蘇州工業(yè)園區(qū)人民法院

民事判決書

（2015）園民初字第01352號

原告李某甲。

原告李某乙。

上述兩原告共同委托代理人丁益鳴、丁一，江蘇正華正律師事務(wù)所律師。

被告蘇州某某光電有限公司，住所地蘇州工業(yè)園區(qū)葑亭大道＊＊號＊８廠房。

法定代表人許某某，董事長。

委托代理人張林華，江蘇名仁律師事務(wù)所律師。

原告李某甲、李某乙訴被告蘇州某某光電有限公司（以下簡稱“某某光電”）房屋租賃合同糾紛一案，本院于2015年4月16日立案受理，依法由審判員楊俊適用簡易程序獨任審判，于2015年6月16日第一次公開開庭審理了本案。后轉(zhuǎn)為適用普通程序，由審判員楊俊與人民陪審員徐家騮、魏淼澄組成合議庭，于2015年8月12日第二次公開開庭進行審理。原告李某甲、李某乙及其共同委托代理人丁一、丁益鳴，被告某某光電委托代理人張林華到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

被告某某光電辯稱，原告所稱的被告違反公序良俗原則沒有事實依據(jù)，被告員工猝死純屬意外事件，被告對此沒有過錯，原告所稱導(dǎo)致財產(chǎn)損失，沒有事實依據(jù)。1、承租房屋雖然發(fā)生了猝死事件，但房屋的結(jié)構(gòu)功能沒有受損，且原告也沒有提交任何證據(jù)證明其房屋貶值。原告所稱的“鬼屋”并非法律概念而是迷信思想，本案是酒后猝死，并非兇殺和自殺，死亡事件對房屋的使用者心理可能產(chǎn)生影響，但并不必然導(dǎo)致房屋價值的貶損，隨著死亡時間的推移，會逐漸在人們心中淡忘。不同的人對此有不同的認識和不同的價值判斷，不必然認為房屋貶值。被告的承租行為與猝死事件沒有因果關(guān)系。2、原告出租房屋屬于經(jīng)營行為，任何經(jīng)營行為都有風(fēng)險，原告在享受出租利益的同時應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險。3、雙方租賃合同第八條約定，若水、電、煤等使用不當或造成人身傷亡和意外事故，與房東、中介無關(guān)，后果自付。雙方對人身傷亡這樣的嚴重事故都沒有約定承租方承擔(dān)責(zé)任，那意外猝死顯然是弱于人身傷亡，要求承租人賠償沒有任何依據(jù)。因此，原告訴請應(yīng)當依法予以駁回。

原告針對被告答辯意見，辯稱：1、被告員工酒后猝死屬于非正常死亡，租賃合同約定如因使用不當損害房屋的應(yīng)予以修復(fù)或經(jīng)濟賠償。因此，原告主張經(jīng)濟賠償?shù)恼埱笥泻贤罁?jù)。2、關(guān)于被告提及的租賃合同第八條第四款，若水、電、煤等使用不當或造成人身傷亡和意外事故與房東、中介無關(guān)，這不是責(zé)任分配條款，而是責(zé)任免除條款，但是沒有免除承租人因不當使用對他人的造成的損害責(zé)任。3、關(guān)于房屋貶值問題，被告都提到死亡事件不必然導(dǎo)致房屋的價值受到損壞。但是根據(jù)現(xiàn)行的世俗理念，原告認為損害結(jié)果是必然產(chǎn)生的。原告可以承擔(dān)經(jīng)營當中相對應(yīng)的經(jīng)營風(fēng)險，但是被告支付的租金標準是明顯不含有上述風(fēng)險的一個金額，且被告在合同中有明確的承租義務(wù)，因此死亡事件產(chǎn)生的商業(yè)風(fēng)險的責(zé)任應(yīng)由被告承擔(dān)。庭審中，原告明確以租賃合同關(guān)系主張權(quán)利。

