湖北省當(dāng)陽(yáng)市人民法院

民事判決書(shū)

（2015）鄂當(dāng)陽(yáng)民初字第00009號(hào)

原告當(dāng)陽(yáng)市某置業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司，住所地當(dāng)陽(yáng)市玉陽(yáng)辦事處環(huán)城東路。

法定代表人王某，該公司董事長(zhǎng)。

委托代理人劉金波，湖北楚雄律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。

被告ＸＸ，教師。

原告當(dāng)陽(yáng)市某置業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)某置業(yè)公司）訴被告ＸＸ房屋租賃合同糾紛一案，本院于2014年12月15日立案受理后，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十七條的規(guī)定，依法適用簡(jiǎn)易程序，由審判員葉明浩獨(dú)任審判，于2015年1月13日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告某置業(yè)公司的委托代理人劉金波、被告ＸＸ到庭參加訴訟。2014年12月17日，根據(jù)原告某置業(yè)公司的申請(qǐng)，本院作出（2015）鄂當(dāng)陽(yáng)民初字第00009號(hào)民事裁定，將被告ＸＸ在金融機(jī)構(gòu)的存款凍結(jié)人民幣280000元。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用的解釋》第二百五十八條規(guī)定，本案審理期限到期后，雙方當(dāng)事人同意繼續(xù)適用簡(jiǎn)易程序，經(jīng)本院院長(zhǎng)批準(zhǔn)，延長(zhǎng)審理期限三個(gè)月。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告某置業(yè)公司訴稱(chēng)，2012年2月21日，ＸＸ與原告簽訂《商鋪?zhàn)赓U合同》，雙方約定，原告將位于當(dāng)陽(yáng)市某麒麟廣場(chǎng)**區(qū)三層**.**.**.**.**.**號(hào)商鋪出租給被告用于經(jīng)營(yíng)**英語(yǔ)培訓(xùn)學(xué)校。合同約定商鋪?zhàn)赓U期間自2012年3月1日至2015年5月25日止。租金支付方式：2012年3月1日起至2012年5月31日止，免收租金；2012年6月1是至2012年12月31日止，承租方交納半年租金36155元；2013年1月1日至2013年5月31日止，承租方每月支付租金5165元；2013年6月1日起至2014年5月31日止，承租方每月交納租金6198元；2014年6月1日起至2015年5月25日止，承租方每月交納租金7231元。支付方式：2012年5月15日前繳納第一季度租金（2012年6月1日至2012年8月31日）15495元；在2012年8月15日前繳納本季度（2012年9月1日至2012年12月31日）剩余租金20660元，剩余租賃年限按每半年交納一次租金，每次租金提前15天繳納。簽訂本合同之日，被告一次性向原告支付履約保證金人民幣20000元。同時(shí)，《商鋪?zhàn)赓U合同》約定了違約責(zé)任：若被告未能按本合同約定付清租金或任何商業(yè)管理費(fèi)用，則每逾期一日，被告應(yīng)按到期應(yīng)付款金額的每日1%向原告支付逾期違約金；被告應(yīng)付款金額累計(jì)達(dá)到應(yīng)付月租金數(shù)額的，視為被告嚴(yán)重違約，原告有權(quán)提前解除本合同，并扣除被告繳納的履約保證金，履約保證金不足以彌補(bǔ)原告損失的，被告還應(yīng)向原告支付足額賠償金。自2012年2月21日雙方簽訂商鋪?zhàn)赓U合同后至今，被告一直沒(méi)有按照合同的約定向原告交納租金。原、被告簽訂的《商鋪?zhàn)赓U合同》合法有效，原告已經(jīng)按合同的約定將商鋪全部交付給被告使用，但被告一直沒(méi)按合同約定交納租金的行為已構(gòu)成了嚴(yán)重違約。特訴至法院，請(qǐng)求：一、判令解除原、被告于2012年2月21日簽訂的當(dāng)陽(yáng)市某麒麟廣場(chǎng)《商鋪?zhàn)赓U合同》，由被告返還當(dāng)陽(yáng)市某麒麟廣場(chǎng)**區(qū)三層**.**.**.**.**.**號(hào)商鋪。二、判令被告立即支付租金186973元（2012年2月21日-2014年11月30日期間尚欠的租金），2014年11月30日后被告逾期仍未交納租金的按合同約定計(jì)算至其付清全部租金為止。三、確認(rèn)原告不予退還被告交納的履約保證金20000元。四、判令被告支付違約金93486元（按每日應(yīng)付租金總額的1%支付逾期付款違約金）。2014年11月30日后被告逾期仍未交納租金的，按每日1%的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金至其付清全部租金為止。五、由被告承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)用。

原告某置業(yè)公司為支持其訴訟主張，向本院提交了如下證據(jù)：

證據(jù)一：某置業(yè)公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、法定代表人身份證明，ＸＸ的身份證。證明雙方的身份及訴訟主體。

證據(jù)二：2012年2月21日，某置業(yè)公司與ＸＸ簽訂的商鋪?zhàn)赓U合同。證明租賃期限、租金，雙方的違約責(zé)任，合同解除的約定條件，ＸＸ欠某置業(yè)公司租金，已達(dá)到解除合同的條件。

被告ＸＸ未在法定的期間內(nèi)提交答辯狀，庭審時(shí)辯稱(chēng)，保證金和違約金原告方承諾不扣除。ＸＸ不同意解除合同，因?yàn)閷W(xué)校辦證期限是三年，有學(xué)生173人。欠租金屬實(shí)，交保證金也是屬實(shí)的。同樣的地段，同樣的樓層，ＸＸ的租金標(biāo)準(zhǔn)和減租期與他人不一樣。商鋪有漏水的現(xiàn)象。

