山東省平度市人民法院

民事判決書

(2014)平商初字第3090號(hào)

原告高某。

委托代理人曲波，山東天正平律師事務(wù)所律師。

被告青島某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

法定代表人劉某，該公司執(zhí)行董事。

委托代理人王某

被告山東某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

法定代表人劉某甲，該公司董事長(zhǎng)。

委托代理人馬志忠，山東致公律師事務(wù)所律師。

原告高某與被告青島某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、被告山東某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。原告高某的委托代理人曲波、被告青島某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的委托代理人王某、被告山東某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的委托代理人馬志忠到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告高某訴稱，兩被告系母子公司關(guān)系。2013年3月15日為全國(guó)消費(fèi)者日，被告青島某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與被告山東某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的法定代表人在青島半島都市報(bào)P4版整版與P12版向廣大消費(fèi)者鄭重承諾：“購(gòu)房自愿、退房自由、降價(jià)退差、退房有息。”原告看到這則承諾后于2013年6月19日在被告青島某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的位于平度市郁江路*號(hào)的上城府第小區(qū)購(gòu)買了一套商品房，雙方簽訂了購(gòu)房合同，合同約定每平方米房屋的單價(jià)為3964.74元，總面積為112.22平方米，房屋總價(jià)為444923元。現(xiàn)被告降價(jià)銷售，原告多次找到被告協(xié)商要求被告履行承諾降價(jià)退差，但被告一直拖延不予處理。被告的行為，嚴(yán)重的侵犯了原告的合法民事權(quán)益。為此，特向人民法院主張權(quán)利，要求依法判令被告履行承諾，退換原告高價(jià)購(gòu)房與被告低價(jià)銷售的差價(jià)共計(jì)人民幣34917元。本案的訴訟費(fèi)、郵寄費(fèi)由被告負(fù)擔(dān)。

為證明上述主張，原告向本院提交了以下證據(jù)：

1、2013年3月15日，被告在青島半島都市報(bào)第P4版的承諾，即“購(gòu)房自愿、退房自由、降價(jià)退差、退房有息”；

2、2013年3月15日，被告在青島半島都市報(bào)P12版的承諾；

3、兩被告的宣傳單一份；

4-1至4-5、兩被告在青島平度信息港登記的信息；

5-1至5-28、2013年9月4日，原告與被告青島某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《青島市商品房預(yù)售合同》一份；

6、2013年10月12日，原告向被告青島某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司繳納的坐落在平度市郁江路*號(hào)《上城府第小區(qū)一期》43號(hào)樓3單元7層702戶建筑面積為112.22㎡住宅的首付款收據(jù)一份，計(jì)款121923元。

經(jīng)質(zhì)證，被告青島某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對(duì)于證據(jù)1及證據(jù)2半島都市報(bào)中廣告的真實(shí)性沒有異議，但是結(jié)合答辯意見，該證據(jù)屬于商業(yè)廣告，其載明的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)視為要約邀請(qǐng)；關(guān)于證據(jù)3的DM的制圖廣告的真實(shí)性也沒有異議，但是該廣告所載明的價(jià)格是起價(jià)而不是均價(jià)，也不是原告所購(gòu)買房屋的價(jià)格；對(duì)于證據(jù)4的五份網(wǎng)絡(luò)信息的打印頁證據(jù)形式不合法，真實(shí)性無法確認(rèn)；對(duì)證據(jù)5及證據(jù)6沒有異議。

被告山東某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的質(zhì)證意見同青島某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的質(zhì)證意見。另需要補(bǔ)充的是在廣告中的宣傳事項(xiàng)沒有具體的內(nèi)容，既未明確是起價(jià)還是均價(jià)，更沒有明確是預(yù)售價(jià)還是按照有關(guān)部門規(guī)定的一房一價(jià)，也沒有說明是否是備案價(jià)，也沒有說明退差的適用條件及具體方式等情形，屬于一種籠統(tǒng)的廣告宣傳。對(duì)證據(jù)的真實(shí)性沒有異議，但不具有證明效力。

被告青島某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司辯稱，原告所訴沒有事實(shí)及法律依據(jù)，原被告雙方簽訂的商品房買賣合同并沒有約定降價(jià)退差的事宜，原告要求降價(jià)退差沒有事實(shí)依據(jù)，原告依據(jù)半島都市報(bào)廣告要求退差沒有法律依據(jù)，本案被告在半島都市報(bào)所做的廣告的性質(zhì)屬于要約邀請(qǐng)，不屬于要約，為此，請(qǐng)求人民法院依法駁回原告的訴訟請(qǐng)求。

