湖南省湘潭市雨湖區(qū)人民法院

民事判決書

（2014）雨法民一初字第214號

原告（反訴被告）李某某，男，19**年*月*日出生，漢族，湘潭縣人，個體工商戶，住湘潭市雨湖區(qū)。

委托代理人陳繼軍，湖南晶石律師事務所律師。

委托代理人王丹，湖南晶石律師事務所律師。

被告（反訴原告）易某，男，19**年*月*日出生，漢族，湘潭市人，住湘潭市雨湖區(qū)。

委托代理人邱孟華，湖南廣云律師事務所律師。

被告（反訴原告）陳某，男，19**年*月*日出生，漢族，湖南省安鄉(xiāng)縣人，住湖南省安鄉(xiāng)縣。

委托代理人易某，男，19**年*月*日出生，漢族，湘潭市人，住湘潭市雨湖區(qū)。

原告（反訴被告）李某某訴被告（反訴原告）易某、陳某房屋租賃合同糾紛一案，原告（反訴被告）于2014年4月4日向本院提起訴訟；被告（反訴原告）易某、陳某于同年同月21日向本院提出反訴，本院均予以受理。本院受理后，依法組成由審判員田園擔任審判長，審判員陶華英、人民陪審員陳立異參加的合議庭，于2014年9月30日公開開庭對兩案合并進行了審理。代理書記員陳含擔任記錄。原告（反訴被告）李某某及其委托代理人王丹、被告（反訴原告）易某及其委托代理人邱孟華到庭參加了訴訟。在本案審理過程中，易某、陳某對承租鋪面的面積提出測量鑒定申請，經鑒定后，李某某不服申請了第二次鑒定。本案現已審理終結。

原告李某某訴稱：2013年1月26日，原、被告簽訂了《時尚魔方購物廣場商鋪租賃合同》（以下簡稱租賃合同）和《時尚魔方購物廣場商業(yè)管理合同》（以下簡稱管理合同）合同約定：被告轉租原告承租湘潭大酒店位于湘潭市建設北路5號2樓時尚魔方249、251號商鋪；租賃期自2012年12月1日起至2014年11月30日止；租金標準為7615元／月。合同簽訂后，原告履行了合同義務，但自2013年6月17日起，被告就以各種理由拒絕支付租金、設備使用費和水電費等相關費用，經原告多次催收無果后，原告于2014年3月29日向被告發(fā)出了《解除合同通知》，已明確告知被告雙方之間解除租賃關系，被告在本通知發(fā)出后3日內將商鋪騰空退還給原告，但被告收到通知后拒絕交租和騰空鋪面，故原告李某某訴至本院，請求判令：1、解除原、被告之間簽訂的租賃合同與管理合同；2、被告立即將249、251號鋪面退還給原告；3、被告支付拖欠原告的租金和設備使用費68535元、物業(yè)費2646元、違約金21000元，共計92181元（算至2014年4月3日止）；4、判令原告無須退還被告履約保證金；5、本案訴訟費由被告承擔。

被告易某、陳某辯稱：1、原告李某某交付給被告的商鋪沒有經過消防驗收，根據消防法第15條的規(guī)定，沒有經過驗收合格的場地不得進行使用和營業(yè)；2、商鋪的面積與合同約定的面積不符，原告沒有提供合法有效的建筑測繪圖紙面積，故無法明確應繳納的鋪面租金，被告易某、陳某并沒有拖欠原告租金。

反訴原告易某、陳某反訴稱：2013年1月22日，原、被告簽訂了租賃合同與管理合同。合同簽訂后，反訴原告易某、陳某按合同約定向反訴被告李某某繳納了3個月的商鋪租金（含設備使用費）22851元、經營保證金22851元、物業(yè)管理費1764元，并在合同約定以外按反訴被告的要求繳納了“進場費”10000元。反訴原告易某、陳某對商鋪進行裝修后于2013年3月16日進場經營。因反訴被告管理混亂，商業(yè)運營管理服務不到位，導致商場經營慘淡，商戶大面積退場，反訴原告根本不能正常經營，且反訴被告未按合同約定返還商場前期培育費用，交付給反訴原告易某、陳某的商鋪面積又與合同約定面積嚴重不符，已經構成違約，故反訴原告易某、陳某訴至本院，請求判令：1、反訴被告李某某退還反訴原告已交付的進場費10000元、物業(yè)管理費1764元、商場前期培育費2285.1元；2、原、被告繼續(xù)履行合同，反訴被告李某某盡快恢復商場經營；3、反訴被告李某某承擔本案反訴費，并賠償因反訴被告關門所造成的貨物損失94920元。