被告ＸＸ未提交證據(jù)。

經(jīng)庭審質(zhì)證，被告ＸＸ對(duì)原告某置業(yè)公司提交的證據(jù)一、證據(jù)二均無(wú)異議。本院予以采信。

經(jīng)審理查明，2012年2月21日，某置業(yè)公司與ＸＸ簽訂《商鋪?zhàn)赓U合同》，雙方約定：某置業(yè)公司將位于當(dāng)陽(yáng)市某麒麟廣場(chǎng)**區(qū)三層**、**、**、**、**、**號(hào)商鋪?zhàn)饨oＸＸ辦理**英語(yǔ)培訓(xùn)學(xué)校；租賃期限自2012年3月1日至2015年5月25日。租金支付方式為：2012年3月1日至2012年5月31日，免收租金；2012年6月1日起至2013年5月31日，每月交納租金5165元；2013年6月1日至2014年5月31日，每月交納租金6198元；2014年6月1日至2015年5月25日，每月交納租金7231元。免租期滿(mǎn)后，于2012年5月15日前交納2012年6月1日至2012年8月31日的租金15495元；在2012年8月15日前交納2012年9月1日至2012年12月31日租金20660元；其余租金按每半年交納一次，每次租金提前15天繳納。合同簽訂之日，ＸＸ向某置業(yè)公司交納履約保證金20000元。關(guān)于違約責(zé)任約定：若ＸＸ未能按本合同約定付清租金或任何商業(yè)管理費(fèi)用，則每逾期一日，ＸＸ應(yīng)按到期應(yīng)付款金額的1%向某置業(yè)公司支付滯納金，ＸＸ應(yīng)付款金額累計(jì)達(dá)到應(yīng)付月租金數(shù)額的，視為嚴(yán)重違約，某置業(yè)公司有權(quán)提前解除合同，并扣除ＸＸ繳納的履約保證金，履約保證金不足以彌補(bǔ)損失的，ＸＸ還應(yīng)支付足額賠償金。ＸＸ未向某置業(yè)公司支付租金。

本院認(rèn)為：原告某置業(yè)公司與被告ＸＸ簽訂的《商鋪?zhàn)赓U合同》合法有效，雙方應(yīng)按租賃合同的約定履行相應(yīng)義務(wù)。因被告未按合同約定支付租金，原告請(qǐng)求解除租賃合同，已達(dá)到約定解除租賃合同的條件，本院予以準(zhǔn)許。由被告返還原告當(dāng)陽(yáng)市某麒麟廣場(chǎng)**區(qū)三層**、**、**、**、**、**號(hào)商鋪。租金計(jì)算至2014年12月15日，原告請(qǐng)求2014年11月30日后被告逾期仍未交納租金的按合同約定計(jì)算至其付清全部租金為止，應(yīng)包含請(qǐng)求租賃合同解除后的占用損失，對(duì)此本院予以支持。其后被告占用租賃商鋪期間的損失按租賃合同的約定7231元／月標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算至租賃商鋪退還日。被告所欠原告租金應(yīng)予交納，但原告要求按每日1%支付違約金偏高，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條第二款規(guī)定：“約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。”從公平原則和給原告造成的損失考慮。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十二條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合規(guī)定的，在履行義務(wù)或者采取補(bǔ)救措施后，對(duì)方還有其他損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。”被告未按時(shí)支付租金，給原告造成利息損失，被告按中國(guó)人民銀行同類(lèi)貸款利率承擔(dān)遲延交納租金的損失，從2012年6月1日開(kāi)始每半年計(jì)算一次應(yīng)交納的租金前15天至2014年12月15日。關(guān)于履約保證金20000元，因被告已承擔(dān)利息損失，履約保證金用于抵扣租金和損失，故原告不予退還履約保證金20000元的請(qǐng)求不予支持。原告請(qǐng)求從2012年2月21日支付租金與合同約定不符，因雙方約定被告在2012年5月31日前是免租期間，應(yīng)自2012年6月1日起支付租金。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十二條、第一百一十四條、第二百二十六條、第二百二十七條之規(guī)定，判決如下：

一、解除2012年2月21日原告當(dāng)陽(yáng)市某置業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司與被告ＸＸ簽訂的商鋪?zhàn)赓U合同。被告返還原告當(dāng)陽(yáng)市某麒麟廣場(chǎng)**區(qū)三層**、**、**、**、**、**、**號(hào)商鋪。

二、被告ＸＸ向原告當(dāng)陽(yáng)市某置業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司支付租金人民幣176126.50元{2012年6月1日-2013年5月31日61980元（5165元／月×12月）}＋{2013年6月1日-2014年5月31日74376元（6198元／月×12月）}＋{2014年6月1日-2014年12月15日39770.50元（7231元／月×5月15天）}，并按中國(guó)人民銀行同類(lèi)貸款利率支付租金利息損失（從2012年6月1日開(kāi)始至2014年12月15日，每半年計(jì)算一次應(yīng)交納的租金前15天至交納日）。其后被告占用租賃商鋪期間的損失按租賃合同的約定7231元／月計(jì)算至被告退還租賃商鋪時(shí)止。被告向原告交納的保證金20000元，用于抵扣租金和損失。

三、駁回原告當(dāng)陽(yáng)市某置業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司其他訴訟請(qǐng)求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

案件受理費(fèi)5806元，減半收取2903元（當(dāng)陽(yáng)市某置業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司已交納），訴訟保全費(fèi)1922元，合計(jì)4825元，由原告當(dāng)陽(yáng)市某置業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)525元，由被告ＸＸ負(fù)擔(dān)4300元。

如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀一份，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提交上訴狀副本，上訴于湖北省宜昌市中級(jí)人民法院。

審判員　　葉明浩

二〇一五年四月二十一日

書(shū)記員　　張玉珊

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