新疆維吾爾自治區(qū)輪臺縣人民法院

民事判決書

（2014）輪民初字第333號

原告：何某，女，漢族，19XX年XX月XX日出生，甘肅省某某市人，個體工商戶。

委托代理人：沈玲利，新疆君和信（輪臺）律師事務(wù)所律師。

被告：馬某，男，回族，19XX年XX月XX日出生，個體工商戶。

委托代理人：馬靜，新疆迪那河律師事務(wù)所律師。

委托代理人：馬某某，回族，19XX年XX月XX日出生。（系被告父親）

原告何某訴被告馬某房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法由審判員劉劍獨任審判，公開開庭進行了審理，此案經(jīng)過二次公開開庭審理，即2014年4月17日第一次開庭審理，原告何某及其委托代理人沈玲利，被告馬某的委托代理人馬靜、馬某某到庭參加訴訟；2014年5月15日第二次開庭審理，原告何某及其委托代理人沈玲利，被告馬某的委托代理人馬靜到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告訴稱，2012年11月原、被告簽訂一份房屋租賃合同，約定被告承租原告位于輪臺縣都護府街門面房兩間，面積230平方米，合同期為2013年2月10日到2015年2月9日，雙方約定第一年一間房租為25000元，以后房租隨著市場行情協(xié)商定價；2014年都護府大街上的門面房租已經(jīng)全部漲價，按照合同約定，原告有權(quán)隨著市場行情漲價，可被告完全不遵照合同履行，原告向被告多次索要租金，被告找各種理由不給付，還用言語辱罵原告。按約定被告應(yīng)在2014年1月9日前交納房屋租金，到原告起訴時已超過2個月未交納房屋租金，并且門面房交付給被告后，被告未經(jīng)原告同意進行裝修，被告還將房屋轉(zhuǎn)租給馬某杰，嚴重違反合同約定，被告已經(jīng)造成根本的違約。根據(jù)房屋租賃合同第九、十一條約定，原告有權(quán)解除本合同，被告應(yīng)該承擔(dān)違約金5000元，為維護原告的合法利益，依據(jù)《中國人民共和國合同法》等法律規(guī)定，起訴到貴院，請求依法判令：1、解除原、被告簽訂的房屋租賃合同；2、被告承擔(dān)違約金5000元；3、本案訴訟費用及其他費用由被告承擔(dān)。

被告辯稱，原告要求與被告解除房屋租賃合同無事實和法律依據(jù)，根據(jù)雙方合同約定，被告已將兩年的租金共計50000元全部支付給原告，原告沒有如實陳述案件事實。2012年11月8日，原告提供房屋租賃合同文本并親自填寫具體內(nèi)容，雙方簽訂了合同，因被告不是輪臺縣人，經(jīng)營的是火鍋店，為避免今后產(chǎn)生糾紛，原告提出被告必須將兩年的房租一次性交清，當(dāng)時被告找不到合適的房子并考慮到該房子的價格較低，于是與原告經(jīng)過協(xié)商后最終確定年租金為25000元，向原告支付了兩年的租金50000元，押金4000元，合計54000元。原告訴被告系其他租戶的租金明顯高于被告的租金，原告為了獲取更高的租金，從今年2月起多次要求被告增加房租，起先被告愿意增加些房租，但原告提出增加的數(shù)額太高未達成一致。另原告陳述中提出被告未經(jīng)同意擅自對房屋進行裝修與事實不符，被告經(jīng)營的是火鍋店，對其裝修是必要的，而被告裝修并沒有改變該房屋的主體、承重結(jié)構(gòu)，僅是對其內(nèi)環(huán)境進行裝飾，被告在裝修時原告多次來到店內(nèi)，從未制止過。被告與馬某杰是親兄弟，共同經(jīng)營管理火鍋店，不存在違約，原告認為房屋租金是一間一年25000元，應(yīng)提起撤銷之訴，與本案房屋租賃合同是兩種法律關(guān)系，綜上所述，被告已將房租全部支付給原告，不存在違約行為，故懇請貴院依法駁回原告的訴訟請求。