反訴被告李某某辯稱：1、進場費的收取是合理、合法的；2、前期培育費即返租費，但按合同約定，返租并不是一定就有的，而是反訴原告按時每天開門經營后反訴被告對其的一種獎勵，故反訴被告并沒有義務一定要返10%的租金給反訴原告；3、反訴被告已全面履行管理合同的合同義務，包括對商場的管理與宣傳，經營的好壞與此沒有因果關系，這不能成為反訴原告不付租金的理由，也不能成為反訴原告要求退還物業(yè)管理費的理由；4、依照合同約定，雙方是依據建筑面積來支付租金，反訴原告是按實際面積計算的租金，這個中間肯定有一個公攤面積，故反訴原告以此作為不付租金的理由也不能成立；5、關于消防設施的問題，當時是沒有經過驗收，但現在已經經過了驗收，故不能以此證明雙方之間的租賃合同無效。

原告（反訴被告）李某某為支持自己的訴訟請求和反訴抗辯理由，向本院提供了以下證據：

證據一、證明、潭房權證雨湖區(qū)字第2014020600號產權證、城鄉(xiāng)規(guī)劃條件核實證書，擬證明原告（反訴被告）李某某在湘潭大酒店承租了時尚魔方二樓的使用權，并依法享有轉租權，原、被告之間的租賃合同合法有效。

證據二、雙方之間簽訂的《租賃合同》與《管理合同》，擬證明原、被告之間的租賃關系，以及原告李某某依約享有單方解除合同不退還被告易某、陳某交付的履約保證金并向被告易某、陳某主張違約金的相關權利。

證據三、解除合同通知，擬證明因被告易某、陳某拖欠租金和設備使用費，原告多次催收未果發(fā)出解除合同并騰空鋪面的通知。

證據四、時尚魔方購物廣場商業(yè)管理運營方案、商場調研方案，擬證明原告李某某進行了專業(yè)市場調研、制定了運營方案，履行了合同義務。

證據五、戶外廣告發(fā)布合同2份、全球鎖安防服務合同，擬證明原告李某某履行了管理合同約定的宣傳義務，還在此外提供了安防服務。

證據六、“運動我最牛”等促銷活動照片6張，擬證明原告李某某開展了其他提高知名度的宣傳活動。

證據七、返租明細表2份，擬證明原告李某某已實際返租給被告易某、陳某的事實。

對以上證據被告（反訴原告）易某、陳某質證認為：對證據一的真實性、合法性無異議，但對其關聯性有異議，門面面積與房產證面積存在誤差。對證據二的真實性、合法性無異議，但對證明目的有異議，原告李某某并沒有單方解除合同的權利及不退還進場費與保證金的權利，雙方之間的交租期限和方式是有特別的約定的。對證據三有異議，該份證據只能證明原告李某某曾要求與被告易某、陳某解除合同，不能證明原告有權單方解除合同。對證據四的真實性不予以認可，因為商鋪業(yè)主沒有一個看到過該市場調研。對證據五的真實性、合法性無異議，對其證明目的有異議，恰好證明了原告李某某沒有履行商業(yè)管理服務義務，與原告當時向被告承諾的有很大的出入，而全球鎖安防服務合同與本案無關，不是合同約定的內容。對證據六的真實性無異議，但該活動并不是針對二樓，而是針對整個時尚魔方購物廣場的。對證據七有異議，事實是按每個月租金的20%返租了2個月，而不是3個月。

被告（反訴原告）易某、陳某為支持自己的反訴請求及本訴抗辯理由，向本院提供了以下證據：

證據一、雙方之間簽訂的《租賃合同》與《商業(yè)管理合同》，擬證明原、被告之間的商鋪租賃合同與商業(yè)管理合同關系，原告（反訴被告）對被告（反訴原告）負有交付合同約定商鋪、提供商業(yè)服務的合同義務。

證據二、時尚魔方購物廣場招商現場照片2張、招商宣傳單1份，擬證明原告（反訴被告）李某某一直是以時尚魔方購物廣場名義對外招商以及其向被告（反訴原告）易某、陳某承諾的招商條件。

證據三、易某、陳某的繳費憑證5份，擬證明被告（反訴原告）按合同約定繳納了商鋪租金、物業(yè)管理費、經營保證金，原告（反訴被告）李某某違規(guī)收取了“進場費”的事實，以及原、被告協商降租的事實。

