上海一家開發(fā)商在收取業(yè)主的維修基金后，卻遲遲不將款項解入專用賬戶，而且一拖就是十余年。在此后的交涉中，由于業(yè)主們大多已拿不出當(dāng)時的繳款單據(jù)，開發(fā)商竟以此為由拒絕歸還。日前，黃浦區(qū)法院作出判決，判決開發(fā)商在判決生效之日起十日內(nèi)將維修基金匯入業(yè)主大會的賬戶，并支付利息。

【案情回放】

涉案的小區(qū)建于1999年，據(jù)原告業(yè)委會稱，當(dāng)年小區(qū)業(yè)主在購房辦理入住手續(xù)時，已經(jīng)將業(yè)主承擔(dān)的維修基金交給了被告開發(fā)商。2010年，小區(qū)業(yè)委會進(jìn)行了換屆，新成立的業(yè)委會在對小區(qū)材料進(jìn)行核查過程中意外發(fā)現(xiàn)，小區(qū)內(nèi)有100多戶業(yè)主的維修基金賬戶余額為“0”。業(yè)委會進(jìn)一步查證后發(fā)現(xiàn)，當(dāng)初開發(fā)商并未將全部維修基金解入專用賬戶，開發(fā)商占用了代收的部分維修基金，共涉及80余萬元。

此后，業(yè)委會與開發(fā)商進(jìn)行了交涉，要求歸還業(yè)主的維修基金。經(jīng)過多番催促，開發(fā)商歸還了21戶業(yè)主的維修基金和利息，但對于其余121戶業(yè)主的維修基金則始終不同意歸還。為此，業(yè)委會將開發(fā)商告上法庭，要求歸還占用的維修基金60余萬元，并支付利息。

庭審中，業(yè)委會提供了部分業(yè)主的購房資料。如1號樓9樓某業(yè)主于2001年3月2日簽訂購房合同，3月28日該業(yè)主支付了維修基金，開發(fā)商出具了收據(jù)；1號樓8樓某業(yè)主則與2001年9月簽訂合同，次年8月支付了維修基金并拿到了收據(jù)。

經(jīng)過努力，業(yè)委會最終找到了13戶業(yè)主當(dāng)初繳納維修基金的收據(jù)，但其余業(yè)主的收據(jù)因為各種原因均無法提供。對此，開發(fā)商堅持認(rèn)為，對業(yè)主是否已經(jīng)將維修基金交給被告的事實，原告應(yīng)當(dāng)出示發(fā)票或者收據(jù)，對于有證據(jù)的，被告同意歸還，否則就不予認(rèn)可。

為查明案情，法官要求開發(fā)商提供當(dāng)初已經(jīng)將維修基金轉(zhuǎn)帳給業(yè)委會的證據(jù)，但開發(fā)商表示因為公司管理混亂，相關(guān)財務(wù)憑證已經(jīng)無法找到。

黃浦區(qū)法院經(jīng)審理后認(rèn)為，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，首期維修基金購房人應(yīng)于房地產(chǎn)權(quán)屬登記前繳納，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理初始登記時繳納。從原、被告的舉證情況綜合分析，業(yè)主已經(jīng)繳納了維修基金，被告應(yīng)當(dāng)將121戶業(yè)主的維修基金689414.42元匯入維修基金賬戶，并支付占用期間的利息。

【以案說法】

問：如何認(rèn)定121戶業(yè)主已支付過維修基金？

答：首先從舉證能力來看，涉案的小區(qū)在1999年就已經(jīng)開始銷售，距今已經(jīng)超過10年，不少房屋已經(jīng)屬于兩次、甚至兩次以上買賣，因此，要求業(yè)主充分舉證確實存在一定困難。其次，按照房地產(chǎn)銷售的慣例，開發(fā)商在銷售房屋時，從簽訂合同、辦理手續(xù)，一般只會存在一種銷售模式和程序，從業(yè)委會提供的部分業(yè)主購房情況證據(jù)可以看出，開發(fā)商的銷售程序中存在收取維修基金的環(huán)節(jié)。開發(fā)商對于在購房時要求業(yè)主支付維修基金的事實并未否認(rèn)，也未提出此節(jié)事實不存在的證據(jù)。同時，開發(fā)商在業(yè)委會的催促下已經(jīng)歸還了21戶業(yè)主維修基金的事實也表明，開發(fā)商確實存在收取了業(yè)主的維修基金而未存入維修基金賬戶的行為。此外，開發(fā)商的抗辯只是從舉證的角度進(jìn)行的抗辯，而不是針對事實的抗辯，并且也無法拿出已經(jīng)將維修基金轉(zhuǎn)賬至維修基金賬戶的財務(wù)憑證。據(jù)此，可以依法推定業(yè)主在購房過程中已經(jīng)支付了維修基金。

【法辭典】

《中華人民共和國物權(quán)法》第七十九條建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)公布。

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