西安市雁塔區(qū)人民法院

民事判決書

（2014）雁民初字第07082號

原告王某某。

委托代理人冀進才，陜西偉天律師事務(wù)所律師。

委托代理人岳玲利，陜西偉天律師事務(wù)所律師。

被告廣東省韶關(guān)市第*建筑工程公司，住所地：廣東省韶關(guān)市武江區(qū)**中路*號。

法定代表人徐某某，系該公司總經(jīng)理。

被告廣東省韶關(guān)市第*建筑工程公司西安分公司，住所地：西安市雁塔區(qū)**路*段*號*幢****室。

負(fù)責(zé)人徐某某，系該公司經(jīng)理。

共同委托代理人趙仁，陜西一元律師事務(wù)所律師。

原告王某某與被告廣東省韶關(guān)市第*建筑工程公司（以下簡稱韶關(guān)*建公司）、廣東省韶關(guān)市第*建筑工程公司西安分公司（以下簡稱韶關(guān)*建西安分公司）商品房預(yù)約合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。原告王某某的委托代理人冀進才、岳玲利，被告廣東省韶關(guān)市第*建筑工程公司及廣東省韶關(guān)市第*建筑工程公司西安分公司的共同委托代理人趙仁均到庭參加了訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告王某某訴稱，被告韶關(guān)*建西安分公司取得位于西安市長安南路***號編號為Y**-（*9）-3地塊的土地使用權(quán)，將其用于商品房開發(fā)并公開認(rèn)購，原告認(rèn)購該地塊韶某·某某府邸商業(yè)廣場二層**區(qū)**號商鋪，被告韶關(guān)*建西安分公司與原告于2011年10月26日簽訂了《商鋪認(rèn)購合同》（合同中甲方為被告韶關(guān)*建西安分公司，乙方為原告）。原告認(rèn)購的商鋪建筑面積27.9平方米，價款508561元，合同期限為2011年10月26日至2012年10月26日。雙方還約定：合同期滿時，在甲方取得預(yù)售證和驗收合格證后再簽署正式合同。合同期滿時，甲方未取得預(yù)售證和驗收合格證，不能為乙方辦相關(guān)產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，本合同自動解除。甲方需無條件退還乙方所交納的全額款項，并按乙方所交納款項24%作為補償。合同解除后，甲方在15個工作日內(nèi)不能足額退還乙方款項，按逾期天數(shù)每日萬分之三向乙方賠付違約金。合同簽訂后，原告即支付了全部款項。由于被告韶關(guān)*建西安分公司不能履行合同，雙方于2013年2月1日達(dá)成《商鋪延期退款協(xié)議》，并陸續(xù)退還部分款項，但至2013年5月30日仍余有款項312260元未能按協(xié)議退還。原告為維護自身的合法權(quán)益，現(xiàn)訴至法院，請求：1.判令被告退還原告款項312260元并賠償損失32136元，共計344396元；2.本案訴訟費用及其他費用由被告承擔(dān)。

被告韶關(guān)*建西安分公司、韶關(guān)*建公司共同辯稱，1.因涉案樓盤至今沒有完整的建設(shè)審批手續(xù)，故雙方簽訂的認(rèn)購合同無效。該合同涉及的東**堡村城中村改造項目，西安市政府至今沒有給被告方辦理完整的建設(shè)審批手續(xù)，導(dǎo)致該項目無法開發(fā)，致使被告與購房業(yè)主簽訂的認(rèn)購合同無效。根據(jù)法律規(guī)定，合同無效是自始無效。雙方簽訂的退款協(xié)議中關(guān)于補償款、違約金等的約定都是建立在認(rèn)購合同有效的基礎(chǔ)上，現(xiàn)該認(rèn)購合同無效，故退款協(xié)議也應(yīng)無效。2.同意退還原告全額認(rèn)購款并承擔(dān)同期銀行存款利息，但應(yīng)扣除已經(jīng)退還的部分。3.無效認(rèn)購合同退款協(xié)議約定的24%補償款及日萬分之三的違約金，遠(yuǎn)高于法律規(guī)定，不應(yīng)該得到支持。4.原告方認(rèn)購商鋪支付房款508561元，實際已經(jīng)退還381752元，欠付126809元，本案合同無效，被告同意退還欠付的房款126809元，并按全部房款508561元承擔(dān)分階段計算的銀行存款利息。違約金、補償款應(yīng)該根據(jù)最高院司法解釋和合同法規(guī)定，當(dāng)違約金超過實際損失30%的情況下可以視為違約責(zé)任過高，現(xiàn)原告請求補償款、違約金和違約金的利息，屬于三重主張，不應(yīng)得到法律支持。同時，金融政策不保護復(fù)利計算。所以，原告訴請無法律依據(jù)也沒有金融政策根據(jù)。綜上，請求法院采納被告意見。

