杭州市蕭山區(qū)人民法院

民事判決書

（2015）杭蕭義民初字第1488號(hào)

原告杭州某某實(shí)業(yè)有限公司，機(jī)構(gòu)代碼3975××××6-7，住所地杭州市××區(qū)××街道××村。

法定代表人陳某某，總經(jīng)理。

委托代理人范建軍，浙江泰輝律師事務(wù)所律師。

委托代理人方華，浙江金麟律師事務(wù)所律師。

被告浙江某某石材有限公司，機(jī)構(gòu)代碼0639××××-4，住所地杭州市××區(qū)××街道××村。

法定代表人葉某某，總經(jīng)理。

委托代理人程學(xué)滿、孫彬，浙江楷立律師事務(wù)所律師。

第三人杭州某某化工有限公司，機(jī)構(gòu)代碼7195××××-2，住所地杭州市蕭山區(qū)××工業(yè)園區(qū)××路。

法定代表人施某，董事長(zhǎng)。

委托代理人李艷紅，浙江博方律師事務(wù)所律師。

原告杭州某某實(shí)業(yè)有限公司為與被告浙江某某石材有限公司房屋租賃合同糾紛一案，于2015年6月18日向本院提起訴訟。本院于2015年6月18日立案受理后，依法由審判員唐偉利適用簡(jiǎn)易程序于2015年7月15日公開開庭進(jìn)行了審理。原告的法定代表人陳某某及其委托代理人方華，被告的委托代理人程學(xué)滿、孫彬到庭參加訴訟。后為查明案涉事實(shí)，故依法追加杭州某某化工有限公司為第三人參與訴訟，并因雙方爭(zhēng)議較大，故依法組成合議庭于2015年9月8日公開開庭進(jìn)行了審理。原告的法定代表人陳某某及其委托代理人范建軍，被告的委托代理人程學(xué)滿、孫彬，第三人的委托代理人李艷紅到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告杭州某某實(shí)業(yè)有限公司訴稱：原、被告均從事石材經(jīng)營(yíng)。2014年4月29日、同年5月7日，原、被告先后簽訂《廠房租賃合同》、《廠房出租補(bǔ)充協(xié)議》各1份。書面約定：原告承租第三人位于杭州市蕭山區(qū)河莊街道三工段的3號(hào)車間，租賃期限為9年，即自2014年5月10日起至2023年4月9日止，廠房第一期租期為二年一期，每年租金為753960元，辦公樓租金為74592元。同時(shí)，《廠房租賃合同》第8條第2款約定：由于提前解除和違約本合同所造成的損失，由有過(guò)錯(cuò)的一方承擔(dān)對(duì)方全部經(jīng)濟(jì)損失賠償責(zé)任，同時(shí)違約方應(yīng)向守約方支付該廠房辦房年租金30%違約金。合同簽訂后，原告按約履行了合同義務(wù)，向被告支付2014年5月10日至2015年5月9日一個(gè)年度的廠房和辦公樓租金共計(jì)828552元。然而在2015年3月27日，原告所租用的廠房和辦公樓突然被斷水?dāng)嚯娭镣?月31日，2015年4月16日再次被斷水?dāng)嚯娭敝镣?月9日第一年租期屆滿為止，造成生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)完全停滯，致使原告收到了嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失。2015年4月18日原告收到第三人發(fā)出的《通知》，因被告對(duì)第三人合同違約，致使原告承租使用的廠房及辦公樓停水停電，兩次停水停電期間被告并未履行協(xié)調(diào)溝通義務(wù)幫助原告承租廠房恢復(fù)供水供電及恢復(fù)生產(chǎn)。原告認(rèn)為，被告已將廠房出租給原告并訂立合同，原告依約履行了全部合同義務(wù)，被告應(yīng)確保原告能夠正常、有效使用廠房。由于被告的單方違約行為，致使原告承租廠房?jī)纱瓮Ｋｋ婇L(zhǎng)達(dá)30余天，而被告也未對(duì)此有救濟(jì)行為，致使原告蒙受生產(chǎn)停滯的嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)損失。因被告的嚴(yán)重違約行為致使原告已經(jīng)不能繼續(xù)正常使用廠房，客觀上被告也沒有能力繼續(xù)履行合同。另外，原、被告簽訂《廠房租賃合同》后至原告在入住一個(gè)月的期間內(nèi)，被告未提供水電，同時(shí)，由于原、被告簽訂合同初期，第三人不同意被告向原告轉(zhuǎn)租廠房和在原告廠區(qū)門口進(jìn)行挖掘，造成原告的廠房大門無(wú)法進(jìn)出貨車，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)受到阻礙。故起訴，要求：1.依法確認(rèn)被告違約，判決解除雙方于2014年4月29日簽訂的《廠房租賃合同》；2.被告償還原告一個(gè)月的租金69046元；3.被告向原告支付違約金248565.60元。庭審中，原告經(jīng)本院釋明，變更訴訟請(qǐng)求，要求：1.被告償還一個(gè)月的租金69046元；2.被告支付違約金248565.60元。

