甘肅省敦煌市人民法院

民事判決書

（2014）敦民初字第203號(hào)

原告張某某，女，漢族，19**年*月**日出生。

委托代理人王克展，甘肅飛天律師事務(wù)所律師。

委托代理人劉某，男，漢族，19**年*月**日出生。

被告何某某，男，漢族，19**年**月*日出生。

原告張某某與被告何某某房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法適用簡(jiǎn)易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告張某某的委托代理人王克展、劉某、被告何某某到庭參加了訴訟，現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告訴稱，2004年左右，被告何某某開始租賃原告所有的敦煌市某某街街道居委會(huì)樓一樓兩間門面房；2013年1月1日，原被告續(xù)簽了書面房屋租賃合同，合同約定由原告將其所有的敦煌市某某街街道居委會(huì)樓一樓門面房?jī)砷g出租給被告何某某使用，租賃期限為2013年1月1日至2013年12月30日，年租賃費(fèi)為35000元；同時(shí)該合同還約定了租賃期滿后，如被告要求繼續(xù)租賃，需提前2個(gè)月向原告提出，原告收到被告的要求后3天內(nèi)答復(fù)，如同意繼續(xù)續(xù)租，則續(xù)簽合同。合同簽訂后，原告將上述門面房于2013年1月1日交付被告何某某經(jīng)營(yíng)并使用。2013年6月左右，原告多次通過電話或口頭通知被告何某某，原告將在租期屆滿后收回房屋，原被告未續(xù)簽合同。2013年12月30日租期屆滿后，原告多次要求被告搬出并返還門面房，均遭拒絕。因被告拒絕搬出并返還門面房，導(dǎo)致原告無法向曹某交付房屋，不得不向曹某承擔(dān)違約責(zé)任并賠償給曹某造成的經(jīng)濟(jì)損失。2014年2月14日，原告發(fā)現(xiàn)窗子開著，里面已經(jīng)基本沒有東西，就把門鎖換了。2013年2月20日，被告將上述房屋正式交還給原告，導(dǎo)致曹某重新與原告簽訂了合同，造成了經(jīng)濟(jì)損失?，F(xiàn)依法提起訴訟，要求被告支付2013年12月30日至2014年3月1日期間的房屋租賃費(fèi)并賠償給原告造成的經(jīng)濟(jì)損失31800元，并由被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。

被告何某某辯稱，原告所說的合同簽訂、履行時(shí)間是對(duì)的。當(dāng)時(shí)半年前被告就給原告丈夫說清楚要裝修所租賃的房子，原告都沒有說到期要收回房子不讓續(xù)租的事，裝修就花了5萬多元。租賃到期前一個(gè)星期，劉某給被告打電話讓被告和曹某簽合同。原告把房屋轉(zhuǎn)給別人，讓我和別人簽合同的行為我無法接受。要漲房租，被告對(duì)原告說了租費(fèi)太高接受不了。在合同到期后，原告停水停電給我也造成了巨大損失，房屋在我們有爭(zhēng)議的時(shí)候原告就把房子租給別人了，致使被告現(xiàn)在沒有能力承擔(dān)。被告現(xiàn)在要求原告承擔(dān)房屋裝修費(fèi)用50000元。年前房東把房屋門鎖換了，2014年2月15日被告已經(jīng)打不開門了，2月16號(hào)另一個(gè)租房子的人打電話讓我搬房子。被告找了派出所和司法所，沒有調(diào)解成功，2月20日被告搬完了房間里的東西，給原告說剩下的東西都不要了，剩下的東西指的就是裝潢?，F(xiàn)在房屋鑰匙都在被告手里。

庭審中，原告向法庭提交以下證據(jù)及主張：

1、提交2013年1月1日原被告簽訂房屋租賃合同一份，原件。證明租賃期限、合同到期被告應(yīng)該將房屋恢復(fù)原狀，而且被告續(xù)租房屋要提前兩個(gè)月向原告提出的事實(shí)。被告何某某經(jīng)質(zhì)證后對(duì)真實(shí)性無異議，但提出沒有恢復(fù)原狀是在等法院開庭，曾提前通知過原告要繼續(xù)租賃房屋，但原告沒有表示收回房屋的辯解意見。該證據(jù)真實(shí)有效，可以作為定案的依據(jù)。

2、提交2014年1月1日原告之子劉某與曹某簽訂的合同、2014年2月20日的合同及賠償協(xié)議。證明2014年1月1日，原告將房屋租賃給曹某使用，因?yàn)楸桓鏇]有及時(shí)搬出，導(dǎo)致原告遲延交付，返還了曹某10800元租賃費(fèi)并承擔(dān)了違約金。2月20日原告又和曹某重新簽訂了租賃合同。被告何某某經(jīng)質(zhì)證后認(rèn)為，是原告與別人簽下的合同，與被告沒有關(guān)系，不同意承擔(dān)賠償責(zé)任。原告提供的上述租賃合同系在被告仍然占用租賃房屋、尚未將所租賃的房屋交還給原告時(shí)即簽訂的，其時(shí)原告尚不能行使對(duì)該房屋的處分、支配權(quán)，對(duì)此事實(shí)原告是明知的，因而造成所簽訂的合同不能按期履行的后果亦應(yīng)是明知的，即使因而賠償了曹某10800元租賃費(fèi)并承擔(dān)了違約金，亦屬于原告的責(zé)任擴(kuò)大的損失范圍，也不得就該損失向被告要求賠償。

