安徽省淮南市田家庵區(qū)人民法院

民事判決書

（2014）田民一初字第01284號(hào)

原告：孫某，男，19**年**月**日生，漢族，田家庵某快餐店業(yè)主。

委托代理人：孔軍，安徽俊誠律師事務(wù)所律師。

委托代理人：翟國富，男，19**年**月**日生，漢族，河南省南陽市人，田家庵某快餐店員工。

被告：趙某某（別名趙紅艷），女，19**年**月**日生，漢族，安徽省淮南市人。

委托代理人：趙白楊，安徽八公律師事務(wù)所律師。

委托代理人：陳傳銳，男，19**年**月**日生，漢族，安徽省淮南市人。

原告孫某訴被告趙某某租賃合同糾紛一案，本院于2014年6月12日立案受理。依法由審判員閆軍適用簡易程序，于2014年7月21日公開開庭進(jìn)行了審理。原告孫某的委托代理人孔軍、翟國富，被告趙某某及其委托代理人趙白楊、陳傳銳到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

孫某訴稱：2013年3月1日原告授權(quán)店里員工翟國富與趙紅艷簽訂倉庫出租合同，租賃被告位于某處房屋，用于原告所經(jīng)營的田家庵某快餐店的經(jīng)營活動(dòng)。該房屋原告僅使用8個(gè)月就遇到了市政府項(xiàng)目的拆遷，致使原告無法繼續(xù)使用。原告被迫搬遷，但未獲得任何補(bǔ)償。后原告得知該房屋的拆遷補(bǔ)償全部都由被告所得，原告認(rèn)為該房屋拆遷時(shí)原告應(yīng)獲得經(jīng)營損失的補(bǔ)償。原告多次找到被告協(xié)商經(jīng)營損失的補(bǔ)償問題，但被告均拒絕支付相關(guān)款項(xiàng)。原告為維護(hù)自己的合法權(quán)益不受侵害，現(xiàn)起訴至法院，請(qǐng)求判令：1、解除倉庫出租合同；2、被告支付剩余租金10666元；3、被告支付拆遷補(bǔ)償款屬于原告的部分80719.5元；4、被告承擔(dān)訴訟費(fèi)用。

孫某為證明其主張，已在舉證期限內(nèi)向本院提交證據(jù)，以下證據(jù)經(jīng)庭審舉證、質(zhì)證，現(xiàn)予以歸納認(rèn)證如下：

一、原告的身份證及個(gè)體工商戶營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件各1份，證明原告的訴訟主體資格。被告有異議，認(rèn)為原告提交的營業(yè)執(zhí)照的經(jīng)營地點(diǎn)是在田家庵區(qū)某處，與本案沒有關(guān)系，與被告的房屋所在地也沒有關(guān)系，與本案沒有關(guān)聯(lián)性。該證據(jù)經(jīng)審查其真實(shí)性本院予以確認(rèn)。

二、倉庫出租合同原件1份，證明：原被告的房屋租賃關(guān)系，租賃期為5年，租金為每年26000元。被告對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性無異議，但對(duì)原告的證明觀點(diǎn)有異議，認(rèn)為：對(duì)方認(rèn)為該房屋是某快餐店老板孫某承租，我們不知道該快餐店內(nèi)部關(guān)系。沒有孫某的授權(quán)證明，應(yīng)認(rèn)定是翟國富個(gè)人與我們簽訂的合同。本院認(rèn)為：因田家庵某快餐店業(yè)主孫某已追認(rèn)翟國富簽訂的倉庫出租合同的代理行為，故被告方的質(zhì)證意見本院不予采信。該合同的真實(shí)性經(jīng)本院審查予以確認(rèn)，至于其合法性、是否有效，將在以下本院認(rèn)為部分予以詳細(xì)闡述。

三、收條原件1份，證明：趙某某已收取原告每年26000元租金的事實(shí)。被告對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性無異議。該證據(jù)經(jīng)審查本院予以確認(rèn)。

