首頁(yè) - 法務(wù)指南 - 律師案例 - 許某某與鄭某某、陶某某房屋買賣合同糾紛一審民事判決書
發(fā)表于:2017-02-16閱讀量:(1268)
安徽省合肥市包河區(qū)人民法院
民事判決書
(2014)包民一初字第03112號(hào)
原告:許某某,男,19**年**月**日出生,漢族,安徽某某汽車股份有限公司職工。
委托代理人:邢梅,安徽中天恒律師事務(wù)所律師。
委托代理人:齊娜,安徽中天恒律師事務(wù)所律師。
被告:鄭某某,男,19**年**月**日出生,漢族。
被告:陶某某,女,19**年**月**日出生,回族。
原告許某某訴被告鄭某某、陶某某房屋買賣合同糾紛一案,本院于2014年9月16日受理后,依法組成合議庭,公開開庭進(jìn)行了審理。原告許某某及其委托代理人邢梅到庭參加訴訟。被告鄭某某、陶某某經(jīng)本院公告送達(dá)開庭傳票,無(wú)正當(dāng)理由未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告許某某訴稱:2013年11月20日,原告許某某與被告鄭某某簽訂了《合肥市存量房屋居間合同》,約定鄭某某將合肥市某某明珠13幢2704室房屋出賣給原告,房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)款為112萬(wàn)元,在合同簽訂前即2013年11月5日原告支付給被告20萬(wàn)元作為定金。之后原告按照合同約定在2013年11月21日向被告支付房款47萬(wàn)元。
2013年12月10日,原、被告雙方共同去銀行還房貸,因被告未帶銀行預(yù)約還款單導(dǎo)致需要重新預(yù)約到下個(gè)月還房貸。2013年12月23日被告電話通知原告,讓原告付到其帳戶25萬(wàn)元,被告自己去銀行還房貸。之后原告要求被告將銀行的房貸結(jié)清證明交付原告,但被告一直聲稱在外地出差。2014年7月24日原告到銀行查詢發(fā)現(xiàn)被告一直未還銀行房貸,且有新的客戶看房,無(wú)奈原告將剩余房貸357605.73元結(jié)清,并進(jìn)行了房產(chǎn)過(guò)戶。
由于被告沒(méi)有按照合同約定履行義務(wù),導(dǎo)致原告支付給被告的房款比雙方合同約定的價(jià)款多支出157605.73元。另查明,陶某某系鄭某某妻子,此債務(wù)發(fā)生在夫妻關(guān)系存續(xù)期間。原告現(xiàn)起訴,要求二被告償還房款本金157605.73元并支付利息2942元,合計(jì)160548元(利息自2014年7月25日起按銀行同期貸款利率暫計(jì)算至2014年8月24日,以后產(chǎn)生的利息付至判決書確定的實(shí)際付款日止);支付違約金112000元并承擔(dān)訴訟費(fèi)用。
被告鄭某某未答辯。
被告陶某某未答辯。
經(jīng)審理查明:2013年11月20日,原告許某某與被告鄭某某及居間方安徽某某地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司(以下簡(jiǎn)稱某某地產(chǎn)公司)簽訂了《合肥市存量房屋居間合同》,約定鄭某某將自己?jiǎn)为?dú)所有的合肥市某某明珠13幢2704室房屋賣給原告,價(jià)款112萬(wàn)元;合同簽訂當(dāng)日原告支付給鄭某某20萬(wàn)元作為定金,2014年1月1日前鄭某某將房屋交付原告,并配合原告辦理物業(yè)管理費(fèi)等繳費(fèi)手續(xù);任何一方違約應(yīng)支付守約方總房?jī)r(jià)款10%作為賠償金,計(jì)112000元;鄭某某在辦理公證后,原告支付房款67萬(wàn)元(包括定金),剩余35萬(wàn)元用于償還銀行貸款,余10萬(wàn)元待貸款之后付給鄭某某。
2013年11月21日,鄭某某就涉案房屋的出售事宜出具了委托書,委托劉東峰全權(quán)代表其辦理提前償還銀行貸款、領(lǐng)取他項(xiàng)權(quán)證并注銷抵押登記、辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶及房產(chǎn)交接手續(xù)、配合辦理按揭貸款手續(xù)、其他一切與此房有關(guān)的買賣事宜等。當(dāng)日此委托書經(jīng)過(guò)了安徽省合肥市中安公證處公證。
2013年11月5日,原告向陶某某賬戶轉(zhuǎn)款20萬(wàn)元,陶某某于當(dāng)日出具收條予以確認(rèn)。2013年11月21日,原告向陶某某賬戶轉(zhuǎn)款47萬(wàn)元,鄭某某于當(dāng)日出具收條予以確認(rèn)。
2013年12月23日,原告向鄭某某賬戶轉(zhuǎn)款25萬(wàn)元,鄭某某于當(dāng)日出具收條予以確認(rèn)。鄭某某收到25萬(wàn)元后一直未還涉案房屋貸款。2013年12月26日,鄭某某將涉案房屋交付原告。之后原告在聯(lián)系鄭某某未果的情況下于2014年7月24日付到劉東峰賬戶357700元,同日劉某峰付給涉案房屋抵押權(quán)人中國(guó)銀行股份有限公司合肥廬陽(yáng)支行提前還款補(bǔ)償金1275.94元、貸款本息334028.24元、逾期還貸本息22301.55元。2014年7月30日,中國(guó)銀行股份有限公司合肥廬陽(yáng)支行出具結(jié)清證明,證明該行向鄭某某發(fā)放的個(gè)人住房(某某明珠13幢2704室)貸款407000元本息已還清。之后,原告將涉案房屋所有權(quán)人變更登記至自己名下。
另查明:鄭某某與陶某某于2011年1月18日登記結(jié)婚。
