安徽省合肥市包河區(qū)人民法院

民事判決書

（2014）包民一初字第03112號(hào)

原告：許某某，男，19**年**月**日出生，漢族，安徽某某汽車股份有限公司職工。

委托代理人：邢梅，安徽中天恒律師事務(wù)所律師。

委托代理人：齊娜，安徽中天恒律師事務(wù)所律師。

被告：鄭某某，男，19**年**月**日出生，漢族。

被告：陶某某，女，19**年**月**日出生，回族。

原告許某某訴被告鄭某某、陶某某房屋買賣合同糾紛一案，本院于2014年9月16日受理后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。原告許某某及其委托代理人邢梅到庭參加訴訟。被告鄭某某、陶某某經(jīng)本院公告送達(dá)開庭傳票，無(wú)正當(dāng)理由未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告許某某訴稱：2013年11月20日，原告許某某與被告鄭某某簽訂了《合肥市存量房屋居間合同》，約定鄭某某將合肥市某某明珠13幢2704室房屋出賣給原告，房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)款為112萬(wàn)元，在合同簽訂前即2013年11月5日原告支付給被告20萬(wàn)元作為定金。之后原告按照合同約定在2013年11月21日向被告支付房款47萬(wàn)元。

2013年12月10日，原、被告雙方共同去銀行還房貸，因被告未帶銀行預(yù)約還款單導(dǎo)致需要重新預(yù)約到下個(gè)月還房貸。2013年12月23日被告電話通知原告，讓原告付到其帳戶25萬(wàn)元，被告自己去銀行還房貸。之后原告要求被告將銀行的房貸結(jié)清證明交付原告，但被告一直聲稱在外地出差。2014年7月24日原告到銀行查詢發(fā)現(xiàn)被告一直未還銀行房貸，且有新的客戶看房，無(wú)奈原告將剩余房貸357605.73元結(jié)清，并進(jìn)行了房產(chǎn)過(guò)戶。

由于被告沒(méi)有按照合同約定履行義務(wù)，導(dǎo)致原告支付給被告的房款比雙方合同約定的價(jià)款多支出157605.73元。另查明，陶某某系鄭某某妻子，此債務(wù)發(fā)生在夫妻關(guān)系存續(xù)期間。原告現(xiàn)起訴，要求二被告償還房款本金157605.73元并支付利息2942元，合計(jì)160548元（利息自2014年7月25日起按銀行同期貸款利率暫計(jì)算至2014年8月24日，以后產(chǎn)生的利息付至判決書確定的實(shí)際付款日止）；支付違約金112000元并承擔(dān)訴訟費(fèi)用。

被告鄭某某未答辯。

被告陶某某未答辯。

經(jīng)審理查明：2013年11月20日，原告許某某與被告鄭某某及居間方安徽某某地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司（以下簡(jiǎn)稱某某地產(chǎn)公司）簽訂了《合肥市存量房屋居間合同》，約定鄭某某將自己?jiǎn)为?dú)所有的合肥市某某明珠13幢2704室房屋賣給原告，價(jià)款112萬(wàn)元；合同簽訂當(dāng)日原告支付給鄭某某20萬(wàn)元作為定金，2014年1月1日前鄭某某將房屋交付原告，并配合原告辦理物業(yè)管理費(fèi)等繳費(fèi)手續(xù)；任何一方違約應(yīng)支付守約方總房?jī)r(jià)款10%作為賠償金，計(jì)112000元；鄭某某在辦理公證后，原告支付房款67萬(wàn)元（包括定金），剩余35萬(wàn)元用于償還銀行貸款，余10萬(wàn)元待貸款之后付給鄭某某。

2013年11月21日，鄭某某就涉案房屋的出售事宜出具了委托書，委托劉東峰全權(quán)代表其辦理提前償還銀行貸款、領(lǐng)取他項(xiàng)權(quán)證并注銷抵押登記、辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶及房產(chǎn)交接手續(xù)、配合辦理按揭貸款手續(xù)、其他一切與此房有關(guān)的買賣事宜等。當(dāng)日此委托書經(jīng)過(guò)了安徽省合肥市中安公證處公證。

2013年11月5日，原告向陶某某賬戶轉(zhuǎn)款20萬(wàn)元，陶某某于當(dāng)日出具收條予以確認(rèn)。2013年11月21日，原告向陶某某賬戶轉(zhuǎn)款47萬(wàn)元，鄭某某于當(dāng)日出具收條予以確認(rèn)。

2013年12月23日，原告向鄭某某賬戶轉(zhuǎn)款25萬(wàn)元，鄭某某于當(dāng)日出具收條予以確認(rèn)。鄭某某收到25萬(wàn)元后一直未還涉案房屋貸款。2013年12月26日，鄭某某將涉案房屋交付原告。之后原告在聯(lián)系鄭某某未果的情況下于2014年7月24日付到劉東峰賬戶357700元，同日劉某峰付給涉案房屋抵押權(quán)人中國(guó)銀行股份有限公司合肥廬陽(yáng)支行提前還款補(bǔ)償金1275.94元、貸款本息334028.24元、逾期還貸本息22301.55元。2014年7月30日，中國(guó)銀行股份有限公司合肥廬陽(yáng)支行出具結(jié)清證明，證明該行向鄭某某發(fā)放的個(gè)人住房（某某明珠13幢2704室）貸款407000元本息已還清。之后，原告將涉案房屋所有權(quán)人變更登記至自己名下。