四、裝修工程合同1份及收條3份，入卷宗均為復(fù)印件（原件已當(dāng)庭退回），證明：原告在租賃被告房屋后，即出資對(duì)房屋進(jìn)行裝修。被告方有異議，認(rèn)為：裝修工程的發(fā)包方是某快餐店，該合同的真實(shí)性不予認(rèn)可。被告方看不出具體施工內(nèi)容，干了多少活不能確認(rèn)，對(duì)工程造價(jià)有異議。以上證據(jù)與本案沒有相關(guān)性。我方只知道原告更換了門。本院認(rèn)為：以上證據(jù)系某快餐店與他人之間簽訂的裝修工程合同及收條，系另一法律關(guān)系，加之該合同無施工預(yù)算單或決算單佐證具體的施工項(xiàng)目，故以上證據(jù)在本案中本院不予以認(rèn)證。

五、照片8張。證明：原告在房屋內(nèi)裝潢的情況。被告方有異議，認(rèn)為：該房屋總體沒怎么動(dòng)，房內(nèi)的乳膠漆、瓷磚、墻磚原來就有。原告方變動(dòng)的不是太明顯。本院認(rèn)為：照片所反映的內(nèi)容確系爭議的租賃房屋的情況，以上證據(jù)的真實(shí)性經(jīng)審查本院予以確認(rèn)。

六、拆遷安置協(xié)議書、情況說明、征收登記表、估價(jià)報(bào)告各1份。證明：被告方拆遷時(shí)取得拆遷補(bǔ)償款項(xiàng)中，冷庫搬遷費(fèi)5601元，停產(chǎn)停業(yè)損失42806.4元，以及地板磚、內(nèi)外墻瓷磚、乳膠漆墻面、防盜門、防盜網(wǎng)這幾項(xiàng)裝修的補(bǔ)償款應(yīng)該歸原告。被告方對(duì)拆遷安置協(xié)議書無異議，對(duì)情況說明的真實(shí)性有異議，對(duì)原告方的證明觀點(diǎn)亦有異議，認(rèn)為：原被告簽訂的倉庫出租合同對(duì)裝潢補(bǔ)償并沒有約定，停產(chǎn)停業(yè)損失應(yīng)該給被告，受損失的是房屋出租方。本院認(rèn)為：以上證據(jù)系經(jīng)原告方申請(qǐng)，本院前往淮南市安成鎮(zhèn)政府調(diào)取，其真實(shí)性本院予以確認(rèn)。至于原告的訴訟請(qǐng)求是否應(yīng)當(dāng)?shù)玫街С郑瑢⒃谝韵卤驹赫J(rèn)為部分詳細(xì)予以闡述。

趙某某辯稱：1、本案被答辯人孫某不是合同承租人，不具有訴訟主體資格。趙某某在2013年3月1日與翟國富個(gè)人簽訂的倉庫出租合同，合同書雖有某快餐店字樣，但該法人沒有出示授權(quán)委托書，也沒有在合同上簽章。答辯人不認(rèn)識(shí)被答辯人，與被答辯人之間沒有任何經(jīng)營往來。現(xiàn)被答辯人以其個(gè)人名義訴訟答辯人是錯(cuò)誤的，被答辯人無權(quán)起訴答辯人。2、答辯人與合同承租人翟國富之間簽訂的倉庫出租合同已自行解除。該退的費(fèi)用已退，雙方不存在其他經(jīng)濟(jì)糾紛。答辯人對(duì)外出租的房屋不管是翟國富還是其他承租人都是作倉庫使用的。答辯人與承租人翟國富在合同中有明確約定：租賃期間，如因市政建設(shè)拆遷，該合同自行解除，甲方退還沒到期已交的費(fèi)用。答辯人當(dāng)時(shí)收到承租人翟國富交的一年租金是26000元，另有押金2000元，但這些錢扣除8個(gè)月的房屋租金，剩余10668元已全部退還給翟國富了。翟國富在派出所也承認(rèn)退還給他了。所以答辯人認(rèn)為自己已按照合同約定履行了自己的義務(wù)，合同已自行解除，雙方不存在其他糾紛。3、被答辯人的訴請(qǐng)無任何事實(shí)和法律依據(jù)。被答辯人在訴狀中的陳述與事實(shí)嚴(yán)重不符。（一）翟國富沒有被答辯人的授權(quán)。（二）答辯人的房屋出租用途就是倉庫用于堆放東西，根本不是經(jīng)營某快餐店。（三）答辯人沒有領(lǐng)取被答辯人所講的原告應(yīng)獲得的經(jīng)營損失補(bǔ)償。綜上，答辯人認(rèn)為被答辯人訴訟主體不合格，無起訴權(quán)，其訴訟請(qǐng)求更是缺少事實(shí)和法律依據(jù)，請(qǐng)法庭依法駁回。