被告山東某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司辯稱，我公司的辯論意見與青島某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的辯論意見相同。另外，還需要說明的是，我公司是獨(dú)立的法人單位，對(duì)本案不應(yīng)當(dāng)作為訴訟參與人，原告錯(cuò)列被告。原告訴請(qǐng)的依據(jù)是被告的廣告，該廣告宣傳在法律上屬于要約邀請(qǐng)，而不構(gòu)成要約，也不適用于最高人民法院關(guān)于商品房買賣的司法解釋，不屬于視為要約的情形，事實(shí)上，原被告雙方在合同中也沒有訂立有關(guān)降價(jià)退差的條款，因此原告的主張沒有法律規(guī)定的依據(jù)，也沒有合同約定的根據(jù)，應(yīng)駁回其訴訟請(qǐng)求。

經(jīng)本院開庭審理查明，2013年6月19日，原告高某與被告青島某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了一份《青島市商品房預(yù)售合同》，按照該合同第二條中的約定，原告購(gòu)買了青島某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在本市郁江路*號(hào)《上城府第小區(qū)一期》43號(hào)樓3單元7層702戶的房屋一棟，該房屋建筑面積為112.22平方米。同時(shí)該合同中第三條約定，原告購(gòu)買該房屋，每平方米房屋建筑面積單價(jià)（不包括房屋全裝修價(jià)格）為人民幣4578.72元，房屋總造價(jià)為534022元。該合同中的第33條規(guī)定，如果原被告雙方在履行本合同中發(fā)生爭(zhēng)議，應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成，應(yīng)當(dāng)向青島仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁。本案在庭審過程中，因?yàn)樵孢x擇的是訴訟的方式解決雙方之間的爭(zhēng)議，對(duì)此，本案中的兩被告沒有表示異議，同意就原被告雙方之間的爭(zhēng)議由人民法院進(jìn)行實(shí)體上的審理。另外，該合同中的附件一關(guān)于付款方式中約定原告應(yīng)于2013年6月26日前辦理按揭貸款手續(xù)；同時(shí)在附件一中又做出了補(bǔ)充條款，即原告購(gòu)買的位于本市郁江路*號(hào)《上城府第小區(qū)一期》43號(hào)樓3單元7層702戶的房屋一棟，每平方米的單價(jià)為人民幣3964.74元，房屋總價(jià)（不包括房屋全裝修價(jià)格）為人民幣444923元，同時(shí)贈(zèng)送43棟3單元702號(hào)儲(chǔ)物間一個(gè)，車位高層4區(qū)150號(hào)，總價(jià)款76000元。2013年10月12日，原告向被告青島某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司繳納了所購(gòu)買的該房屋的首付款112923元，余款由原告在金融機(jī)構(gòu)辦理按揭貸款手續(xù)。2014年9月12日，原告以兩被告在2013年3月15日的半島都市報(bào)上的P4整版與P12版刊登的：“購(gòu)房自愿、退房自由、降價(jià)退差、退房有息”廣告以及在P12版被告青島某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司執(zhí)行董事、總經(jīng)理王延儉的承諾等相關(guān)信息向本院主張權(quán)利，請(qǐng)求法院依法判令兩被告履行承諾，退還給原告高價(jià)購(gòu)房與被告低價(jià)銷售的差價(jià)共計(jì)人民幣34197元，本案的訴訟費(fèi)及其他費(fèi)用由被告負(fù)擔(dān)。

另查明，被告青島某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是于2009年7月30日成立的法人獨(dú)資的有限責(zé)任公司，該公司的住所地位于平度市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)華山路。被告山東某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是于1992年7月11日成立的有限責(zé)任公司，該公司的住所地位于淄博市張店區(qū)聯(lián)通路90號(hào)淄博黃河防汛指揮中心3層。青島某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是山東某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的具有獨(dú)立的法人資格的全資子公司。

另本案在審理過程中，原告向本院提出申請(qǐng)，要求就原告所購(gòu)買的房屋的現(xiàn)在價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，并主張如果鑒定的價(jià)格低于購(gòu)買價(jià)，被告應(yīng)當(dāng)返還差價(jià)，若鑒定的價(jià)格高于原告的購(gòu)買價(jià)則原告申請(qǐng)撤訴，對(duì)此，被告表示不同意。