以上事實(shí),有原告提供的《合肥市存量房屋居間合同》、公證書、工商銀行及中國(guó)銀行轉(zhuǎn)款憑證、中國(guó)銀行還貸收款憑證、收條、結(jié)清證明、房地產(chǎn)權(quán)證及原告當(dāng)庭陳述證實(shí)。
本院認(rèn)為:原告與鄭某某簽訂的《合肥市存量房屋居間合同》,是雙方的真實(shí)意思表示,合同內(nèi)容未違反法律及行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,合同有效,對(duì)簽約雙方具有法律約束力,雙方均應(yīng)按合同約定全面、誠(chéng)實(shí)地履行各自的義務(wù)。
按照雙方的約定,在鄭某某辦理公證后,原告給付其包括定金20萬(wàn)元在內(nèi)共67萬(wàn)元,原告已按雙方約定履行。雙方約定房款112萬(wàn)元扣除67萬(wàn)元后再用35萬(wàn)元償還涉案房屋貸款,意思是112萬(wàn)元中有35萬(wàn)元只能用于償還涉案房屋的銀行貸款,但對(duì)于35萬(wàn)元由誰(shuí)交到銀行還貸,雙方并未約定。原告在按約定先付給鄭某某67萬(wàn)元,雙方未約定由誰(shuí)交款到銀行還貸的情況下又付給鄭某某25萬(wàn)元,目的顯然是讓鄭某某交到銀行還貸。而鄭某某在收到原告的25萬(wàn)元后,遲遲不還貸,致使抵押權(quán)人的抵押權(quán)仍然存在,雙方的合同不能繼續(xù)履行,合同目的不能實(shí)現(xiàn)。在聯(lián)系鄭某某未果的情況下,為促使合同目的得以實(shí)現(xiàn),原告償還了涉案房屋的貸款本息、提前還款補(bǔ)償金及逾期還貸本息共357605.73元,原告為涉案房屋共支出1277605.73元,超出雙方約定的價(jià)款157605.73元。原告已全部履行自己的義務(wù),對(duì)于超出部分鄭某某持有無(wú)約定或法定依據(jù),應(yīng)予返還,并應(yīng)支付相應(yīng)的利息損失。因此對(duì)于原告的訴訟請(qǐng)求,本院予以支持。
《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)婚姻法〉若干問(wèn)題的解釋(二)》第二十四條規(guī)定,債權(quán)人就婚姻關(guān)系存續(xù)期間夫妻一方以個(gè)人名義所負(fù)債務(wù)主張權(quán)利的,應(yīng)當(dāng)按夫妻共同債務(wù)處理。但夫妻一方能夠證明債權(quán)人與債務(wù)人明確約定為個(gè)人債務(wù),或者能夠證明屬于婚姻法第十九條第三款規(guī)定情形的除外。依此規(guī)定,陶某某與鄭某某夫妻應(yīng)提供證據(jù)證明鄭某某與原告明確約定涉案合同債務(wù)為鄭某某的個(gè)人債務(wù),或者提供證據(jù)證明其二人對(duì)婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)約定歸各自所有,并且原告知道此約定。而二被告未能提供相應(yīng)證據(jù)證明上述法律規(guī)定的除外情形,應(yīng)承擔(dān)舉證不能的后果,因此陶某某應(yīng)與鄭某某共同承擔(dān)責(zé)任。
雙方約定房款112萬(wàn)元中有35萬(wàn)元用于償還涉案房屋貸款,而鄭某某在收取該款后在合理期限內(nèi)一直不償還貸款,違反了雙方的約定,應(yīng)承擔(dān)約定的違約責(zé)任。雙方雖然約定違約方應(yīng)支付守約方賠償金112000元,但原告的損失實(shí)際上是多支付的157605.73元的利息損失,而原告已主張?jiān)摀p失,因此原告再主張賠償金112000元已超出其損失,對(duì)此請(qǐng)求本院不予支持。
據(jù)此,依照《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條、第一百一十四條第二款,《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)婚姻法〉若干問(wèn)題的解釋(二)》第二十四條,《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十四條,《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定,判決如下:
一、被告鄭某某、陶某某共同給付原告許某某157605.73元,并支付相應(yīng)利息(利息計(jì)算方法:以157605.73元為基數(shù),自2014年7月25日起計(jì)至本判決確定給付之日止,按銀行同類貸款利率計(jì)算),于本判決生效之日起十日內(nèi)付清;
二、駁回原告許某某的其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期限履行給付金錢義務(wù),應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)5388元、公告費(fèi)800元、保全費(fèi)1883元,合計(jì)8071元,原告許某某負(fù)擔(dān)1877元,被告鄭某某、陶某某共同負(fù)擔(dān)6194元。
如不服本判決,可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi),向本院遞交上訴狀,并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本,上訴于安徽省合肥市中級(jí)人民法院。
審 判 長(zhǎng) 史 蕓
人民陪審員 胡慶年
人民陪審員 汪 毅
二〇一五年三月二十五日
書 記 員 阮繼賢
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