山東省威海市環(huán)翠區(qū)人民法院

民事判決書

（2013）威環(huán)民初字第2121號

原告王某某，女，19**年*月*日出生，漢族。

委托代理人王春雷，山東文旭律師事務(wù)所律師。

委托代理人徐風(fēng)文，山東文旭律師事務(wù)所律師。

被告威海某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

法定代表人張某某，董事長。

委托代理人龍海，山東鴻源律師事務(wù)所律師。

原告王某某與被告威海某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。原告王某某及其委托代理人王春雷、徐風(fēng)文，被告威海市某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司之委托代理人龍海均到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告王某某訴稱，2011年8月15日，原、被告簽訂商品房預(yù)售合同一份，約定，原告購買被告開發(fā)的位于威海市環(huán)翠區(qū)山海華府*號*室商品房一套。被告則應(yīng)于2011年12月31日前將房屋交付原告使用，但因該房屋存在質(zhì)量問題，直至2013年7月8日被告才將房屋交付原告使用，構(gòu)成逾期交房違約，且至今訴爭房產(chǎn)未能辦理產(chǎn)權(quán)登記，故原告訴至法院，要求被告支付逾期交房違約金458700元（自2011年12月31日至2013年7月8日，以總房款2750000元為基數(shù)，每日0.3‰計算）；被告協(xié)助原告辦理訴爭房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

被告威海某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司辯稱，按照雙方合同約定被告應(yīng)于2011年12月31日前將符合交付條件的房屋交付給原告，在房屋通過單體竣工驗收，即符合交付條件的情況下，被告于2011年12月20日向原告發(fā)出書面入住通知書，原告簽收后未按期接收房屋，由此產(chǎn)生的未能按時入住的責(zé)任應(yīng)由原告單方承擔(dān)，被告并不存在逾期交房的違約行為。2013年7月8日前涉案房屋已經(jīng)過綜合驗收，具備辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的條件，但原告遲延辦理辦理相關(guān)手續(xù)，被告不存在不配合辦理產(chǎn)權(quán)證書的情形，故請求法庭駁回原告的訴訟請求。

經(jīng)審理查明，2011年8月15日，原、被告簽訂商品房預(yù)售合同一份，約定原告購買位于威海市環(huán)翠區(qū)山海華府*號*室的房屋一套，房屋總價款為2750000元，被告即出賣人應(yīng)當(dāng)在2011年12月31日前將房屋所在建設(shè)工程經(jīng)單體竣工驗收合格的涉案房屋交付原告即買受人使用，該房達(dá)到交付使用條件后，被告應(yīng)當(dāng)書面通知原告限期辦理交接手續(xù)，同時簽訂相關(guān)的物業(yè)管理合同。銷售商品住宅的，被告同時向原告提供《商品住宅質(zhì)量保證書》和《商品住宅使用說明書》。被告如未按合同約定的期限將房屋交付原告使用，逾期不超過30日的，每逾期一天向原告支付總房款0.03%的違約金；逾期超過30日的，原告有權(quán)解除合同，被告承擔(dān)違約責(zé)任，按總房款的0.03%向原告支付違約金，原告不解除合同的，每逾期一天被告向原告支付總房款0.03%違約金；被告應(yīng)在該房綜合驗收合格交付使用后90日內(nèi)協(xié)助原告辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。合同所附附件二合同補充協(xié)議中第一條載明“被告書面通知原告辦理交接手續(xù)后，原告無正當(dāng)理由拒絕接受的，每遲延一天，向被告支付總房款的0.1%的違約金，如按原告在商品房預(yù)售合同中提供的地址無法送達(dá)，仍視為被告已書面通知，并由原告承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任”，第三條載明“辦理交接手續(xù)時原告需交納費用包括：水、電使用的預(yù)交費，原告繳納完以上費用并與物業(yè)公司辦理完相關(guān)手續(xù)后方可進(jìn)戶”。同日，原、被告雙方另簽訂“山海華府”購房補充協(xié)議一份，載明原告購買威海市環(huán)翠區(qū)山海華府*號*房（施工號B8-02），在收房時，如房屋質(zhì)量未達(dá)到國家要求質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，被告需負(fù)責(zé)對房屋進(jìn)行修繕；除《商品房預(yù)售合同》中約定的交房標(biāo)準(zhǔn)外，原告所購買的房屋配套還有排水系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)（電話、閉路電視、網(wǎng)絡(luò)）及局域網(wǎng)通訊；屋頂露臺及一切院子使用權(quán)歸原告所有。以上合同簽訂后，2011年10月17日，原告向被告支付購房款2750000元。被告則曾于2011年12月20日向原告書面郵寄送達(dá)入住通知書一份，原告表示此前其曾發(fā)現(xiàn)房屋存在質(zhì)量問題，被告一直未予修復(fù)，故原告未辦理收房手續(xù)，直至2013年7月8日原告方辦理了相應(yīng)收房手續(xù)，簽訂物業(yè)合同、交納物業(yè)費并領(lǐng)取了《住宅使用說明書》、《住宅質(zhì)量保證書》。此后原告又于2013年10月10日以被告存在違約行為為由訴至本院，要求處理。

