湖南省桂陽縣人民法院

民事判決書

（2015）桂陽法民初字第00701號

原告黃某某，男。

委托代理人歐陽志華，女，湖南民浩律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限系特別授權(quán)。

被告桂陽縣某開發(fā)公司，住所在桂陽縣某鎮(zhèn)東正街*號。

法定代表人劉某，男，公司經(jīng)理。

被告（追加）鄧某某，男。

委托代理人劉光保，男，湖南志浩律師事務(wù)所律師，代理權(quán)限系特別授權(quán)。

原告黃某某訴被告桂陽縣某開發(fā)公司、鄧某某房屋買賣合同糾紛一案，本院受理后，依法由審判員劉坤適用簡易程序，書記員董禮賀擔(dān)任記錄，公開開庭進(jìn)行了審理。原告黃某某及其委托代理人歐陽志華，被告鄧某某的委托代理人劉光保到庭參加訴訟，被告桂陽縣某開發(fā)公司的法定代表人劉某，經(jīng)本院送達(dá)開庭傳票無正當(dāng)理由未到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告黃某某訴稱，2014年1月24日，原告就購買被告開發(fā)的龍泉名郡第*棟*單元*號房屋，并與被告簽訂《商品房買賣合同》，雙方約定購房價款為380000元，原告一次性付款

300000元，剩余88000元在交房時付清，被告定于2014年9月30日將房交付原告。合同簽訂后，原告依約向被告交購房款300000元，然而被告不但未按期將房交給原告，而且至今房屋仍在施工建設(shè)中，經(jīng)原告查證屬實，原、被告簽訂合同時被告未取得商品房預(yù)售許可證和國有土地使用權(quán)證，且至今仍未取得該房的商品房預(yù)售許可證明，顯然，被告的行為存在對原告的欺騙行為，給原告造成了嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失。為此，原告為維護(hù)自身的合法權(quán)益，依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定提起訴訟，要求判決：1、依法確認(rèn)原、被告雙方所簽訂的《商品房買賣合同》無效；2、由被告返還原告購房款300000元及利息損失費23505元；3、由被告賠償原告已付購房款一倍的賠償金300000元及工商信息查詢費40元，以上合計623545元。

原告黃某某為支持其訴訟請求，提供以下證據(jù)：

1、身份證復(fù)印件，擬證明原告黃某某的身份信息及訴訟主體資格；

2、企業(yè)登記資料，擬證明：①被告桂陽縣某開發(fā)公司于1993年3月5日成立，2015年5月7日在桂陽縣工商行政管理局年檢；②法定代表人為劉某；③住所地桂陽縣東正街36號房產(chǎn)管理局大樓一樓。

3、選房協(xié)議書，擬證明被告鄧某某欺騙原告已取得房屋許可證明的事實；

4、商品房買賣合同，擬證明：①、原告與被告鄧某某簽訂的商品房買賣合同約定原告應(yīng)于合同簽訂之日交納購房款300000元，被告應(yīng)于2014年9月30日前將房屋交付給原告。②、余下88000元待被告將房屋產(chǎn)權(quán)證給原告時支付；

5、收款收據(jù)二份，擬證明：①、于2014年1月1日交付給被告預(yù)訂購房款20000元；②、原告黃某某于2014年1月24日交付給被告購房款280000元，合計300000元；

6、承諾書，擬證明：①被告于2014年12月26日向原告承諾同意原告退出購買房屋，并由被告在60個工作日內(nèi)將300000元購房款退付給原告；②被告一直未履行退款承諾義務(wù)。

被告桂陽縣某開發(fā)公司未提交答辯狀及證據(jù)材料。

被告鄧某某辯稱，首先對《商品房買賣合同》的效力問題，被告認(rèn)同合同無效，由于被告沒有取得商品房預(yù)售許可證，雙方之間的合同依法無效。

其次被告方是否構(gòu)成欺詐的問題，該問題為本案焦點。本被告認(rèn)為被告沒有故意隱瞞未取得商品房預(yù)售許可證的事實，也沒有提供虛假的商品房預(yù)售許可證，按照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條的規(guī)定，被告是不構(gòu)成欺詐的。原告以被告在簽訂商品房買賣合同時，被告沒有出示商品房預(yù)售許可證，就構(gòu)成欺詐的觀點顯然不能成立。雖然出示商品房預(yù)售許可證是被告在簽訂合同時的法定義務(wù)，但前提是要取得了商品房預(yù)售許可證，才出示得了，沒有取得商品房預(yù)售許可證，拿什么去出示。更何況雙方在簽訂預(yù)購協(xié)議時，被告是明確告知了原告被告未取得商品房預(yù)售許可證的事實，在預(yù)購協(xié)議第七條被告已明確告知原告未取得商品房預(yù)售許可證，七天后雙方簽訂商品房買賣合同，在短短七天時間被告是不可能取得商品房預(yù)售許可證的，這原告是明了的，即使雙方有約定要以被告取得商品房預(yù)售許可證雙方在簽訂正式的購房手續(xù)，但無法據(jù)此就認(rèn)定被告有故意隱瞞未取得商品房預(yù)售許可證明的事實。另外被告在作廣告宣傳時，以及在與其他購房戶簽訂購房協(xié)議時，也沒有提及被告取得了商品房預(yù)售許可證的事實，就更進(jìn)一步說明被告沒有故意隱瞞未取得商品房預(yù)售許可證明的事實，從而認(rèn)定被告存在欺詐行為是沒有事實依據(jù)的。所以原告要求被告承擔(dān)因欺詐行為賠償原告已預(yù)交購房款一倍的賠償責(zé)任也就缺乏事實和法律依據(jù)，原告的該項請求依法不應(yīng)得到支持。

