重慶市合川區(qū)人民法院

民事判決書

（2015）合法民初字第00515號

原告秦某某，男，19**年*月*日出生，漢族，農(nóng)民，住重慶市合川區(qū)。

委托代理人羅玉寨，重慶精卓律師事務(wù)所律師。

被告秦某甲，男，19**年*月*日出生，漢族，教師，住重慶市合川區(qū)。

被告何某某，女，19**年*月*日出生，漢族，教師，住重慶市合川區(qū)。

原告秦某某與被告秦某甲、何某某房屋買賣合同糾紛一案，本院受理后，依法由審判員李必建獨任審判，公開開庭進(jìn)行了審理。原告秦某某及委托代理人羅玉寨，被告秦某甲、何某某到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告秦某某訴稱，2012年8月1日，原告與二被告簽訂了《房屋買賣合同》，合同約定二被告將位于重慶市合川區(qū)合陽辦蟠龍花園正街113號G幢2單元＊＊號房屋以363000元的價格出賣給原告。原告分三次付給了二被告購房款30萬元，余款6.3萬元在房屋產(chǎn)權(quán)辦下來30天內(nèi)過戶或公證時付清。同時，合同還約定，如違反本合同約定，由違約方支付違約金5萬元給對方。簽訂合同至今的兩年多時間里，原告多次催促被告辦理過戶手續(xù)，被告一直未予辦理，致使原告至今無法實現(xiàn)合同目的，無法依據(jù)買賣合同取得房屋產(chǎn)權(quán)。被告的行為嚴(yán)重侵犯了原告的合法權(quán)益，故起訴要求：1、解除雙方簽訂的《房屋買賣合同》；2、由二被告返還購房款30萬元，并由二被告支付違約金5萬元和相應(yīng)的資金占用損失。

被告秦某甲、何某某辯稱，被告與原告簽訂了房屋買賣合同并收到原告繳納的30萬元購房款屬實。由于訟爭房屋系被告在房地產(chǎn)開發(fā)商處購買，現(xiàn)開發(fā)商沒有將訟爭房屋的房地產(chǎn)權(quán)證辦理下來，被告也曾多次催促開發(fā)商盡快辦理訟爭房屋的房地產(chǎn)權(quán)證，但開發(fā)商一直未辦理，被告也無法將訟爭房屋的產(chǎn)權(quán)過戶給原告。被告沒有違約行為，故不同意解除雙方簽訂的《房屋買賣合同》，也不同意退還購房款及支付違約金5萬元和相應(yīng)的資金占用損失。

經(jīng)審理查明，二被告于2010年3月21日與重慶建發(fā)置業(yè)有限公司簽訂了《重慶市商品房買賣合同》，合同約定由二被告購買重慶建發(fā)置業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)的位于重慶市合川區(qū)合陽辦蟠龍花園正街113號G幢2單元＊＊號房屋一套，建筑面積88.73平方米，房屋總價款257317元，由二被告在簽訂合同時付77317元，余款18萬元由二被告向銀行按揭貸款支付。重慶建發(fā)置業(yè)有限公司將該房屋交付給了二被告使用，但未辦理該房屋的房地產(chǎn)權(quán)證。

2012年8月1日，原告（乙方）與二被告（甲方）簽訂《房屋買賣合同》，合同約定由二被告將購買的上述房屋以363000元的價格出賣給原告。合同第四條約定的付款期限為：第一次付款在2012年8月1日付定金1萬元，第二次付款在2012年8月10日前付21萬元，第三次付款在2012年10月20日前付8萬元，第四次付款在房屋產(chǎn)權(quán)下來30天內(nèi)過戶或公證，當(dāng)日付余款6.3萬元。付清余款當(dāng)日，上述房屋產(chǎn)權(quán)全部移交給乙方。合同第六條約定的違約責(zé)任為：在本合同簽訂后，甲乙雙方違反本合同約定，由違約方支付違約金5萬元給對方。雙方在合同尾部還添加了備注：1、無論房價漲與跌都以此房價為準(zhǔn)。2、此房的按揭款由甲方繼續(xù)支付，直到開發(fā)商發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證時30天內(nèi)辦理。合同簽訂后，被告即將房屋交付給了原告。原告也按照合同約定分三次向二被告支付了購房款30萬元。后原告要求二被告辦理該房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，由于開發(fā)商一直未將訟爭房屋的房地產(chǎn)權(quán)證辦理下來，二被告也無法為原告辦理訟爭房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。二被告也曾起訴開發(fā)商，要求開發(fā)商支付逾期提交辦證資料的違約金，開發(fā)商稱訟爭房屋的房地產(chǎn)權(quán)證正在辦理之中。

