山東省榮成市人民法院

民事判決書

（2015）榮民初字第985號(hào)

原告楊某，居民。

原告倪某某，居民。

二原告之共同委托代理人徐風(fēng)文，山東文旭律師事務(wù)所律師。

二原告之共同委托代理人鄭曉剛，山東文旭律師事務(wù)所律師。

被告張某某，居民。

被告張某甲，居民。

二被告之共同委托代理人劉永海，榮成明天法律服務(wù)所法律工作者。

原告楊某、倪某某與被告張某某、張某甲農(nóng)村房屋買賣合同糾紛一案，本院立案受理后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。原告倪某某及二原告共同委托代理人徐風(fēng)文、鄭曉剛與二被告共同委托代理人劉永海到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

二原告訴稱，1999年11月9日，二原告與被告張某某簽訂房屋買賣合同一份，二原告購(gòu)買二被告坐落在榮成市斥山街道東泊子村1區(qū)東四排1號(hào)房屋[（2014）榮石民初字第49號(hào)民事調(diào)解書確認(rèn)訴爭(zhēng)房屋門牌號(hào)為榮成市斥山街道東泊子二區(qū)110號(hào)],訴爭(zhēng)房屋正房四間、東廂房?jī)砷g、廁所一間及院落，房屋買賣價(jià)款9500元。2013年12月24日，被告張某某向榮成市人民法院提起訴訟，請(qǐng)求確認(rèn)二原告與被告張某某簽訂的房屋買賣合同無效，并訴請(qǐng)返還房屋。2014年1月22日，經(jīng)榮成市人民法院主持調(diào)解，二原告與被告張某某達(dá)成民事調(diào)解，確認(rèn)雙方簽訂的房屋買賣合同無效，二原告在2014年2月25日將訴爭(zhēng)房屋返還給被告張某某。二被告系夫妻關(guān)系，因訴爭(zhēng)房屋為二被告夫妻共同某，二被告有共同返還房款及賠償損失的責(zé)任。二原告與被告張某某房屋買賣合同在被確認(rèn)無效之前，合同效力尚處于待定的狀態(tài)，原告有理由對(duì)合同的可得利益存在正常的預(yù)期，現(xiàn)因被告違反誠(chéng)實(shí)信用原則，導(dǎo)致合同確認(rèn)無效，二被告理應(yīng)返還二原告購(gòu)房款并承擔(dān)由此給原告造成的損失。根據(jù)《山東省高級(jí)人民法院民事審判工作會(huì)議紀(jì)要的通知》及威海市中級(jí)人民法院對(duì)農(nóng)村買賣審判實(shí)務(wù)指導(dǎo)精神，特訴至法院，請(qǐng)求判令二被告返還二原告購(gòu)房款9500元，并按照增值部分的90%份額賠償二原告損失255402元，上述共計(jì)264902元，訴訟費(fèi)由二被告承擔(dān)。

二被告辯稱，首先，原告將被告張某甲作為本案的被告是錯(cuò)誤的，根據(jù)合同的相對(duì)性，被告張某甲沒有與原告簽訂房屋買賣合同，原告依照房屋買賣合同起訴被告張某甲于法無據(jù)。其次，根據(jù)榮成市人民法院（2014）榮石民初字第49號(hào)民事調(diào)解書，約定的房屋返還日期為2014年2月25日，建議本案按照這一天的房屋價(jià)值進(jìn)行合同賠償。最后，該房屋由被告居住使用，并沒有進(jìn)行拆遷改造，被告只能按照現(xiàn)有房屋價(jià)值進(jìn)行合理補(bǔ)償。

經(jīng)審理查明，二原告及二被告均系夫妻關(guān)系。1999年11月9日，二原告與被告張某某簽訂房屋買賣合同一份，約定二原告以9500元的價(jià)格，購(gòu)買被告張某某名下的座落在榮成市斥山街道東泊子村一區(qū)東四排一號(hào)的正房四間、東廂房二間、廁所一間及院落（現(xiàn)門牌號(hào)為榮成市斥山街道東泊子二區(qū)110號(hào)，宅基地登記卡載明地號(hào)為24050151，用地面積137.4平方米）。2013年12月24日，被告張某某訴至本院，請(qǐng)求確認(rèn)其與二原告就涉案房屋簽訂的房屋買賣合同無效，要求二原告返還涉案房屋。經(jīng)雙方當(dāng)事人自愿調(diào)解，本院于2014年1月22日作出（2014）榮石民初字第49號(hào)民事調(diào)解書，載明：1、張某某與楊某、倪某某于1999年11月9日簽訂的房屋買賣合同無效；2、楊某、倪某某于2014年2月25日前將榮成市斥山街道東泊子村門牌號(hào)為榮成市斥山街道東泊子二區(qū)110號(hào)的房屋返還給張某某?，F(xiàn)二原告要求二被告返還房款并賠償損失，遂成訴。

