上海市第一中級人民法院

民事判決書

（2014）滬一中民二（民）終字第2493號

上訴人（原審原告）上海某某智能科技有限公司。

委托代理人李莉，上海磊天律師事務所律師。

委托代理人潘亮，上海磊天律師事務所律師。

被上訴人（原審被告）上海某某光電科技有限公司。

委托代理人顧葉青，上海市長江律師事務所律師。

上訴人上海某某智能科技有限公司（以下簡稱某智能科技公司）因與被上訴人上海某某光電科技有限公司（以下簡稱某光電科技公司）房屋租賃合同糾紛一案，不服上海市松江區(qū)人民法院（2014）松民三（民）初字第613號民事判決，向本院提起上訴。本院于2014年9月16日受理后，依法組成合議庭，于同年10月15日公開開庭進行了審理，上訴人某智能科技公司之委托代理人李莉、被上訴人某光電科技公司之委托代理人顧葉青到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結。

原審查明，2011年9月16日，雙方簽訂《廠房租賃合同》，約定某光電科技公司租賃某智能科技公司位于小昆山鎮(zhèn)**路廠房（以下簡稱該房屋），總計建筑面積為8，835.98平方米；2011年9月16日至2011年11月15日為免租期；租賃期10年，自2011年11月16日起至2021年11月15日止；租賃期屆滿后，某光電科技公司應于租賃期屆之日起15日內撤離該房屋并將房屋返還某智能科技公司；第1年租金每日每平方米人民幣（下同）0.60元，年租金1，935，079.62元，第4年起租金在前一年的租金基礎上年遞增6%，某智能科技公司應開具正式發(fā)票；租金實行先付后用的方式支付，前2年每年支付一次，第1年的租金于合同簽訂后一周內支付完畢，第2、3年租金在每年的10月16日前支付，之后的租金每3個月支付一次，每次提前3個月支付下3個月的租金；正常使用下，非因某光電科技公司的責任，房屋維修應由某智能科技公司負責，若某光電科技公司責任則由某光電科技公司負責修繕及賠償；租賃期間，某光電科技公司損壞物業(yè)在某智能科技公司提出的合理期限內仍未修復的、存放危險物品、逾期2個月支付租金的，某智能科技公司有權解除合同，收回該房屋；租賃期間，某光電科技公司違約導致合同解除的，某智能科技公司有權即日收回該房屋并要求某光電科技公司按照2個月的租金支付違約金；某光電科技公司逾期交納合同約定的費用，逾期則應按同期貸款利率的1.5倍向某智能科技公司支付滯納金；租賃合同終止的，某光電科技公司應如期交還該房屋，逾期歸還，每逾期一日應向某智能科技公司支付日租金1.5倍的房屋使用費。該合同另對其它有關租賃事宜作了相應的約定。

租賃合同簽訂后，某智能科技公司將租賃物交付某光電科技公司，某光電科技公司支付了租金，但第二年度租金存在延遲支付的情形，某智能科技公司未向某光電科技公司開具租賃發(fā)票。2012年9月26日，某光電科技公司以銀行匯款方式支付某智能科技公司租金1，000，000元并給付某智能科技公司到期日為2013年3月17日、金額為600，000元的銀行承兌匯票。某光電科技公司分別于2013年6月19日支付100，000元、7月3日支付200，000元、7月5日支付200，000元、7月15日支付500，000元、10月24日支付700，000元，2014年1月28日支付200，000元、2月28日支付210，000元。

2013年5月14日，該房屋發(fā)生火災，過火面積約1，000平方米，某光電科技公司的化學原料、流水線等受損，某智能科技公司的辦公區(qū)域及廠房局部受煙熏。起火原因無法排除化學危險品發(fā)生反應導致火災。2013年5月23日，上海市松江區(qū)公安消防支隊出具火災事故認定書。

2013年7月25日，某智能科技公司向某光電科技公司發(fā)出律師函，要求某光電科技公司于2013年8月15日前向某智能科技公司承諾：不再發(fā)生火災及其他安全事故，拆除違章建筑；結清欠付的租金并保證今后足額支付；按照某智能科技公司的要求開展修復工作。

2013年8月1日，某光電科技公司回函某智能科技公司，承諾杜絕發(fā)生火災或其他安全事故，解決遺留問題；確保租金足額支付；積極和某智能科技公司一起完成廠房修復。

2013年8月27日，某智能科技公司向某光電科技公司發(fā)函要求解除合同、某光電科技公司于2013年9月15日前搬離房屋、支付相應損失等。

另查明，某智能科技公司系該房屋的權利人。某光電科技公司目前仍正常經營。

2014年2月16日，某智能科技公司訴諸原審法院，請求判令：1、確認某智能科技公司、某光電科技公司于2011年9月16日簽訂的廠房租賃合同于2013年8月28日解除，某光電科技公司向某智能科技公司返還該廠房；2、某光電科技公司按照0.90元／平方米／日的標準支付自2013年8月29日起至實際返還廠房之日止的的使用費（扣除某光電科技公司已支付的部分）；3、某光電科技公司按0.025%每日的標準向某智能科技公司支付逾期支付租金及使用費的滯納金61，078.71元，并按此標準計算至實際清償使用費為止；4、某光電科技公司支付某智能科技公司兩個月租金標準的違約金322，513.27元。

原審認為：雙方間簽訂的租賃合同系雙方當事人的真實意思表示，并未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應屬有效合同。當事人應按照合同的約定以及法律的規(guī)定全面履行各自的義務。

