柏某某、楊某某、衡陽(yáng)市某某開發(fā)有限公司與凌某房屋租賃合同糾紛二審民事判決書

發(fā)表于:2015-09-06閱讀量:(1590)

湖南省衡陽(yáng)市中級(jí)人民法院

民事判決書

(2015)衡中法民一終字第152號(hào)

上訴人(原審原告)柏某某,男。

上訴人(原審原告)楊某某,女。

二上訴人的共同委托代理人唐為,湖南居安律師事務(wù)所律師。

上訴人(原審被告)衡陽(yáng)市某某開發(fā)有限公司,住所地衡陽(yáng)市石鼓區(qū)某某村某某組。

法定代表人李某某,該公司董事長(zhǎng)。

委托代理人吳萍菲,湖南天戈律師事務(wù)所律師。

被上訴人(原審第三人)凌某(曾用名丁某某),男。

委托代理人眭柯夫,湖南綱維律師事務(wù)所律師。

上訴人柏某某、楊某某、衡陽(yáng)市某某開發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱華源公司)因與被上訴人凌某房屋租賃合同糾紛一案,不服湖南省衡陽(yáng)市石鼓區(qū)人民法院(2014)石民二初字第100號(hào)民事判決,向本院提出上訴。本院2015年3月4日立案受理后,依法組成合議庭,于同年4月21日公開開庭審理了本案。上訴人柏某某及其與楊某某的共同委托代理人唐為、上訴人華源公司的委托代理人吳萍菲、被上訴人凌某的委托代理人眭柯夫到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原審查明,2010年5月13日,華源公司將其開發(fā)的華源裝飾材料市場(chǎng)D1棟104號(hào)門面(以下簡(jiǎn)稱104號(hào)門面)租賃給凌某,租賃期限從2010年6月1日至2012年11月30日。2010年10月25日,華源公司與柏某某、楊某某簽訂商品房買賣合同,將該門面出售給柏某某、楊某某。為保證凌某能繼續(xù)使用門面,華源公司于2010年11月3日與柏某某、楊某某簽訂租賃合同,并約定華源公司租用該門面,建筑面積149.82㎡,租期從2010年12月1日至2012年11月30日,租金349860元由華源公司在簽訂合同時(shí)一次性支付給柏某某、楊某某。合同簽訂后,各方均按約履行了各自的義務(wù)。租賃合同到期后,由于凌某與柏某某、楊某某未能就租賃價(jià)格協(xié)商一致,凌某退出租賃門面,并于2013年7月15日支付柏某某、楊某某租金20676元(租金計(jì)算至2013年6月15日,減去門面未續(xù)租損失60000元,砌墻費(fèi)20000元)。柏某某、楊某某以華源公司拖欠門面租金為由提起訴訟,請(qǐng)求:判決華源公司支付2012年12月至2013年12月門面租金154256.5元,違約金15426元,凌某承擔(dān)連帶支付責(zé)任;判決華源公司承擔(dān)上述期間的物業(yè)管理費(fèi)。