原告為證實其訴訟請求向本院提供以下證據(jù)：

1、房屋租賃合同一份，證明被告沒有按照合同約定按時繳納租金，根據(jù)合同第三條第一款可知，被告交付的房租為第一年的房屋租金50000元，第二年空白以及用筆劃掉，并沒有支付第二年的房租。被告違反了租賃合同第九條、第十一條約定，原告方有權(quán)解除合同，被告應(yīng)當(dāng)支付違約金。

2、房屋租賃合同3份（復(fù)印件），證明原告方115平方房屋面積2013年年租金是30000元，2014年是35000元，而原告租給被告方是2間共計230平米，被告支付給原告的租金是50000元，應(yīng)是一年的房租，另外原告在同一時間租給張淑芬的房屋面積115平米，租金25000元，也可證實馬某支付的50000元房租是一年的，而不是兩年的租金。

3、房屋租賃合同及收據(jù)一份，證明原告方租賃房屋同地段另外出租戶出租房屋收取114平米房子租金是35000元。

4、2014年3月5日億邦廣告一份，證明被告方在原告起訴前一個月以前已經(jīng)刊登廣告轉(zhuǎn)讓租賃的房屋，沒有經(jīng)過原告的同意。

5、房屋租賃合同一份（雙方為馬某和馬某某杰）、個體工商戶申請設(shè)立登記書、營業(yè)執(zhí)照副本、餐飲服務(wù)許可證，證明2012年11月8日馬某與何某簽訂合同后，同日馬某和馬某杰簽訂房屋租賃合同，馬某將房屋租賃給馬某杰，沒有告知原告馬某，說明被告違反合同約定。

6、證人范海紅出庭證明當(dāng)時雙方簽訂的合同是她替原告寫的，以及簽訂合同的過程。

被告的代理人對原告提供的證據(jù)質(zhì)證意見：對證據(jù)1真實性認可，證明的問題不認可，該合同第三條不能證明一間房屋一年租金標準為25000元，第二，該合同是原告提供的格式條款合同，雖然約定中租金每年按照市場行情雙方協(xié)商后進行定價，但本案被告已經(jīng)將兩年的房租支付完畢，雙方的合同期限為二年，該合同中也出現(xiàn)第三年的租金，故原告的主張沒有任何法律依據(jù)，本案被告已將兩年的租金支付完畢，不存在欠付租金，原告不能要求解除合同，要求被告承擔(dān)違約責(zé)任。對證據(jù)2真實性、合法性、關(guān)聯(lián)性不認可，原告提交證據(jù)應(yīng)當(dāng)在舉證期限內(nèi)，原告現(xiàn)提交證據(jù)不予以采信。對證據(jù)3認為不能作為證據(jù)使用，對其真實性、合法性、關(guān)聯(lián)性不認可。對證據(jù)4真實性認可，證明的問題不認可，轉(zhuǎn)讓的實際行為未發(fā)生。對證據(jù)5真實性認可，證明的問題不認可，馬某與馬某杰是一家人，2012年11月8日馬某與原告簽訂房屋租賃合同后，考慮到馬某經(jīng)常不在輪臺，為了方便輪臺縣衛(wèi)生局及工商局的管理，馬某就以馬某杰的名義進行了工商登記，被告馬某并沒有違約，馬某與馬某杰共同經(jīng)營，共同管理。對證據(jù)6證人不了解，當(dāng)時證人是否在場也不清楚，證人今天出庭事先與何某進行了溝通，本案原告及代理人多次提醒證人，證人并沒有如實陳述當(dāng)時簽訂合同的情形，證人能在房屋租賃合同第五條注明了房屋間數(shù)，而沒有在第三條中注明間數(shù)，顯然是在虛假陳述，通過對證人的發(fā)問，可以了解到原告與證人是朋友關(guān)系，其證言不具有證明力。

