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廣東省深圳市寶安區(qū)人民法院
民事判決書
(2016)粵0306民初16045號
原告深圳市聯(lián)合某某物業(yè)管理有限公司光明分公司,地址廣東省深圳市某某新區(qū)。
法定代表人麥某某。
委托代理人韓現(xiàn)利,廣東展豪律師事務(wù)所律師。
委托代理人馮充,廣東國鋒律師事務(wù)所律師。
被告蔡某某,女,漢族,19**年**月**日出生,住址福建省某某縣。
委托代理人鄭某某,男,19**年**月4**日出生,住址福建省某某縣,系被告配偶。
原告與被告物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案,原告訴請:1、被告支付原告的物業(yè)管理費(fèi)2,049.9元(2015年7月1日至2016年6月30日),維修基金245.99元(2015年7月1日至2016年6月30日),水電費(fèi)3,720.38元(2016年6月1日至2016年6月30日);2、被告支付原告滯納金、滯納金應(yīng)按照每日千分之三計(jì)算至還款之日;現(xiàn)暫計(jì)算至2016年6月30日為:3,676.59元(計(jì)算明細(xì)見附表)。本院受理后,依法適用簡易程序,公開開庭進(jìn)行了審理。原告委托代理人韓現(xiàn)利、被告的委托代理人鄭某某均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
本案相關(guān)情況
雙方有爭議的事項(xiàng)為第三項(xiàng)、第四項(xiàng)、第五項(xiàng)、第十一項(xiàng)、第十三項(xiàng)、第十四項(xiàng),其他事項(xiàng)雙方無爭議。
一、物業(yè)管理合同的簽訂時(shí)間及物業(yè)管理合同約定的管理期限:原、被告均確認(rèn)雙方未簽署物業(yè)管理合同,涉案的某某雅苑小區(qū)亦未成立業(yè)主委員會。
另查,原、被告雙方確認(rèn)被告于2010年與涉案小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)中心簽署了業(yè)主公約。原告提交了一份由被告于2010年5月18日簽署的《某某雅苑住宅小區(qū)業(yè)主公約》,但該份文件落款處僅有被告簽名,無原告蓋章。
本院認(rèn)為,原、被告雙方雖未簽訂物業(yè)管理合同,但已形成了事實(shí)上的物業(yè)管理合同關(guān)系,原告向被告提供了物業(yè)管理服務(wù),被告應(yīng)向原告支付物業(yè)管理費(fèi)。
二、關(guān)于物業(yè)公司管理的小區(qū)位置和名稱:深圳市寶安區(qū)南環(huán)路與根玉路交匯處某某雅苑小區(qū)。
三、物業(yè)管理合同約定的物業(yè)管理費(fèi)、專項(xiàng)維修資金標(biāo)準(zhǔn):原告主張涉案小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)是2.5元/平方米/月,專項(xiàng)維修資金為0.3元/平方米/月,并主張其系結(jié)合市場定價(jià)和《深圳市住宅物業(yè)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》制訂上述收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)已征求業(yè)主意見,結(jié)合業(yè)主意見修改后在公告欄中公示,但未經(jīng)業(yè)主投票決定。被告對專項(xiàng)維修資金收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)無異議,但認(rèn)為物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)太高,且原告沒有向業(yè)主征求意見,依據(jù)被告購房時(shí)與開發(fā)商深圳市某某豐盛實(shí)業(yè)有限公司簽署的《購房合同》約定,涉案房產(chǎn)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)為2元/平方米/月,又稱因原告管理不善,物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)減半收取,被告提交了照片以證明其上述主張。
另查,涉案房產(chǎn)為帶電梯的物業(yè)。
本院認(rèn)為,被告對于原告主張的專項(xiàng)維修資金收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)無異議,其應(yīng)按照0.3元/平方米/月的標(biāo)準(zhǔn)支付;原、被告未簽署物業(yè)管理服務(wù)合同,原告主張按照2.5元/平方米/月的標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)管理費(fèi)缺乏合同依據(jù),故本院對其主張不予采信,并依照被告主張的2元/平方米/月確定涉案房產(chǎn)的物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。被告主張?jiān)娲嬖谖飿I(yè)服務(wù)質(zhì)量問題,但其提交的照片未顯示拍攝時(shí)間,原告對照片亦不予認(rèn)可,被告提交的證據(jù)不足以證實(shí)其主張,應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的舉證不能的不利后果,本院對被告的相關(guān)辯解意見不予采納。
四、物業(yè)管理合同約定的物業(yè)管理費(fèi)、專項(xiàng)維修資金的繳納日期:原告主張被告應(yīng)于每月10日之前繳納上個(gè)月的物業(yè)管理費(fèi)及本體維修資金,被告則主張雙方未作約定。
