西安市雁塔區(qū)人民法院

民事判決書

（2012）雁民初字第03289號(hào)

原告（反訴被告）：朱某某。

委托代理人：成武利，陜西偉天律師事務(wù)所律師。

委托代理人：李西龍，陜西偉天律師事務(wù)所律師。

被告（反訴原告）：陜西某某購(gòu)物有限公司，住所地：西安市雁塔區(qū)某某路XX號(hào)XX室。

法定代表人：楊某，該公司總經(jīng)理。

委托代理人：王軍，陜西菲爾律師事務(wù)所律師。

原告朱某某與被告陜西某某購(gòu)物有限公司（以下簡(jiǎn)稱某某公司）租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告朱某某及其委托代理人李西龍，被告某某公司委托代理人王軍到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告朱某某訴稱，2010年7月6日，原告朱某某與被告某某公司簽訂《某某購(gòu)物廣場(chǎng)租賃合同》，并同時(shí)簽訂了《某某購(gòu)物廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理合同》、《某某購(gòu)物廣場(chǎng)物業(yè)管理合同》。合同簽訂后，原告進(jìn)場(chǎng)裝修，且應(yīng)被告要求交納了15999.2元及保證金10000元、工作服裝費(fèi)1000元，但因被告迄今仍未使商場(chǎng)通過(guò)消防驗(yàn)收，商場(chǎng)不具備交付使用條件，導(dǎo)致原告未能在合同約定的時(shí)間開(kāi)業(yè)，且迄今未能開(kāi)業(yè)，該合同始終未得履行。2012年3月25日被告無(wú)理扣留原告的銷售款6797元，并封閉出入口將包括原告在內(nèi)的眾商戶拒之門外，同時(shí)扣留了原告存放于商鋪內(nèi)的貨物及相關(guān)財(cái)務(wù)?，F(xiàn)訴至法院請(qǐng)求依法判令被告向原告返還租金、經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、裝修押金及扣留的銷貨款共計(jì)32796.2元；判令被告賠償原告裝修損失32500元；判令被告返還工作服裝費(fèi)1000元；判令被告返還扣留原告存放于商鋪內(nèi)的貨物，本案訴訟費(fèi)用由兩被告承擔(dān)。

被告某某公司辯稱及反訴稱，原、被告雙方所簽合同，租賃期為一年，自2010年10月1日至2011年9月30日止。雖然商場(chǎng)延期至2011年3月28日開(kāi)業(yè)，但原告于2011年1月10日已經(jīng)確認(rèn)接收了承租商鋪，并從2011年3月28日實(shí)際開(kāi)業(yè)日經(jīng)營(yíng)至2012年3月28日。故原告、被告簽訂的合同已經(jīng)實(shí)際履行，且期限屆滿。原告已經(jīng)實(shí)際承租一年屆滿，但包括交納的保證金在內(nèi)，原告僅向被告交納了四個(gè)月的租金、經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)費(fèi)及物業(yè)管理費(fèi)合計(jì)25999.2元，尚欠51998.4元各項(xiàng)費(fèi)用。因此，不存在返還租金、經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)費(fèi)及物業(yè)管理費(fèi)的問(wèn)題。關(guān)于原告訴請(qǐng)的裝修押金。2011年6月3日原告已經(jīng)收回，故不存在退還問(wèn)題。關(guān)于返還銷售貨款6797元，因原告尚欠被告各項(xiàng)費(fèi)用共計(jì)51998.4元，故不應(yīng)返還。關(guān)于裝修費(fèi)用，依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，原告經(jīng)被告同意裝修房屋，在租賃期限屆滿后，被告不應(yīng)當(dāng)向原告補(bǔ)償裝飾裝修費(fèi)用。關(guān)于工作服裝費(fèi)，依據(jù)原告、被告簽訂的經(jīng)營(yíng)管理合同約定，原告銷售人員必須統(tǒng)一服裝，費(fèi)用由原告承擔(dān)。原告在使用新工裝一年后要求退費(fèi)，缺乏合理依據(jù)。關(guān)于原告訴請(qǐng)的返還剩余貨物。依據(jù)合同約定，原告欠付被告租賃費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用，故被告有權(quán)留置、處理原告承租商鋪內(nèi)的商品、道具等。又因，原告實(shí)際于2011年3月28日開(kāi)始營(yíng)業(yè)至2012年3月28日承租期滿，依照合同約定，原告應(yīng)交納租金、經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)，但原告尚欠45257.07元未予結(jié)清。另外，合同約定未經(jīng)被告同意擅自調(diào)整、變更經(jīng)營(yíng)品牌，原告需承擔(dān)等額于履約保證金的違約金。故原告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約金6499.8元。現(xiàn)提出反訴，請(qǐng)求法院依法判令原告支付所欠租金、經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)合計(jì)45257.07元；判令原告支付滯納金25154.2元；判令原告騰交承租商鋪場(chǎng)地；判令原告支付擅自調(diào)整、變更經(jīng)營(yíng)品牌的違約金6499.8元，本案訴訟費(fèi)用由原告承擔(dān)。

