貴州省興義市人民法院

民事判決書

（2015）黔義民初字第02851號

原告劉某某，男。

委托代理人陳富燕，貴州權(quán)衡律師事務(wù)所律師，特別授權(quán)代理。

被告黔西南州某某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司。

法定代表人黃某，系該公司總經(jīng)理。

委托代理人孔某某，女，貴州省某某縣人，系黔西南州某某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司工作人員，特別授權(quán)代理。

原告劉某某訴被告黔西南州某某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡稱“某某房開公司”）商品房預(yù)售合同糾紛一案，本院2015年9月2日立案受理后，依法適用簡易程序，由審判員陳玉萍于2015年10月20日公開開庭進(jìn)行了獨任審理。原告劉某某的特別授權(quán)委托代理人陳富燕，被告某某房開公司的特別授權(quán)委托代理人孔某某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告劉某某訴稱，2012年6月18日，原告與被告某某房開公司簽訂《商品房買賣合同》，該合同約定：原告購買被告開發(fā)的位于興義市某某大道某某第七街X棟XXX號預(yù)售商品房，該房總價款為278768元，首付88768元，從銀行按揭190000元，房屋建筑面積為107.40平方米，被告應(yīng)在2013年8月28日交付商品房，交付時應(yīng)當(dāng)符合《商品房買賣合同》約定的條件，基礎(chǔ)設(shè)施完善并向原告提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》以及《住宅工程分戶驗收表》，如被告逾期交房30日，原告可選擇解除合同或者繼續(xù)履行合同，無論原告解除合同還是繼續(xù)履行合同，被告都應(yīng)向原告支付違約金，該違約金按照房屋總價款的每日萬分之三給予支付（自合同約定的交付期限屆滿之日起計算至實際交付之日止）。合同還約定被告應(yīng)當(dāng)于2014年2月28日申請該商品房的所有權(quán)初始登記，若在60日內(nèi)沒有辦理，原告不要求退房的，被告必須支付原告違約金，該違約金按照房屋總價款的每日萬分之五支付（自合同約定的辦理期限屆滿之次日計算至實際交付之日）。協(xié)議生效后，原告已經(jīng)如約分二次繳清了房款，合同約定的交房時間屆滿后，被告一直未通知可以正式交房，截止今日，被告均未向原告出示建筑工程竣工合格證明文件及交付房屋的《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》以及《住宅工程分戶驗收表》。原告在簽訂《商品房買賣合同》后已按合同約定履行了付款義務(wù)，但被告卻未按照合同約定的期限交付符合條件的房屋和辦理房產(chǎn)證，被告的行為已經(jīng)構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。被告交付的房屋不僅沒有達(dá)到交付條件，也未按照合同約定完善小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施，現(xiàn)某某第七街內(nèi)無圍墻、無綠化、無門禁系統(tǒng)、無任何消防設(shè)施，D、C棟門前無水泥硬化，雨天路面積水讓原告及其他業(yè)主無法通行，給原告生活帶來極大不便，被告在得知原告及小區(qū)業(yè)主為維護(hù)權(quán)益準(zhǔn)備成立業(yè)主委員會后，不僅不采取補(bǔ)救措施，反而處處限制原告維護(hù)自己的合法權(quán)益，甚至一度停電、停水，撤走物管，讓整個小區(qū)處于癱瘓狀態(tài)。原告無奈只能提起訴訟。請求：1、判決被告承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任并立即支付違約金19200元（按照房屋同地段租金計算，自合同約定的交付期限屆滿之次日起即2013年8月28日至2015年8月30日）；2、判決被告承擔(dān)延期辦理房產(chǎn)證的違約責(zé)任并立即支付違約金71782元（按照房屋總價款的日萬分之五計算，自合同約定的交付期限屆滿之次日起即2014年2月28日至2015年8月30日），并責(zé)令被告限期辦理房產(chǎn)證；3、判令被告按照合同規(guī)定完善某某第七街小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（具體為：修建小區(qū)圍墻、完成小區(qū)內(nèi)路面硬化、綠化及門禁系統(tǒng)）；4、訴訟費由被告承擔(dān)。