趙某某為證明自己的主張，已在舉證期限內(nèi)向本院提交證據(jù)，以下證據(jù)經(jīng)庭審舉證、質(zhì)證，現(xiàn)予以歸納認(rèn)證如下：

一、淮南市公安局泉山派出所于2014年6月20日出具的“關(guān)于翟國富與陳傳銳之間糾紛的接警情況說明”1份，證明：出租人已按照租房協(xié)議約定，將收取的未到期的費(fèi)用，包括房租和押金已退還承租人翟國富，雙方不存在其他糾紛。原告方對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性無異議，但對(duì)其證明觀點(diǎn)有異議，認(rèn)為：該證據(jù)證明不了其證明觀點(diǎn)，退還房租和押金應(yīng)當(dāng)以書面證據(jù)為準(zhǔn)。本院認(rèn)為：該證據(jù)系公安部門基于事實(shí)出具的情況說明，其真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性本院均予以確認(rèn)。

二、經(jīng)被告方申請(qǐng)證人廖鵬勝出庭作證的證人證言，證明：2012年夏天，趙某某他們出的材料，我們給他們家倉庫的墻批的膩?zhàn)?、貼的瓷磚，墻貼的紅瓷磚，地貼的是小磚。墻面的紅色的墻磚只貼了一百多平方米，只貼了一面墻，另外三面墻刷的乳膠漆。地磚也貼了一百多平方，也是紅的磚。墻磚和地磚都是300的尺寸。房子總共是三百多平方米，總共貼了一百多平方米瓷磚，其他是水泥地坪。被告方認(rèn)為：廖鵬勝的證人證言證明爭議房屋在拆遷時(shí)，房屋的部分地磚、墻磚和膩?zhàn)?、乳膠漆都是以前房東裝潢的。原告方對(duì)以上證人陳述的真實(shí)性有異議，認(rèn)為：證人所講的關(guān)于墻磚的尺寸和顏色與事實(shí)不符。其陳述與我們提交的書面證據(jù)不一致。本院認(rèn)為：該證人證言所稱裝潢的墻磚與地磚的顏色、尺寸等均與事實(shí)不符，故該證人證言本院不予采信。

三、經(jīng)被告方申請(qǐng)證人廖雷雨出庭作證的證人證言，證明：我與趙某某是幫她裝修房屋時(shí)認(rèn)識(shí)的。2012年7、8月份的時(shí)候，我去給趙某某批的膩?zhàn)?、貼的磚，具體面積想不起來來，裝修材料是房東提供的，我們只干活。瓷磚是紅色的小磚。墻磚和地磚是一樣的，都是紅色的小磚，規(guī)格也是一樣的。被告方認(rèn)為：廖雷雨的證人證言，證明該房屋拆遷時(shí)，房屋的部分地磚、墻磚和膩?zhàn)尤槟z漆都是以前房東裝潢的。被告方對(duì)證人證言有異議，認(rèn)為：兩證人證言前后矛盾，陳述與事實(shí)不符。本院認(rèn)為：該證人證言所稱裝潢的墻磚與地磚的顏色、尺寸等均與事實(shí)不符，故該證人證言本院不予采信。

經(jīng)審理查明：原告孫某系田家庵某快餐店業(yè)主。2013年3月1日，趙某某以曾用名趙紅艷（甲方）與翟國富（乙方某快餐）簽訂倉庫出租合同。合同約定：“一、甲方將自建的坐落在某處房屋，面積大約300平方米出租給乙方作為倉庫使用。二、租賃期為5年，從2013年3月6日起至2018年3月7日止，房屋租金每年一付，每年26000元人民幣，大寫貳萬陸仟元整。三、乙方不能改變房屋主體結(jié)構(gòu)，須交押金貳仟元，合同期滿以后，房屋無損壞如數(shù)退還押金……六、租賃期間，如因市政建設(shè)拆遷，該合同自行解除，甲方退還沒到期已交的費(fèi)用……”同日，趙某某收到某快餐倉庫租金26000元，并收到房屋押金2000元。孫某認(rèn)可其已授權(quán)委托翟國富與趙某某簽訂倉庫出租合同。2013年3月9日，某快餐店對(duì)該房屋進(jìn)行裝修，因原告方未能向本院提交施工預(yù)算單或結(jié)算單，故原告方提交的證據(jù)僅能證實(shí)原告方已在該房屋內(nèi)安裝冷庫，無法證實(shí)裝修的其他具體項(xiàng)目。2013年11月因該房屋需要拆遷，原告方將倉庫搬出?，F(xiàn)原告方以“被迫搬遷，但未獲得任何補(bǔ)償”為由訴訟來院，請(qǐng)求判令：1、解除倉庫出租合同；2、被告支付剩余租金10666元；3、被告支付拆遷補(bǔ)償款屬于原告的部分80719.5元；4、被告承擔(dān)訴訟費(fèi)用。