至于被告鄧某某是否為本案的適格被告，是否該承擔(dān)共同的責(zé)任，其實鄧某某是項目部的經(jīng)理，他在合同上簽字是履行職務(wù)的行為，他是否應(yīng)作為本案的適格被告，如果被告桂陽縣某開發(fā)公司承擔(dān)責(zé)任后，真正出錢的人還是被告鄧某某。

被告鄧某某為支持其答辯理由，提供以下證據(jù)：

7、身份證復(fù)印件，擬證明鄧某某的身份信息；

8、龍泉名郡預(yù)定選房協(xié)議書，擬證明被告鄧某某已告知原告該房屋不具備房屋預(yù)售許可證，不存在對原告進(jìn)行了欺詐行為；

9、問話筆錄二份，擬證明：①、2015年6月12日本院對被告龍泉名郡項目部鄧某某的銷售經(jīng)理盧增田進(jìn)行調(diào)查情況；②、2015年6月15日對被告桂陽縣某開發(fā)公司法定代表人劉某的調(diào)查情況；③該調(diào)查筆錄均證實原告所購房屋項目部是原告鄧某某掛靠于被告桂陽縣某開發(fā)公司進(jìn)行建設(shè)施工；④、原、被告就購房的事實及退房協(xié)議進(jìn)行了約定；⑤、被告已表示并承諾將原告預(yù)交的購房款300000元退給原告，未履行原因是被告資金困難暫無能力支付給原告；⑥、被告鄧某某承建的龍泉名郡項目至今未取得商品房預(yù)售許可證明。

根據(jù)原、被告的舉證，經(jīng)雙方當(dāng)事人進(jìn)行質(zhì)證：

一、被告鄧某某對原告提供的證據(jù)1、2、4、5、6無異議，對證據(jù)3的真實性、合法性無異議，但認(rèn)為龍泉名郡選房協(xié)議書恰好證明了被告鄧某某還未取得預(yù)售房屋許可證，未向原告隱瞞事實；

二、原告黃某某對被告鄧某某提供的證據(jù)7無異議，但對證據(jù)8龍泉名郡預(yù)定選房協(xié)議書的證明方向提出異議，認(rèn)為該預(yù)定選房協(xié)議書沒有明確表示被告所售房屋不具有商品房預(yù)售許可證的事實；

三、原、被告對本院向被告桂陽縣某開發(fā)公司的負(fù)責(zé)人劉某和被告鄧某某的龍泉名郡項目部銷售經(jīng)理盧增田所作的問話筆錄均未提出異議。

根據(jù)原、被告的舉證，質(zhì)證，本院認(rèn)證認(rèn)為，原告黃某某提供的證據(jù)1、2、3、4、5、6，被告鄧某某提供的證據(jù)7以及本院對被告方所作的詢問筆錄具有真實性、合法性、關(guān)聯(lián)性，可以作為本案確定事實的依據(jù)。被告鄧某某提供的證據(jù)8龍泉名郡預(yù)定選房協(xié)議書，該協(xié)議書內(nèi)容中未明確原告所購房屋不具有取得商品房預(yù)售許可證的真實情況，而且被告至今仍未取得預(yù)售商品房許可證，由此可見，被告有故意隱瞞該房屋沒有取得商品房預(yù)售許可證的嫌疑，故該證據(jù)證明方向不予認(rèn)可。