另查明,2014年1月10日,柏某某、楊某某將104號(hào)門面出租給案外人王坤,每平方米為46元/月。

原判認(rèn)為,柏某某、楊某某與華源公司于2010年11月3日簽訂的租賃合同是雙方當(dāng)事人意思表示真實(shí),內(nèi)容合法有效,應(yīng)受法律保護(hù)。合同簽訂后,華源公司按約將租期內(nèi)的租金全部支付給了柏某某、楊某某,履行了合同的義務(wù)。合同期滿后,華源公司未及時(shí)返還租賃門面,繼續(xù)使用該門面且未足額支付租金,其行為屬違約行為,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。柏某某、楊某某主張華源公司應(yīng)支付門面租金符合法律規(guī)定,予以支持。根據(jù)凌某提供的《關(guān)于協(xié)調(diào)D-1棟103、104、105號(hào)門面相關(guān)事項(xiàng)的處理意見》、衡陽(yáng)市華源物業(yè)管理有限公司出具的《華源建材市場(chǎng)D1棟103-105號(hào)門面租賃的情況說明》、凌某申請(qǐng)出庭的兩位證人的證言以及柏某某、楊某某收到的最后租金20676元的事實(shí),可證明華源公司已于2013年6月15日將租賃物交付給了柏某某、楊某某。柏某某、楊某某的門面面積為149.82㎡,參照其2014年出租給案外人王坤的價(jià)格為46元/㎡/月(即149.82㎡×46元/月×7.5個(gè)月為51687.90元),已付租金20676元,華源公司還應(yīng)支付柏某某、楊某某門面租金31011.90元。請(qǐng)求稱華源公司應(yīng)承擔(dān)違約金15426元和鋪面物業(yè)管理費(fèi)。租賃到期后,柏某某、楊某某與華源公司就門面租賃一直在協(xié)商,且華源公司支付了部分門面租金,雙方對(duì)未付部分存在爭(zhēng)議,因此華源公司并未違約,柏某某、楊某某主張物業(yè)管理費(fèi)無(wú)具體金額,無(wú)證據(jù)證明,故對(duì)柏某某、楊某某的該項(xiàng)請(qǐng)求不予支持。因柏某某、楊某某與凌某之間不存在合同關(guān)系,故凌某在本案中不應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任,對(duì)凌某提出柏某某、楊某某應(yīng)支付砌墻費(fèi)20000元和未續(xù)租門面造成的損失60000元的主張,亦不予支持。據(jù)此,根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零九條、第二百二十四條第一款、第二百三十六條之規(guī)定,判決:一、被告衡陽(yáng)市某某開發(fā)有限公司于判決生效后十日內(nèi)給付原告柏某某、楊某某門面租金31011.90元。二、駁回原告柏某某、楊某某的其他訴訟請(qǐng)求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)的,應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定,加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。本案一審案件受理費(fèi)3694元,由原告柏某某、楊某某共同負(fù)擔(dān)3019元,被告衡陽(yáng)市某某開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)675元。

宣判后,原審原告柏某某、楊某某、原審被告華源公司不服,均向本院提起上訴。柏某某、楊某某上訴稱:原審認(rèn)定2013年6月15日返還104號(hào)門面證據(jù)不足;第三人未提起反訴,其主張的砌墻費(fèi)及未續(xù)租門面損失費(fèi)不應(yīng)作為本案審理范圍;本案應(yīng)按原租賃合同約定的97元/㎡/月的標(biāo)準(zhǔn)確定拖欠租金;華源公司未足額支付租金,應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。請(qǐng)求撤銷原判,支持柏某某、楊某某的訴訟請(qǐng)求。

華源公司上訴稱,門面租賃到期后,華源公司與柏某某、楊某某的合同關(guān)系已終止,雙方之間已不存在租賃關(guān)系,也不存在侵權(quán)關(guān)系,且104號(hào)門面一直由凌某占用并支付租金,應(yīng)視為華源公司已將門面返還柏某某、楊某某。請(qǐng)求撤銷原判,駁回柏某某、楊某某對(duì)華源公司的訴訟請(qǐng)求。

針對(duì)柏某某、楊某某的上述,華源公司答辯稱,原審關(guān)于門面返還時(shí)間、砌墻費(fèi)、未續(xù)租門面損失、租金標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定是正確的。請(qǐng)求駁回柏某某、楊某某的上訴。

針對(duì)華源公司的上訴,柏某某、楊某某答辯稱:門面租賃到期后,華源公司沒有將門面返還,柏某某、楊某某與華源公司之間仍存在租賃關(guān)系,且凌某和華源公司之間的租賃關(guān)系與柏某某、楊某某無(wú)關(guān),相應(yīng)責(zé)任應(yīng)當(dāng)由華源公司承擔(dān)。

針對(duì)柏某某、楊某某、華源公司的上訴,凌某辯稱:柏某某、楊某某和華源公司之間的租賃關(guān)系與凌某無(wú)關(guān)。請(qǐng)求駁回柏某某、楊某某、華源公司對(duì)凌某的上訴請(qǐng)求。