上述事實(shí)，有原被告的陳述，庭審記錄，原告向本院提交的證據(jù)1至6等在案佐證。以上證據(jù)，已經(jīng)庭審質(zhì)證，足以認(rèn)定。

本院認(rèn)為，2013年6月19日，原、被告雙方所簽訂的《青島市商品房預(yù)售合同》，是在雙方當(dāng)事人自愿的基礎(chǔ)上所簽訂，體現(xiàn)了雙方當(dāng)事人的意思自治原則，且合同中的內(nèi)容均不違法國(guó)家的相關(guān)法律法規(guī)，故合法有效，合同的雙方當(dāng)事人均應(yīng)當(dāng)按照合同中的約定全面履行自己的義務(wù)。

另本案經(jīng)法庭調(diào)查和庭審質(zhì)證，雙方當(dāng)事人所爭(zhēng)議的焦點(diǎn)問題包括：

1、被告山東某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是否是本案的適格的被告；

2、原告向本院提起訴訟要求兩被告退換購(gòu)房差價(jià)的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)本院是否應(yīng)予采信；

3、2013年3月15日為全國(guó)消費(fèi)者日，兩被告公司在青島半島都市報(bào)P4整版與P12版面向廣大消費(fèi)者所作出的：“購(gòu)房自愿、退房自由、降價(jià)退差、退房有息”的承諾是要約還是要約邀請(qǐng)；

4、關(guān)于原告所提出的原告在被告青島某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所購(gòu)買的位于本市郁江路*號(hào)《上城府第小區(qū)一期》43號(hào)樓3單元7層702戶的房屋提出評(píng)估申請(qǐng)，本院是否應(yīng)當(dāng)予以準(zhǔn)許的問題。

關(guān)于雙方當(dāng)事人所爭(zhēng)議的第一個(gè)焦點(diǎn)問題，本院認(rèn)為，青島某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是于2009年7月30日成立的法人獨(dú)資的有限責(zé)任公司，又是山東某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的具有獨(dú)立法人資格的全資子公司。根據(jù)《中華人民共和國(guó)公司法》的相關(guān)規(guī)定，子公司具有獨(dú)立的法人資格，能夠依法獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任。本案中，青島某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司作為上城府第小區(qū)的開發(fā)商，又是與原告簽訂的《青島市商品房預(yù)售合同》的一方當(dāng)事人，對(duì)于在商品房買賣合同中與合同的另一方當(dāng)事人即原告所產(chǎn)生的爭(zhēng)議以及由此所產(chǎn)生的權(quán)利和義務(wù)，應(yīng)當(dāng)由合同的另一方當(dāng)事人即青島某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司來享有和承擔(dān)。山東某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司不是合同的一方當(dāng)事人，故合同中所確定的權(quán)利和義務(wù)以及因商品房買賣合同所產(chǎn)生的爭(zhēng)議與山東某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司沒有關(guān)系，也不需要該公司來承擔(dān)民事責(zé)任。所以，山東某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司不是本案適格的被告，原告以山東某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司作為本案的被告并要求其承擔(dān)民事義務(wù)的訴訟請(qǐng)求本院不應(yīng)支持，應(yīng)予駁回；

