湖北省當(dāng)陽市人民法院

民事判決書

（2016）鄂0582民初1364號

原告：宜昌宏嘉某物業(yè)管理有限公司，住所地當(dāng)陽市玉陽辦事處子龍路**號。

法定代表人：趙某，該公司總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：劉金波（特別授權(quán)），湖北今天（宜昌）律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：陳江毛（特別授權(quán)），湖北楚雄律師事務(wù)所律師。

被告：羅某，男，19**年**月**日出生，漢族，個(gè)體工商戶，住當(dāng)陽市。

委托訴訟代理人：鄧某（特別授權(quán)），男，19**年**月**日日出生，住宜昌市西陵區(qū)。

原告宜昌宏嘉某物業(yè)管理有限公司（以下簡稱宏嘉某公司）與被告羅某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2016年8月22日立案后，依法適用普通程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告宏嘉某公司的委托訴訟代理人陳江毛到庭參加訴訟，被告羅某經(jīng)本院合法傳喚，無正當(dāng)理由拒不到庭參加訴訟，本院依法缺席審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告宏嘉某公司向本院提出訴訟請求：1.判令解除原、被告于2014年11月5日簽訂的《當(dāng)陽市中央街區(qū)商鋪?zhàn)赓U合同》，由被告向原告返還當(dāng)陽市子龍路中央街區(qū)**區(qū)一層**號商鋪；2.判令被告立即支付原告租金72805.50元（欠繳租金計(jì)算起止時(shí)間：2015年6月10日至2017年6月9日）；3.判令被告支付原告違約金7280元；4.由被告承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)。事實(shí)和理由：2014年11月5日，原告與被告簽訂商鋪?zhàn)赓U合同，約定，原告將位于當(dāng)陽市子龍路中央街區(qū)**區(qū)一層**號鋪位出租給被告用于經(jīng)營干洗店，租賃期限為2014年12月10日至2017年12月9日，共計(jì)3年。租金給付方式為：自2014年12月10日起至2015年12月9日止，年租金打六折后免6個(gè)月租金，租金共計(jì)19415元；自2015年12月10日起至2016年12月9日止，年租金打八折免收3個(gè)月租金，租金共計(jì)388**元；自2016年12月10日起至2017年12月9日，免收3個(gè)月租金，租金共計(jì)48537元。免租期滿后，本著先交費(fèi)、后使用的原則，每半年繳納一次租金，每次租金提前5天繳納。簽訂本合同之日，被告一次性向原告支付履約保證金計(jì)人民幣10786元，并預(yù)付2014年12月10日至2015年6月9日半年的租金計(jì)人民幣9708元。同時(shí)，合同約定了違約責(zé)任：如乙方未能按本合同約定按時(shí)付清租金或任何商業(yè)管理費(fèi)用的，則每逾期一日，乙方應(yīng)按到期應(yīng)付款金額的百分之一向甲方支付逾期違約金；乙方逾期超過一個(gè)月或累計(jì)逾期繳納金額達(dá)到應(yīng)付月租金數(shù)額的，視為乙方嚴(yán)重違約，甲方有權(quán)提前解除本合同，并扣除乙方繳納的履約保證金，作為乙方賠償給甲方造成的損失，履約保證金不足以彌補(bǔ)甲方損失的，乙方還應(yīng)向甲方支付足額賠償金。在合同履行中，因被告羅某未按合同約定支付租金，以致成訟。

被告羅某辯稱：一、原告請求法院判決被告返還當(dāng)陽市子龍路中央街區(qū)**區(qū)一層**號商鋪，其理由不充分。1、2015年12月10日，羅某因租金過高及經(jīng)營不善等原因暫無支付租金能力，根據(jù)當(dāng)陽市中央街區(qū)商鋪?zhàn)赓U合同第八章違約責(zé)任的約定，未交租金或管理費(fèi)超過一個(gè)月的，原告有權(quán)解除合同。但原告并沒有解除合同，也沒有與羅某及廣大承租戶協(xié)商解決租金過高及經(jīng)營不善等問題。違背了本協(xié)議第八條之約定，本協(xié)議在履行中產(chǎn)生的糾紛，雙方應(yīng)友好協(xié)商解決，在協(xié)商解決不成時(shí)，雙方均有權(quán)向人民法院提起訴訟。但原告作為一個(gè)管理企業(yè)，并沒有與羅某及其他承租戶協(xié)商解決租金過高、經(jīng)營不善等問題，也不根據(jù)本合同第八章第一條的約定提前解除本合同，造成羅某及廣大承租戶因租金過高造成經(jīng)營不善等原因長期無能力支付租金，羅某多月拖欠租金的事實(shí)。2、2016年6月底，該門面街道被封閉建設(shè)，造成羅某在該門面無法經(jīng)營，從而又導(dǎo)致無能力支付租金的事實(shí)。故原告請求判決羅某返還當(dāng)陽市子龍路中央街區(qū)**區(qū)一層**號商鋪，其理由不成立。二、租金過高。三、違約金應(yīng)在本次應(yīng)繳費(fèi)額的25%以內(nèi)。