經(jīng)審理查明，2011年10月26日，原告王某某（乙方）與被告韶關(guān)*建西安分公司（甲方）簽訂了《韶雨·雁唐府邸商鋪認(rèn)購合同》。協(xié)議第一條乙方認(rèn)購甲方商鋪的基本情況及認(rèn)購價格，約定乙方認(rèn)購由廣東省韶關(guān)市第*建筑工程公司西安分公司開發(fā)的位于西安市雁塔區(qū)長安南路***號，現(xiàn)定名為“韶某·某某府邸商業(yè)廣場”二層**區(qū)**號商鋪（以下簡稱該物業(yè)），建筑面積27.9平方米，每平米均價18228元。第二條付款方式約定為一次性付款，合同簽訂當(dāng)日乙方向甲方一次性交納認(rèn)購款人民幣508561元。第三條約定，本合同有效期自2011年10月26日至2012年10月26日。第四條約定，1.合同期滿時，在甲方取得預(yù)售證與驗收合格證后，在簽署正式合同。2.合同期滿時，甲方未取得預(yù)售證與驗收合格證，不能為乙方申辦相關(guān)產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，本合同自動解除。甲方需無條件退還乙方所交納的全額款項，并按乙方所交納款項的24%作為補償。3.合同解除后，甲方在十五個工作內(nèi)內(nèi)不能足額退還乙方款項，按逾期天數(shù)每日萬分之三向乙方賠付違約金。4.本合同的時效期為一年，甲方退回乙方資金，收回收款收據(jù)后本合同自動解除。甲方不再承擔(dān)任何經(jīng)濟、法律責(zé)任。若乙方未如期領(lǐng)取或拒絕領(lǐng)取甲方返回的已交納的預(yù)交房款，所造成的經(jīng)濟損失甲方不予承擔(dān)。合同簽訂當(dāng)日，原告即按約向被告韶關(guān)*建西安分公司支付508561元，被告韶關(guān)*建西安分公司向原告出具收款收據(jù)。該合同簽訂后，雙方至今未簽訂《商品房買賣合同》，二被告至今亦未取得涉案項目的土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證和商品房預(yù)售許可證。另查，被告韶關(guān)*建西安分公司系韶關(guān)*建公司的分公司。

2013年2月1日，原告王某某（乙方）與被告韶關(guān)*建西安分公司（甲方）簽訂《商鋪延期退款協(xié)議》。協(xié)議約定，至2013年1月30日退付24%違約金的30%：36616元；至2013年3月30日退付本金30%：152568元（截止2013年3月30日前總付款逾期5個月4日利息：50856元＋1356元=52212元），剩余本金70%：355992元；至2013年4月30日退付本金30%：152568元（截止2013年4月30日前70%逾期1個月利息：7119元），剩余本金40%：203424元；至2013年5月30日前退付本金40%：203424元（截止2013年5月30日前40%逾期1個月利息：4068元）；至2013年5月30日退付3批次利息及24%剩余70%，共計148836元。

庭審中，原告主張其于2013年2月6日收到被告韶關(guān)*建西安分公司向其支付的退款協(xié)議中約定其應(yīng)于2013年1月30日退付的24%違約金的30%即36616元；2013年4月9日，收到協(xié)議中約定應(yīng)于2013年3月30日退付的本金152568元的50%即76284元；2013年5月9日、2013年5月31日，各收到114426元，共計228852元，該228852元應(yīng)為退款協(xié)議中約定應(yīng)于2013年3月30日退付的本金30%的50%和應(yīng)于2013年4月30日退付的本金的30%；2013年10月30日，收到協(xié)議中約定應(yīng)于2013年5月30日退付的本金10000元；2014年1月27日，收到協(xié)議中約定應(yīng)于2013年5月30日退付的本金30000元。截止庭審時，被告韶關(guān)*建西安分公司共計向其退還房款345136元、支付違約金36616元，共計381752元；未退還的房款為163425元，未支付的3批次利息及24%違約金的70%共計148836元，三項合計312261元。被告韶關(guān)*建西安分公司則辯稱其向原告退還的款項381752元系房款，現(xiàn)僅余126809元房款未退。

以上事實，有《韶雨·雁唐府邸商鋪認(rèn)購合同》、《收款收據(jù)》及庭審筆錄在卷佐證并經(jīng)當(dāng)庭質(zhì)證，可以作為認(rèn)定案件事實的依據(jù)。