關于合同的解除問題。某光電科技公司主張要求解除合同主要基于某光電科技公司延遲支付租金及發(fā)生火災。

首先，關于延遲支付租金。某光電科技公司確實存在延期支付租金的情形，但截止至某智能科技公司于2013年8月27日發(fā)函要求解除合同時，第二年的租金某光電科技公司已全部支付，故某光電科技公司延遲支付的行為尚不構成根本性違約。某智能科技公司主張某光電科技公司于2013年7月3日支付的200，000元系用于火災后修復房屋并無相應依據，故應認定為支付的租金。

其次，關于火災問題。相關部門出具的事故認定書并未明確火災發(fā)生的原因，故某智能科技公司將火災責任全部歸咎于某光電科技公司有欠妥當。且在某智能科技公司發(fā)出律師函后，某光電科技公司已書面承諾不再發(fā)生安全事故及時處理遺留問題。法院考慮到雙方合同長達十年，且在履行過程中，某智能科技公司均能支付絕大部分租金且部分租金提前支付。因某光電科技公司主張部分維修費用應抵充租金，故尚有部分第三年租金未及時支付。但審理過程中，某光電科技公司為保證合同履行，將第三年租金的余款支付至法院。因此，本案系爭租賃合同仍有履行基礎，從維護租賃合同穩(wěn)定性的角度，合同應繼續(xù)履行。故某智能科技公司要求解除合同及返還該房屋的請求法院不予支持。

某智能科技公司基于解除合同主張某光電科技公司應支付自2013年8月29日始至實際返還之日止的房屋使用費及合同解除的違約金。法院認為，在合同繼續(xù)履行的前提下，某光電科技公司應支付的仍為房屋租金而非房屋使用費，因此，對于某智能科技公司要求某光電科技公司支付使用費及違約金的訴請，法院不予支持，某光電科技公司仍應按約支付租金。

關于延遲支付租金產生的滯納金。合同約定逾期交納租金的，按同期貸款利率的1.5倍支付滯納金，某智能科技公司依照此標準計算滯納金并無不當，但計算方式存在誤差，法院予以調整。原審依照《中華人民共和國合同法》第九十三條第二款、第九十四條、第九十六條第一款、第一百零七條、第一百一十四條的規(guī)定，于二〇一四年七月三十一日判決：一、上海某某光電科技有限公司于判決生效之日起十日內支付上海某某智能科技有限公司2013年11月16日至2014年11月15日期間的租金余款160，159.24元；二、上海某某光電科技有限公司于判決生效之日起十日內支付某智能科技公司上海某某智能科技有限公司逾期支付租金的滯納金45，542.58元；三、駁回上海某某智能科技有限公司的其余訴訟請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付延期履行期間的債務利息。原審案件受理費9，875元，由某智能科技公司負擔5，490元（已付），某光電科技公司負擔4，385元（于判決生效之日起七日內交付）。

判決后，某智能科技公司不服，上訴稱，被上訴人某光電科技公司作為承租人在租約履行期間存在逾期二月支付房租，擅自在系爭房屋內存放化學危險品及拒不修理因其自身原因導致的房屋受損行為，按合同約定上訴人有權解約，同時，被上訴人在收到解約通知合理異議期內未提出異議，依法喪失異議權。故上訴請求撤銷原判，改判支持其原審全部訴訟請求或發(fā)回重審。

某光電科技公司辯稱，原審認定事實清楚、適用法律正確，要求維持原判。

經審理查明，原審查明事實屬實，本院予以確認。

另查明，2014年8月18日，上海市松江區(qū)公安消防支隊以《責令立即改正通知書》通知上訴人、被上訴人，表示本案標的房屋存在“現(xiàn)場違規(guī)存儲、使用危險品”等現(xiàn)象，“責令立即整改”。

本案二審審理期間，2014年11月20日，經本院至上海市松江區(qū)公安消防支隊調查，其表示上述危險品等已經移出租賃場地。同日，本院【上訴人、被上訴人（代理人）參加）】勘驗了（本案租賃標的房屋）上海市松江區(qū)小昆山鎮(zhèn)**路廠房現(xiàn)場，未發(fā)現(xiàn)有危險化學品或相關原料堆積、存儲現(xiàn)象。

本院認為，上訴人某智能科技公司與被上訴人某光電科技公司簽訂的租賃合同系雙方當事人的真實意思表示，并未違反強制性法律規(guī)范，雙方由此建立的房屋租賃合同關系應屬合法、有效。有效合同約束當事人按約全面履行合同義務。

本案原審及二審的爭議焦點皆為合同是否應予解除。

根據查明事實，某光電科技公司確曾發(fā)生租金延付現(xiàn)象，但其后某光電科技公司業(yè)已補付，出租人某智能科技公司亦如數收取；關于租賃場地存放化學品，經查作為生產原料承租人確曾在本案標的房屋范圍存放，后經消防部門通知整改，某光電科技公司已移除并經消防部門核檢。應該認為，某光電科技公司作為承租人在租約履行中存在瑕疵，但均已糾正，未造成出租人合同項下對價利益實質性損害，不能認為其已實質性構成、滿足本案約定的解約條件，原審判斷結論合理，應予維持。

另關于上訴主張的某光電科技公司拒不修理因其自身原因導致的房屋受損行為，根據查明事實，消防部門確認之火災原因分析與承租人及其行為并無關聯(lián)，上訴人主張缺乏事實基礎，本院難以采信。某智能科技公司其余主張缺乏事實及法律依據，原審法院闡述詳細、合理，本院不再贅述。

原審法院在查明事實的前提下，判決正確，本院應予維持。上訴人某智能科技公司的上訴請求，缺乏事實與法律依據，本院不予支持。據此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費人民幣9，875元，由上訴人上海某某智能科技有限公司負擔。

本判決為終審判決。

審　判　長　葉振軍

代理審判員　許　京

代理審判員　蔣輝霞

二〇一四年十二月十二日

書　記　員　周璐珺

房屋租賃  合同糾紛