本院對原告提供的證據(jù)1、4、5、6證據(jù)予以確認，對證據(jù)2、3證明的問題結(jié)合原告提供的其它證據(jù)認為，原告租賃房屋同地段、相同面積的房屋價格明顯高于被告辯稱的房屋租賃的價格。

被告在庭審中向本院提供以下證據(jù)：房屋租賃合同一份，證明合同第一條第一款約定房屋為二間，第三條約定第一年租金為25000元以及第五條押金4000元并且備注是二間，可以證實租賃房屋是二間，年租金是25000元。

原告對被告提供的證據(jù)認真實性認可，證明的問題不認可，認為雙方簽訂完合同以后被告一次性支付給原告50000元房租恰好證明被告方認可一間房年租金25000元的事實，同時合同第三條第二款上也沒有注明第二年租金是25000元，第五條押金事實認可，但與租金是兩回事，不能證實已經(jīng)支付2間房屋2年租金的事實。

本院對被告提供的合同真實性、合法性、關(guān)聯(lián)性予以確認，但對該證據(jù)證明兩間房屋年租金為25000元不予確認，綜合雙方簽訂合同的前后條款內(nèi)容、原告提供的租賃房屋同地段、相同面積、同期房屋的市場租金價格及證人證言，本院認定原告租賃給被告的房屋是兩間，共計230平米，被告支付的50000元租金應(yīng)是第一年兩間的房屋租金，沒有支付第二年的租金。故對被告證明兩間房屋年租金25000元本院不予確認。

依據(jù)上述有效證據(jù)和原、被告的當(dāng)庭陳述，本院認定以下事實：

2012年11月8日何某與馬某簽訂一份房屋租賃合同，合同約定主要內(nèi)容為：“出租人（以下簡稱甲方）何某承租人（以下簡稱乙方）馬某，合同簽訂的時間：2012年11月8日，合同簽訂地點：新疆庫爾勒市，第一條：房屋坐落、面積質(zhì)量等情況，租賃房屋坐落在輪臺縣都護府街，間數(shù)兩間，建筑面積230平方米，房屋質(zhì)量良好；第二條：租賃期限及用途，1、租賃期限從2013年2月10日至2015年2月9日共兩年（租賃期不得超過二十年，超過部分無效），租賃期限到期后本合同自動終止。2、乙方向甲方承諾，租賃該房屋僅作為餐飲使用。3、租賃期滿，甲方有權(quán)收回出租房屋，乙方應(yīng)如期交還。第三條：租金與支付方式，房屋租金采取每年定價方式，第一年租金人民幣25000元（大寫：人民幣貳萬伍仟圓整），本合同約定年租金總款為稅后租金其后每年房租按照市場行情，雙方協(xié)商進行定價；第二年租金人民幣／元（大寫：人民幣／元圓整）；第三年租金人民／元（大寫：人民幣／元圓整）；年租金支付：每年租金在使用前一個月繳納，先交租金后使用，租金按照一次性付款方式支付。第五條乙方在使用前需交押金人民幣2000元×2元（大寫人民幣兩間×貳仟元整／間圓整），若乙方按時交納水電暖等一切費用，及房屋設(shè)施完好無損，合同期滿后押金返還乙方，否則乙方所欠費用從押金中扣除，如該房屋按照本合同條款發(fā)生轉(zhuǎn)租情況，乙方押金不得轉(zhuǎn)讓，否則甲方不予退還押金。第八條房屋轉(zhuǎn)讓與轉(zhuǎn)租，1、租賃期間，甲方有權(quán)依照法定程序轉(zhuǎn)讓該出租的房屋，轉(zhuǎn)讓后，本合同對新的房屋所有人和乙方繼續(xù)有效，2、未經(jīng)甲方書面同意，乙方不得轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)借承租房屋。第九條合同解除，有下列情形之一的，甲方有權(quán)解除本合同：1、乙方不交付或者不按照約定交付租金和所欠費用達一個月；2、乙方所欠各項費用（包括水電暖等）達伍佰元以上；未經(jīng)甲方同意及有關(guān)部門批注，擅自改變房屋用途；4、乙方違反本合同約定，不承擔(dān)維修責(zé)任致使房屋或設(shè)施嚴重損壞；5、未經(jīng)甲方書面同意，乙方將出租房屋進行裝修的；6、未經(jīng)甲方書面同意，乙方將房屋轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借他人；7、乙方利用車工組房屋存放危險物品或進行違法活動。有下列情形之一，乙方有權(quán)解除本合同：1、甲方遲延交付房屋一個月以上，2、無故對乙方采取停水、停電、停暖等設(shè)施，但政府職能部門不可抗力除外。第十一條違約責(zé)任，雙方不得擅自違反合同條款，如一方違約，違約方需向?qū)Ψ劫r償違約金人民幣：5000元（大寫：人民幣伍仟圓整）。合同還對其他內(nèi)容進行了約定。合同簽訂后，被告馬某向原告何某支付了50000元房屋租金及4000元押金。

