黑龍江省雞西市雞冠區(qū)人民法院

民事判決書(shū)

（2016）黑0302民初862號(hào)

原告雞西市金洲某某教育學(xué)校，住所地黑龍江省雞西市雞冠區(qū)X路X號(hào)。

負(fù)責(zé)人李某平，男，董事長(zhǎng)。

委托代理人左衛(wèi)國(guó)，黑龍江惠園律師事務(wù)所律師。

委托代理人李某勝，男，19XX年XX月XX日出生，漢族，住黑龍江省綏芬河市X鎮(zhèn)X委X組。

被告雞西市陽(yáng)光某某學(xué)校，住所地黑龍江省雞西市雞冠區(qū)X路。

負(fù)責(zé)人劉某，男，校長(zhǎng)。

原告雞西市金洲某某教育學(xué)校(以下簡(jiǎn)稱(chēng)金洲學(xué)校)與被告雞西市陽(yáng)光某某學(xué)校（以下簡(jiǎn)稱(chēng)陽(yáng)光學(xué)校）房屋租賃合同糾紛一案，本院于2016年4月5日立案受理。依法由代理審判員王劍適用簡(jiǎn)易程序于2016年4月26日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告金洲學(xué)校的委托代理人李某勝、左衛(wèi)國(guó)到庭參加訴訟，被告陽(yáng)光學(xué)校經(jīng)本院合法傳喚，無(wú)正當(dāng)理由拒不到庭，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告金洲學(xué)校訴稱(chēng)，2015年5月9日，雙方簽訂校舍租賃協(xié)議，金洲學(xué)校租賃陽(yáng)光學(xué)校的校舍，包含教學(xué)設(shè)施，年租賃費(fèi)5萬(wàn)元，租期為2015年8月20日至2020年8月20日。合同簽訂后，因陽(yáng)光學(xué)校急需資金，金洲學(xué)校提前將5萬(wàn)元租賃費(fèi)給付陽(yáng)光學(xué)校，雙方對(duì)教學(xué)設(shè)施進(jìn)行了清點(diǎn)。2015年秋季，租賃的房屋開(kāi)始漏雨，陽(yáng)光學(xué)校拒不履行維修義務(wù)，造成金洲學(xué)校租賃的房屋無(wú)法正常辦公教學(xué)。2016年3月29日，陽(yáng)光學(xué)校通知金洲學(xué)校，租賃的校舍系轉(zhuǎn)租給金洲學(xué)校的，現(xiàn)租期已到，無(wú)法再繼續(xù)履行合同。故金洲學(xué)校訴至法院，要求解除金洲學(xué)校與陽(yáng)光學(xué)校簽訂的校舍租賃協(xié)議，返還租賃費(fèi)20833元，賠償損失5000元。

被告陽(yáng)光學(xué)校未答辯。

經(jīng)審理查明，2015年5月9日，金洲學(xué)校與陽(yáng)光學(xué)校簽訂校舍租賃協(xié)議，陽(yáng)光學(xué)校將某小學(xué)教學(xué)樓中的第X層整體租賃給金洲學(xué)校作教學(xué)使用，租期為2015年8月20日至2020年8月20日，年租賃費(fèi)5萬(wàn)元，每年一交。該協(xié)議中沒(méi)有體現(xiàn)所租賃的教學(xué)樓為某小學(xué)所有的內(nèi)容。金洲學(xué)校于同日向陽(yáng)光學(xué)校交納了5萬(wàn)元租賃費(fèi)，陽(yáng)光學(xué)校出具了收據(jù)一份。2015年秋季房屋出現(xiàn)漏雨，2016年3月初陽(yáng)光學(xué)校將屋頂拆除進(jìn)行維修。但至今未予修復(fù)，故金洲學(xué)校訴至本院，以雙方合同目的不能實(shí)現(xiàn)為由，要求解除雙方于2015年5月9日簽訂的校舍租賃協(xié)議，返還2016年3月20日至2016年8月20日的租賃費(fèi)20833元（每個(gè)月4166.60元，5個(gè)月），放棄賠償損失5000元的訴訟請(qǐng)求。

另查明，本案爭(zhēng)議的房屋為某小學(xué)所有，2010年3月22日，某小學(xué)與被告陽(yáng)光學(xué)校簽訂校舍租賃協(xié)議，某小學(xué)將其所有的教學(xué)樓（二層）全部租賃給陽(yáng)光學(xué)校，租期為2010年5月1日至2018年4月30日。協(xié)議中約定，租賃期間教學(xué)樓只能作為培訓(xùn)場(chǎng)所，不得改變用途，不得中途轉(zhuǎn)租他人。陽(yáng)光學(xué)校原名稱(chēng)為雞西市某某職業(yè)技術(shù)學(xué)校，2010年11月22日經(jīng)雞西市教育局批準(zhǔn)變更為現(xiàn)名稱(chēng)。

本院認(rèn)為，當(dāng)事人一方違返合同約定，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，另一方可以解除合同。但合同效力是合同解除的前提條件，只有合法有效的合同才有是否能夠解除的問(wèn)題。被告陽(yáng)光學(xué)校在某小學(xué)明確不同意轉(zhuǎn)租的情況下，擅自將房屋轉(zhuǎn)租給原告金洲學(xué)校，又未能提供某小學(xué)事后追認(rèn)該行為的證據(jù)。因此，其行為屬于無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，又未經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)，致使行為結(jié)果無(wú)效。故金洲學(xué)校與陽(yáng)光學(xué)校簽訂的校舍租賃協(xié)議屬無(wú)效協(xié)議。該協(xié)議自始沒(méi)有法律約束力，因該協(xié)議取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還，不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。現(xiàn)金洲學(xué)校只要求返還未實(shí)際使用部分的租賃費(fèi)，本院予以支持。依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十四條，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第九十條，《中華人民共和國(guó)合同法》第五十一條、第五十八條，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第十六條第一款之規(guī)定，判決如下：

一、原告雞西市金洲某某教育學(xué)校與被告雞西市陽(yáng)光某某學(xué)校于2015年5月9日簽訂的校舍租賃協(xié)議無(wú)效；

二、被告雞西市陽(yáng)光某某學(xué)校于本判決生效之日起三日內(nèi)返還原告雞西市金洲某某教育學(xué)校租賃費(fèi)20833元。

如果被告未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

案件受理費(fèi)446元，減半收取即223元，原告雞西市金洲某某教育學(xué)校負(fù)擔(dān)42元，被告雞西市陽(yáng)光某某學(xué)校負(fù)擔(dān)181元，此款原告雞西市金洲某某教育學(xué)校已預(yù)付，被告雞西市陽(yáng)光某某學(xué)校在給付上款時(shí)將此款一并給付。

如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省雞西市中級(jí)人民法院。

代理審判員　 王　劍

二〇一六年六月十二日

書(shū)　記　員　 隋媛媛

房屋租賃合同糾紛