楊某、倪某某與張某某、張某甲農(nóng)村房屋買賣合同糾紛一審民事判決書

發(fā)表于:2016-10-09閱讀量:(2593)

山東省榮成市人民法院

民事判決書

(2015)榮民初字第985號(hào)

原告楊某,居民。

原告倪某某,居民。

二原告之共同委托代理人徐風(fēng)文,山東文旭律師事務(wù)所律師。

二原告之共同委托代理人鄭曉剛,山東文旭律師事務(wù)所律師。

被告張某某,居民。

被告張某甲,居民。

二被告之共同委托代理人劉永海,榮成明天法律服務(wù)所法律工作者。

原告楊某、倪某某與被告張某某、張某甲農(nóng)村房屋買賣合同糾紛一案,本院立案受理后,依法組成合議庭,公開開庭進(jìn)行了審理。原告倪某某及二原告共同委托代理人徐風(fēng)文、鄭曉剛與二被告共同委托代理人劉永海到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

二原告訴稱,1999年11月9日,二原告與被告張某某簽訂房屋買賣合同一份,二原告購(gòu)買二被告坐落在榮成市斥山街道東泊子村1區(qū)東四排1號(hào)房屋[(2014)榮石民初字第49號(hào)民事調(diào)解書確認(rèn)訴爭(zhēng)房屋門牌號(hào)為榮成市斥山街道東泊子二區(qū)110號(hào)],訴爭(zhēng)房屋正房四間、東廂房?jī)砷g、廁所一間及院落,房屋買賣價(jià)款9500元。2013年12月24日,被告張某某向榮成市人民法院提起訴訟,請(qǐng)求確認(rèn)二原告與被告張某某簽訂的房屋買賣合同無效,并訴請(qǐng)返還房屋。2014年1月22日,經(jīng)榮成市人民法院主持調(diào)解,二原告與被告張某某達(dá)成民事調(diào)解,確認(rèn)雙方簽訂的房屋買賣合同無效,二原告在2014年2月25日將訴爭(zhēng)房屋返還給被告張某某。二被告系夫妻關(guān)系,因訴爭(zhēng)房屋為二被告夫妻共同某,二被告有共同返還房款及賠償損失的責(zé)任。二原告與被告張某某房屋買賣合同在被確認(rèn)無效之前,合同效力尚處于待定的狀態(tài),原告有理由對(duì)合同的可得利益存在正常的預(yù)期,現(xiàn)因被告違反誠(chéng)實(shí)信用原則,導(dǎo)致合同確認(rèn)無效,二被告理應(yīng)返還二原告購(gòu)房款并承擔(dān)由此給原告造成的損失。根據(jù)《山東省高級(jí)人民法院民事審判工作會(huì)議紀(jì)要的通知》及威海市中級(jí)人民法院對(duì)農(nóng)村買賣審判實(shí)務(wù)指導(dǎo)精神,特訴至法院,請(qǐng)求判令二被告返還二原告購(gòu)房款9500元,并按照增值部分的90%份額賠償二原告損失255402元,上述共計(jì)264902元,訴訟費(fèi)由二被告承擔(dān)。

二被告辯稱,首先,原告將被告張某甲作為本案的被告是錯(cuò)誤的,根據(jù)合同的相對(duì)性,被告張某甲沒有與原告簽訂房屋買賣合同,原告依照房屋買賣合同起訴被告張某甲于法無據(jù)。其次,根據(jù)榮成市人民法院(2014)榮石民初字第49號(hào)民事調(diào)解書,約定的房屋返還日期為2014年2月25日,建議本案按照這一天的房屋價(jià)值進(jìn)行合同賠償。最后,該房屋由被告居住使用,并沒有進(jìn)行拆遷改造,被告只能按照現(xiàn)有房屋價(jià)值進(jìn)行合理補(bǔ)償。

經(jīng)審理查明,二原告及二被告均系夫妻關(guān)系。1999年11月9日,二原告與被告張某某簽訂房屋買賣合同一份,約定二原告以9500元的價(jià)格,購(gòu)買被告張某某名下的座落在榮成市斥山街道東泊子村一區(qū)東四排一號(hào)的正房四間、東廂房二間、廁所一間及院落(現(xiàn)門牌號(hào)為榮成市斥山街道東泊子二區(qū)110號(hào),宅基地登記卡載明地號(hào)為24050151,用地面積137.4平方米)。2013年12月24日,被告張某某訴至本院,請(qǐng)求確認(rèn)其與二原告就涉案房屋簽訂的房屋買賣合同無效,要求二原告返還涉案房屋。經(jīng)雙方當(dāng)事人自愿調(diào)解,本院于2014年1月22日作出(2014)榮石民初字第49號(hào)民事調(diào)解書,載明:1、張某某與楊某、倪某某于1999年11月9日簽訂的房屋買賣合同無效;2、楊某、倪某某于2014年2月25日前將榮成市斥山街道東泊子村門牌號(hào)為榮成市斥山街道東泊子二區(qū)110號(hào)的房屋返還給張某某?,F(xiàn)二原告要求二被告返還房款并賠償損失,遂成訴。

