變更了訴訟請(qǐng)求，第三人高某、雷某于2015年6月15日以某某汽車貿(mào)易有限公司變更后的訴訟請(qǐng)求與其不再有利害關(guān)系為由申請(qǐng)退出本案訴訟。

上述事實(shí)，有當(dāng)事人陳述、合作開發(fā)合同、評(píng)估報(bào)告、收款收據(jù)、庭審筆錄及相關(guān)法律文書等在案為證，足以認(rèn)定。

本院認(rèn)為，某某汽車貿(mào)易有限公司與某某置業(yè)有限公司簽訂的合作開發(fā)合同系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方當(dāng)事人均應(yīng)按合同約定行使權(quán)利，履行義務(wù)。合作開發(fā)合同簽訂后，某某汽車貿(mào)易有限公司按約定將其享有使用權(quán)的7798平方米國(guó)有土地過戶至某某置業(yè)有限公司名下，某某置業(yè)有限公司于2011年3月4日取得了濰國(guó)用（2011）第016號(hào)國(guó)有土地使用權(quán)證，但某某置業(yè)有限公司并未按合作開發(fā)合同約定進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，且因其與高某等人的民間借貸糾紛致上述國(guó)有土地被查封并最終被拍賣，雙方簽訂的合作開發(fā)合同因某某公司的原因不能實(shí)現(xiàn)合同目的，故某某汽車貿(mào)易有限公司要求解除雙方簽訂的合作開發(fā)合同符合《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條第（四）項(xiàng)之規(guī)定，對(duì)某某汽車貿(mào)易有限公司的該項(xiàng)主張予以支持。在合作開發(fā)合同被依法解除，且過戶至某某置業(yè)有限公司名下的國(guó)有土地已經(jīng)被依法拍賣的情況下，某某置業(yè)有限公司應(yīng)將與被拍賣的國(guó)有土地價(jià)值相等的款項(xiàng)返還給某某汽車貿(mào)易有限公司。本案合作開發(fā)合同簽訂后，某某置業(yè)有限公司曾向某某汽車貿(mào)易有限公司支付了4300000元，某某汽車貿(mào)易有限公司后又返還給某某置業(yè)有限公司3900000元，并為某某置業(yè)有限公司墊付稅金350208元，上述款項(xiàng)的差額49792元（4300000元-3900000元-350208元）應(yīng)在某某置業(yè)有公司返還某某汽車貿(mào)易有限公司的土地價(jià)款中予以扣減。即，某某置業(yè)有限公司應(yīng)返還某某汽車貿(mào)易有限公司的土地價(jià)款為23024490元（23074282元-49792元），且應(yīng)承擔(dān)上述本金自2011年3月4日（土地過戶至某某公司之日）至2015年4月1日（某某公司破產(chǎn)宣告之日）按中國(guó)人民銀行同期貸款利率計(jì)算的利息。關(guān)于某某汽車貿(mào)易有限公司主張的違約金問題，根據(jù)合作開發(fā)合同第八條第三款“因乙方（某某公司）的原因致使項(xiàng)目開發(fā)周期拖延，根據(jù)逾期的天數(shù)，每日按照總墊付資金（10000000元）的1‰向甲方（某某汽車貿(mào)易有限公司）承擔(dān)違約責(zé)任……”之約定，結(jié)合前述查明的系某某置業(yè)有限公司原因?qū)е律姘负献鏖_發(fā)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的事實(shí)，某某置業(yè)有限公司應(yīng)向某某汽車貿(mào)易有限公司承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。關(guān)于違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)及起止期限問題，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問題的解釋（二）》第二十九條之規(guī)定，人民法院在確定違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量。綜合考慮合同約定及法律規(guī)定，本院確定某某置業(yè)有限公司應(yīng)承擔(dān)的違約金數(shù)額為4464000元（以合同約定的10000000元為基數(shù)，按日1‰標(biāo)準(zhǔn)，自2011年3月4日計(jì)算至2015年4月1日，數(shù)額為14880000元，按其中的30%計(jì)算）。某某汽車貿(mào)易有限公司要求某某置業(yè)有限公司承擔(dān)違約金的主張部分成立，本院予以支持，計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)以本院認(rèn)定的為準(zhǔn)。本案審理過程中，第三人高某、雷某申請(qǐng)退出本案訴訟，系對(duì)其自身權(quán)利的自由處分，不違反法律規(guī)定，本院予以準(zhǔn)許。

綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第九十四條第（四）項(xiàng)、第一百零七條，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問題的解釋（二）》第二十九條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條之規(guī)定，判決如下：

一、解除原告濰坊某某汽車貿(mào)易有限公司與被告濰坊某某置業(yè)有限公司于2010年3月16日簽訂的合作開發(fā)合同；

二、被告濰坊某某置業(yè)有限公司支付給原告濰坊某某汽車貿(mào)易有限公司土地價(jià)款23024490元及利息（以23024490元為基數(shù)，自2011年3月4日至2015年4月1日，按中國(guó)人民銀行同期貸款利率計(jì)算），于本判決生效之日起十日內(nèi)履行完畢；

三、被告濰坊某某置業(yè)有限公司支付給原告濰坊某某汽車貿(mào)易有限公司違約金4464000元，于本判決生效之日起十日內(nèi)履行完畢；

四、駁回原告濰坊某某汽車貿(mào)易有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

案件受理費(fèi)268483元（原告濰坊某某汽車貿(mào)易有限公司已預(yù)交119522元，余款148961元緩交），由被告濰坊某某置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于山東省高級(jí)人民法院。

審　判　長(zhǎng)　尹　義

代理審判員　張　敏

代理審判員　賈元?jiǎng)?/p>

二〇一五年七月二十三日

書　記　員　張瑞豐

房地產(chǎn)  合同糾紛