湖南省衡陽(yáng)市中級(jí)人民法院

民事判決書

（2015）衡中法民一終字第152號(hào)

上訴人（原審原告）柏某某，男。

上訴人（原審原告）楊某某，女。

二上訴人的共同委托代理人唐為，湖南居安律師事務(wù)所律師。

上訴人（原審被告）衡陽(yáng)市某某開發(fā)有限公司，住所地衡陽(yáng)市石鼓區(qū)某某村某某組。

法定代表人李某某，該公司董事長(zhǎng)。

委托代理人吳萍菲，湖南天戈律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審第三人）凌某（曾用名丁某某），男。

委托代理人眭柯夫，湖南綱維律師事務(wù)所律師。

上訴人柏某某、楊某某、衡陽(yáng)市某某開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱華源公司）因與被上訴人凌某房屋租賃合同糾紛一案，不服湖南省衡陽(yáng)市石鼓區(qū)人民法院（2014）石民二初字第100號(hào)民事判決，向本院提出上訴。本院2015年3月4日立案受理后，依法組成合議庭，于同年4月21日公開開庭審理了本案。上訴人柏某某及其與楊某某的共同委托代理人唐為、上訴人華源公司的委托代理人吳萍菲、被上訴人凌某的委托代理人眭柯夫到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原審查明，2010年5月13日，華源公司將其開發(fā)的華源裝飾材料市場(chǎng)D1棟104號(hào)門面（以下簡(jiǎn)稱104號(hào)門面）租賃給凌某，租賃期限從2010年6月1日至2012年11月30日。2010年10月25日，華源公司與柏某某、楊某某簽訂商品房買賣合同，將該門面出售給柏某某、楊某某。為保證凌某能繼續(xù)使用門面，華源公司于2010年11月3日與柏某某、楊某某簽訂租賃合同，并約定華源公司租用該門面，建筑面積149.82㎡，租期從2010年12月1日至2012年11月30日，租金349860元由華源公司在簽訂合同時(shí)一次性支付給柏某某、楊某某。合同簽訂后，各方均按約履行了各自的義務(wù)。租賃合同到期后，由于凌某與柏某某、楊某某未能就租賃價(jià)格協(xié)商一致，凌某退出租賃門面，并于2013年7月15日支付柏某某、楊某某租金20676元（租金計(jì)算至2013年6月15日，減去門面未續(xù)租損失60000元，砌墻費(fèi)20000元）。柏某某、楊某某以華源公司拖欠門面租金為由提起訴訟，請(qǐng)求：判決華源公司支付2012年12月至2013年12月門面租金154256.5元，違約金15426元，凌某承擔(dān)連帶支付責(zé)任；判決華源公司承擔(dān)上述期間的物業(yè)管理費(fèi)。

另查明，2014年1月10日，柏某某、楊某某將104號(hào)門面出租給案外人王坤，每平方米為46元／月。

原判認(rèn)為，柏某某、楊某某與華源公司于2010年11月3日簽訂的租賃合同是雙方當(dāng)事人意思表示真實(shí)，內(nèi)容合法有效，應(yīng)受法律保護(hù)。合同簽訂后，華源公司按約將租期內(nèi)的租金全部支付給了柏某某、楊某某，履行了合同的義務(wù)。合同期滿后，華源公司未及時(shí)返還租賃門面，繼續(xù)使用該門面且未足額支付租金，其行為屬違約行為，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。柏某某、楊某某主張華源公司應(yīng)支付門面租金符合法律規(guī)定，予以支持。根據(jù)凌某提供的《關(guān)于協(xié)調(diào)D-1棟103、104、105號(hào)門面相關(guān)事項(xiàng)的處理意見》、衡陽(yáng)市華源物業(yè)管理有限公司出具的《華源建材市場(chǎng)D1棟103-105號(hào)門面租賃的情況說明》、凌某申請(qǐng)出庭的兩位證人的證言以及柏某某、楊某某收到的最后租金20676元的事實(shí)，可證明華源公司已于2013年6月15日將租賃物交付給了柏某某、楊某某。柏某某、楊某某的門面面積為149.82㎡，參照其2014年出租給案外人王坤的價(jià)格為46元／㎡／月（即149.82㎡×46元／月×7.5個(gè)月為51687.90元），已付租金20676元，華源公司還應(yīng)支付柏某某、楊某某門面租金31011.90元。請(qǐng)求稱華源公司應(yīng)承擔(dān)違約金15426元和鋪面物業(yè)管理費(fèi)。租賃到期后，柏某某、楊某某與華源公司就門面租賃一直在協(xié)商，且華源公司支付了部分門面租金，雙方對(duì)未付部分存在爭(zhēng)議，因此華源公司并未違約，柏某某、楊某某主張物業(yè)管理費(fèi)無(wú)具體金額，無(wú)證據(jù)證明，故對(duì)柏某某、楊某某的該項(xiàng)請(qǐng)求不予支持。因柏某某、楊某某與凌某之間不存在合同關(guān)系，故凌某在本案中不應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任，對(duì)凌某提出柏某某、楊某某應(yīng)支付砌墻費(fèi)20000元和未續(xù)租門面造成的損失60000元的主張，亦不予支持。據(jù)此，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零九條、第二百二十四條第一款、第二百三十六條之規(guī)定，判決：一、被告衡陽(yáng)市某某開發(fā)有限公司于判決生效后十日內(nèi)給付原告柏某某、楊某某門面租金31011.90元。二、駁回原告柏某某、楊某某的其他訴訟請(qǐng)求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。本案一審案件受理費(fèi)3694元，由原告柏某某、楊某某共同負(fù)擔(dān)3019元，被告衡陽(yáng)市某某開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)675元。