庭審中，原告為證實涉案房屋存在質(zhì)量問題，提供證據(jù)一、談話錄音錄像一組四份，載錄有原告夫婦與被告員工徐某某對話內(nèi)容為因涉案房屋存在漏水等問題，由被告進(jìn)行修復(fù)后原告夫婦方辦理收房手續(xù)的錄音錄像；證據(jù)二、照片一宗，顯示存在管線外露等現(xiàn)象；以上證據(jù)擬證實涉案房屋存在質(zhì)量及安全問題，達(dá)不到居住使用條件，且尚未整改完畢。被告質(zhì)證稱，對于證據(jù)一，該證據(jù)雖系被告員工徐某某與原告夫婦的對話錄音錄像，但并不能作為認(rèn)定房屋存在質(zhì)量問題的證據(jù)，業(yè)主因房屋使用與開發(fā)商進(jìn)行協(xié)調(diào)，開發(fā)商有義務(wù)配合業(yè)主合理使用房屋，因此該證據(jù)不能作為原告遲延接收房屋的合理抗辯事由；對于證據(jù)二真實性及關(guān)聯(lián)性無法確認(rèn)。

而被告為證實其不存在違約行為，對此提供了工程竣工質(zhì)量驗收報告及建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督報告（蓋有威海市建設(shè)工程質(zhì)量造價監(jiān)督管理站印章）各一份，證實涉案房屋已于2010年12月21日由建設(shè)單位、施工單位、設(shè)計單位、監(jiān)理單位等組織驗收，并于2010年12月31日進(jìn)行了備案，因此涉案房屋在合同約定的期限內(nèi)具備合同約定的房屋交付條件。原告質(zhì)證稱，對于該兩份證據(jù)的真實性均無異議，但工程竣工質(zhì)量驗收報告系由與涉案工程有利害關(guān)系的相關(guān)企業(yè)出具，沒有任何職權(quán)部門的認(rèn)可，且涉及消防、水電、通訊等與生活息息相關(guān)的相關(guān)部門并未參與驗收，不能證明涉案房屋質(zhì)量合格，能夠正常居住使用；而建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督報告在工程質(zhì)量評價表中“對工程質(zhì)量缺陷的處理情況意見”一欄是空文，即未對該項工程的質(zhì)量缺陷進(jìn)行處理，且評價表中明確是對工程質(zhì)量的抽查而非全面檢查，從而造成涉案房屋質(zhì)量缺陷。另外涉案房屋單體竣工驗收合格是涉案房屋交付使用的必備條件之一，而非充分條件，還應(yīng)滿足城市規(guī)劃、消防法等強制性法律規(guī)定的驗收條件，因此被告以通過單體驗收合格即符合交付條件，違反了相關(guān)法律的強制性規(guī)定。