證據四、湘潭市房地產測繪所測繪結論一份，擬證明原告（反訴被告）李某某提供的商鋪面積與合同約定的商鋪面積不符。

證據五、二樓商戶函件1份、EMS快遞回執(zhí)各一份，擬證明2013年7月3日時尚魔方購物廣場二樓商戶因商鋪面積問題聯合致函一份郵寄給李某某，而李某某在收到函件后至今仍未給予任何答復的事實。

證據六、湘潭市消防驗收公告查詢單1份、消防安全檢查合格證2份，擬證明原告李某某向被告易某、陳某交付商鋪時，商場并沒有通過消防驗收的事實。

證據七、原告李某某與二樓承租商協商過程的錄音，擬證明原告已向被告承諾降租的事實。

證據八、“都市一時間”節(jié)目報道錄像，擬證明原告未按合同約定提供商業(yè)服務的事實。

證據九、時尚魔方購物廣場糾紛現場照片5張，擬證明該廣場一直糾紛不斷，造成被告（反訴原告）易某、陳某無法正常經營的事實。

證據十、裝修收據1份，擬證明易某、陳某為此投入的鋪面裝修費28000元的事實。

對以上證據原告（反訴被告）李某某質證認為：對證據一的真實性無異議；對證據二、三、四、五、九的真實性無異議，但均不能達到其證明目；對證據六的關聯性有異議，與本案無關；對證據七、八的真實性無異議，但這些都只能體現事件的一個過程，而不能證明原告李某某沒有履行合同，且關于降租雙方雖有協商，但并沒有達成一致意見；對證據十認為不是正規(guī)的發(fā)票，不能證明被告易某、陳某已支付了裝修款，不能達到其證明目的。

經合議庭對證據進行審查，并綜合分析雙方當事人的質證意見，本院認證如下：

對原告（反訴被告）李某某提供的證據一、二、三、四、五、六、七的真實性、合法性、關聯性予以確認。

被告（反訴原告）易某、陳某提供的證據一、二、三、五、六的真實性、合法性、關聯性予以確認，對其證明目的不予確認，對證據四、七、八、九、十不予確認。

本案審理過程中，經原、被告共同協商選定湖南大學司法鑒定中心對所涉鋪面的面積大小進行了測量。第一次鑒定由易某、陳某委托，湖南大學司法鑒定中心作出湖大司鑒中心（2014）建鑒字第85號司法鑒定意見書，鑒定結論為249、251號鋪面鋪內建筑面積（不含公攤面積）17.02平方米；第二次鑒定由李某某委托，湖南大學司法鑒定中心作出湖大司鑒中心（2014）建鑒字第97號司法鑒定意見書，鑒定結論為24.78平方米（含公攤面積）。經鑒定人出庭作證，本院對湖大司鑒中心（2014）建鑒字第97號司法鑒定意見書的證明效力予以確認。

根據對雙方所提交的證據的綜合認定，并結合雙方在庭審中的陳述，本院查明如下事實：

2013年1月26日，原告（反訴被告）李某某與被告（反訴原告）易某、陳某簽訂了時尚魔方購物廣場《商鋪租賃合同》和《商業(yè)管理合同》。其中《商鋪租賃合同》約定：1、易某、陳某承租李某某轉租來的時尚魔方購物廣場內的第249、251號鋪面，該鋪面建筑面積為29.4平方米；2、租賃期限為兩年（從2012年12月1日至2014年11月30日止）；3、房屋租金、設備使用費按每3個月交納一次，易某、陳某須于每3個月到期前10日，主動到李某某處繳納下3個月的租金與設備使用費（現金交付）；4、該鋪面的房屋租金和設備使用費按建筑面積計價，一年的租金按11個月計算為83798元；5、合同簽訂日，易某、陳某還須向李某某交納所租物業(yè)3個月的房屋租金、設備使用費作為履約保證金，該保證金在易某、陳某沒有違反本合同條款的基礎上，于合同期屆滿之日起10個工作日內由李某某退還給易某、陳某（無利息），若易某、陳某沒有按時繳納租金與設備使用費以及提前解約，則視為違約，保證金沒有退還，若易某、陳某在承租期內不履行合同約定或給李某某的物業(yè)和相關設備造成損害，則李某某有權從保證金中扣除違約金、維修和賠償款；6、易某、陳某如拖欠房屋租金、設備使用費等相關費用達30日（無論是否已獲得李某某的正式通知催繳），視為易某、陳某已單方面終止雙方的租賃關系，李某某可單方面解除合同，并無條件同意李某某收回出租的物業(yè)，李某某有權留置并變賣物業(yè)內的財物，將其變賣價款抵扣易某、陳某應付的租金、設備使用費等相關費用與違約金；7、李某某對易某、陳某用于商鋪裝修的投資及在商鋪內的添附物品不予補償。合同還對雙方的權利、義務、轉租、轉讓、違約責任、合同的變更、解除等進行了約定。原、被告之間所簽訂的《商業(yè)管理合同》則約定：1、易某、陳某須在每年到期前10日向李某某支付商業(yè)運營推廣費3528元／年；2、合同簽訂日，易某、陳某須向李某某支付3個月的商業(yè)運營推廣費作為履約保證金；3、在易某、陳某全部遵守租賃合同與商業(yè)管理合同中的約定的情況下，李某某按月向易某、陳某支付當月房屋租金、設備使用費的10%作為商場前期培育費。合同簽訂當天，易某、陳某向李某某交納了3個月租金22851元、經營保證金22851元、進場費10000元、半年物業(yè)管理費1764元。