原告當(dāng)庭提交案外人張文永與斥山街道東泊子村居民委員會(huì)簽訂的舊村改造拆遷協(xié)議書一份,用以證明涉案房屋已經(jīng)列為拆遷范圍,涉案房產(chǎn)價(jià)值應(yīng)按照該村拆遷安置方案2600元/平計(jì)算。被告對(duì)該證據(jù)不予認(rèn)可。依原告申請(qǐng),本院于2016年3月14日到榮成市斥山街道辦東泊子村村委對(duì)該村書記張洪銘進(jìn)行調(diào)查,張洪銘陳述稱:(原告提交的)張文永與村委簽訂的協(xié)議書屬實(shí),我們村拆遷置換是每平米補(bǔ)償2600元,其中,房屋面積是一平米置換一平米(含道平房及廂房等2.2米以上建筑),院落面積是二平米置換一平米。涉案的斥山街道東泊子村二區(qū)110號(hào)張某某、張某甲的房屋沒有進(jìn)行實(shí)際的測(cè)量,也沒有與村委簽訂拆遷協(xié)議。本村大概有90%的居民都已經(jīng)簽訂協(xié)議。原、被告對(duì)上述情況均無異議。

經(jīng)雙方當(dāng)事人同意,本院于2016年6月24日對(duì)涉案的榮成市斥山街道辦東泊子村二區(qū)110號(hào)房屋院落面積進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)測(cè)量,經(jīng)在場(chǎng)的原告倪某某、被告張某甲及張某某共同確認(rèn),涉案房屋院落面積為52.59平米。

上述事實(shí),有原被告陳述、民事調(diào)解書、東泊子村舊村改造拆遷協(xié)議、宅基地登記卡、勘驗(yàn)筆錄、調(diào)查筆錄、開庭筆錄等證據(jù)在案為憑。

本院認(rèn)為,合同無效或者被撤銷后,因該合同取得的某,應(yīng)當(dāng)予以返還。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此受到的損失,雙方均有過錯(cuò)的,應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。本案中,原、被告簽訂的房屋買賣合同依法被確認(rèn)無效,原告已將涉案房屋向二被告返還,故原告要求二被告返還購(gòu)房款,理由正當(dāng),證據(jù)充分,本院予以支持。被告張某甲系涉案房屋共有權(quán)人,與被告張某某系夫妻關(guān)系,被告辯稱原告起訴主體有誤,理由不當(dāng),本院不予采信。雙方對(duì)該合同的簽訂均負(fù)有過錯(cuò),應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。經(jīng)法院調(diào)解,原告向被告返還房屋時(shí),原告購(gòu)買涉案房屋已長(zhǎng)達(dá)近15年,訴爭(zhēng)房屋價(jià)值已明顯增加。二被告雖未與村委簽訂拆遷安置協(xié)議,但訴爭(zhēng)房屋所在的斥山街道東泊子村90%已進(jìn)行舊村改造,涉案房屋屬于拆遷范圍之內(nèi),原告要求按照拆遷改造安置方案確定涉案房屋價(jià)值,理由正當(dāng),本院予以支持。參照該村拆遷安置協(xié)議的規(guī)定,訴爭(zhēng)房屋價(jià)值為288886元[(137.4平方米-52.59平方米+52.59平方米÷2)×2600元/平方米],結(jié)合本案案情,應(yīng)以二被告承擔(dān)85%的賠償責(zé)任為宜,即二被告應(yīng)向原告支付房屋增值利益245553.1元。綜上,依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第五條,《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條、第五十八條之規(guī)定,判決如下:

一、被告張某某、張某甲向原告楊某、倪某某返還購(gòu)房款9500元。

二、被告張某某、張某甲向原告楊某、倪某某支付房屋增值利益245553.1元。

以上二項(xiàng),共計(jì)255053.1元,由被告張某某、張某甲于本判決生效后十日內(nèi)向原告楊某、倪某某支付。如被告未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù),應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定,加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

案件受理費(fèi)5274元,由二原告負(fù)擔(dān)196元,二被告負(fù)擔(dān)

5078元。

如不服本判決,可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀,并按對(duì)方當(dāng)事人人數(shù)提出副本,上訴于山東省威海市中級(jí)人民法院。

審 判 長(zhǎng)  劉 暢

人民陪審員  樸明珠

人民陪審員  吳龍文

二〇一六年七月二十八日

書 記 員  呂俊杰

買賣合同糾紛  

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