原告朱某某針對(duì)被告某某公司反訴辯稱，某某購(gòu)物廣場(chǎng)因其自身原因自竣工至今未通過(guò)消防驗(yàn)收，不具備使用經(jīng)營(yíng)條件，其依法無(wú)權(quán)要求原告支付租金、經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)費(fèi)和物業(yè)管理費(fèi)。此外，被告向原告等商戶承諾試營(yíng)業(yè)期間免收租賃費(fèi)。被告要求原告支付租金等費(fèi)用違反了雙方合同的約定及被告對(duì)商戶的承諾。按照合同及承諾約定，被告不應(yīng)向原告收取租金等費(fèi)用，且在原告進(jìn)入商鋪至2012年3月28日期間，被告從未向原告主張過(guò)租賃費(fèi)等費(fèi)用。2012年3月25日，被告強(qiáng)行關(guān)閉購(gòu)物廣場(chǎng)大門，并扣留原告的貨物及貨款，并不是原告占用商鋪不愿離開(kāi)，因此不存在原告不騰交商鋪的問(wèn)題。

經(jīng)審理查明，2010年7月6日，原告朱某某與被告某某公司簽訂《某某購(gòu)物廣場(chǎng)租賃合同》，約定被告某某公司將某某購(gòu)物廣場(chǎng)二層面積為23平方米的F2-011號(hào)商鋪及其設(shè)施交由原告朱某某進(jìn)行商業(yè)零售經(jīng)營(yíng)或服務(wù)；月租金為1840元。租賃期限自2010年10月1日起至2011年9月30日止，并約定原告應(yīng)于該合同簽訂當(dāng)日向被告某某公司交納履約保證金6499.8元。雙方還在合同中約定，原告應(yīng)于2010年7月30日前對(duì)商鋪進(jìn)場(chǎng)裝修，且須于2010年9月15日前完成裝修工程。但未對(duì)合同解除或終止后，裝修物的歸屬問(wèn)題進(jìn)行約定。該租賃合同簽訂當(dāng)日，原告朱某某又與被告某某公司簽訂《某某購(gòu)物廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理合同》及《某某購(gòu)物廣場(chǎng)物業(yè)管理合同》。約定原告承租經(jīng)營(yíng)的商鋪服從被告某某公司統(tǒng)一管理，期限自2010年10月1日至2011年9月30日。在此期間，原告每月應(yīng)向被告某某公司支付管理服務(wù)費(fèi)3279.8元，每月還應(yīng)按每平方米60元的價(jià)格向被告某某公司支付物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)。2010年2月5日，原告朱某某向被告某某公司交納了保證金10000元。合同簽訂后，原告朱某某向被告某某公司交納了租金、經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)費(fèi)及物業(yè)管理費(fèi)15999.2元，并對(duì)該商鋪進(jìn)行了裝修，但原告朱某某并未向法庭提供裝修費(fèi)用相關(guān)正規(guī)發(fā)票。2010年7月6日，原告朱某某依約向被告某某公司交納了服裝費(fèi)1000元，并使用了被告某某公司提供的統(tǒng)一服裝。之后，原告朱某某開(kāi)始經(jīng)營(yíng)該商鋪直至2012年3月25日因某某購(gòu)物廣場(chǎng)消防整改而停業(yè)。庭審中，原告朱某某及被告某某公司均認(rèn)可，原告實(shí)際經(jīng)營(yíng)時(shí)間為2011年3月28日至2012年3月25日。被告某某公司承認(rèn)因原告朱某某未交納租賃費(fèi)而扣押其部分物品及6797元銷貨款。庭審中，經(jīng)本院主持，原、被告參與對(duì)扣押物品進(jìn)行了清點(diǎn)，并經(jīng)雙方簽字確認(rèn)。另查明，某某購(gòu)物廣場(chǎng)至今尚未通過(guò)消防驗(yàn)收，但裝修費(fèi)押金2000元已退還原告朱某某。另外，現(xiàn)商鋪已由被告某某公司收回。

以上事實(shí)，有《某某購(gòu)物廣場(chǎng)租賃合同》、《某某購(gòu)物廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理合同》、《某某購(gòu)物廣場(chǎng)物業(yè)管理合同》、收據(jù)及庭審筆錄等在卷佐證，可以作為認(rèn)定本案事實(shí)的依據(jù)。