被告何某某沒有向法庭提交證據(jù)。

上述證據(jù)，均經(jīng)法庭質(zhì)證。結(jié)合上述證據(jù)及當(dāng)事人陳述，確認(rèn)以下事實(shí)：

自2004年起，被告何某某一直租賃原告張某某所有的門面房屋用于做生意。2013年1月1日，原、被告就房屋租賃續(xù)簽合同一份，約定年租金35000元，租期為2013年1月1日至2013年12月30日。租賃期間，被告何某某分期交納了全部租賃費(fèi)。2013年12月份，因2014年租金問題原、被告未協(xié)商一致，原告要求被告合同到期后搬出。但合同到期后被告未按期交還房屋，仍然占用該房屋。原告遂對(duì)房屋的水電氣陸續(xù)停止供應(yīng)，被告無法正常營(yíng)業(yè)。2014年1月14日，原告張某某向本院提起訴訟，要求與被告解除租賃合同、交回房屋并賠償損失10000元，在訴訟期間，即2014年2月14日，原告在未通知被告的情況下將該出租房門鎖更換。被告隨即于20日前將剩余物品搬離出租房。原告已將該房屋轉(zhuǎn)租他人并進(jìn)行裝修。在庭審中，原告變更訴訟請(qǐng)求，要求被告何某某承擔(dān)損失31800元。

本院認(rèn)為，原、被告雙方在2013年1月1日簽訂的房屋租賃合同，系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，符合法律規(guī)定，具有法律效力，雙方當(dāng)事人均應(yīng)按合同約定履行。被告在租賃期間對(duì)房屋進(jìn)行裝修的費(fèi)用問題，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十二條“承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時(shí)，承租人請(qǐng)求出租人補(bǔ)償附合裝飾裝修費(fèi)用的，不予支持。但當(dāng)事人另有約定的除外。”及第十三條“承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴(kuò)建發(fā)生的費(fèi)用，由承租人負(fù)擔(dān)。……”對(duì)承租期間裝修費(fèi)用承擔(dān)的規(guī)定，無論被告裝修時(shí)原告是否同意，在雙方無合同約定、租賃期限已屆滿的情況下，裝修費(fèi)用均應(yīng)由被告自行負(fù)擔(dān)，且被告在搬離房屋時(shí)明確表示剩余的東西（指裝修）不要了，被告要求原告賠償裝修費(fèi)用50000元的請(qǐng)求沒有依據(jù)，本院不予支持。原、被告雙方就租賃合同履行期屆滿前未達(dá)成繼續(xù)租賃的一致意見，被告應(yīng)當(dāng)按合同約定在租賃期限屆滿時(shí)將租賃房屋交回原告，到期后被告無合同依據(jù)繼續(xù)占用原告的租賃房屋給原告造成的租賃費(fèi)損失，被告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任；合同履行期間屆滿后，原告沒有義務(wù)給被告保證電、水、氣的供應(yīng)，因而被告辯稱的原告斷電斷水?dāng)鄽庵聼o法營(yíng)業(yè)不承擔(dān)房屋占用費(fèi)用的辯解理由不能成立，應(yīng)予以駁回；對(duì)于逾期占用房屋的期間的計(jì)算，原告在庭審中認(rèn)可其在訴訟期間的2014年2月14日更換了被告租賃房屋的門鎖，被告也認(rèn)可在2014年2月15日發(fā)現(xiàn)門鎖被更換了的事實(shí)，因而從2月15日起，被告亦無法對(duì)該房屋進(jìn)行控制使用，故房屋逾期占用期間及費(fèi)用應(yīng)當(dāng)計(jì)算至2014年2月14日。原告以原告之子劉某與曹某簽訂的租賃合同二份及賠償協(xié)議為依據(jù)主張被告承擔(dān)損失31800元，被告何某某辯稱與己無關(guān)、不承擔(dān)賠償責(zé)任，因原告提供的上述租賃合同系在被告仍然占用租賃房屋、尚未將所租賃的房屋交還給原告時(shí)即簽訂的，其時(shí)原告尚無法行使對(duì)該房屋使用權(quán)的處分與支配，對(duì)此事實(shí)原告是明知的，因而造成所簽訂的合同不能按期履行的后果亦應(yīng)是明知的，即使因而賠償了曹某10800元租賃費(fèi)并承擔(dān)了違約金，亦屬于原告的責(zé)任擴(kuò)大損失的范圍，原告依據(jù)上述證據(jù)向被告主張賠償，該請(qǐng)求不予支持；對(duì)于房屋逾期占用造成的損失，參照原被告所簽訂的租賃合同的費(fèi)用金額按實(shí)際占用期間計(jì)算為宜。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第二百二十一條、第二百三十五條、第一百一十九條一款、第一百零七條之規(guī)定，判決如下：

一、被告何某某賠償原告張某某房屋占用期間的損失4315元（年租金35000元÷365天×45天），限于判決生效后5日內(nèi)付清；

二、駁回原、被告的其他訴訟請(qǐng)求。

如果在本判決期限內(nèi)不能履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

案件受理費(fèi)減半收取為298元（原告已繳納595元），由原告張某某承擔(dān)258元，被告何某某承擔(dān)40元，限于判決生效后5日內(nèi)交納。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀及副本，上訴于甘肅省酒泉市中級(jí)人民法院。

審判員　　張迎春

二〇一四年三月二十五日

書記員　　張　筱

房屋租賃合同糾紛