當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對當(dāng)事人無異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。對有爭議的證據(jù)和事實(shí)，本院認(rèn)定如下：

2014年11月5日，原告與被告簽訂商鋪?zhàn)赓U合同，合同約定，原告將位于當(dāng)陽市廣家洲路中央街區(qū)**區(qū)一層**號商鋪出租給被告用于經(jīng)營干洗店，租賃期限為2014年12月10日至2017年12月9日，共計(jì)3年。租金給付方式為：自2014年12月10日起至2015年12月9日止，年租金打六折后免6個(gè)月租金，租金共計(jì)19415元；自2015年12月10日起至2016年12月9日止，年租金打八折免收3個(gè)月租金，租金共計(jì)388**元；自2016年12月10日起至2017年12月9日，免收3個(gè)月租金，租金共計(jì)48537元。協(xié)議簽訂后，乙方須于簽約當(dāng)日一次性向甲方支付履約保證金計(jì)人民幣10786元，并預(yù)付2014年12月10日至2015年6月9日半年的租金計(jì)人民幣9708元。免租期滿后，本著先交費(fèi)、后使用的原則，每半年繳納一次租金，每次租金提前5天繳納。如乙方未能按本合同約定按時(shí)付清租金或任何商業(yè)管理費(fèi)用的，則每逾期一日，乙方應(yīng)按到期應(yīng)付款金額的百分之一向甲方支付違約金；乙方逾期超過一個(gè)月的或累計(jì)逾期繳納金額達(dá)到應(yīng)付月租金數(shù)額的，視為乙方嚴(yán)重違約，甲方有權(quán)提前解除本合同，并扣除乙方繳納的履約保證金，作為乙方賠償給甲方造成的損失，履約保證金不足以彌補(bǔ)甲方損失的，乙方還應(yīng)向甲方支付足額賠償金。在合同履行中，被告羅某除按約交納了履約保證金10786元，2014年12月10日至2015年6月9日半年的租金9708元外，拖欠2015年6月10日至2017年6月9日的租金72805.50元，至今未給付。

本院認(rèn)為，原告與被告簽訂的房屋租賃合同系雙方真實(shí)意思表示，合法有效，雙方均應(yīng)自覺全面履行合同?，F(xiàn)原告按合同約定履行了義務(wù)，被告應(yīng)當(dāng)履行支付租金的義務(wù)。對于被告提出的租金過高、經(jīng)營不善、道路封閉及原告未及時(shí)行使合同解除權(quán)造成其長期拖欠租金等抗辯理由，本院認(rèn)為均不能成立。綜上，原告的訴訟請求符合法律規(guī)定本院予以支持。依照《中華人民共和國民法通則》第一百零八條，《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十三條、第一百一十四條、第二百二十七條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定，判決如下：

一、解除原告宜昌宏嘉某物業(yè)管理有限公司與被告羅某2014年11月5日簽訂的《當(dāng)陽市中央街區(qū)商鋪?zhàn)赓U合同》，被告羅某自本判決生效之日起九十日內(nèi)向原告宜昌宏嘉某物業(yè)管理有限公司返還當(dāng)陽市廣家洲路中央街區(qū)**區(qū)一層**號商鋪。

二、被告羅某自本判決生效之日起十日內(nèi)向原告宜昌宏嘉某物業(yè)管理有限公司支付租金72805.50元，支付違約金7280元。以上合計(jì)應(yīng)支付80085.50元，扣除被告羅某已支付的履約保證金10786元后，被告羅某還應(yīng)支付69299.50元。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

案件受理費(fèi)1802元（原告宜昌宏嘉某物業(yè)管理有限公司司已預(yù)交），由被告羅某負(fù)擔(dān)。

如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提交副本，上訴于湖北省宜昌市中級人民法院。

審判長　　張士斌

審判員　　李　華

審判員　　葉明浩

二〇一七年二月二十八日

書記員　　張玉珊

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