被告浙江某某石材有限公司辯稱：對(duì)原告主張的與被告簽訂租賃合同、合同約定和原告支付租金828552元的事實(shí)予以認(rèn)可，但對(duì)其余主張的事實(shí)不予認(rèn)可。被告認(rèn)為：1.原告請(qǐng)求確認(rèn)被告違約，該主張與事實(shí)不符。被告因臨時(shí)資金困難，導(dǎo)致暫時(shí)拖欠第三人的租金，但被告并沒有違反與原告所簽訂的《廠房租賃合同》約定，包括向原告提供水電。另外，因?yàn)楸桓嬖?015年春節(jié)之后已無(wú)人管理，故第三人是否實(shí)施過(guò)停水停電的行為，被告不得而知。請(qǐng)求法院駁回原告要求被告支付違約金的訴訟請(qǐng)求。2.被告訴請(qǐng)解除合同不符合約定解除的條件，也不符合《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條所規(guī)定的法定解除的條件，因此被告訴請(qǐng)解除合同沒有事實(shí)及法律依據(jù)，請(qǐng)求法院予以駁回。3.根據(jù)目前的情況，原告愿意償還2015年4月16日起至2015年5月10止的租金，而2015年3月27日起至2015年3月31日停水停電期間的租金不應(yīng)償還。4.對(duì)原告關(guān)于第三人在廠區(qū)門口挖掘的事實(shí)，被告不清楚。5.雖然第三人沒有書面同意被告轉(zhuǎn)租，但目前第三人已經(jīng)和原告簽訂了租賃合同。

第三人杭州某某化工有限公司述稱：1.被告和第三人在2013年3月27日簽訂租賃合同，約定租期為10年，面積為2萬(wàn)多㎡，前三年的租金242.60萬(wàn)元，由于被告并未按期支付第三年的租金，逾期2個(gè)月付款，存在逾期交納水電費(fèi)的情況，同時(shí)，第三人于2015年3月份發(fā)現(xiàn)被告在配電房私自搭線，偷電1萬(wàn)多元。2.關(guān)于原、被告之間的租賃合同關(guān)系，第三人不知情，也沒有同意被告轉(zhuǎn)租。3.原告主張的第三人在廠門口挖掘的事實(shí)不存在，所謂的挖掘只是第三人對(duì)地坪進(jìn)行維修，不影響案涉標(biāo)的物的使用。4.由于被告拖欠租金和經(jīng)營(yíng)不善，因此被告提出減少租賃面積，并與第三人在2015年4月29日簽訂面積調(diào)整協(xié)議，將租賃面積20628㎡調(diào)整為11046㎡，而減少的面積包括了原告承租的廠區(qū)面積。具體經(jīng)過(guò)是：先由原告和第三人協(xié)商，然后由被告與第三人協(xié)商，最后確認(rèn)被告轉(zhuǎn)租的面積在原有的租賃面積中剔除，因此形成面積調(diào)整協(xié)議，租金調(diào)整為130萬(wàn)元。5.由于被告拖欠第三人租金，原告急于商量，因此原告將承租的租金直接支付給第三人，替被告支付第三人與被告約定的租金，對(duì)應(yīng)的面積為原告實(shí)際承租的面積，但這不代表第三人與原告建立起租賃合同關(guān)系。6.關(guān)于第三人進(jìn)行停水停電的事實(shí)，第一次自2015年3月27日起至2015年3月31日，原因是被告拖欠租金、水電費(fèi)及偷電。第二次自2015年4月16日起至2015年4月21日。