宣判后，原審原告柏某某、楊某某、原審被告華源公司不服，均向本院提起上訴。柏某某、楊某某上訴稱：原審認(rèn)定2013年6月15日返還104號(hào)門面證據(jù)不足；第三人未提起反訴，其主張的砌墻費(fèi)及未續(xù)租門面損失費(fèi)不應(yīng)作為本案審理范圍；本案應(yīng)按原租賃合同約定的97元／㎡／月的標(biāo)準(zhǔn)確定拖欠租金；華源公司未足額支付租金，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。請(qǐng)求撤銷原判，支持柏某某、楊某某的訴訟請(qǐng)求。

華源公司上訴稱，門面租賃到期后，華源公司與柏某某、楊某某的合同關(guān)系已終止，雙方之間已不存在租賃關(guān)系，也不存在侵權(quán)關(guān)系，且104號(hào)門面一直由凌某占用并支付租金，應(yīng)視為華源公司已將門面返還柏某某、楊某某。請(qǐng)求撤銷原判，駁回柏某某、楊某某對(duì)華源公司的訴訟請(qǐng)求。

針對(duì)柏某某、楊某某的上述，華源公司答辯稱，原審關(guān)于門面返還時(shí)間、砌墻費(fèi)、未續(xù)租門面損失、租金標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定是正確的。請(qǐng)求駁回柏某某、楊某某的上訴。

針對(duì)華源公司的上訴，柏某某、楊某某答辯稱：門面租賃到期后，華源公司沒有將門面返還，柏某某、楊某某與華源公司之間仍存在租賃關(guān)系，且凌某和華源公司之間的租賃關(guān)系與柏某某、楊某某無(wú)關(guān)，相應(yīng)責(zé)任應(yīng)當(dāng)由華源公司承擔(dān)。

針對(duì)柏某某、楊某某、華源公司的上訴，凌某辯稱：柏某某、楊某某和華源公司之間的租賃關(guān)系與凌某無(wú)關(guān)。請(qǐng)求駁回柏某某、楊某某、華源公司對(duì)凌某的上訴請(qǐng)求。

在本院指定的舉證期限內(nèi)，各方當(dāng)事人均未提交新的證據(jù)。

經(jīng)審理查明，2010年5月13日，華源公司與凌某簽訂租賃合同，華源公司將其開發(fā)的華源裝飾材料市場(chǎng)D1棟101-105號(hào)（含104號(hào)門面，共五間）門面租賃給凌某經(jīng)營(yíng)陶瓷，面積共778.47平方米，租金分段計(jì)算：2010年6月1日至2010年11月30日租金20609元／月，2010年12月1日至2011年11月30日租金24371元／月，2011年12月1日至2012年11月30日租金29884元／月。同年10月25日，華源公司與柏某某、楊某某簽訂商品房買賣合同，華源公司將104號(hào)門面出售給柏某某。同年11月3日，華源公司與柏某某、楊某某簽訂租賃合同，柏某某、楊某某將其購(gòu)買的104號(hào)門面租賃給華源公司，該合同約定：華源公司在簽訂合同時(shí)一次性支付租金349860元；華源公司可另行轉(zhuǎn)租或繼續(xù)履行其原作為出租方與承租方所簽訂的租賃合同；如一方違約，則應(yīng)向另一方一次性支付總租金10%的違約金。租賃合同到期后，華源公司與柏某某、楊某某對(duì)續(xù)租及租金數(shù)額多次協(xié)商未果，之后，凌某也參與了協(xié)商，各方仍未達(dá)成一致。2013年6月15日，凌某搬離104號(hào)門面，并將鑰匙交付柏某某、楊某某。2013年9月2日，華源公司與柏某某及103號(hào)門面業(yè)主夏瓊芳達(dá)成《關(guān)于協(xié)調(diào)D1棟103、104、105號(hào)門面相關(guān)事項(xiàng)的處理意見》，約定由華源公司負(fù)責(zé)追繳凌某拖欠的門面租金，并負(fù)責(zé)在D1棟102號(hào)與103號(hào)門面間砌墻完全間隔，砌墻費(fèi)20000元由103、104、105號(hào)業(yè)主承擔(dān)，從華源公司追繳凌某拖欠門面租金中扣除。