被告某某房開公司辯稱，1、我單位開發(fā)的某某第七街項目分三期開發(fā)，A、B、C三棟是2013年8月交房，D棟是2013年12月30日交房。A、B棟在2013年3月2日向興義市政府交了1811702元的公共設(shè)施配套費，C棟在2012年3月2日向興義市政府交了2035840元公共設(shè)施配套費，D棟在2011年7月7日向興義市政府交了1321267元公共設(shè)施配套費，共計交了5168809元公共設(shè)施配套費；2、為同步建成小區(qū)供電設(shè)施，保障小區(qū)如期供電，我公司于2012年6月13日向興義市供電局城區(qū)分局提出用電申請，2012年10月按要求完成相關(guān)設(shè)計，并于2013年8月下旬前按批準(zhǔn)的設(shè)計方案完成高低壓配電工程及相關(guān)的設(shè)備安裝，但由于供電部門一直未提出供電方案，小區(qū)一直未能驗收通電。我公司多次與供電部門接洽，供電部門答復(fù)為現(xiàn)在供電線路負(fù)荷超載，不能滿足供電要求，原因是在興義市供電局“十二五”電網(wǎng)規(guī)劃中擬建的110千伏花月輸變電工程，主要是解決花月、豐都新區(qū)用電需求，由于上級電源220千伏香書塘輸變電工程因線路通道未建設(shè)，變電站站址及線路通道因市政規(guī)劃需重新落實，花月輸變電站至今尚未開始建設(shè)。后經(jīng)報興義市政府、州安商辦與興義市供電局協(xié)調(diào)。2014年6月19日，興義市人民政府在《關(guān)于研究香書塘變電站塔基線路遷改有關(guān)問題的會議紀(jì)要》（興府專議（2014）155號）中明確：“……同意香書塘變電站塔基線路遷改項目，涉及線路改遷增加的投資費用由興義市人民政府負(fù)責(zé)解決約2000萬元（原設(shè)施損失，改道后新增費用）。資金撥款方式根據(jù)本次會議紀(jì)要由市人民政府與興義供電局簽訂補(bǔ)償協(xié)議……”；3、因供電線路負(fù)荷超載，要重新落實變電站站址及線路，不能給予我某某第七街小區(qū)提供正式電源導(dǎo)致小區(qū)不能正式竣工驗收（由于拖延一年半之久，房開資金鏈已斷至今未能竣工驗收），所以我公司被逼無奈延期交房（根據(jù)合同附件十二條補(bǔ)充條款第八條：因政府行為及規(guī)劃調(diào)整等因素的影響而延誤工期。出賣人可據(jù)實予以延期）；4、2014年11月10日，第七街項目用電及變壓器等設(shè)備經(jīng)興義供電局城區(qū)分局驗收，2014年12月底，第七街終于用上了正式電源。2015年2月底完成所有用戶電表安裝，但我公司經(jīng)歷長達(dá)一年半之久的拖延，現(xiàn)已資不抵債。雖然我公司已資不抵債，但我公司都在想辦法融資來完善剩余設(shè)施，以求達(dá)到驗收標(biāo)準(zhǔn)。

綜上，原告所訴情況是因為政府原因?qū)е履衬车谄呓猪椖垦悠诮桓斗课荩皇潜桓嬖驅(qū)е卵悠?，所以原告的訴請與事實毫無關(guān)聯(lián)，不能證明其主張，請求人民法院在查清事實的基礎(chǔ)上駁回原告的起訴或駁回其訴訟請求。

本案爭議焦點：1、被告是否應(yīng)當(dāng)向原告承擔(dān)逾期交房以及逾期辦證的違約責(zé)任，如需承擔(dān)，應(yīng)怎樣承擔(dān)；原告請求的逾期交房違約金以及逾期辦證違約金是否過高；2、原告請求被告完善第七街某某小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的訴請是否能夠得到支持。