原告為支持其主張的事實(shí)，在舉證期限內(nèi)向本院提供了下列證據(jù)材料：

1.《廠房租賃合同》、《廠房出租補(bǔ)充協(xié)議》各1份，欲證明原、被告簽訂廠房及辦公樓租賃合同的事實(shí)。經(jīng)質(zhì)證，被告無(wú)異議，第三人表示不清楚。本院經(jīng)審查后認(rèn)為，該組證據(jù)內(nèi)容客觀真實(shí)，來(lái)源形式合法，且與本案具有關(guān)聯(lián)性，對(duì)原告欲證明的對(duì)象具有證明效力，故予以采納。

2.通知、催款通知函、催款通知單各1份，欲證明被告對(duì)杭州某某化工有限公司違約致使原告承租廠房及辦公樓兩次停水停電的事實(shí)。經(jīng)質(zhì)證，被告表示不清楚，第三人無(wú)異議。本院經(jīng)審查后認(rèn)為，該組證據(jù)符合有效證據(jù)的“三性”特征，故予以采納。

3.手機(jī)錄音的書面材料一份（刻錄在光盤中，原件留存于原告法定代表人的手機(jī)中），欲證明原告向被告承租廠房，2014年4月29日簽訂合同，2014年5月1、2日原告經(jīng)被告同意在廠區(qū)挖掘水池，因第三人不同意被告向原告轉(zhuǎn)租廠房，在原告廠區(qū)門口挖掘，造成原告貨車無(wú)法進(jìn)出，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)嚴(yán)重受阻，并且被告未能落實(shí)原告承租廠區(qū)水電使用。即原、被告簽訂廠房租賃合同初期，被告就并未按約履行合同義務(wù)，確保原告正常使用廠房，以至于2015年4月18日第三人向原告下達(dá)通知，廠區(qū)兩次停水停電，被告也未能有效協(xié)調(diào)處理停水停電，原告對(duì)被告不能繼續(xù)履行合同產(chǎn)生合理懷疑，原告不敢繼續(xù)交付合同租金的事實(shí)。經(jīng)質(zhì)證，被告認(rèn)為，該證據(jù)與錄音內(nèi)容基本一致，但無(wú)法確認(rèn)其真實(shí)性。同時(shí)，該證據(jù)顯示，原告知道第三人是房主，結(jié)合以上陳述，被告更加有理由質(zhì)疑該證據(jù)的真實(shí)性。第三人表示不清楚。本院經(jīng)審查后認(rèn)為，由于無(wú)其他證據(jù)證明錄音中除原告法定代表人的聲音外，另一聲音系所謂的王曉明的聲音，因此，對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性不予認(rèn)定，進(jìn)而對(duì)該證據(jù)的證明效力亦不予評(píng)價(jià)。

被告為支持其主張的事實(shí)，在舉證期限內(nèi)向本院提供了《廠房租賃合同》1份，欲證明第三人與被告所簽訂的租賃合同中，并未約定在被告未交納房屋租金時(shí)，第三人有權(quán)以停水停電的方式催交租金，即原告損失系杭州某某化工有限公司實(shí)施的侵權(quán)行為造成。經(jīng)質(zhì)證，原告對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性、合法性無(wú)異議，但對(duì)關(guān)聯(lián)性及證明對(duì)象有異議，造成原告損失確實(shí)是第三人所為，而這是被告違約引起的。第三人無(wú)異議。本院經(jīng)審查后認(rèn)為，該證據(jù)符合有效證據(jù)的“三性”特征，故予以采納。

第三人未提供證據(jù)。

根據(jù)以上對(duì)證據(jù)的認(rèn)證和庭審調(diào)查，本院認(rèn)定如下事實(shí)：2013年3月27日，第三人杭州某某化工有限公司與被告浙江某某石材有限公司簽訂《廠房租賃合同》，書面約定：1.第三人將其位于杭州市蕭山區(qū)河莊街道三工段的廠房共計(jì)20628㎡（包括3號(hào)車間計(jì)15226㎡、西邊輔房505㎡、水泵房30㎡、辦公樓4867㎡）出租給被告。2.租賃期限自2013年4月16日起至2023年4月15日止，計(jì)10年。3.租期以三年為一期，第二期起按上期的租金每期遞增8%，以后以此類推。第一期年租金在簽訂合同起2日內(nèi)一次性付清2426000元（20628㎡×9.8元／㎡／月）及100000元保證金（押金）。第二期從2016年4月15日起每年租金為2620000元，第三期從2019年4月15日起每年租金為2830000元，第十年2022年4月15日起每年租金為3056000元。每年租金支付須在上年的到期日前60天支付下年租金并一次性付清。該合同還約定：1.租賃期間，被告不得擅自將房屋轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或者轉(zhuǎn)借，如確需轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或者轉(zhuǎn)借，應(yīng)事先征得第三人書面同意。2.被告未按約交納租金、水、電費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用，每逾期一日，每日應(yīng)當(dāng)向第三人支付未交付金額的千分之十的滯納金，第三人并也可解除合同。3.由于提前解除和違約本合同所造成的損失，由過(guò)錯(cuò)的一方承擔(dān)違約責(zé)任；違約方應(yīng)向守約方支付該廠房年租金30%的違約金。

