貴州省貴陽(yáng)市白云區(qū)人民法院

民事判決書(shū)

（2014）白民初字第1052號(hào)

原告趙某亮，男，彝族，19**年**月**日生，住貴陽(yáng)市白云南路。

被告貴陽(yáng)白云某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，住所地貴州省貴陽(yáng)市白云區(qū)同心東路。

法定代表人鄭某群，總經(jīng)理。

委托代理人王克春，貴州聽(tīng)君律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：特別代理。

委托代理人周娟，貴州聽(tīng)君律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：特別代理。

原告趙某亮訴被告貴陽(yáng)白云某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱某某房開(kāi)公司）商品房預(yù)售合同糾紛一案，本院受理后，依法適用簡(jiǎn)易程序公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告趙某亮、被告某某房開(kāi)公司的委托代理人周娟到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告訴稱：2012年6月17日，原、被告簽訂《商品房買賣合同》，原告向被告購(gòu)買其開(kāi)發(fā)的心美TWINS國(guó)際小區(qū)2棟1單元22-2號(hào)房屋，購(gòu)房金額為403448元。雙方約定被告應(yīng)在2013年12月31日前交付房屋。可至今房屋仍未建成，被告卻未依約將房屋交付原告。故訴請(qǐng)判令：1、被告必須在2014年12月31日前完工并交付房屋；2、逾期交房涉及的違約金提高到萬(wàn)分之一，并由被告承擔(dān)因逾期交房產(chǎn)生的違約金（暫計(jì)止2014年6月24日，共計(jì)173天×40.34元=6978.82元），6月24日后發(fā)生的延遲違約金，交房時(shí)再行計(jì)算支付；3、訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。

原告為證明自己的訴請(qǐng)，向本院提交如下證據(jù)：

1、《商品房買賣合同》，證明原、被告存在房屋買賣關(guān)系，合同約定的被告逾期交房應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。

2、收款收據(jù)二張、住房貸款合同一份、個(gè)人貸款一份，證明原告已全部支付了購(gòu)房款。

3、判決書(shū)一份，證明在生效的判決書(shū)中，法院對(duì)約定過(guò)低的違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了調(diào)整。

原告提交的證據(jù)，被告對(duì)其真實(shí)性均無(wú)異議，但對(duì)其證明目的有異議。

被告辯稱：原告違約金的計(jì)算方式應(yīng)以原告實(shí)際支付的購(gòu)房款為基數(shù)計(jì)算，應(yīng)以首付款和銀行已還款為基數(shù)計(jì)算。原、被告約定的違約金為萬(wàn)分之0.3計(jì)算，不宜按照原告訴請(qǐng)來(lái)調(diào)高。

被告未向本院提交證據(jù)。

經(jīng)審理查明：2009年7月23日，原告趙某亮與被告某某房開(kāi)公司簽訂《商品房買賣合同》，原告向被告購(gòu)買其開(kāi)發(fā)的位于貴陽(yáng)市白云區(qū)白云南路654號(hào)2棟1單元22層2號(hào)房屋，房屋價(jià)款403448元，被告應(yīng)在2013年12月31日前交房，逾期超過(guò)90日，原告要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，被告自交付房屋期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，按日向原告支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之0.4的違約金。合同簽訂后，原告依約向被告交付了全部購(gòu)房款，被告未能如期交付房屋。原告多次催收房屋未果，故訴來(lái)法院。另查明，本案房屋目前尚未達(dá)到交付條件。

以上事實(shí)，有《商品房買賣合同》、收款收據(jù)等在卷佐證，經(jīng)庭質(zhì)證，本院予以采信，作為定案依據(jù)。

本院認(rèn)為：原、被告簽訂的《商品房買賣合同》，是雙方的真實(shí)意思表示，未違反法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，合法有效。原告按約履行了付款義務(wù)，被告未按約交付房屋，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任”之規(guī)定，被告應(yīng)依約履行交房義務(wù)，逾期，則應(yīng)依約支付違約金。原告已通過(guò)貸款方式將購(gòu)房款付清給被告，故被告所持按實(shí)際支付的購(gòu)房款為基數(shù)違約金理由不能成立計(jì)算。對(duì)于違約金，原、被告約定，被告逾期交房超過(guò)90日，原告要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，被告自交付房屋期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，按日向原告支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之0.4的違約金。現(xiàn)原告要求違約金暫計(jì)算至2014年6月24日止，6月24日以后產(chǎn)生的違約金交房時(shí)再計(jì)算支付，該訴請(qǐng)系原告對(duì)其權(quán)利的處分，且不違約相關(guān)法律的規(guī)定，本院予以準(zhǔn)許。對(duì)于逾期交房的違約金，合同中約定的是被告按日向原告支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之0.4的違約金，現(xiàn)原告要求將違約金提高到日萬(wàn)分之一，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十六條“當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成的損失30％為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加

的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額”之規(guī)定，因原告在本案中并未舉證明違約造成其損失的任何證據(jù)，故對(duì)原告該請(qǐng)求，本院不予支持。按合同約定，被告在此期間應(yīng)支付原告的違約金為：403448元×萬(wàn)分之0.4×173天（2014年1月1日至2014年6月24日）=2791.86元。關(guān)于原告訴請(qǐng)的房屋交付問(wèn)題。原告未舉證證明房屋已達(dá)交付條件，因房屋是特殊的商品，是否達(dá)到交付條件需經(jīng)有關(guān)部門驗(yàn)收合格，而原、被告均未提交證據(jù)予以佐證，應(yīng)視為在本案審理時(shí)房屋尚未達(dá)到交付條件，故房屋的交付應(yīng)由被告在房屋達(dá)到交付條件之時(shí)立即履行。綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十六條之規(guī)定，判決如下：

一、被告貴陽(yáng)白云某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在貴陽(yáng)市白云區(qū)白云南路***號(hào)**棟**單元**層**號(hào)房屋達(dá)到交付條件時(shí)立即向原告趙某亮交付該房屋。

二、被告貴陽(yáng)白云某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在本判決生效后10日內(nèi)，向原告趙某亮支付從2014年1月1日起至2014年6月24日止的逾期交房違約金人民幣2791.86元。

三、駁回原告趙某亮的其他訴訟請(qǐng)求。

如果未按照本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

案件受理費(fèi)人民幣30元（已減半收取），由被告貴陽(yáng)白云某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。

如不服本判決，應(yīng)在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于貴州省貴陽(yáng)市中級(jí)人民法院。

逾期不上訴，本判決即發(fā)生法律效力，權(quán)利人應(yīng)在本判決書(shū)規(guī)定的履行期間屆滿之日起二年內(nèi)，向本院申請(qǐng)執(zhí)行。逾期，則

喪失向人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行的權(quán)利。

審判員　胥　勇

二０一四年十二月十五日

書(shū)記員　張學(xué)會(huì)

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