根據(jù)原、被告的舉證，質(zhì)證以及本院認(rèn)證情況，結(jié)合當(dāng)事人在庭審中的陳述，本案經(jīng)本院審理查明：

被告鄧某某因無建筑資質(zhì)便掛靠在被告桂陽縣某開發(fā)公司對桂陽縣龍泉名郡項目部（又稱桂陽縣八字塘柵湖區(qū)項目部）進(jìn)行商品房開發(fā)建設(shè)。2014年1月17日，原告黃某某因急需購買房屋居住，便找到被告龍泉名郡項目部負(fù)責(zé)人鄧某某要求購買被告正在興建的商品房一套，并與被告鄧某某簽訂一份“龍泉名郡預(yù)定選房協(xié)議書”，雙方約定選購房屋的層次、面積、價款及定金數(shù)額，被告告知原告在被告辦理好商品房預(yù)售許可證的7日內(nèi)通知原告來被告處，雙方簽訂商品房買賣合同。根據(jù)預(yù)定選房協(xié)議內(nèi)容的約定，原告向被告交納了預(yù)購房屋定金20000元，被告給原告立下了一張20000元的收據(jù)。2014年1月24日，被告在未取得商品房預(yù)售許可證的情況下，便告知原告購房并與原告簽訂了《商品房買賣合同》，“一、原告所購買的房屋稱桂陽縣龍泉名郡；二、房屋層次為*棟*單元*層*號，建筑面積為136.8平方米；三、付款方式為每平方米2835.43元，總價款388000元，原告必須一次性付清購房款300000元，剩余88000元待被告交房時付清；四、被告向原告交房期限定于2014年9月30日前，若被告在到期后的30日內(nèi)未交付原告房屋，原告有權(quán)要求退房，并解除購房合同，被告應(yīng)在60日內(nèi)退還原告購房款

300000元，并支付違約金……”。

由于被告建房施工進(jìn)度緩慢，逾期后未向原告交付房屋，原告經(jīng)調(diào)查核實，其所購買被告承建的龍泉名郡項目，尚未取得商品房預(yù)售許可證，可能發(fā)生無房屋產(chǎn)權(quán)證的不良后果，要求被告將購房款300000元退回原告。2014年12月26日被告向原告作出書面承諾：“購房人黃某某，房號6棟2單元606房，在60個工作日內(nèi)可選擇性退房，若需退房可當(dāng)天退房款”。因被告未履行承諾義務(wù)，原告經(jīng)多次向被告催討購房款無果而釀成糾紛，故原告提起訴訟，1、要求確認(rèn)原、被告所簽訂的《商品房買賣合同》無效；2、要求被告返還原告購房款300000元及利息損失23505元；3、要求被告向原告賠償已付購房款一倍的賠償金

300000元，工商信息查詢費40元，以上共計623545元。本案在審理過程中，經(jīng)本院主持調(diào)解，由于原、被告各持己見，故調(diào)解未成。

本院認(rèn)為，房屋買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)商或出受人將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。被告桂陽龍泉名郡項目部負(fù)責(zé)人鄧某某掛靠于桂陽縣某開發(fā)公司作為房屋出賣人，在未取得商品房預(yù)售許可證明的情況下，與原告簽訂的商品房買賣合同屬無效的房屋買賣合同，雙方均愿意解除該合同，被告表示將原告預(yù)交的購房款300000元予以返還，對此雙方?jīng)]有異議。本案雙方爭議的焦點，是被告未取得商品房預(yù)售許可證而與原告簽訂商品房買賣合同，并收取原告購房款300000元的行為，是否屬于被告故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證的問題。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條之規(guī)定，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條（一）還規(guī)定，出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。本案被告鄧某某所承建的龍泉名郡住房項目，在未取得商品房預(yù)售許可證明資格的情況下，于2014年1月17日就與原告簽訂了預(yù)定選房協(xié)議書，并告知原告7天內(nèi)在取得商品房預(yù)售許可證明時與原告簽訂房屋買賣合同。2014年1月24日原告認(rèn)為被告已經(jīng)取得商品房預(yù)售許可證，便與被告簽訂商品房買賣合同，向被告交納了購房款

280000元，加上定金20000元，合計300000元。被告的行為客觀上使原告覺得其已取得商品房許可證，主觀上存在隱瞞未取得商品房預(yù)售許可證而出售房屋行為的故意，且本案在審理過程中被告仍未取得商品房預(yù)售許可證。原、被告簽訂的《商品房買賣合同》，被告既未按合同約定期限履行交房義務(wù)，又未按其“承諾”將原告預(yù)交的購房款300000元退還給原告，給原告造成了較大的經(jīng)濟(jì)損失和生活上的不便。為此，原告提起訴訟，要求確認(rèn)與被告簽訂的購房合同無效，返還購房款300000元，并賠償原告購房款300000元一倍的損失費及利息損失費

23505元（該利息損失費的計算未超過法律規(guī)定的限額）的訴訟請求理由正當(dāng)，于法有據(jù)，本院予以支持。關(guān)于原告要求被告承擔(dān)查詢工商信息費40元，因未提供票據(jù)予以證實，故本院不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）項，第一百三十條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條、第九條第（一）項之規(guī)定，判決如下：

由被告鄧某某、桂陽縣某開發(fā)公司在本判決發(fā)生法律效力后一個月內(nèi)返還原告黃某某購房款300000元，利息損失費8400元，支付原告購房款一倍的賠償金300000元，合計人民幣608400元；

如未按本判決指定的期間給付金錢義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

二、駁回原告黃某某其他訴訟請求。

本案案件受理費10115元，減半收取5057.5元，由被告桂陽縣某開發(fā)公司、鄧某某承擔(dān)。

如不服本判決，可在本判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖南省郴州市中級人民法院。

審判員　劉　坤

二〇一五年八月四日

書記員　董禮賀

房屋買賣合同糾紛