上海市松江區(qū)人民法院

民事判決書

（2014）松民三（民）初字第1380號

原告（反訴被告）張某如。

委托代理人王利芳，上海滬泰律師事務(wù)所律師。

委托代理人魏璐，上海滬泰律師事務(wù)所律師。

被告（反訴原告）上海松江**有限公司。

法定代表人陳某。

原告張某如與被告上海松江**有限公司房屋買賣合同糾紛一案，本院于2014年4月28日立案受理后，依法適用簡易程序，分別于2014年5月29日、7月1日公開開庭進(jìn)行了審理。審理中，被告向本院提起反訴，本院依法予以受理，并于2014年7月23日再次公開開庭進(jìn)行了審理。另審理中，原、被告合意延長簡易程序適用期間一個月。嗣后，因案情復(fù)雜，本案轉(zhuǎn)為適用普通程序?qū)徖?，本院又?014年12月16日公開開庭進(jìn)行了審理。原告的委托代理人王利芳、被告法定代表人陳某均到庭參加了四次庭審，原告的委托代理人魏璐到庭參加了第一次庭審，原告張某如到庭參加了第四次庭審。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告訴稱：2005年1月11日，原、被告簽訂《上海國際禮品城聯(lián)建房協(xié)議書》，約定由原、被告雙方合作聯(lián)建位于禮品城內(nèi)一期A區(qū)*幢*號地塊的商鋪一間（以下簡稱系爭房屋），同時還約定：聯(lián)建房基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費及建筑工程費用共計46.2萬元，聯(lián)建房于2005年4月前竣工交付，被告代為辦證等事項。

上述協(xié)議簽訂后，原告向被告支付了建設(shè)費用及部分工程費用。事后，原告多次要求被告交付商鋪，并代辦商鋪產(chǎn)證，被告拖延至今，多次溝通無果后訴至法院，要求判令：1、繼續(xù)履行原被告于2005年1月11日簽訂的《上海國際禮品城聯(lián)建房協(xié)議書》；2、被告協(xié)助原告將坐落于上海市松江區(qū)洞涇鎮(zhèn)長浜路XXX弄XXX號XXX室、XXX室、XXX室房屋的產(chǎn)權(quán)證辦至原告名下；3、被告立即向原告交付上述房屋；4、被告賠償原告自2005年4月1日起至實際交房日止的延期交房損失暫計15萬元。審理中，原告將上訴訴請4變更為：請求判令被告支付自2005年4月1日至實際交房之日止的延期交房損失（參照年租金37，000元的標(biāo)準(zhǔn)計算），并增加一項訴請：請求判令被告注銷位于上海市松江區(qū)洞涇鎮(zhèn)長浜路XXX弄XXX號XXX室、XXX室、XXX室房屋上的抵押登記。

被告辯稱：第一，原告拖欠聯(lián)建款，經(jīng)多次催告，仍未支付。聯(lián)建協(xié)議可以繼續(xù)履行，但需要雙方共同向政府有關(guān)部門提出申請并辦理相關(guān)手續(xù)，此前未交付系爭房屋并辦理產(chǎn)證系因原告未配合所致。第二，原告的訴請已過訴訟時效。

同時，被告反訴稱：雙方簽訂的《上海國際禮品城聯(lián)建房協(xié)議書》第八條約定，原告逾期付款超過二個月，視作自動放棄。截止2005年3月22日，原告共支付35萬元，此后就未再依約向被告支付聯(lián)建工程進(jìn)度款。該行為應(yīng)視為原告自動放棄。另，聯(lián)建協(xié)議不能代替房屋買賣合同，經(jīng)政府統(tǒng)一協(xié)調(diào)，解決方案為由聯(lián)建戶與被告之間簽訂“聯(lián)建協(xié)議結(jié)轉(zhuǎn)銷售辦證協(xié)議書”，并根據(jù)聯(lián)建房結(jié)算的建設(shè)款繳納稅款、開具“上海市房地產(chǎn)業(yè)銷售統(tǒng)一發(fā)票”，這些基礎(chǔ)材料具備后，才能申請辦理產(chǎn)證。但原告至今未配合辦理上述相關(guān)手續(xù)，卻在事隔多年后進(jìn)行訴訟，明顯超過了訴訟時效。故而提起反訴，要求解除原、被告之間的聯(lián)建協(xié)議關(guān)系。

針對被告的反訴，原告辯稱：根據(jù)雙方聯(lián)建協(xié)議的約定，“被告根據(jù)工程進(jìn)度用款，以書面形式通知原告，原告應(yīng)在收到通知七日內(nèi)交納聯(lián)建房建筑工程費”，而原告從未收到被告發(fā)送的催討聯(lián)建進(jìn)度款的通知，故被告反訴所稱的聯(lián)建協(xié)議終止條件并不具備，請求駁回被告的反訴請求。

