首頁 - 法務指南 - 律師案例 - 黑龍江某某物業(yè)管理有限責任公司與劉某合同糾紛一審民事判決書
發(fā)表于:2016-12-29閱讀量:(1351)
黑龍江省哈爾濱市南崗區(qū)人民法院
民事判決書
(2015)南民二民初字第1569號
原告黑龍江某某物業(yè)管理有限責任公司,住所地黑龍江省哈爾濱市南崗區(qū)某某路**-*號。
法定代表人杜某木,職務總經理。
委托代理人趙文歡,黑龍江天輔律師事務所律師。
被告劉某,女,19**年**月**日生,漢族,無職業(yè),住哈爾濱市南崗區(qū)。
原告黑龍江某某物業(yè)管理有限責任公司(以下簡稱某某物業(yè))與被告劉某物業(yè)服務合同糾紛一案,本院受理后,依法組成合議庭,公開開庭審理。原告某某物業(yè)委托代理人趙文歡、被告劉某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
原告某某物業(yè)訴稱:原、被告于2009年12月20日簽訂《物業(yè)服務協(xié)議》,后原告與黑龍江華盟房地產開發(fā)有限公司簽訂《前期物業(yè)服務合同》,上述協(xié)議均約定由原告向悅山國際小區(qū)提供物業(yè)管理服務。被告系悅山國際小區(qū)房屋的業(yè)主,約定按建筑面積1.14元/月交納物業(yè)管理費,按照51元/月交納電梯費,每年兩項合計3566.6元。該費用被告應于每年度每月首五日前繳付,未足額交納物業(yè)服務費用的,按欠費金額的每日千分之三的標準向原告支付違約金。被告從2014年1月1日起一直未交物業(yè)管理費,而在被告欠費期間,原告對其物業(yè)安全、清潔維護等進行了系列的物業(yè)管理工作。經原告工作人員多次催促未果,為維護原告的合法權益,訴至法院。訴訟請求:一、被告給付2014年1月1日至2015年12月31日期間的物業(yè)管理費(含電梯費)7133.2元;二、被告按照每日千分之三付逾期付款的違約金直至結清全部物業(yè)管理費,截止到2015年8月26日違約金為8752.44元。(從2014年1月6日至2015年8月25日共計8752.44元按照每日前分之三的標準計算);三、被告承擔全部訴訟費用。
被告劉某辯稱:物業(yè)費確實沒有交,從2012年到現(xiàn)在被告家墻體是開裂的,被告想通過這種方式來讓物業(yè)給維修,按照物業(yè)服務協(xié)議第四條業(yè)主手冊中的其他有關規(guī)定,物業(yè)服務內容是物業(yè)共用部位的維修養(yǎng)護和管理。原告多次催促,原告不來維修。物業(yè)協(xié)議中沒有按千分之三約定交付違約金,被告不知道該條款。故原告不交物業(yè)費是由理由的。
原告為證明其主張的事實成立,向法院提交證據(jù)及被告質證意見如下:
證據(jù)一、物業(yè)服務協(xié)議。意在證明原告與被告于2009年12月20日簽訂物業(yè)服務協(xié)議由原告為被告提供物業(yè)管理服務。
經質證,被告對證據(jù)一真實性、證明問題均無異議。
證據(jù)二、前期物業(yè)服務合同。意在證明原告與被告房屋的開發(fā)公司黑龍江華能房地產開發(fā)有限公司于2010年1月1日簽訂前期物業(yè)服務合同,合同第六合同約定了交付物業(yè)費的時間及合同第二十三條違約金的計算方式。
經質證,被告對證據(jù)二對真實性不確定。
證據(jù)三、物業(yè)費票據(jù)。意在證明被告于2013年5月9日已交納2013年1月1日至2013年12月31日的物業(yè)費及電梯費,合計是3566元。
經質證,被告對證據(jù)三真實性、證明問題均無異議。
證據(jù)四、悅山國際業(yè)主手冊。意在證明原告物業(yè)服務的內容包括物業(yè)共用部位及設施的維修、保潔綠化、秩序管理等。
經質證,被告對證據(jù)四真實性、證明問題均無異議。
被告為證明其抗辯理由成立,向法院提交證據(jù)及原告質證意見如下:
證據(jù)一、照片15張。意在證明被告家臥室窗臺底下墻體內外都開裂。
經質證,原告未在法定期限內容提交證據(jù),原告房屋的墻體開裂是工程質量問題,應當由開發(fā)建設單位按照規(guī)定承擔維修責任,與物業(yè)公司無關。根據(jù)業(yè)主手冊第五條約定原告僅是對于房屋的結構進行檢查,發(fā)現(xiàn)損壞后告知業(yè)主及使用人,被告房屋的維修并不是原告物業(yè)服務的內容,被告抗辯拒交物業(yè)費沒有法律依據(jù)。
證據(jù)二、業(yè)主手冊。意在證明第18頁第十四條約定質保期后小區(qū)房屋的維修責任,房屋的外墻面、樓梯面、通道、屋面、上、下水管道,電梯、機電設備、消防設施等由管理處定期養(yǎng)護和維修,其費用從物業(yè)費及電梯費中支出,大中費用從住宅專項資金中支出。