另查明：安成鎮(zhèn)人民政府（甲方）與陳多華（乙方）簽訂拆遷安置協(xié)議書，約定：“二、乙方的房屋及地面附屬物系經(jīng)現(xiàn)場測量、清點(diǎn)、具體類別、數(shù)量、系經(jīng)甲乙雙方已簽字認(rèn)可。根據(jù)（淮府辦（2013）38號(hào)）、（淮府辦（2013）39號(hào)）文規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，甲方支付乙方拆遷補(bǔ)償費(fèi)及在規(guī)定時(shí)間內(nèi)拆除的房屋獎(jiǎng)勵(lì)款合計(jì)合計(jì)282998.7元……四、如果乙方在2013年10月31日前（包括當(dāng)天）騰空房屋、交出鑰匙，具備拆除條件的，甲方給予乙方1戶×2萬元=20000元獎(jiǎng)勵(lì)……五、經(jīng)測算乙方房屋附屬物、臨時(shí)安置費(fèi)、獎(jiǎng)勵(lì)金額等費(fèi)用合計(jì)326398.7元。六、乙方屬產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置戶，經(jīng)測算扣除產(chǎn)權(quán)調(diào)換面積價(jià)值金額148500元，扣除預(yù)支乙方房租、搬家費(fèi)及獎(jiǎng)勵(lì)合計(jì)29000元，甲方支付乙方剩余各項(xiàng)補(bǔ)償費(fèi)，計(jì)148898.7元。十、本協(xié)議簽訂后，乙方須在3日內(nèi)自行搬離，并將房屋交予甲方。”2013年10月26日安成次中心建設(shè)項(xiàng)目集體土地房屋征收登記表顯示，被征遷戶為陳多華，地面構(gòu)筑物、添建物及附屬物補(bǔ)償金額共計(jì)38395.3元。經(jīng)淮南市安成鎮(zhèn)人民政府委托，安徽廣利宏遠(yuǎn)房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司于2013年11月30日出具陳多華家冷庫搬遷費(fèi)用估價(jià)報(bào)告，估價(jià)結(jié)果為：冷庫搬遷價(jià)格為5601元。本案被告趙某某系陳多華親屬。本案庭審中，原告方對(duì)被告趙某某的身份無異議，被告趙某某對(duì)在本案中承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任亦未提出異議。

再查明：2014年5月26日16時(shí)5分，翟國富曾報(bào)警，稱：其租了陳傳銳的房子，兩人簽有租房協(xié)議，去年安成村拆遷，拆房補(bǔ)償款里有一項(xiàng)為經(jīng)營補(bǔ)償款是補(bǔ)償給他的，陳傳銳得到后沒有給他。淮南市公安局泉山派出所接到110指揮中心的指令出警后，翟國富與陳傳銳均到泉山派出所接受調(diào)查。2014年6月20日泉山派出所出具“關(guān)于翟國富與陳傳銳之間糾紛的接警情況說明”中已明確：陳傳銳說剩下的租房款已經(jīng)退給翟國富，翟國富也說剩下的房租已經(jīng)退給了他，雙方的矛盾點(diǎn)在翟國富說陳傳銳收到的拆遷辦補(bǔ)償款中有經(jīng)營補(bǔ)償款是屬于他的。本案審理過程中，本院曾多次組織雙方當(dāng)事人調(diào)解，但因差距較大，調(diào)解未果。