另查，山海華府*號樓與原施工號*號樓為同一樓。涉案房屋所在工程項目則已綜合驗收完畢，具備辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的條件。

以上事實，有商品房預(yù)售合同、收款收據(jù)、入住通知書、建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督報告、工程竣工質(zhì)量驗收報告、商品住宅使用說明書、商品住宅質(zhì)量保證書等有關(guān)書證及當(dāng)事人的庭審陳述在案佐證。

本院認(rèn)為，原、被告簽訂的商品房預(yù)售合同及補充協(xié)議系雙方真實意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定，該商品房預(yù)售合同合法有效，雙方應(yīng)全面照約履行。該合同中明確約定了被告將房屋交付給原告使用的條件和期限，即被告應(yīng)當(dāng)在2011年12月31日前將經(jīng)單體竣工驗收合格的商品房交付原告使用?，F(xiàn)雙方對于房屋是否在約定的期限內(nèi)具備約定交付房屋的條件存在爭議，因此本案爭議的焦點在于被告是否存在逾期交付房屋的違約行為。根據(jù)原、被告雙方所簽訂的合同約定交付房屋的條件為通過單體驗收，根據(jù)我國現(xiàn)行法規(guī)、政策的相關(guān)規(guī)定，建筑工程單體驗收的程序為：單體工程竣工質(zhì)量驗收工作，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)組織實施，建設(shè)單位應(yīng)在單體工程竣工驗收7個工作日前，成立由建設(shè)、勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位專業(yè)技術(shù)人員組成的“單體工程竣工質(zhì)量驗收工作組”負(fù)責(zé)單體工程竣工的質(zhì)量驗收工作，工作組按照單體工程竣工質(zhì)量驗收工作程序?qū)こ踢M(jìn)行驗收并形成《竣工工程質(zhì)量驗收報告》，驗收工作組成員在該報告上簽字。因此單體竣工驗收合格的時間即應(yīng)以以上單位出具《工程竣工質(zhì)量驗收報告》時間為準(zhǔn)，故根據(jù)被告所提供的竣工工程質(zhì)量驗收報告可以認(rèn)定，涉案房屋所在建筑物已于2010年12月21日通過單體竣工驗收合格，即涉案房屋在雙方合同約定的時間內(nèi)已經(jīng)具備交付條件，且被告作為出賣人亦已書面通知原告辦理入住手續(xù)，而原告所主張的涉案房屋存在質(zhì)量問題等瑕疵，其作為房屋受讓方有權(quán)要求作為出讓方的被告進(jìn)行修復(fù)，如對其造成損失亦可主張賠償，但不能以此認(rèn)定被告即存在逾期交房的違約行為，故原告要求被告承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任，理由不當(dāng)，本院不予支持。

對于原告主張的要求被告協(xié)助辦理涉案房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的訴訟請求，因涉案房屋已通過綜合驗收，具備辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的條件，現(xiàn)已屆至雙方約定的履行期限，故原告要求被告協(xié)助原告辦理山海華府26號301室房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的訴訟請求，理由正當(dāng)，本院予以支持。

綜上所述，原告訴訟請求中的合理部分，理由正當(dāng)，本院予以支持。依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條之規(guī)定，判決如下：

一、被告于本判決生效后十日內(nèi)協(xié)助原告辦理山海華府*號*室房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)；

二、駁回原告要求被告支付逾期交房違約金458700元的訴訟請求。

案件受理費9741元，由原告負(fù)擔(dān)7521元，被告負(fù)擔(dān)2220元。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于山東省威海市中級人民法院。

審　判　長　　孫博碕

人民陪審員　　黃愛琴

人民陪審員　　徐承剛

二〇一三年十一月二十九日

書　記　員　　黃　琳

商品房預(yù)售合同糾紛