關(guān)于雙方當(dāng)事人所爭(zhēng)議的第二個(gè)焦點(diǎn)問題，在庭審中，原告要求兩被告賠償?shù)挠?jì)算標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)是：原告根據(jù)兩被告公司對(duì)外公布的房屋的起價(jià)3160元為基數(shù)，適當(dāng)上浮后的低價(jià)為3360元，每增加一層樓，另外加價(jià)50元。例如：原告購(gòu)買的樓房為7樓，根據(jù)每層加價(jià)50元，應(yīng)當(dāng)加價(jià)300元（50元/層×6層），即原告認(rèn)為其房屋的實(shí)際價(jià)格應(yīng)為3660元，結(jié)合原告與被告青島某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的商品房預(yù)售合同原告購(gòu)買的位于本市郁江路*號(hào)《上城府第小區(qū)一期》43號(hào)樓3單元7層702戶的房屋一棟，每平方米的單價(jià)為人民幣3964.74元的價(jià)格，用每平方米3964.74元與3660元的差價(jià)304.74元與所購(gòu)買的房屋的面積112.22平方米的積34197元就是原告要求兩被告退換的差價(jià)款。本院認(rèn)為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條即當(dāng)事人對(duì)于自己所提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明，沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十五條也明確規(guī)定當(dāng)事人對(duì)于自己所提出的主張應(yīng)當(dāng)及時(shí)提供證據(jù)。根據(jù)上述規(guī)定，原告向本院提起訴訟，要求兩被告退換原告購(gòu)房的差價(jià)款也應(yīng)當(dāng)向本院提交證據(jù)。首先，從原告向本院所提交的證據(jù)3來分析，庭審中，兩被告對(duì)于原告向本院所提交的證據(jù)3的真實(shí)性也沒有異議，但同時(shí)提出該廣告所載明的3160元/㎡價(jià)格是起價(jià)而不是均價(jià)，也不是原告所購(gòu)買房屋的價(jià)格。本院認(rèn)為，被告青島某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向社會(huì)上所散發(fā)的制圖廣告中刊登的“準(zhǔn)現(xiàn)房?jī)?yōu)惠加推起價(jià)3160元/㎡”，該就是開發(fā)商為了吸引購(gòu)房者注意從而促進(jìn)廣告的效應(yīng)的宣傳手段。實(shí)際上，被告公司的房屋的起價(jià)3160元的房屋一般就被告公司所建的房屋中的綜合條件最差的、最便宜的底層房屋，且3160元/㎡”的房屋的數(shù)量是少數(shù)的。原告所購(gòu)買的房屋并不屬于綜合條件最差的、最便宜的底層房屋，所以，原告在購(gòu)買的自己的房屋時(shí)并未享受到起價(jià)為3160元/㎡”優(yōu)惠條件，況且，在原、被告簽訂《商品房預(yù)售合同》時(shí)對(duì)于被告公司的該廣告是明智的，原告在認(rèn)可《商品房預(yù)售合同》中的內(nèi)容時(shí)才簽的字，包括對(duì)自己所購(gòu)買的位于本市郁江路*號(hào)《上城府第小區(qū)一期》43號(hào)樓3單元7層702戶的房屋一棟的房屋的單價(jià)也予以認(rèn)可。所以，原告以被告青島某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的該則商業(yè)廣告中所標(biāo)注的“準(zhǔn)現(xiàn)房?jī)?yōu)惠加推起價(jià)3160元/㎡”，作為原告本人所購(gòu)買的房屋的起價(jià)作為證據(jù)來要求該被告公司向原告支付差價(jià)不符合商業(yè)性的交易習(xí)慣。另外，被告青島某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司雖然是全資性的有限責(zé)任公司，但該公司也是企業(yè)，該所售出的房屋也是商品，既然是商品，在不同的年代、不同的時(shí)期，就有不同的價(jià)格。被告青島某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所開發(fā)的上城府第小區(qū)的不同的樓座、不同的戶型、不同的位置，就一定會(huì)有不同的價(jià)格，即所謂的“一戶一價(jià)”，原告所購(gòu)買的該房屋就是這種情形。況且，被告所銷售的房屋的價(jià)格既受到市場(chǎng)規(guī)律的調(diào)整，也受到包括市場(chǎng)供求關(guān)系的調(diào)整，所以，對(duì)于銷售者所銷售的商品房本身也是存在著一定的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，這也是符合市場(chǎng)規(guī)律的，既然銷售者在銷售商品房的過程中本身就存在著商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，作為原告即購(gòu)房者在購(gòu)買房屋時(shí)對(duì)自己所存在的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)也應(yīng)當(dāng)是明智的。也就是說，購(gòu)房者對(duì)于所購(gòu)買的房屋隨著時(shí)間的推移房屋價(jià)格會(huì)發(fā)生升值和貶值的變化，這也是符合交易秩序和市場(chǎng)規(guī)律的調(diào)整的。如果將房屋的購(gòu)買者所購(gòu)買的房屋的價(jià)格的降低的風(fēng)險(xiǎn)僅歸為銷售者，勢(shì)必會(huì)造成市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的混亂，所以，對(duì)于房屋的銷售者來講，如果僅僅將所售出的房屋價(jià)格的降低的風(fēng)險(xiǎn)歸結(jié)為銷售者，這對(duì)于房屋的銷售者來講是明顯不公平的。況且，原告與被告從達(dá)成購(gòu)房意向到原告與被告簽訂《商品房預(yù)售合同》的期間，原告對(duì)被告公司的所售出的該房屋的每平方米的單價(jià)并無異議，也不存在顯失公平。所以，原告向本院提起訴訟要求兩被告退換購(gòu)房差價(jià)的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)是沒有法律根據(jù)的，本院也不予采信。另外還需要說明的是，關(guān)于房屋差價(jià)的補(bǔ)償，我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)并未作出相應(yīng)的規(guī)定，在具體的運(yùn)作過程中，如果說就房屋的差價(jià)應(yīng)當(dāng)作出補(bǔ)償，還應(yīng)當(dāng)來自于商品房的銷售者與購(gòu)買者之間的合同約定，如果沒有約定，對(duì)于因房屋價(jià)格降低所產(chǎn)生的差價(jià)補(bǔ)償?shù)脑V訟請(qǐng)求不應(yīng)得到支持。況且原告也沒有證據(jù)證明被告青島某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在銷售房屋的過程中自己所購(gòu)買的房屋的單價(jià)實(shí)際是否已經(jīng)降價(jià)。實(shí)際上，從經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論上來講，價(jià)值是一個(gè)不變量，價(jià)格是一個(gè)可變量，因價(jià)格受市場(chǎng)規(guī)律的影響從而呈現(xiàn)價(jià)格圍繞價(jià)值上下波動(dòng)的現(xiàn)象是客觀存在的現(xiàn)象。被告公司在銷售房屋的過程中，即使存在房屋每平方米價(jià)格上下波動(dòng)這一現(xiàn)象，這也并不違背價(jià)格圍繞價(jià)值上下波動(dòng)的價(jià)值規(guī)律和市場(chǎng)規(guī)律這一現(xiàn)象的，況且原告并無證據(jù)證明被告公司所售出的房屋也存在大幅度的降價(jià)的現(xiàn)象，如果說降價(jià)，應(yīng)當(dāng)是未售出的現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房的降價(jià)，不會(huì)包括已經(jīng)售出的房屋的降價(jià)的現(xiàn)象；