被告浙江某某石材有限公司在承租上述合同所約定的廠房后，為將部分廠房轉(zhuǎn)租給原告杭州某某實(shí)業(yè)有限公司，原、被告雙方于2014年4月29日簽訂《廠房租賃合同》，書面約定：1.被告將承租的上述3號(hào)車間的5235.84㎡轉(zhuǎn)租給原告。辦公樓另計(jì)。2.租賃期限自2014年5月10日起至2023年4月9日止，計(jì)9年。3.租期第一期二年為一期，第二期起按上期的租金每期遞增8%，以后以此類推。第一期年租金在簽訂合同日起2日內(nèi)一次性付清753960元（單價(jià)為12元／㎡／月）。第二期從2016年5月10日起每年租金為814277元，第三期從2019年5月10日起每年租金為879420元，以此類推。每年租金支付在上年的到期日提前30天支付下年租金并一次性付清。該合同還約定：1.租賃期間，原告不得擅自將房屋轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或者轉(zhuǎn)借，如確需轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或者轉(zhuǎn)借，應(yīng)事先征得原告書面同意。2.原告未按約交納租金、水、電費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用的，每逾期一日，每日應(yīng)當(dāng)向被告支付未交付金額的千分之十的滯納金。3.由于提前解除和違約本合同所造成的損失，由過(guò)錯(cuò)的一方承擔(dān)對(duì)方全部經(jīng)濟(jì)損失賠償責(zé)任，同時(shí)違約方應(yīng)向守約方支付該廠辦房年租金30%的違約金。2014年5月7日，原、被告雙方簽訂《廠房出租補(bǔ)充協(xié)議》，書面約定“補(bǔ)充增加辦公樓2樓東面半層房間，中間大堂共用，東面樓梯共用，樓層半層面積計(jì)518平方米，房租和廠房同期同價(jià)計(jì)算，每一期房租計(jì)74592元，（水電費(fèi)各自負(fù)擔(dān)，同時(shí)各自做好辦公樓的安全衛(wèi)生工作，共同維護(hù)辦公樓清潔舒適的辦公環(huán)境）。其他參照原合同。上述合同、協(xié)議簽訂后，原告向被告支付了自2014年5月10日起至2015年5月9日止的租金，合計(jì)828552元。

之后，由于被告浙江某某石材有限公司未按照約定期限向第三人杭州某某化工有限公司支付第三年的租金及水電費(fèi)，第三人于2015年3月27日發(fā)出催款通知單。因未果，故第三人于2015年3月27日對(duì)被告承租的上述廠房（包括被告轉(zhuǎn)租給原告的部分）進(jìn)行停水停電。2015年3月31日，第三人因被告支付了水電費(fèi)，故恢復(fù)供電供水。同時(shí)，根據(jù)原、被告的約定，原告杭州某某實(shí)業(yè)有限公司應(yīng)于2015年4月9日付清第二年的租金，而原告出于第三人向被告催款和停電停水的行為等情況考慮，故未按約定期限向被告支付應(yīng)付的租金。

2015年4月16日，第三人杭州某某化工有限公司因被告浙江某某石材有限公司仍未支付應(yīng)付的租金，故再次對(duì)被告承租的上述廠房（包括被告轉(zhuǎn)租給原告的部分）進(jìn)行停水停電，并于2015年4月18日向原告發(fā)出書面通知。2015年4月21日，原告杭州某某化工有限公司與第三人協(xié)商后，第三人恢復(fù)供水供電。經(jīng)原告杭州某某實(shí)業(yè)有限公司、被告浙江某某石材有限公司分別與第三人杭州某某化工有限公司協(xié)商后，三方達(dá)成合意，即自2015年4月15日起，減少被告向第三人承租的房屋面積，所減少的面積包括上述被告轉(zhuǎn)租給原告的房屋，而原告承租的房屋自2015年4月16日起與第三人發(fā)生租賃合同關(guān)系，原告直接向第三人支付租金。