原告當(dāng)庭提交案外人張文永與斥山街道東泊子村居民委員會(huì)簽訂的舊村改造拆遷協(xié)議書一份，用以證明涉案房屋已經(jīng)列為拆遷范圍，涉案房產(chǎn)價(jià)值應(yīng)按照該村拆遷安置方案2600元/平計(jì)算。被告對(duì)該證據(jù)不予認(rèn)可。依原告申請(qǐng)，本院于2016年3月14日到榮成市斥山街道辦東泊子村村委對(duì)該村書記張洪銘進(jìn)行調(diào)查，張洪銘陳述稱：（原告提交的）張文永與村委簽訂的協(xié)議書屬實(shí)，我們村拆遷置換是每平米補(bǔ)償2600元，其中，房屋面積是一平米置換一平米（含道平房及廂房等2.2米以上建筑），院落面積是二平米置換一平米。涉案的斥山街道東泊子村二區(qū)110號(hào)張某某、張某甲的房屋沒有進(jìn)行實(shí)際的測(cè)量，也沒有與村委簽訂拆遷協(xié)議。本村大概有90%的居民都已經(jīng)簽訂協(xié)議。原、被告對(duì)上述情況均無異議。

經(jīng)雙方當(dāng)事人同意，本院于2016年6月24日對(duì)涉案的榮成市斥山街道辦東泊子村二區(qū)110號(hào)房屋院落面積進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)測(cè)量，經(jīng)在場(chǎng)的原告倪某某、被告張某甲及張某某共同確認(rèn)，涉案房屋院落面積為52.59平米。

上述事實(shí)，有原被告陳述、民事調(diào)解書、東泊子村舊村改造拆遷協(xié)議、宅基地登記卡、勘驗(yàn)筆錄、調(diào)查筆錄、開庭筆錄等證據(jù)在案為憑。

本院認(rèn)為，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的某，應(yīng)當(dāng)予以返還。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此受到的損失，雙方均有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。本案中，原、被告簽訂的房屋買賣合同依法被確認(rèn)無效，原告已將涉案房屋向二被告返還，故原告要求二被告返還購(gòu)房款，理由正當(dāng)，證據(jù)充分，本院予以支持。被告張某甲系涉案房屋共有權(quán)人，與被告張某某系夫妻關(guān)系，被告辯稱原告起訴主體有誤，理由不當(dāng)，本院不予采信。雙方對(duì)該合同的簽訂均負(fù)有過錯(cuò)，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。經(jīng)法院調(diào)解，原告向被告返還房屋時(shí)，原告購(gòu)買涉案房屋已長(zhǎng)達(dá)近15年，訴爭(zhēng)房屋價(jià)值已明顯增加。二被告雖未與村委簽訂拆遷安置協(xié)議，但訴爭(zhēng)房屋所在的斥山街道東泊子村90%已進(jìn)行舊村改造，涉案房屋屬于拆遷范圍之內(nèi)，原告要求按照拆遷改造安置方案確定涉案房屋價(jià)值，理由正當(dāng)，本院予以支持。參照該村拆遷安置協(xié)議的規(guī)定，訴爭(zhēng)房屋價(jià)值為288886元[（137.4平方米-52.59平方米+52.59平方米÷2）×2600元/平方米]，結(jié)合本案案情，應(yīng)以二被告承擔(dān)85%的賠償責(zé)任為宜，即二被告應(yīng)向原告支付房屋增值利益245553.1元。綜上，依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第五條，《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條、第五十八條之規(guī)定，判決如下：

一、被告張某某、張某甲向原告楊某、倪某某返還購(gòu)房款9500元。

二、被告張某某、張某甲向原告楊某、倪某某支付房屋增值利益245553.1元。

以上二項(xiàng)，共計(jì)255053.1元，由被告張某某、張某甲于本判決生效后十日內(nèi)向原告楊某、倪某某支付。如被告未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

案件受理費(fèi)5274元，由二原告負(fù)擔(dān)196元，二被告負(fù)擔(dān)

5078元。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人人數(shù)提出副本，上訴于山東省威海市中級(jí)人民法院。

審　判　長(zhǎng)　　劉　暢

人民陪審員　　樸明珠

人民陪審員　　吳龍文

二〇一六年七月二十八日

書　記　員　　呂俊杰

買賣合同糾紛