另查明，原告何某于2012年2月10日將坐落在輪臺縣都護府大街的兩間房屋共計230平米租賃給某某•買買提，年租金為50000元，后某某•買買提將承租的房屋轉(zhuǎn)給了被告馬某，被告馬某受讓后與原告何某重新在庫爾勒簽訂了上述房屋租賃合同，雙方簽訂的該合同文本由何某提供，簽訂合同的內(nèi)容由范海紅填寫。

本院認為，原、被告雙方于2012年11月8日簽訂的房屋租賃合同系雙方當(dāng)事人的真實性意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，該合同成立并生效，雙方應(yīng)履行各自的義務(wù)。對被告辯稱，兩間房屋年租金25000元，已按照合同約定向原告支付了2年的房屋租金共計50000元，不存在違約，本院認為，雖然雙方簽訂的合同第三條租金與支付方式第一款內(nèi)容中第一年房屋租金處未載明每間25000元，但從該條前后內(nèi)容可知，除第一年房租外，其后每年房租按照市場行情雙方協(xié)商確定定價，該條第二、三款中第二年、三年租金處均未載明租金標準，在被告未提供相關(guān)證據(jù)的印證下說明雙方并未確定第二三年的房屋租金，其次被告租賃的房屋是從第三人某某•買買提處受讓后和原告重新簽訂的租賃合同，被告受讓前第三人某某•買買提和原告簽訂的合同內(nèi)容可知，租賃房屋2間230平米，房租第一年為50000元，并不是25000元，第三，雙方簽訂合同時填寫合同內(nèi)容的證人也出庭證實房屋租金每間每年25000元，并不是兩間每年25000元，第四，租賃房屋相同地段、相同面積、同期的房屋市場價格也在50000元左右，并不是25000元，綜上，本院認定，原告租賃給被告的房屋第一年租金是每間25000元，被告已支付給原告的房屋租金50000元為兩間房屋第一年的租金，并未支付第二年房屋租金，被告上述辯解意見理由不足，本院不予采納。按雙方合同約定，不交付租金達一個月以上，原告有權(quán)解除合同，并應(yīng)當(dāng)按照合同約定支付違約金，被告至今未支付第二年租金，且辯稱已支付完畢，存在違約行為，故原告請求解除合同，要求被告支付違約金5000元訴求有事實和法律依據(jù)，本院予以支持。綜上，依照《中華人民共和國民法通則》第五條，《中華人民共和國合同法》第六十條、第二百二十七條，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決如下：

一、解除原告何某與被告馬某簽訂的房屋租賃合同。

二、被告馬某于本判決生效后三日內(nèi)一次性向原告何某支付違約金5000元。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

案件受理費100元（原告已交納），減半收取50元，由被告馬某承擔(dān)，另一半50元退還原告何某。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人人數(shù)提出副本，同時交納案件受理費100元，上訴于巴音郭楞蒙古自治州中級人民法院。（如在上訴期滿后七日內(nèi)未交納上訴案件受理費的，按自動撤回上訴處理）。

審判員　劉　劍

二〇一四年五月三十日

書記員　余文強

房屋合同糾紛