經(jīng)審理查明，2012年6月18日，原告與被告某某房開公司簽訂《商品房買賣合同》，該合同約定：原告購買被告取得預(yù)售許可的位于興義市某某大道中段第七街某某·文化休閑公寓XXX號商品房，該房建筑面積為107.4平方米，套內(nèi)建筑面積為88.36平方米，房屋總價款為278768元。合同第十一條約定“（一）出賣人應(yīng)在2013年8月28日前向買受人交付該商品房。（二）該商品房交付時應(yīng)當(dāng)符合下列第1、2、3項所列條件：1、該商品房已取得建筑工程竣工驗收合格證明文件；2、有資質(zhì)的房產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)出具的該商品房面積實測技術(shù)報告書；3、滿足第十二條中出賣人承諾的本項目內(nèi)相關(guān)設(shè)施、設(shè)備達(dá)到的條件；該商品房為住宅的，出賣人還應(yīng)當(dāng)提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》以及《住宅工程分戶驗收表》……”；合同第十三條約定“逾期交房責(zé)任：逾期超過三十日，……買受人選擇繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自第十一條約定的交付期限屆滿之日起至實際交付之日止，出賣人按日計算向買受人支付全部已付款萬分之三的違約金……”；合同第二十二條約定“三、轉(zhuǎn)移登記（一）出賣人承諾于2014年2月28日前，取得該商品房所有權(quán)初始登記，……。（二）2、約定日期起六十日以后，出賣人仍不能辦理商品房轉(zhuǎn)移登記有關(guān)文書的，雙方同意按下列第二項處理：（2）買受人不退房的，出賣人自約定日期起至實際交付辦理商品房轉(zhuǎn)移登記的相關(guān)文書之日止，按日向買受人支付已交購房款萬分之五的違約金”。合同附件十二補(bǔ)充條款第八條約定“因政府行為以及規(guī)劃調(diào)整等因素的影響而延誤工期。出賣人可據(jù)實予以延期”。原告按照合同的約定已付清全部購房款278768元。

另查明，1、被告至今未取得涉案樓盤“第七街某某”的建筑工程竣工驗收備案和初始登記；2、原告于2014年3月接收房屋鑰匙；3、被告分三次向興義市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局交納了城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費共計5168816元，2014年6月19日興義市人民政府重新落實香書塘變電塔項目，同年11月16日，第七街項目用電經(jīng)興義供電局城區(qū)分局驗收合格具備投運(yùn)條件，12月底第七街用上正式民用電源。

審理中，原、被告雙方自愿確認(rèn)：涉案房屋的租賃價格為建筑面積每月每平方米5元。

經(jīng)查詢，2014年11月至2015年3月期間，中國人民銀行公布的金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款基準(zhǔn)年利率進(jìn)行過調(diào)整，其中1-3年期的中長期貸款基準(zhǔn)年利率最高為6%，最低為5.75%；

上述法律事實，有原告劉某某提交的《商品房買賣合同》，被告某某房開公司提交的《商品房買賣合同》、0009*****X、00*****521和000*****5號票據(jù)、預(yù)售許可證、（2014）興民終字第775號民事判決書、《興義電網(wǎng)電力供應(yīng)預(yù)警信息單》及《暫緩用電受理通知書》復(fù)印件各1份，以及原、被告雙方在法庭的陳述在卷為據(jù)，足以認(rèn)定。

本院認(rèn)為，依法成立的合同受法律保護(hù)。被告某某房開公司在取得商品房預(yù)售許可后，與原告劉某某所簽訂的《商品房買賣合同》系雙方真實意思表示，合法有效，合同附件作為雙方合同的組成部分，與合同具有同等法律效力，對雙方均具有法律約束力，雙方均應(yīng)按合同約定全面履行各自義務(wù)。本案中，原告已按合同約定全面履行了付款義務(wù)，被告就應(yīng)按雙方合同約定期限向原告交付符合約定條件的房屋，但商品房的交付應(yīng)當(dāng)具備法定和約定交付條件，根據(jù)《中華人民共和國建筑法》第六十一條規(guī)定“……建筑工程竣工驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收合格，不得交付使用”，而商品房預(yù)售合格的法定證明文件即是《建筑工程竣工驗收備案表（證）》，可見，商品房經(jīng)驗收合格是商品房達(dá)到法定交付條件的最低標(biāo)準(zhǔn)，若未經(jīng)驗收合格，無論房開商在合同約定的交房期限屆滿后是否將商品房交付買受人，均構(gòu)成逾期交房，雖然原告在2014年3月接收了房屋，但被告將明知不符合交付條件的房屋交付原告使用，違反了誠實信用原則，被告至今未取得涉案房屋的建設(shè)工程竣工驗收備案和初始登記，未完成雙方合同約定的義務(wù)，已構(gòu)成違約，故被告依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，向原告支付逾期交房和逾期辦理房屋權(quán)屬證書的違約金。