在合同履行過程中，雙方因商鋪面積發(fā)生爭議，2013年7月，易某、陳某向李某某郵寄了一份要求對時尚魔方購物廣場鋪面進行面積測量的通知。2013年5月至6月，李某某以現金形式向易某、陳某返租3048元（7617元×20%×2個月＝3048元）。之后，易某、陳某沒有再交付租金。2014年3月29日，李某某向易某、陳某發(fā)出《解除合同通知》，要求易某、陳某在通知發(fā)出之日起3日內將商鋪騰空退還給李某某，因易某、陳某未交納租金也未騰空鋪面，李某某訴至本院。庭審中，雙方明確于2013年3月16日開始經營，至2014年3月29日停業(yè)，易某、陳某共計向李某某交納租金22851元。

另查明，易某、陳某所租賃的249、251號鋪面建筑面積應為24.78平方米。

本院認為：原、被告所簽訂的《商鋪租賃合同》、《商業(yè)管理合同》是雙方真實意思表示，且合同內容不違反法律的強制性規(guī)定，雙方均應嚴格履行合同義務。在合同實際履行過程中，易某、陳某實際使用租賃鋪面達一年，但易某、陳某并沒有按時足額支付租金，雖然易某、陳某提出沒有支付租金是因為商鋪面積不符合合同約定，但這并不是造成租賃合同根本不能履行的理由。李某某直到2014年3月29日向易某、陳某發(fā)出解除合同的通知，已經給予了易某、陳某合理的期限支付租金。故依據雙方租賃合同約定，被告（反訴原告）易某、陳某逾期給付租金滿30日，原告（反訴被告）李某某有權解除合同。依據《合同法》第九十六條第一款的規(guī)定，當事人一方主張解除合同的，應當通知對方，合同自通知到達對方時解除。因雙方所簽訂的《商鋪租賃合同》、《商業(yè)管理合同》均已到期，故本院不再作解除合同的判決，但易某、陳某應將所租賃的商鋪退還給李某某。原告（反訴被告）李某某所交付的租賃物雖存在瑕疵，但并不是造成合同目的根本不能實現的原因，故被告（反訴原告）易某、陳某未按期交付租金，應依約承擔違約責任，所交付的履約保證金22851依約不予返還，但原告（反訴被告）李某某所多收的租金、保證金應予以退還。關于易某、陳某提出的時尚魔方購物廣場的消防未達標以及管理服務不到位的問題，因與事實以及合同約定不符，故本院對其該項理由不予支持。

一、關于原告（反訴被告）李某某應退還被告（反訴原告）易某、陳某多交納租金、保證金的數額問題。易某、陳某應交月租為24.78平方米×（7617元÷29.4平方米）＝6418元，易某、陳某實交月租金為7617元，據此李某某應退還易某、陳某多交的租金為（7617-6418）×3個月＝3597元。保證金是依合同約定按三個月租金收取的，故依此同理應退還3597元。兩項相加，李某某應退還易某、陳某多收的租金與保證金共計7194元。

二、關于返租費的問題。通過雙方庭審陳述以及合同約定，明確返租費即為商場前期培育費用。雙方《商業(yè)管理合同》第六條第（10）項規(guī)定：“易某、陳某全部遵守租賃合同與商業(yè)管理合同中的約定，李某某按月向易某、陳某支付當月房屋租金、設備使用費的10%作為商場前期培育費用。”現易某、陳某已交3個月租金，對在合同履行過程中有兩個月雙方自愿達成的按月租金的20%返租予以確認，李某某還應返租642元（6418元×10%×1個月＝642元）。