關(guān)于雙方當(dāng)事人所爭(zhēng)議的第三個(gè)焦點(diǎn)問題，關(guān)于在2013年3月15日，兩被告公司在半島都市報(bào)P4整版與P12版面所刊登的：“購(gòu)房自愿、退房自由、降價(jià)退差、退房有息”的承諾是要約還是要約邀請(qǐng)的問題。首先要明確什么是要約，什么是要約邀請(qǐng)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第十四條中的規(guī)定，要約是希望和他人訂立合同的意思表示，該意思表示應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定：1、內(nèi)容具體確定；2、表明經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該該意思表示的約束。第十五條規(guī)定，要約邀請(qǐng)是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。寄送的價(jià)目表、拍賣公告、招標(biāo)公告、招股說明書、商業(yè)廣告等為要約邀請(qǐng)。其次，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，也應(yīng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。該條也說明了銷售廣告被視為合同要約的條件。第三，商品房銷售廣告和宣傳資料轉(zhuǎn)化為要約的范圍是商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋以及相關(guān)配套設(shè)施，如房屋的空間方位屬于商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)、房屋的內(nèi)飾以及裝修等、樓房的公共部分、房屋的配套設(shè)施等。本案中，原告向本院所提交的證據(jù)中被告公司所做銷售廣告和宣傳資料其中的內(nèi)容無論從“視為要約”適用條件還是從范圍上來看，被告公司所做銷售廣告和宣傳資料均不具備“視為要約”的條件，不構(gòu)成視為要約的情形，應(yīng)屬于要約邀請(qǐng)的情形，要約邀請(qǐng)一般針對(duì)的是不特定的相對(duì)人；