經(jīng)審理查明，原告李某乙、李某甲為蘇州工業(yè)園區(qū)唯亭葑亭大道599號金錦苑4幢1602室的房屋所有權(quán)人。2014年12月，原告李某乙（合同甲方）與被告某某光電（合同乙方）簽訂《房屋租賃合同書》，約定租賃房屋作為居住使用，租賃期從2014年12月24日至2015年12月23日，每月租金2835元，租房保證金2700元，被告每三月支付一次租金。租賃合同第八條第四項約定，乙方如因使用不當損壞房屋及其設(shè)施的，應(yīng)負責(zé)修復(fù)原狀或予以經(jīng)濟賠償。若水、電、煤氣等使用不當或認為造成的人身傷亡和意外事故，與房東、中介方無關(guān)，后果自負。合同第九條第三項約定，如甲方擅自提前終止本合同，應(yīng)按一個月租金向乙方支付違約金，并退回剩余房款及保證金。2014年12月22日，原被告雙方辦理房屋交接確認手續(xù)。被告向原告支付了一個季度的租金8505元及2700元房屋押金，租金支付截止至2015年3月23日。被告某某光電承租后將該房屋用于其工作人員居住使用。2014年2月28日，某某光電組織聚餐活動，其工作人員陳嘉新醉酒后被同事送往涉案金錦苑4幢1602室休息。公安機關(guān)筆錄顯示，其同事將陳嘉新扶到床上休息，脫掉了外套、鞋子，面朝上平躺著，蓋好了被子，陳嘉新睡著后同事就離開了。次日下午，陳嘉新被同事發(fā)現(xiàn)在該房屋內(nèi)死亡。后經(jīng)公安機關(guān)出具的法醫(yī)學(xué)尸表檢查意見書，陳嘉新血液中乙醇濃度為379mg／100ml，考慮陳嘉新醉酒后猝死。

上述猝死事件發(fā)生后，原被告就賠償問題協(xié)商未果。2015年3月19日，被告向原告發(fā)出解除合同（退房）通知，再次通知確認雙方已于2015年3月19日解除合同，要求原告聯(lián)系辦理退房相關(guān)事宜。本案審理過程中，雙方對租賃合同解除無爭議，并辦理了退房交接手續(xù)，雙方確認被告支付的押金2700元作為提前解除合同的違約金不予退還。

以上事實，由原告提交的房屋租賃合同、房產(chǎn)證、交房確認單等證據(jù)，被告提交的解除合同（退房）通知、法醫(yī)學(xué)尸表檢查意見書等證據(jù)，以及雙方庭審陳述予以證實。

本院認為，原告李某乙與被告某某光電之間簽訂的房屋租賃合同合法有效，雙方應(yīng)誠實信用全面履行合同。承租人應(yīng)當妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應(yīng)當承擔(dān)損害賠償責(zé)任。承租人按照約定的方法或租賃物的性質(zhì)使用租賃物的，致使租賃物受到損耗的，不承擔(dān)損害賠償責(zé)任。原告以租賃合同關(guān)系向被告主張賠償責(zé)任，需認定被告存在不當使用租賃房屋的違約行為，且該違約行為造成原告實際損失。被告員工在承租房屋內(nèi)死亡，屬于簽訂合同時無法預(yù)知的意外事件，被告無法在陳嘉新聚餐飲酒后合理的得出預(yù)判，也無法防范。被告對該意外事件沒有注意義務(wù)，也不存在過錯，讓其對此承擔(dān)責(zé)任不符合法律精神。被告讓醉酒的員工在承租房屋內(nèi)休息，在社會經(jīng)驗法則上不構(gòu)成對房屋的使用不當或保管不善，而員工猝死只是意外結(jié)果，但違約行為是承擔(dān)賠償責(zé)任的前提，被告不存在違約行為亦不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。原告的出租房屋內(nèi)發(fā)生意外死亡事件，基于社會善良風(fēng)俗，該事件雖然可能對房屋出租、出售造成一定妨礙，對使用價值的實現(xiàn)造成影響，但該影響會隨著時間的延續(xù)而逐漸淡化，原告主張的損失也具有不確定性。綜上，本院認為，現(xiàn)有證據(jù)無法證明被告某某光電存在使用不當或保管不善的違約行為，原告要求其承擔(dān)賠償責(zé)任，本院礙難支持。據(jù)此，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第二百一十八條、第二百二十二條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決如下：

駁回原告李某甲、李某乙的訴訟請求。

案件受理費收取3540元，由原告李某甲、李某乙負擔(dān)。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于江蘇省蘇州市中級人民法院。同時按照國務(wù)院《訴訟費用繳納辦法》規(guī)定向江蘇省蘇州市中級人民法院預(yù)交上訴案件受理費。江蘇省蘇州市中級人民法院開戶行：中國農(nóng)業(yè)銀行蘇州工業(yè)園區(qū)支行營業(yè)部，帳號：10***99。

審　判　長　楊　俊

人民陪審員　徐家騮

人民陪審員　魏淼澄

二〇一五年九月十六日

書　記　員　韋　瑋

房屋租賃合同糾紛