關(guān)于被告應(yīng)如何承擔(dān)逾期交房和逾期辦理房屋權(quán)屬證書違約金及雙方關(guān)于違約金的約定是否過高的問題，第一，根據(jù)被告提交的黔西南州中級人民法院已生效的（2014）興民終字第775號民事判決書所確認(rèn)的事實，可以認(rèn)定被告早已向興義市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局交納了城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費，第七街項目主體工程已經(jīng)驗收合格，被告逾期交房系因政府重新調(diào)整規(guī)劃導(dǎo)致該項目一直未能用上正式民用電源，從而導(dǎo)致整個項目無法獲得驗收備案，故被告未按約定期限交房并非其自己的原因所致，符合雙方合同附件十二補(bǔ)充條款第八條約定的“因政府行為以及規(guī)劃調(diào)整等因素的影響而延誤工期，出賣人可據(jù)實予以延期”的情形。因本案涉案樓盤第七街項目用電于2014年11月16日經(jīng)興義供電局城區(qū)分局驗收合格具備投運(yùn)條件，2014年12月底用上正式電源，因涉案樓盤民用電源驗收合格后，還涉及消防、人防等分項驗收，以及將電表安裝到各家各戶等均需要一定的時間，應(yīng)給予被告一定的合理寬限期，故被告逾期交房違約金的起算時間本院酌情后延至2015年1月30日；又因雙方合同約定的交房時間為2013年8月28日，辦理初始登記時間為2014年2月28日，即被告應(yīng)在約定交房后六個月之時取得房屋初始登記，故本案被告逾期辦理房屋權(quán)屬證書違約金的起算時間應(yīng)為逾期交房時間違約金的起算時間（2015年1月30日）往后推六個月即2015年7月30日。第二，原、被告雙方在《商品房買賣合同》中對逾期交房的違約金作了約定，即“逾期超過三十日，……買受人選擇繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自第十一條約定的交付期限屆滿之日起至實際交付之日止，出賣人按日計算向買受人支付全部已付款萬分之三的違約金……”。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十四條規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)”，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條規(guī)定：“當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額”。依照前述規(guī)定，當(dāng)事人約定的違約金是否過高，應(yīng)當(dāng)以違約金是否超過造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行界定。對此“造成的損失”的界定，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條第三款規(guī)定：“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定”，依此規(guī)定，雙方在《商品房買賣合同》中約定的逾期交房的違約金明顯高過了“造成的損失”的30%，即同地段同類房屋租金的130%，據(jù)此，本院認(rèn)為雙方約定的逾期交房的違約金過高，依法應(yīng)予調(diào)減。審理中，原、被告雙方自愿將涉案房屋的月租金標(biāo)準(zhǔn)確定為建筑面積每月每平方米5元，與本市同地段同類房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)相近，應(yīng)予以準(zhǔn)許。同時，因原告在明知房屋不符合交付條件的情況下已于2014年3月接收房屋，其自身也有一定責(zé)任，此后原告實際上已不存在房屋租金損失，但商品房作為一種特殊商品，原告購買房屋不僅僅是為了獲得居住使用的權(quán)利，其還應(yīng)享有抵押等其他物權(quán)收益，從公平原則出發(fā)，本案逾期交房違約金的計算應(yīng)按同地段同類房屋租金的30%，從被告逾期交房之日即2015年1月30日起計算至被告取得房屋竣工驗收備案之日止，因被告至今未取得涉案樓盤的建筑工程竣工驗收備案表，本院即按原告起訴要求計算至2015年8月30日止，故被告應(yīng)支付原告從2015年1月30日起至2015年8月30日止共計212天的逾期交房違約金：107.4㎡×5元／㎡·月÷30天×212天×30%＝1138.44元。第三，因雙方在合同第二十二條約定“出賣人承諾于2014年2月28日前，取得該商品房所有權(quán)初始登記，……（二）2、約定日期起六十日以后，出賣人仍不能辦理商品房轉(zhuǎn)移登記有關(guān)文書的，雙方同意按下列第二項處理：（2）買受人不退房的，出賣人自約定日期起至實際交付辦理商品房轉(zhuǎn)移登記的相關(guān)文書之日止，按日向買受人支付已交購房款萬分之五的違約金”，結(jié)合《中華人民共和國合同法》第一百一十四條的規(guī)定，本院認(rèn)為雙方約定的違約金過高，依法應(yīng)予調(diào)減，對此，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條第一款規(guī)定：“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限”，第二款對逾期取得權(quán)屬證書的違約責(zé)任作了規(guī)定：“合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算”。依此規(guī)定，同時慮及原告所支付房款中有部分系按揭貸款，即已在涉案商品房所有權(quán)之上設(shè)置了負(fù)擔(dān)，權(quán)利的處分受到一定限制，故原告要求按房屋總價款日萬分之五計算逾期辦證違約金的請求過高，結(jié)合被告在逾期辦理權(quán)屬證書中的違約程度及本案的實際，應(yīng)以中國人民銀行公布的金融機(jī)構(gòu)同期同類貸款基準(zhǔn)年利率作為違約金的計算標(biāo)準(zhǔn)為宜，又因被告違約期間銀行利率進(jìn)行過調(diào)整，本院認(rèn)為酌情確定為6%為宜。據(jù)此，參照中國人民銀行公布的金融機(jī)構(gòu)中長期貸款基準(zhǔn)利率，對被告應(yīng)支付原告未在期限內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書產(chǎn)生的違約金計算為：約定房屋總價278768元×6%÷365天×31天（2015年7月30日至2015年8月30日）＝1420.57元。