本院認(rèn)為，原告與被告韶關(guān)*建西安分公司就涉案商鋪簽訂的《韶雨·雁唐府邸商鋪認(rèn)購合同》，僅約定了雙方的名稱、住所、商鋪的基本情況、單價、總價款、付款方式，按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同若干問題的解釋》第五條和《商品房銷售管理辦法》第十六條的規(guī)定，該合同不具備商品房買賣合同的主要內(nèi)容，不應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。該合同約定，在被告韶關(guān)*建西安分公司取得預(yù)售證后再簽署正式合同，因此從性質(zhì)上講該合同應(yīng)屬于商品房買賣合同的預(yù)約合同。因此，被告韶關(guān)*建西安分公司在簽訂認(rèn)購合同時未取得商品房預(yù)售許可證并不必然導(dǎo)致認(rèn)購合同無效。認(rèn)購書的雙方當(dāng)事人之所以不簽訂商品房買賣合同是因為客觀上不具備簽訂商品房買賣合同的條件，在事實或法律上存在著當(dāng)時不能克服的障礙，如開發(fā)商已辦妥立項、規(guī)劃、報建審批手續(xù)，尚未繳清土地出讓金，尚未取得商品房預(yù)售許可證等。從現(xiàn)有的有關(guān)商品房建設(shè)的法律法規(guī)和規(guī)章來看，開發(fā)商取得了施工許可證，就必然完成了立項、規(guī)劃、建設(shè)報批手續(xù)，認(rèn)購的商品房已具有特定的物理特性，滿足認(rèn)購雙方在認(rèn)購書中對商品房買賣合同的核心條款作出約定的要求，因此認(rèn)購書應(yīng)當(dāng)在開放商取得建設(shè)項目的規(guī)劃許可證和施工許可證之后簽訂才有效。本案中，被告在簽訂認(rèn)購合同時未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證，故該合同應(yīng)屬無效。原告與被告韶關(guān)*建西安分公司簽訂的《商鋪延期退款協(xié)議》系雙方真實意思表示，并未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，且不具有法律規(guī)定的其它無效情形，系合法有效合同，雙方均應(yīng)按照合同約定享受權(quán)利、履行義務(wù)。因此，被告韶關(guān)*建西安分公司應(yīng)按退款協(xié)議約定的數(shù)額和期限向原告退還房款、支付違約金并支付遲延履行債務(wù)期間的利息。截止庭審時，被告韶關(guān)*建西安分公司已向原告退還房款345136元、支付違約金36616元，共計381752元；未向原告退還的房款為163425元，未支付的3批次利息和24%違約金的70%共為148836元，三項合計312261元。被告韶關(guān)*建西安分公司辯稱其向原告支付的381752元款項系房款，結(jié)合退款協(xié)議約定的相關(guān)款項的數(shù)額及支付期限，本院對該項辯稱不予采信。被告韶關(guān)*建西安分公司未能按照退款協(xié)議約定的期限和數(shù)額向原告支付相關(guān)款項，顯屬違約，現(xiàn)原告請求被告韶關(guān)*建西安分公司向其退還房款、支付違約金及利息共計312260元，本院依法予以支持。因兩被告系總公司與分公司的關(guān)系，故兩被告應(yīng)共同承擔(dān)上述付款義務(wù)。被告韶關(guān)*建西安分公司辯稱退款協(xié)議約定的違約金和遲延履行債務(wù)利息過高，因該約定系雙方當(dāng)事人的自愿意思表示，并未違反法律的強制性規(guī)定，且被告韶關(guān)*建西安分公司已履行過半，故本院對被告韶關(guān)*建西安分公司的該項辯稱不予采信。至于原告要求被告向其支付未退付款項312260元的同期貸款利息的訴請，因雙方未在退款協(xié)議中約定遲延付款的相關(guān)責(zé)任，且原告亦未提交其因被告韶關(guān)*建西安分公司未按期向其退付相關(guān)款項而遭受損失的相關(guān)證據(jù)，故原告該項請求既無合同依據(jù)亦無證據(jù)佐證，本院依法不予支持。綜上，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條及《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同若干問題的解釋》第五條之規(guī)定，判決如下：

一、被告廣東省韶關(guān)市第*建筑工程公司西安分公司及被告廣東省韶關(guān)市第*建筑工程公司應(yīng)于本判決生效后十日內(nèi)共同向原告王某某支付人民幣312260元。

如果未按照本判決指定的期間履行金錢給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

二、駁回原告王某某其余的訴訟請求。

本案案件受理費6587元，由原告承擔(dān)603元，被告廣東省韶關(guān)市第*建筑工程公司西安分公司及被告廣東省韶關(guān)第*建筑工程公司共同承擔(dān)，5984元。因原告已預(yù)交，兩被告于支付上述款項時一并向原告支付。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于陜西省西安市中級人民法院。

審　判　長　　王萬民

代理審判員　　張叡婕

人民陪審員　　王菊芬

二〇一五年十月九日

書　記　員　　姚文東

商品房預(yù)約合同糾紛