三、關于免租的問題。依據雙方合同約定，免租期為2012年12月1日至同年同月31日、2014年12月1日至同年同月31日，易某、陳某簽訂合同的時間為2013年1月26日，不在合同約定免租范圍內，但依據格式合同約定應作出有利于易某、陳某的解釋以及在實際履行過程中，易某、陳某也需要合理的時間進行裝修，故對合同中約定的第一個月免租予以確認。對于最后一個月的免租，因雙方在合同實際履行中客觀情況已經發(fā)生改變，故不作認定。

四、關于被告（反訴原告）易某、陳某尚欠的租金、物業(yè)管理費及應當支付的違約金的數額問題。租金的計算：從2013年3月16日起至2014年3月30日停業(yè)止，共計一年，易某、陳某實際還應支付租金6418×（11個月-一個月免租-3個月已交）＝44926元。物業(yè)管理費的計算：1764元÷6個月×5個月＝1470元。違約金的計算：因易某、陳某未按時交付租金，依據雙方所簽訂的租賃合同第八條，應按租賃存續(xù)期內租金總額的30%收取違約金即6418元×11個月×30%＝21179元，原告李某某主張的違約金為21000元。鑒于本案的實際情況，時尚魔方購物廣場整體并沒有做起來，生意均不好，且依照合同約定，易某、陳某違約保證金不予退還，實示上易某、陳某已經承擔了違約責任，故本院對該筆違約金不予認定。二項相加，易某、陳某還應支付李某某尚欠的租金、物業(yè)管理費共計46396元（44926元＋1470元＝46396元）。（注：本次計算中的年度單位均依據交易習慣認定為11個月）。

五、關于反訴原告（本訴被告）易某、陳某提出應由本訴原告（反訴被告）李某某退還其進場費10000元、物業(yè)管理費1764元以及其他損失94920元的問題。進場費的計算：依據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第七條：“下列情形，不違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的，人民法院可以認定為合同法所稱“交易習慣”：（一）在交易行為當地或者某一領域、某一行業(yè)通常采用并為交易對方訂立合同時所知道或者應當知道的做法；（二）當事人雙方經常使用的習慣做法”，李某某向易某、陳某收取“進場費”，不違反法律規(guī)定，可視為交易習慣。因雙方合同中對于進場費的處理沒有約定，而合同約定履行期限為兩年，實際履行期限則只有一年，故本院認為進場費以李某某退還易某、陳某5000元為宜。對于物業(yè)管理費的問題，因該筆費用已實際發(fā)生并履行，易某、陳某又未提交證據證明李某某未履行合同約定的物業(yè)管理服務，故本院對于易某、陳某提出的返還物業(yè)管理費的反訴請求不予支持。關于易某、陳某提出的其他損失94920元應否支持的問題，因貨物屬于可以轉賣物品，且糾紛的發(fā)生是因易某、陳某違約造成，故本院對易某、陳某提出的該項反訴請求也不予支持。

以上四項相抵后，易某、陳某還應支付李某某33560元（46396元-7194元-642元-5000元＝33560元）。綜上，本院對原告（反訴被告）李某某的訴訟請求部分予以支持，對被告（反訴原告）的訴訟請求部分予以駁回。依照《中華人民共和國民法通則》第五條、《中華人民共和國合同法》第五條、第八條、第十條、第四十一條、第六十條、第九十四條第一款第（三）項、第九十六條、第九十七條、第一百零七條、第一百零九條、第一百一十一條、第一百一十四條、第二百一十二條、第二百二十六條、第二百二十七條之規(guī)定，判決如下：

一、被告（反訴原告）易某、陳某在本判決生效后五日內將時尚魔方購物廣場249、251號商鋪騰空并退還給原告（反訴被告）李某某；

二、由被告（反訴原告）易某、陳某于本判決生效之日起五日內一次性支付原告（反訴被告）李某某租金、物業(yè)管理費、共計46396元；

三、由原告（反訴被告）李某某在本判決生效之日起五日內一次性退還被告（反訴原告）易某、陳某租金、保證金、進場費共計12836元；

四、被告（反訴原告）易某、陳某所交付的履約保證金22851元，原告（反訴被告）李某某不予退還；

五、駁回原告（反訴被告）李某某的其他訴訟請求；

六、駁回被告（反訴原告）易某、陳某的其他訴訟請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延期間的利息。

本案案件受理費2100元，反訴費75元，共計2175元，由原告（反訴被告）李某某承擔1000元，由被告（反訴原告）易某、陳某承擔1175元。

如不服本判決，可在收到判決書之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于湖南省湘潭市中級人民法院。

審　判　長　　田　園

審　判　員　　陶華英

人民陪審員　　陳立異

二〇一五年一月十九日

代理書記員　　陳　含

房屋租賃合同糾紛