關(guān)于原告要求責(zé)令被告限期辦理房屋房產(chǎn)證的訴請，因建筑工程竣工驗收需要承建單位、監(jiān)理單位、設(shè)計單位等多部門的配合才能完成，房屋產(chǎn)權(quán)證的辦理需要原告提供其相關(guān)資料，亦需要房地產(chǎn)管理等部門的配合才能得以完成，上述事項并非被告一己之力即可完成，故對原告的此項訴請本院不予支持。

關(guān)于原告要求被告按合同約定完善第七街某某小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的訴請，眾所周知，小區(qū)完善的基礎(chǔ)設(shè)施是業(yè)主選擇購買房屋的重要原因之一，本案被告銷售給原告的房屋所在小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施不完善，導(dǎo)致小區(qū)業(yè)主生活、居住受到嚴(yán)重影響，不符合城市商品房建設(shè)的基本要求，同時，小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施不完善，不能達(dá)到規(guī)劃設(shè)計要求，涉案樓盤就不能通過竣工驗收備案，被告應(yīng)對涉案樓盤的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進(jìn)行完善，并及時提交相關(guān)資料報有關(guān)部門備案。但在本案中因雙方在合同中未對小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施問題作出明確約定，原告亦未舉證證明小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的具體范圍和具體標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的不利后果，故對原告的該項訴請本院不予支持。

綜上，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第一百零七條、第一百一十四條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條、第十七條、第十八條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決如下：

一、由被告黔西南州某某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司支付原告劉某某從2015年1月30日起至2015年8月30日止的逾期交房違約金1138.44元；

二、由被告黔西南州某某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司支付原告劉某某從2015年7月30日起至2015年8月30日止的逾期辦理房屋權(quán)屬證書違約金1420.57元；

三、駁回原告劉某某的其余訴訟請求。

案件受理費2074元，減半收取1037元，由原告承擔(dān)726元，由被告黔西南州某某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司承擔(dān)311元。

上列義務(wù)限判決生效后10日內(nèi)自動履行。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于貴州省黔西南布依族苗族自治州中級人民法院。

逾期不上訴，本判決即發(fā)生法律效力。權(quán)利人可在判決書確定的履行期限屆滿之日起二年內(nèi)向本院申請強(qiáng)制執(zhí)行。

審判員　　陳玉萍

二〇一五年十二月一日

書記員　　謝永斌

合同糾紛