廣東省深圳市寶安區(qū)人民法院

民事判決書

（2016）粵0306民初16045號

原告深圳市聯(lián)合某某物業(yè)管理有限公司光明分公司，地址廣東省深圳市某某新區(qū)。

法定代表人麥某某。

委托代理人韓現(xiàn)利，廣東展豪律師事務(wù)所律師。

委托代理人馮充，廣東國鋒律師事務(wù)所律師。

被告蔡某某，女，漢族，19**年**月**日出生，住址福建省某某縣。

委托代理人鄭某某，男，19**年**月4**日出生，住址福建省某某縣，系被告配偶。

原告與被告物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，原告訴請：1、被告支付原告的物業(yè)管理費(fèi)2,049.9元（2015年7月1日至2016年6月30日），維修基金245.99元（2015年7月1日至2016年6月30日），水電費(fèi)3,720.38元（2016年6月1日至2016年6月30日）；2、被告支付原告滯納金、滯納金應(yīng)按照每日千分之三計(jì)算至還款之日；現(xiàn)暫計(jì)算至2016年6月30日為：3,676.59元（計(jì)算明細(xì)見附表）。本院受理后，依法適用簡易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告委托代理人韓現(xiàn)利、被告的委托代理人鄭某某均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本案相關(guān)情況

雙方有爭議的事項(xiàng)為第三項(xiàng)、第四項(xiàng)、第五項(xiàng)、第十一項(xiàng)、第十三項(xiàng)、第十四項(xiàng)，其他事項(xiàng)雙方無爭議。

一、物業(yè)管理合同的簽訂時(shí)間及物業(yè)管理合同約定的管理期限：原、被告均確認(rèn)雙方未簽署物業(yè)管理合同，涉案的某某雅苑小區(qū)亦未成立業(yè)主委員會。

另查，原、被告雙方確認(rèn)被告于2010年與涉案小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)中心簽署了業(yè)主公約。原告提交了一份由被告于2010年5月18日簽署的《某某雅苑住宅小區(qū)業(yè)主公約》，但該份文件落款處僅有被告簽名，無原告蓋章。

本院認(rèn)為，原、被告雙方雖未簽訂物業(yè)管理合同，但已形成了事實(shí)上的物業(yè)管理合同關(guān)系，原告向被告提供了物業(yè)管理服務(wù)，被告應(yīng)向原告支付物業(yè)管理費(fèi)。

二、關(guān)于物業(yè)公司管理的小區(qū)位置和名稱：深圳市寶安區(qū)南環(huán)路與根玉路交匯處某某雅苑小區(qū)。

三、物業(yè)管理合同約定的物業(yè)管理費(fèi)、專項(xiàng)維修資金標(biāo)準(zhǔn)：原告主張涉案小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)是2.5元/平方米/月，專項(xiàng)維修資金為0.3元/平方米/月，并主張其系結(jié)合市場定價(jià)和《深圳市住宅物業(yè)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》制訂上述收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)已征求業(yè)主意見，結(jié)合業(yè)主意見修改后在公告欄中公示，但未經(jīng)業(yè)主投票決定。被告對專項(xiàng)維修資金收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)無異議，但認(rèn)為物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)太高，且原告沒有向業(yè)主征求意見，依據(jù)被告購房時(shí)與開發(fā)商深圳市某某豐盛實(shí)業(yè)有限公司簽署的《購房合同》約定，涉案房產(chǎn)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)為2元/平方米/月，又稱因原告管理不善，物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)減半收取，被告提交了照片以證明其上述主張。

另查，涉案房產(chǎn)為帶電梯的物業(yè)。

本院認(rèn)為，被告對于原告主張的專項(xiàng)維修資金收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)無異議，其應(yīng)按照0.3元/平方米/月的標(biāo)準(zhǔn)支付；原、被告未簽署物業(yè)管理服務(wù)合同，原告主張按照2.5元/平方米/月的標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)管理費(fèi)缺乏合同依據(jù)，故本院對其主張不予采信，并依照被告主張的2元/平方米/月確定涉案房產(chǎn)的物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。被告主張?jiān)娲嬖谖飿I(yè)服務(wù)質(zhì)量問題，但其提交的照片未顯示拍攝時(shí)間，原告對照片亦不予認(rèn)可，被告提交的證據(jù)不足以證實(shí)其主張，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的舉證不能的不利后果，本院對被告的相關(guān)辯解意見不予采納。

四、物業(yè)管理合同約定的物業(yè)管理費(fèi)、專項(xiàng)維修資金的繳納日期：原告主張被告應(yīng)于每月10日之前繳納上個(gè)月的物業(yè)管理費(fèi)及本體維修資金，被告則主張雙方未作約定。