本院認(rèn)為，某某購(gòu)物廣場(chǎng)尚未經(jīng)過(guò)消防驗(yàn)收，依據(jù)《中華人民共和國(guó)消防法》第十條之規(guī)定，該購(gòu)物廣場(chǎng)不應(yīng)投入使用，因此原告朱某某與被告某某公司簽訂的《某某購(gòu)物廣場(chǎng)租賃合同》應(yīng)屬無(wú)效合同。被告某某公司明知未進(jìn)行消防驗(yàn)收，卻仍與原告簽訂租賃合同，將商場(chǎng)投入使用，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)導(dǎo)致租賃合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)責(zé)任。依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條之規(guī)定，被告某某公司應(yīng)向原告朱某某賠償因租賃合同無(wú)效所導(dǎo)致的損失，但原告朱某某主張的裝修費(fèi)用損失，因無(wú)充足、有效的證據(jù)佐證，故本院不予支持。該租賃合同雖無(wú)效，但原告朱某某于2011年3月28日至2012年3月25日實(shí)際占用該商鋪進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，故理應(yīng)參照租賃合同向被告某某公司支付商鋪占用費(fèi)用22080元。被告某某公司作為物業(yè)管理方，在明知存在消防未驗(yàn)收情況，仍與原告朱某某簽訂《某某購(gòu)物廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理合同》及《某某購(gòu)物廣場(chǎng)物業(yè)管理合同》。該行為違反了誠(chéng)實(shí)信用原則，理應(yīng)向原告朱某某退還已收取的經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)費(fèi)及物業(yè)管理費(fèi)。同時(shí)，本院對(duì)于被告某某公司反訴請(qǐng)求原告朱某某支付拖欠的經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)及滯納金的請(qǐng)求不予支持。因被告某某公司在審理中認(rèn)可其扣留了原告營(yíng)業(yè)款用以沖抵原告所欠管理服務(wù)費(fèi)用，故原告要求被告某某公司返還營(yíng)業(yè)款合法有據(jù)，依法應(yīng)予支持。綜上，被告某某公司應(yīng)當(dāng)向原告朱某某返還租金、經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)及扣留的銷貨款共計(jì)32796.2元。庭審中，原告稱被告某某公司曾承諾試營(yíng)業(yè)期間免收租賃費(fèi)，但其并未提供充分證據(jù)加以證明，故本院不予采信。關(guān)于原告主張退還服裝費(fèi)用1000元，因于法無(wú)據(jù)，故本院不予支持。關(guān)于被告某某公司反訴主張的違約金6499.8元及要求原告朱某某騰交商鋪的請(qǐng)求，因無(wú)事實(shí)及法律依據(jù)，故本院不予支持。因被告某某公司扣押了原告朱某某部分貨品，但原告并無(wú)證據(jù)證明實(shí)際被扣物品數(shù)量，故被告某某公司應(yīng)依照原、被告簽字確認(rèn)的貨品清單向原告朱某某返還扣押貨品。茲依照《中華人民共和國(guó)消防法》第十條、《中華人民共和合同法》第五十八條之規(guī)定，判決如下：

一、原告朱某某與被告陜西某某購(gòu)物有限公司于2010年7月6日簽訂的《某某購(gòu)物廣場(chǎng)租賃合同》無(wú)效。

二、被告陜西某某購(gòu)物有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告朱某某退還已收取的租金、經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)及扣留的銷貨款共計(jì)32796.2元。

三、原告朱某某于本判決生效之日起十日內(nèi)向被告陜西某某購(gòu)物有限公司支付商鋪占用費(fèi)22080元。

四、被告陜西某某購(gòu)物有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告朱某某退還扣押物品（以本判決所附貨品清單為準(zhǔn)）。

四、駁回原告朱某某的其余訴訟請(qǐng)求。

五、駁回被告陜西某某購(gòu)物有限公司的反訴請(qǐng)求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

本案案件受理費(fèi)1330元，本訴部分550元，由原告朱某某承擔(dān)150元，由被告陜西某某購(gòu)物有限公司承擔(dān)400元。反訴部分780元，由原告朱某某承擔(dān)100元，由被告陜西某某購(gòu)物有限公司承擔(dān)680元。因原告、被告已預(yù)交，故其應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)將其各自應(yīng)負(fù)擔(dān)數(shù)額支付原、被告。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于陜西省西安市中級(jí)人民法院。

審　判　長(zhǎng)　　李明

代理審判員　　朱華

代理審判員　　王偉

二〇一三年一月三十日

書　記　員　　谷雨

合同糾紛