2015年6月18日，原告杭州某某實(shí)業(yè)有限公司以被告浙江某某石材有限公司單方違約為由，向本院提起訴訟。

另查明，原告杭州某某實(shí)業(yè)有限公司成立于2014年6月17日。

本院認(rèn)為：原、被告系兩個(gè)不同的獨(dú)立法人，雙方簽訂的《廠房租賃合同》、《廠房出租補(bǔ)充協(xié)議》系其真實(shí)意思表示。同時(shí)，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十六條第一款“出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請(qǐng)求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的，人民法院不予支持。”結(jié)合本案，按照經(jīng)驗(yàn)法則可以認(rèn)定第三人在原告公司成立時(shí)知道或者應(yīng)當(dāng)知道被告轉(zhuǎn)租的事實(shí)，鑒于原、被告租賃合同關(guān)系形成于2014年4月29日，而第三人直至2015年4月18日表示過(guò)異議，時(shí)間跨度超過(guò)六個(gè)月。綜上，本院認(rèn)定原、被告之間的租賃合同關(guān)系成立且有效，合同所約定的內(nèi)容對(duì)雙方當(dāng)事人均具有約束力。同時(shí)，由于原、被告之間的租賃合同關(guān)系在訴前已經(jīng)解除，并于2015年4月16日起分別與第三人建立租賃合同關(guān)系。因此，根據(jù)原告實(shí)際支付的租金至2015年5月9日和原告自2015年3月27日起至2015年3月30日止因被告拖欠水電費(fèi)被停水停電的事實(shí)，本院認(rèn)定原告多交28天的租金，按照年租金828552元的標(biāo)準(zhǔn)，原告多交的租金為63560.15元，該款被告應(yīng)予返還，對(duì)原告超出部分的主張本院不予支持。關(guān)于原告根據(jù)其與被告簽訂的《廠房租賃合同》所約定的“由于提前解除和違約本合同所造成的損失，由過(guò)錯(cuò)的一方承擔(dān)對(duì)方全部經(jīng)濟(jì)損失賠償責(zé)任，同時(shí)違約方應(yīng)向守約方支付該廠辦房年租金30%的違約金。”內(nèi)容向被告主張違約金的訴訟請(qǐng)求。綜合本案來(lái)講，按照合同約定，原告應(yīng)于2015年4月9日向被告交納自2015年5月10日起至2016年5月9日止的租金，雖然自2015年3月27日起至2015年3月30日止，原告因被告拖欠第三人水電費(fèi)遭停水停電，但在原告付款日前，第三人恢復(fù)了供水供電。因此，原告以此作為不安抗辯而拖延支付租金的理由不能成立。同時(shí)，不可否認(rèn)，由于被告拖欠第三人的租金和水電費(fèi)，使原告無(wú)法正常使用租賃物，應(yīng)視為違約。綜上，由于原、被告在履行合同中分別存在上述違約行為，故原告依照上述合同約定向被告主張違約金的訴訟請(qǐng)求，依據(jù)不足，本院不予支持。據(jù)此，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百零八條、《中華人民共和國(guó)合同法》第二百二十六條、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十六條第一款和《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決如下：

一、浙江某某石材有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)返還杭州某某實(shí)業(yè)有限公司租金63560.15元。

如浙江某某石材有限公司未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

二、駁回杭州某某實(shí)業(yè)有限公司的其余訴訟請(qǐng)求。

案件受理費(fèi)6064元，杭州某某實(shí)業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)4675元，浙江某某石材有限公司負(fù)擔(dān)1389元。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于浙江省杭州市中級(jí)人民法院，并向浙江省杭州市中級(jí)人民法院預(yù)交上訴案件受理費(fèi)。在上訴期滿后的次日起七日內(nèi)仍未交納的，按自動(dòng)撤回上訴處理。（上訴費(fèi)繳費(fèi)開戶銀行：工商銀行湖濱支行，戶名：浙江省杭州市中級(jí)人民法院，賬號(hào)：12×××68）

審　判　長(zhǎng)　唐偉利

代理審判員　楊　莉

人民陪審員　戴志慶

二〇一五年九月十五日

書　記　員　樓宇楠

合同糾紛