關(guān)于雙方當(dāng)事人所爭(zhēng)議的第四個(gè)焦點(diǎn)問題，本院認(rèn)為，在庭審中，原告明確表述，2013年3月15日是全國(guó)消費(fèi)者日，原告是在看到被告青島某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與被告山東某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的法定代表人在青島半島都市報(bào)P4整版與P12版面向廣大消費(fèi)者所承諾的：“購(gòu)房自愿、退房自由、降價(jià)退差、退房有息”的承諾后才向被告青島某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司購(gòu)買了被告青島某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所購(gòu)買的位于本市郁江路*號(hào)《上城府第小區(qū)一期》43號(hào)樓3單元7層702戶的房屋一棟。2013年6月19日，雙方就房屋每平米的單價(jià)達(dá)成了共識(shí)的基礎(chǔ)上才簽訂了購(gòu)房合同。之后，原告按照合同中的約定向被告青島某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司繳納了首付款并就余款辦理了按揭，原、被告之間的房屋買賣已經(jīng)完成。也就是說，原告在與被告青島某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂《商品房預(yù)售合同》時(shí)，對(duì)于自己購(gòu)買被告該公司的43號(hào)樓3單元7層702戶的房屋的每平方米單價(jià)是認(rèn)可的。另外，中華人民共和國(guó)國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)關(guān)于《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》中第八條就有明確的規(guī)定，即商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)施行一套一標(biāo)。既然原告在向被告購(gòu)買房屋時(shí)就商品房的每平方米的單價(jià)予以認(rèn)可并簽訂了購(gòu)房合同、交付了房屋的首付款并辦理了按揭，那么，對(duì)于原告在購(gòu)買房屋時(shí)所確定的房屋的每平方米的單價(jià)是確定的，對(duì)于原被告所簽訂的《商品房預(yù)售合同》，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守。但由于受供求關(guān)系和市場(chǎng)規(guī)律等一系列因素的影響，在不同的時(shí)期，房屋的價(jià)格出現(xiàn)上下浮動(dòng)的現(xiàn)象是符合客觀規(guī)律的，也不會(huì)引起房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)蕩。本案中，原告所購(gòu)買的該套房屋，在不同的時(shí)期，房屋的價(jià)格也會(huì)出現(xiàn)上下波動(dòng)的現(xiàn)象，這也是符合市場(chǎng)規(guī)律的，況且，原告在向被告公司購(gòu)買該套房屋時(shí)對(duì)于所存在的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)當(dāng)是明智的，也就是說，原告在購(gòu)買了該套房屋時(shí)，對(duì)于不同時(shí)期的房屋每平方米單價(jià)的上揚(yáng)或者下跌的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)當(dāng)由原告自己來享有和承擔(dān)，原告不能再以買到手的商品房的每平方米的單價(jià)如果上揚(yáng)，那么利益就歸自己，將每平方米的房屋單價(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給房屋的銷售者，這也不符合交易雙方商品房買賣的交易習(xí)慣。況且在本案中，原被告雙方也未就該無法預(yù)見的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)在合同中予以約定。所以，對(duì)于本案中原告所購(gòu)買的商品房，無論該套房屋的價(jià)格是否上揚(yáng)還是下跌，都與被告公司沒有關(guān)系。同樣，由于受供求關(guān)系以及市場(chǎng)規(guī)律的影響，被告公司對(duì)于未售出的商品房的每平方米的單價(jià)無論是做上揚(yáng)還是下跌的調(diào)整，該風(fēng)險(xiǎn)是由開發(fā)商來享有和承擔(dān)的，與原告沒有關(guān)系。所以，對(duì)于原告就自己所購(gòu)買的本案所涉房屋要求每平方米的單價(jià)來進(jìn)行評(píng)估，如果每平方米的單價(jià)高于原購(gòu)買價(jià)，那么該利益歸原告自己享有，如果每平方米的單價(jià)低于原購(gòu)買價(jià)，那么之間的差價(jià)就由被告公司來承擔(dān)，由開發(fā)商來彌補(bǔ)差價(jià)，這顯然是對(duì)于開發(fā)商的不公正待遇，原告的該訴訟請(qǐng)求也沒有法律依據(jù)，所有，對(duì)于原告所提出的鑒定評(píng)估申請(qǐng)，本院也不應(yīng)支持。

綜上，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十五條之規(guī)定，判決如下：

一、駁回原告高某對(duì)被告青島某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的訴訟請(qǐng)求。

二、駁回原告高某對(duì)被告山東某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的訴訟請(qǐng)求。

案件受理費(fèi)655元，由原告高某負(fù)擔(dān)。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi),向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于山東省青島市中級(jí)人民法院。

審　判　長(zhǎng)　　劉啟斌

代理審判員　　孫沙沙

人民陪審員　　楊彩花

二〇一五年二月二十六日

書　記　員　　杜佳佳

商品房預(yù)售合同糾紛