經質證,原告對證據(jù)二真實性無異議,對證明問題有異議。第四條第2項是關于房屋的外墻面等由管理處組織定期養(yǎng)護維修,大中費用從住宅專項資金中支出,住宅的專項資金支出通過全體業(yè)主的同意。關于外墻面維修屬于大中修費用,該費用應當從住宅專項維修資金中支出,應該由業(yè)主委員會或者業(yè)主表決后同意后方可支出。物業(yè)公司承擔的公共部位及設施外屋墻面僅是其中的一小部分,并不是整個物業(yè)公司服務的全部內容。房屋的外墻面開裂屬于工程質量問題,應當由開發(fā)建設單位按照相關法律規(guī)定承擔維修責任,物業(yè)公司不負該項義務。
本院對當事人舉示的上述證據(jù)的認證意見如下:原告舉示的證據(jù)一至三,被告舉示的證據(jù)一至二,具備真實性、合法性和關聯(lián)性,本院予以采信。
經審理查明,被告劉某系南崗區(qū)業(yè)主。2009年12月20日原告某某物業(yè)與被告劉某簽訂《物業(yè)服務協(xié)議》,主要內容為:原告為小區(qū)的綜合服務管理機構,依據(jù)有關法規(guī)和物業(yè)服務合同行使管理權,并為業(yè)主提供周到細致的服務。業(yè)主作為物業(yè)產權人有義務共同維護物業(yè)的完好,并已閱讀《業(yè)主手冊》中的有關規(guī)定,同意遵守以下規(guī)定:(一)業(yè)主臨時管理規(guī)約;(二)房屋裝飾裝修協(xié)議;(三)地下停車場管理服務協(xié)議;(四)《業(yè)主手冊》中的其他有關規(guī)定。雙方均同意承擔違反上述規(guī)定的相應責任。在原告依法提供物業(yè)服務的前提下,業(yè)主承諾按時足額繳納以下各項費用:(一)物業(yè)服務費2954.6元/年,(二)電梯費792元/年。隨著政府價格部門有關價格的調整或經雙方協(xié)商上述收費標準將進行相應調整。被告按上述物業(yè)服務協(xié)議約定已交納2013年物業(yè)費2954.6元及電梯費612元,共計3566.6元。但被告劉某因所居住房屋外墻體存在開裂情況,故未交納2014年1月1日至2015年12月31日的物業(yè)費及電梯費,故原告訴至法院。
經查,黑龍江華盟房地產開發(fā)有限公司(甲方)與原告某某物業(yè)簽訂《前期物業(yè)服務合同》,其中第六條約定物業(yè)服務費用按年交納,業(yè)主或物業(yè)使用人應在下一收費年度首月首五日之前履行交納義務。第二十三條約定甲方、業(yè)主或物業(yè)使用人違反本合同第五條、第六條的約定,未能按時足額交納物業(yè)服務費用的,自逾期之日起按欠費金額每日加收千分之三的違約金。第二十七條約定,本合同期限自2010年1月1日起至2012年12月31日止。
本院認為,業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。被告未按約定交納2014年1月1日至2015年12月31日的物業(yè)費及電梯費共計7133.2元,系屬違約。故原告主張被告支付2014年1月1日至2015年12月31日的物業(yè)費及電梯費7133.2元,本院予以支持。黑龍江華盟房地產開發(fā)有限公司與原告某某物業(yè)簽訂的《前期物業(yè)服務合同》履行期限為2010年1月1日至2012年12月31日,《前期物業(yè)服務合同》履行期限屆滿,該合同已終止。原告按《前期物業(yè)服務合同》相關約定主張違約金,依據(jù)不足,本院不予支持。被告抗辯住房內外側墻體有開裂,原告未按約定履行維修義務,該抗辯不足以構成拒付物業(yè)費的理由,對被告的抗辯本院不予支持。被告劉某可另訴處理。綜上,依照《中華人民共和國合同法》第八條,《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條的規(guī)定,判決如下:
一、被告劉某于本判決生效之日起十日內向原告黑龍江某某物業(yè)管理有限責任公司交付2014年1月1日至2015年12月31日的物業(yè)費及電梯費共計7133.2元;
二、駁回原告的其他訴訟請求。
如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務,應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定,加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費197元,由被告劉某負擔50元,由原告黑龍江某某物業(yè)管理有限責任公司負擔147元。
如不服本判決,可在接到本判決書之日起十五日內向本院遞交上訴狀,并按對方當事人的人數(shù)提出副本,上訴于哈爾濱市中級人民法院。
審 判 長 梁 超
人民陪審員 朱寶澤
人民陪審員 李金鴿
二〇一五年十二月二十八日
書 記 員 張?zhí)鹛?/p>
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