以上事實(shí)，有原被告提交的證據(jù)材料、庭審筆錄、談話筆錄及調(diào)解筆錄等在卷佐證，足以認(rèn)定。

本院認(rèn)為：一、關(guān)于原告請(qǐng)求判令解除倉庫出租合同。趙某某以曾用名趙紅艷（甲方）與翟國富（乙方某快餐）簽訂倉庫出租合同，系雙方真實(shí)意思的表示，雙方已實(shí)際履行倉庫出租合同8個(gè)月?，F(xiàn)因該房屋被拆除，已無法繼續(xù)履行合同，加之雙方當(dāng)事人簽訂的倉庫出租合同中已明確約定：“六、租賃期間，如因市政建設(shè)拆遷，該合同自行解除，甲方退還沒到期已交的費(fèi)用。”根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十三條之規(guī)定：當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。故原告方主張解除倉庫出租合同，本院予以支持，該合同自原告的店鋪搬出該租賃房屋時(shí)予以解除。

二、關(guān)于原告主張被告支付剩余房屋租金10666元。本案中，雙方已實(shí)際履行倉庫出租合同8個(gè)月，趙某某收取原告方一年的房屋租賃費(fèi)26000元及押金2000元中，扣除原告應(yīng)支付的8個(gè)月的房屋租金：26000元÷12月×8月=17333.33元，被告方應(yīng)退還原告剩余房屋租金26000-17333.33元=8666.67元和押金2000元。但因淮南市公安局泉山派出所出具的“關(guān)于翟國富與陳傳銳之間糾紛的接警情況說明”中，已明確翟國富自行認(rèn)可：已收到剩余的房屋租金，故原告方主張趙某某退還剩余房屋租金，無事實(shí)依據(jù)，本院不予支持。但被告方?jīng)]有提交證據(jù)證實(shí)押金2000元已經(jīng)退還原告方，故該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求本院予以支持。

三、關(guān)于原告主張被告支付拆遷補(bǔ)償款屬于原告的部分80719.5元。本案庭審中，原被告雙方均認(rèn)可冷庫搬遷費(fèi)5601元?dú)w原告方所有，故該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求本院予以支持。至于其他裝潢賠償，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十一條之規(guī)定：承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時(shí)，雙方對(duì)已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：（四）因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔(dān)。故因政府拆遷導(dǎo)致原被告雙方簽訂的倉庫出租合同解除，該房屋剩余的裝飾裝修殘值損失，應(yīng)由雙方分擔(dān)。但原告方提交的裝修工程合同無相應(yīng)的施工預(yù)算單或決算單證明其具體的工程項(xiàng)目，故無法明確該房屋的裝飾裝修的歸屬。另被告方向本院申請(qǐng)的證人所作證言中，關(guān)于裝潢的部分內(nèi)容與實(shí)際亦不相符，故本院根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)，依法酌定被告應(yīng)給付原告裝潢折價(jià)款15000元。關(guān)于原告方要求被告給付停產(chǎn)停業(yè)損失。本案庭審中，原告方稱42806.4元系停業(yè)停產(chǎn)損失費(fèi)應(yīng)歸其所有，缺乏事實(shí)及法律依據(jù)。因從本案現(xiàn)有證據(jù)中，無法證實(shí)42806.4元系停業(yè)停產(chǎn)損失費(fèi)。加之爭議的租賃房屋被拆除，系被告的租賃物滅失，無法再通過房屋獲得相應(yīng)的利益，從而存在相應(yīng)的損失。而原告對(duì)該房屋原本即為租賃使用，該房屋被拆遷后，原告方可另覓他處繼續(xù)經(jīng)營?，F(xiàn)原告主張?jiān)撡M(fèi)用歸其所有，顯然既不合情理亦不合法理，故本院不予支持。

綜上，被告應(yīng)給付原告方房屋押金2000元＋冷庫搬遷費(fèi)5601元＋裝修折價(jià)款15000元=22601元。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十三條、第二百一十二條，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十一條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決如下：

一、原告孫某的委托代理人翟國富與被告趙某某（趙紅艷）簽訂的倉庫出租合同自原告的店鋪搬出租賃房屋時(shí)予以解除；

二、被告趙某某于本判決生效之日起十日一次性給付原告孫某租房押金2000元、冷庫搬遷費(fèi)5601元、裝修折價(jià)款15000元，合計(jì)22601元；

三、駁回原告孫某的其他訴訟請(qǐng)求。

如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延期間的債務(wù)利息。

案件受理費(fèi)2085元，依法減半收取1042.5元，由被告趙某某負(fù)擔(dān)182.5元，由原告孫某負(fù)擔(dān)860元。

如不服本判決，可于判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于安徽省淮南市中級(jí)人民法院。

審判員　閆軍

二〇一四年十一月二十日

書記員　金鑫

租賃合同糾紛