2015年1月5日，原告起訴來院，訴請如前。案經(jīng)審理中調(diào)解未果。訴訟過程中，原告明確要求被告“支付相應(yīng)的資金占用損失”的訴訟請求為：自被告收到購房款之日起，按中國人民銀行同類同期貸款基準(zhǔn)利率計算利息至被告實際返還購房款之日止。

上述事實，有原、被告的陳述，原告舉示的《房屋買賣合同》、收條3張、《重慶市商品房買賣合同》和被告舉示的本院（2014）合法民初字第06976號民事調(diào)解書等證據(jù)證實，并經(jīng)庭審質(zhì)證，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或解除。本案原、被告簽訂的《房屋買賣合同》系雙方當(dāng)事人的真實意思表示，其內(nèi)容亦不違背法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為合法有效，受法律保護(hù)。原、被告均應(yīng)按照合同的約定履行自己的權(quán)利與義務(wù)。

本案原、被告爭議的焦點問題是原、被告于2012年8月1日簽訂的《房屋買賣合同》是否應(yīng)予解除？

根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十四條的規(guī)定：有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形。現(xiàn)原告要求解除合同的理由是簽訂房屋買賣合同后，二被告未協(xié)助辦理訟爭房屋的房地產(chǎn)權(quán)證。關(guān)于訟爭房屋的產(chǎn)權(quán)辦理的問題，原、被告在合同中約定的是在房屋產(chǎn)權(quán)下來30天內(nèi)過戶或公證，且在合同尾部的備注中也明確：此房的按揭款由甲方繼續(xù)支付，直到開發(fā)商發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證時30天內(nèi)辦理。由此可以看出，原告在與二被告簽訂房屋買賣合同時，是知道訟爭房屋的產(chǎn)權(quán)證還沒有辦理下來的，也知道二被告與開發(fā)商簽訂了重慶市商品房買賣合同，該房屋的房地產(chǎn)權(quán)證開發(fā)商尚未辦理完畢?，F(xiàn)訟爭房屋的房地產(chǎn)權(quán)證開發(fā)商也正在辦理中，只要開發(fā)商將訟爭房屋的房地產(chǎn)權(quán)證辦理下來，原告的合同目的是能夠?qū)崿F(xiàn)的，故原告不具備法定解除合同的條件。按照原、被告的約定“房屋產(chǎn)權(quán)下來30天內(nèi)過戶”，現(xiàn)在房屋產(chǎn)權(quán)沒有辦理下來，也不具備合同約定的過戶條件?，F(xiàn)二被告并未拒絕協(xié)助原告辦理訟爭房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，而系開發(fā)商沒有將訟爭房屋的產(chǎn)權(quán)證辦理下來，二被告無法辦理訟爭房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，故二被告的行為沒有構(gòu)成違約。

綜上，原、被告沒有對解除合同進(jìn)行約定，亦未協(xié)商一致解除合同，且被告不具備法定解除合同的條件，訟爭房屋也早已交付給了原告使用，故原告要求解除原、被告于2012年8月1日簽訂的《房屋買賣合同》的理由不成立，本院依法不予支持。由于合同沒有解除，原告要求二被告返還購房款30萬元并支付違約金及資金占用損失的訴訟請求也不能成立，本院依法亦不予支持。原告稱在簽訂合同時二被告隱瞞訟爭房屋的房地產(chǎn)權(quán)證沒有辦理下來的事實的意見，因與本案查明的事實和合同約定不符，本院不予采納。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條第一款、第九十三條、第九十四條之規(guī)定，判決如下：

駁回原告秦某某的訴訟請求。

案件受理費6630元，減半繳納3315元，由原告秦某某負(fù)擔(dān)3315元。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于重慶市第一中級人民法院。

雙方當(dāng)事人在法定上訴期內(nèi)均未提出上訴或僅有一方上訴后又撤回的，本判決發(fā)生法律效力。

審判員　　李必建

二〇一五年三月五日

書記員　　王巧玲

買賣合同糾紛