原審查明其他事實(shí)清楚，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為：一、關(guān)于各方當(dāng)事人之間的法律關(guān)系問題。柏某某、楊某某與華源公司簽訂的租賃合同是當(dāng)事人真實(shí)意思表示，其內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方當(dāng)事人應(yīng)全面履行。租賃合同到期后，華源公司既未主張終止租賃合同并將門面返還柏某某、楊某某，也沒有要求凌某搬出門面，華源公司還多次與柏某某、楊某某就續(xù)租及租金問題進(jìn)行協(xié)商，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第二百三十六條“租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期”之規(guī)定，華源公司與柏某某、楊某某之間形成不定期租賃合同關(guān)系。雖然凌某根據(jù)其與華源公司簽訂的租賃合同實(shí)際占有104門面，但其與柏某某、楊某某之間既未簽訂租賃合同，也沒有租賃房屋的意思表示，雙方不具有合同關(guān)系，凌某支付柏某某、楊某某款項(xiàng)的性質(zhì)應(yīng)為代華源公司支付的租金。因此，華源公司提出租賃合同到期后，華源公司與柏某某、楊某某合同關(guān)系已終止，門面已返還的理由以及柏某某、楊某某提出凌某應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任的理由均于法無(wú)據(jù)，本院均不予采納。

二、關(guān)于租金數(shù)額、違約責(zé)任及相關(guān)費(fèi)用負(fù)擔(dān)問題。因原租賃合同到期后，柏某某、楊某某與華源公司之間形成不定期租賃合同關(guān)系，原租賃合同繼續(xù)有效，故租金標(biāo)準(zhǔn)仍應(yīng)按原合同履行。柏某某、楊某某提出應(yīng)按原租賃合同約定的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算租金的理由于法有據(jù)，本院予以采納。凌某在原審中申請(qǐng)出庭的兩位證人的證言以及提供的銀行匯款單可證明104號(hào)門面返還柏某某、楊某某的時(shí)間為2013年6月15日，柏某某、楊某某提出原審認(rèn)定門面返還時(shí)間依據(jù)不足的理由不能成立，本院不予采納。華源公司支付柏某某、楊某某的租金應(yīng)從2012年12月1日至2013年6月15日，合計(jì)196天，租金為93935元（349860元÷730天×196天）。2013年9月2日，華源公司與柏某某達(dá)成《關(guān)于協(xié)調(diào)D1棟103、104、105號(hào)門面相關(guān)事項(xiàng)的處理意見》，約定華源公司負(fù)責(zé)在D1棟102號(hào)與103號(hào)門面間砌墻完全間隔，砌墻費(fèi)20000元由103、104、105號(hào)業(yè)主承擔(dān)，柏某某已簽字確認(rèn)。因凌某已代華源公司履行了砌墻義務(wù)，故柏某某、楊某某應(yīng)按該處理意見承擔(dān)砌墻費(fèi)20000元的三分之一即6667元，該款可折抵華源公司應(yīng)付的租金。柏某某、楊某某提出砌墻費(fèi)不應(yīng)作為本案審理范圍的理由不能成立，本院不予采納。因此，華源公司還應(yīng)支付柏某某、楊某某門面租金66592元（93935元－20676元－6667元）。在不定期租賃期間，柏某某、楊某某與華源公司就門面續(xù)租等問題多次協(xié)商，由于原租金標(biāo)準(zhǔn)是華源公司在銷售門面時(shí)為促銷所確定，并不能真實(shí)反映市場(chǎng)規(guī)律，原租金標(biāo)準(zhǔn)（97元／㎡／月）不但遠(yuǎn)高于華源公司租賃給凌某的租金標(biāo)準(zhǔn)（38元／㎡／月），而且比現(xiàn)租金標(biāo)準(zhǔn)（46元／㎡／月）多一倍，雙方因租金標(biāo)準(zhǔn)差距過大不能達(dá)成一致，華源公司并無(wú)拒絕支付租金主觀故意，且凌某代華源公司支付了部分租金，故華源公司并未違約。柏某某、楊某某提出華源公司未足額支付租金，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任的理由不能成立，本院不予采納。凌某主張的60000元未續(xù)租損失屬其與華源公司之間的法律關(guān)系，不屬于本案審理范圍。柏某某、楊某某提出凌某主張的未續(xù)租門面損失費(fèi)不屬本案審理范圍的理由于法有據(jù)，本院予以采納。柏某某、楊某某主張的物業(yè)管理費(fèi)因無(wú)證據(jù)證實(shí)，本院不予支持。

綜上，原判認(rèn)定部分事實(shí)不清，適用法律不當(dāng)，處理欠妥，依法應(yīng)予糾正。依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第六十條、第二百一十二條、第二百二十四條第一款、第二百三十六條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

一、撤銷湖南省衡陽(yáng)市石鼓區(qū)人民法院（2014）石民二初字100號(hào)民事判決；

二、上訴人衡陽(yáng)市某某開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付上訴人柏某某、楊某某門面租金66592元；

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

三、駁回上訴人柏某某、楊某某的其他訴訟請(qǐng)求。

本案一審案件受理費(fèi)3694元，二審案件受理費(fèi)3694元，合計(jì)7388元，由上訴柏某某、楊某某負(fù)擔(dān)3694元，上訴人衡陽(yáng)市某某開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)3694元。

本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　龍　巍

審判員　劉麗婭

審判員　周雋斕

二〇一五年四月二十九日

書記員　唐宇翔

租賃合同