另查明：鄭某某與陶某某于2011年1月18日登記結(jié)婚。

以上事實(shí)，有原告提供的《合肥市存量房屋居間合同》、公證書、工商銀行及中國(guó)銀行轉(zhuǎn)款憑證、中國(guó)銀行還貸收款憑證、收條、結(jié)清證明、房地產(chǎn)權(quán)證及原告當(dāng)庭陳述證實(shí)。

本院認(rèn)為：原告與鄭某某簽訂的《合肥市存量房屋居間合同》，是雙方的真實(shí)意思表示，合同內(nèi)容未違反法律及行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合同有效，對(duì)簽約雙方具有法律約束力，雙方均應(yīng)按合同約定全面、誠(chéng)實(shí)地履行各自的義務(wù)。

按照雙方的約定，在鄭某某辦理公證后，原告給付其包括定金20萬(wàn)元在內(nèi)共67萬(wàn)元，原告已按雙方約定履行。雙方約定房款112萬(wàn)元扣除67萬(wàn)元后再用35萬(wàn)元償還涉案房屋貸款，意思是112萬(wàn)元中有35萬(wàn)元只能用于償還涉案房屋的銀行貸款，但對(duì)于35萬(wàn)元由誰(shuí)交到銀行還貸，雙方并未約定。原告在按約定先付給鄭某某67萬(wàn)元，雙方未約定由誰(shuí)交款到銀行還貸的情況下又付給鄭某某25萬(wàn)元，目的顯然是讓鄭某某交到銀行還貸。而鄭某某在收到原告的25萬(wàn)元后，遲遲不還貸，致使抵押權(quán)人的抵押權(quán)仍然存在，雙方的合同不能繼續(xù)履行，合同目的不能實(shí)現(xiàn)。在聯(lián)系鄭某某未果的情況下，為促使合同目的得以實(shí)現(xiàn)，原告償還了涉案房屋的貸款本息、提前還款補(bǔ)償金及逾期還貸本息共357605.73元，原告為涉案房屋共支出1277605.73元，超出雙方約定的價(jià)款157605.73元。原告已全部履行自己的義務(wù)，對(duì)于超出部分鄭某某持有無(wú)約定或法定依據(jù)，應(yīng)予返還，并應(yīng)支付相應(yīng)的利息損失。因此對(duì)于原告的訴訟請(qǐng)求，本院予以支持。

《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)婚姻法〉若干問(wèn)題的解釋（二）》第二十四條規(guī)定，債權(quán)人就婚姻關(guān)系存續(xù)期間夫妻一方以個(gè)人名義所負(fù)債務(wù)主張權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)按夫妻共同債務(wù)處理。但夫妻一方能夠證明債權(quán)人與債務(wù)人明確約定為個(gè)人債務(wù)，或者能夠證明屬于婚姻法第十九條第三款規(guī)定情形的除外。依此規(guī)定，陶某某與鄭某某夫妻應(yīng)提供證據(jù)證明鄭某某與原告明確約定涉案合同債務(wù)為鄭某某的個(gè)人債務(wù)，或者提供證據(jù)證明其二人對(duì)婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)約定歸各自所有，并且原告知道此約定。而二被告未能提供相應(yīng)證據(jù)證明上述法律規(guī)定的除外情形，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的后果，因此陶某某應(yīng)與鄭某某共同承擔(dān)責(zé)任。

雙方約定房款112萬(wàn)元中有35萬(wàn)元用于償還涉案房屋貸款，而鄭某某在收取該款后在合理期限內(nèi)一直不償還貸款，違反了雙方的約定，應(yīng)承擔(dān)約定的違約責(zé)任。雙方雖然約定違約方應(yīng)支付守約方賠償金112000元，但原告的損失實(shí)際上是多支付的157605.73元的利息損失，而原告已主張?jiān)摀p失，因此原告再主張賠償金112000元已超出其損失，對(duì)此請(qǐng)求本院不予支持。

據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條、第一百一十四條第二款，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)婚姻法〉若干問(wèn)題的解釋（二）》第二十四條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十四條，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決如下：

一、被告鄭某某、陶某某共同給付原告許某某157605.73元，并支付相應(yīng)利息（利息計(jì)算方法：以157605.73元為基數(shù)，自2014年7月25日起計(jì)至本判決確定給付之日止，按銀行同類貸款利率計(jì)算），于本判決生效之日起十日內(nèi)付清；

二、駁回原告許某某的其他訴訟請(qǐng)求。

如果未按本判決指定的期限履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

案件受理費(fèi)5388元、公告費(fèi)800元、保全費(fèi)1883元，合計(jì)8071元，原告許某某負(fù)擔(dān)1877元，被告鄭某某、陶某某共同負(fù)擔(dān)6194元。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于安徽省合肥市中級(jí)人民法院。

審　判　長(zhǎng)　　史　蕓

人民陪審員　　胡慶年

人民陪審員　　汪　毅

二〇一五年三月二十五日

書　記　員　　阮繼賢

合同糾紛