五、物業(yè)管理合同約定的拖欠物業(yè)管理費(fèi)、專項(xiàng)維修資金違約金標(biāo)準(zhǔn)：原告主張依據(jù)《業(yè)主公約》中的違約金約定，應(yīng)為每日千分之三。被告針對此不予認(rèn)可，主張?jiān)鎻奈赐ㄖ桓胬U費(fèi)，不認(rèn)可違約金。

本院認(rèn)為，原告訴請被告承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任，應(yīng)以雙方的明確約定為依據(jù)。原告主張被告簽署的《業(yè)主公約》中包含了違約條款，但該《業(yè)主公約》系被告入伙時(shí)簽署的承諾文件，當(dāng)時(shí)原告亦未進(jìn)駐涉案小區(qū)，該《業(yè)主公約》并非原、被告就物業(yè)管理費(fèi)用支付及違約責(zé)任的約定，原告據(jù)此訴請被告承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任，缺乏合同依據(jù)，本院不予支持。

六、物業(yè)管理公司的資質(zhì)：一級物業(yè)管理資質(zhì)。

七、業(yè)主房產(chǎn)位置：某某雅苑**棟**座3A003A。

八、業(yè)主入伙日期：2011年春節(jié)時(shí)入伙。

九、房產(chǎn)用途：住宅。

十、房產(chǎn)建筑面積：68.33平方米。

十一、業(yè)主每月應(yīng)交納物業(yè)管理、專項(xiàng)維修資金數(shù)額：136.66元（68.33平方米×2元/平方米/月），20.50元（68.33平方米×0.3元/平方米/月）。

十二、業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)、專項(xiàng)維修資金期間：原告主張2015年6月至2016年6月共計(jì)13個(gè)月。

十三、業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)、專項(xiàng)維修資金數(shù)額：拖欠物業(yè)管理費(fèi)1,776.58元（136.66元/月×13月）、專項(xiàng)維修資金266.5元（20.50元/月×13元）。

十四、關(guān)于拖欠的水電費(fèi)。原告主張被告拖欠2015年6月1日至2016年6月30日的水電費(fèi)3,720.38元，被告對原告主張的欠費(fèi)數(shù)額不予認(rèn)可，被告提交的每月抄表記錄亦未經(jīng)被告簽字確認(rèn)，相應(yīng)的舉證不能的不利后果應(yīng)由原告自行承擔(dān)，對其該項(xiàng)訴訟請求本院不予支持。

判決結(jié)果

原告為涉案小區(qū)提供了物業(yè)管理服務(wù)，被告作為涉案小區(qū)的業(yè)主，應(yīng)向原告支付相應(yīng)的物業(yè)管理費(fèi)用。房屋專項(xiàng)維修資金是用于房屋本體共用部位的維修養(yǎng)護(hù)而設(shè)立的基金，其所有權(quán)屬于全體業(yè)主共有，原告作為涉案小區(qū)的物業(yè)管理單位有權(quán)代為收取房屋專項(xiàng)維修資金，被告應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行繳納。被告主張?jiān)嫣峁┑奈飿I(yè)管理服務(wù)存在質(zhì)量問題，但其提交的證據(jù)不足以證明其主張，本院對其主張不予采信。

關(guān)于水電費(fèi)，由于原告未能提供充分有效的證據(jù)證明被告的水電用量，被告對原告主張的欠費(fèi)數(shù)額亦不予認(rèn)可，相應(yīng)的舉證不能的不利后果，應(yīng)由原告自行承擔(dān)，對其關(guān)于被告拖欠水電費(fèi)及滯納金的訴訟請求，本院不予支持。

依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條，《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條、第六條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款之規(guī)定，判決如下：

一、被告蔡某某應(yīng)當(dāng)于本判決發(fā)生法律效力之日起三日內(nèi)向原告深圳市聯(lián)合某某物業(yè)管理有限公司光明分公司繳納2015年6月至2016年6月的物業(yè)管理費(fèi)1,776.58元、專項(xiàng)維修資金266.5元；

二、駁回原告深圳市聯(lián)合某某物業(yè)管理有限公司光明分公司的其他訴訟請求。

如未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)的，應(yīng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

本案受理費(fèi)人民幣25元，由原告負(fù)擔(dān)人民幣20元，被告負(fù)擔(dān)人民幣5元。受理費(fèi)原告已預(yù)交。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于廣東省深圳市中級人民法院。

審判員　　陳蕾仰

二〇一六年九月三十日

書記員　　席俊奇

書記員　　王　歡

合同糾紛