五、物業(yè)管理合同約定的拖欠物業(yè)管理費(fèi)、專項(xiàng)維修資金違約金標(biāo)準(zhǔn):原告主張依據(jù)《業(yè)主公約》中的違約金約定,應(yīng)為每日千分之三。被告針對此不予認(rèn)可,主張?jiān)鎻奈赐ㄖ桓胬U費(fèi),不認(rèn)可違約金。
本院認(rèn)為,原告訴請被告承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任,應(yīng)以雙方的明確約定為依據(jù)。原告主張被告簽署的《業(yè)主公約》中包含了違約條款,但該《業(yè)主公約》系被告入伙時(shí)簽署的承諾文件,當(dāng)時(shí)原告亦未進(jìn)駐涉案小區(qū),該《業(yè)主公約》并非原、被告就物業(yè)管理費(fèi)用支付及違約責(zé)任的約定,原告據(jù)此訴請被告承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任,缺乏合同依據(jù),本院不予支持。
六、物業(yè)管理公司的資質(zhì):一級物業(yè)管理資質(zhì)。
七、業(yè)主房產(chǎn)位置:某某雅苑**棟**座3A003A。
八、業(yè)主入伙日期:2011年春節(jié)時(shí)入伙。
九、房產(chǎn)用途:住宅。
十、房產(chǎn)建筑面積:68.33平方米。
十一、業(yè)主每月應(yīng)交納物業(yè)管理、專項(xiàng)維修資金數(shù)額:136.66元(68.33平方米×2元/平方米/月),20.50元(68.33平方米×0.3元/平方米/月)。
十二、業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)、專項(xiàng)維修資金期間:原告主張2015年6月至2016年6月共計(jì)13個(gè)月。
十三、業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)、專項(xiàng)維修資金數(shù)額:拖欠物業(yè)管理費(fèi)1,776.58元(136.66元/月×13月)、專項(xiàng)維修資金266.5元(20.50元/月×13元)。
十四、關(guān)于拖欠的水電費(fèi)。原告主張被告拖欠2015年6月1日至2016年6月30日的水電費(fèi)3,720.38元,被告對原告主張的欠費(fèi)數(shù)額不予認(rèn)可,被告提交的每月抄表記錄亦未經(jīng)被告簽字確認(rèn),相應(yīng)的舉證不能的不利后果應(yīng)由原告自行承擔(dān),對其該項(xiàng)訴訟請求本院不予支持。
判決結(jié)果
原告為涉案小區(qū)提供了物業(yè)管理服務(wù),被告作為涉案小區(qū)的業(yè)主,應(yīng)向原告支付相應(yīng)的物業(yè)管理費(fèi)用。房屋專項(xiàng)維修資金是用于房屋本體共用部位的維修養(yǎng)護(hù)而設(shè)立的基金,其所有權(quán)屬于全體業(yè)主共有,原告作為涉案小區(qū)的物業(yè)管理單位有權(quán)代為收取房屋專項(xiàng)維修資金,被告應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行繳納。被告主張?jiān)嫣峁┑奈飿I(yè)管理服務(wù)存在質(zhì)量問題,但其提交的證據(jù)不足以證明其主張,本院對其主張不予采信。
關(guān)于水電費(fèi),由于原告未能提供充分有效的證據(jù)證明被告的水電用量,被告對原告主張的欠費(fèi)數(shù)額亦不予認(rèn)可,相應(yīng)的舉證不能的不利后果,應(yīng)由原告自行承擔(dān),對其關(guān)于被告拖欠水電費(fèi)及滯納金的訴訟請求,本院不予支持。
依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條,《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條、第六條,《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款之規(guī)定,判決如下:
一、被告蔡某某應(yīng)當(dāng)于本判決發(fā)生法律效力之日起三日內(nèi)向原告深圳市聯(lián)合某某物業(yè)管理有限公司光明分公司繳納2015年6月至2016年6月的物業(yè)管理費(fèi)1,776.58元、專項(xiàng)維修資金266.5元;
二、駁回原告深圳市聯(lián)合某某物業(yè)管理有限公司光明分公司的其他訴訟請求。
如未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)的,應(yīng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定,加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案受理費(fèi)人民幣25元,由原告負(fù)擔(dān)人民幣20元,被告負(fù)擔(dān)人民幣5元。受理費(fèi)原告已預(yù)交。
如不服本判決,可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi),向本院遞交上訴狀,并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本,上訴于廣東省深圳市中級人民法院。
審判員 陳蕾仰
二〇一六年九月三十日
書記員 席俊奇
書記員 王 歡
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