在本院指定的舉證期限內(nèi),各方當(dāng)事人均未提交新的證據(jù)。

經(jīng)審理查明,2010年5月13日,華源公司與凌某簽訂租賃合同,華源公司將其開發(fā)的華源裝飾材料市場(chǎng)D1棟101-105號(hào)(含104號(hào)門面,共五間)門面租賃給凌某經(jīng)營(yíng)陶瓷,面積共778.47平方米,租金分段計(jì)算:2010年6月1日至2010年11月30日租金20609元/月,2010年12月1日至2011年11月30日租金24371元/月,2011年12月1日至2012年11月30日租金29884元/月。同年10月25日,華源公司與柏某某、楊某某簽訂商品房買賣合同,華源公司將104號(hào)門面出售給柏某某。同年11月3日,華源公司與柏某某、楊某某簽訂租賃合同,柏某某、楊某某將其購(gòu)買的104號(hào)門面租賃給華源公司,該合同約定:華源公司在簽訂合同時(shí)一次性支付租金349860元;華源公司可另行轉(zhuǎn)租或繼續(xù)履行其原作為出租方與承租方所簽訂的租賃合同;如一方違約,則應(yīng)向另一方一次性支付總租金10%的違約金。租賃合同到期后,華源公司與柏某某、楊某某對(duì)續(xù)租及租金數(shù)額多次協(xié)商未果,之后,凌某也參與了協(xié)商,各方仍未達(dá)成一致。2013年6月15日,凌某搬離104號(hào)門面,并將鑰匙交付柏某某、楊某某。2013年9月2日,華源公司與柏某某及103號(hào)門面業(yè)主夏瓊芳達(dá)成《關(guān)于協(xié)調(diào)D1棟103、104、105號(hào)門面相關(guān)事項(xiàng)的處理意見》,約定由華源公司負(fù)責(zé)追繳凌某拖欠的門面租金,并負(fù)責(zé)在D1棟102號(hào)與103號(hào)門面間砌墻完全間隔,砌墻費(fèi)20000元由103、104、105號(hào)業(yè)主承擔(dān),從華源公司追繳凌某拖欠門面租金中扣除。

原審查明其他事實(shí)清楚,本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為:一、關(guān)于各方當(dāng)事人之間的法律關(guān)系問題。柏某某、楊某某與華源公司簽訂的租賃合同是當(dāng)事人真實(shí)意思表示,其內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,合法有效,雙方當(dāng)事人應(yīng)全面履行。租賃合同到期后,華源公司既未主張終止租賃合同并將門面返還柏某某、楊某某,也沒有要求凌某搬出門面,華源公司還多次與柏某某、楊某某就續(xù)租及租金問題進(jìn)行協(xié)商,根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第二百三十六條“租賃期間屆滿,承租人繼續(xù)使用租賃物,出租人沒有提出異議的,原租賃合同繼續(xù)有效,但租賃期限為不定期”之規(guī)定,華源公司與柏某某、楊某某之間形成不定期租賃合同關(guān)系。雖然凌某根據(jù)其與華源公司簽訂的租賃合同實(shí)際占有104門面,但其與柏某某、楊某某之間既未簽訂租賃合同,也沒有租賃房屋的意思表示,雙方不具有合同關(guān)系,凌某支付柏某某、楊某某款項(xiàng)的性質(zhì)應(yīng)為代華源公司支付的租金。因此,華源公司提出租賃合同到期后,華源公司與柏某某、楊某某合同關(guān)系已終止,門面已返還的理由以及柏某某、楊某某提出凌某應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任的理由均于法無(wú)據(jù),本院均不予采納。

二、關(guān)于租金數(shù)額、違約責(zé)任及相關(guān)費(fèi)用負(fù)擔(dān)問題。因原租賃合同到期后,柏某某、楊某某與華源公司之間形成不定期租賃合同關(guān)系,原租賃合同繼續(xù)有效,故租金標(biāo)準(zhǔn)仍應(yīng)按原合同履行。柏某某、楊某某提出應(yīng)按原租賃合同約定的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算租金的理由于法有據(jù),本院予以采納。凌某在原審中申請(qǐng)出庭的兩位證人的證言以及提供的銀行匯款單可證明104號(hào)門面返還柏某某、楊某某的時(shí)間為2013年6月15日,柏某某、楊某某提出原審認(rèn)定門面返還時(shí)間依據(jù)不足的理由不能成立,本院不予采納。華源公司支付柏某某、楊某某的租金應(yīng)從2012年12月1日至2013年6月15日,合計(jì)196天,租金為93935元(349860元÷730天×196天)。2013年9月2日,華源公司與柏某某達(dá)成《關(guān)于協(xié)調(diào)D1棟103、104、105號(hào)門面相關(guān)事項(xiàng)的處理意見》,約定華源公司負(fù)責(zé)在D1棟102號(hào)與103號(hào)門面間砌墻完全間隔,砌墻費(fèi)20000元由103、104、105號(hào)業(yè)主承擔(dān),柏某某已簽字確認(rèn)。因凌某已代華源公司履行了砌墻義務(wù),故柏某某、楊某某應(yīng)按該處理意見承擔(dān)砌墻費(fèi)20000元的三分之一即6667元,該款可折抵華源公司應(yīng)付的租金。柏某某、楊某某提出砌墻費(fèi)不應(yīng)作為本案審理范圍的理由不能成立,本院不予采納。因此,華源公司還應(yīng)支付柏某某、楊某某門面租金66592元(93935元-20676元-6667元)。在不定期租賃期間,柏某某、楊某某與華源公司就門面續(xù)租等問題多次協(xié)商,由于原租金標(biāo)準(zhǔn)是華源公司在銷售門面時(shí)為促銷所確定,并不能真實(shí)反映市場(chǎng)規(guī)律,原租金標(biāo)準(zhǔn)(97元/㎡/月)不但遠(yuǎn)高于華源公司租賃給凌某的租金標(biāo)準(zhǔn)(38元/㎡/月),而且比現(xiàn)租金標(biāo)準(zhǔn)(46元/㎡/月)多一倍,雙方因租金標(biāo)準(zhǔn)差距過大不能達(dá)成一致,華源公司并無(wú)拒絕支付租金主觀故意,且凌某代華源公司支付了部分租金,故華源公司并未違約。柏某某、楊某某提出華源公司未足額支付租金,應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任的理由不能成立,本院不予采納。凌某主張的60000元未續(xù)租損失屬其與華源公司之間的法律關(guān)系,不屬于本案審理范圍。柏某某、楊某某提出凌某主張的未續(xù)租門面損失費(fèi)不屬本案審理范圍的理由于法有據(jù),本院予以采納。柏某某、楊某某主張的物業(yè)管理費(fèi)因無(wú)證據(jù)證實(shí),本院不予支持。

綜上,原判認(rèn)定部分事實(shí)不清,適用法律不當(dāng),處理欠妥,依法應(yīng)予糾正。依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第六十條、第二百一十二條、第二百二十四條第一款、第二百三十六條,《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第(二)項(xiàng)之規(guī)定,判決如下:

一、撤銷湖南省衡陽(yáng)市石鼓區(qū)人民法院(2014)石民二初字100號(hào)民事判決;

二、上訴人衡陽(yáng)市某某開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付上訴人柏某某、楊某某門面租金66592元;

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)的,應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定,加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

三、駁回上訴人柏某某、楊某某的其他訴訟請(qǐng)求。

本案一審案件受理費(fèi)3694元,二審案件受理費(fèi)3694元,合計(jì)7388元,由上訴柏某某、楊某某負(fù)擔(dān)3694元,上訴人衡陽(yáng)市某某開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)3694元。

本判決為終審判決。

審判長(zhǎng) 龍 巍

審判員 劉麗婭

審判員 周雋斕

二〇一五年四月二十九日

書記員 唐宇翔

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