經(jīng)審理查明：2005年1月11日，原、被告簽訂《上海國際禮品城聯(lián)建房協(xié)議書》。該協(xié)議書約定，原告選定禮品城內(nèi)一期A區(qū)四幢6號地塊聯(lián)建房一間；原告應(yīng)支付被告聯(lián)建房基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費300，000元，首期預(yù)交300，000元，應(yīng)在2005年1月11日前交清，該費用包括國有土地出讓金、土地平整、外圍排污排水管道、水電設(shè)施、電話電視網(wǎng)絡(luò)線路、道路建設(shè)（不含花崗巖鋪地）、綠化植樹等設(shè)施配套費用，第一期聯(lián)建房被告應(yīng)在2005年4月前竣工交付原告；聯(lián)建房建筑款包括閣樓計162，000元，被告根據(jù)工程進(jìn)度用款，以書面形式通知原告，原告應(yīng)在收到通知七日內(nèi)交納聯(lián)建房建筑工程費，具體付款期為：土建開工支付5萬元，結(jié)構(gòu)到三層支付6萬元，門窗安裝開始支付3萬元，交房時余款結(jié)清；被告經(jīng)營的上海國際禮品城聯(lián)建房屬商業(yè)用地，聯(lián)建房竣工驗收合格后，產(chǎn)權(quán)歸原告所有，由被告代為辦證（綠證），政府規(guī)定收取的相關(guān)稅和費由原告負(fù)擔(dān)；如被告逾期滿二個月交房則應(yīng)支付總房價的1％違約金，原告不按規(guī)定時限交納應(yīng)交款，按應(yīng)交款的1％支付違約金。如原告逾期付款超過二個月，視作自動放棄。該協(xié)議另對其他有關(guān)事項作出相應(yīng)約定。

上述協(xié)議簽訂后，原告于2005年1月11日、3月22日向被告支付聯(lián)建房基礎(chǔ)設(shè)施配套費預(yù)訂金300，000元和第一次建筑款50，000元，計350，000元。

審理中，被告提交了2007年12月5日函及寄往“上海市嘉定區(qū)江橋鎮(zhèn)華莊村石粉廠路（61宗）”的圓通快遞憑證各一份，證明其于2007年12月通知原告前來解決聯(lián)建遺留問題。原告否認(rèn)收到該函及郵件，并稱上述郵寄地址并非其在聯(lián)建協(xié)議上列明的“徐匯區(qū)園南二村XXX號XXX室”。另，被告提交2008年3月22日《終止聯(lián)建協(xié)議通知書》及同樣寄往“上海市嘉定區(qū)江橋鎮(zhèn)華莊村石粉廠路（61宗）”的EMS詳情單各一份，證明在原告逾期付款已超過兩個月的情況下，被告已經(jīng)通知聯(lián)建協(xié)議終止，原告對此同樣不予認(rèn)可，理由同上。

此外，被告還提交一份《催繳建筑款通知》，證明其向原告催討過聯(lián)建進(jìn)度款，但被告并未提供其曾向原告送達(dá)過該通知的證據(jù)，原告對此亦不予確認(rèn)。

另，被告還提交了一份《關(guān)于松江禮品城聯(lián)建房辦分戶產(chǎn)權(quán)證協(xié)調(diào)的函》，證明時至2013年底，政府及相關(guān)部門對系爭房屋的產(chǎn)權(quán)證明辦理一直處于協(xié)調(diào)狀態(tài)，被告無法單方面為原告辦理產(chǎn)證，需原告配合簽署相關(guān)協(xié)議及合同。原告對該證據(jù)的真實性沒有異議，但認(rèn)為不能證明被告所欲證明的事實，而且由于被告額外要求原告加付利息等，導(dǎo)致交房以及辦證未果的責(zé)任應(yīng)由被告承擔(dān)。

審理中，原告表示，如果聯(lián)建協(xié)議繼續(xù)履行，其愿意將剩余聯(lián)建款112，000元支付給被告。而被告表示，如果聯(lián)建協(xié)議解除，其愿意退還原告已付的聯(lián)建款350，000元，并按中國人民銀行同期貸款利率給予原告補償。

審理中，原告提交（2009）滬一中民二（民）終字第3059號民事判決書一份，對應(yīng)的一審案號為（2008）松民一（民）初字第5120號案件，原告以此說明兩點內(nèi)容：1、生效裁判文書確認(rèn)了以下事實：2005年11月8日，被告曾委托關(guān)聯(lián)企業(yè)上海漢東禮品市場經(jīng)營管理有限公司（以下簡稱“漢東公司”）向各聯(lián)建戶發(fā)出告知函，載明由被告出資設(shè)立的漢東公司開始運作，將承擔(dān)禮品城市場發(fā)展與管理的全部工作，標(biāo)準(zhǔn)租金價格初步定為：第一層2萬左右，第二層租金價格為第一層的50%，第三層租金價格為第一層的35%，市場租金可按標(biāo)準(zhǔn)租金20%上下浮動。2、（2008）松民一（民）初字第5120號案件一審判決的逾期交房違約金計算標(biāo)準(zhǔn)為37，000元／年，且經(jīng)二審維持原判，本案情形與該案相似，可資借鑒。原告所提逾期交房損失的計算標(biāo)準(zhǔn)也即參考該案判決而來。對此，被告稱，其確實委托漢東公司向各聯(lián)建戶發(fā)了上述告知函，但上載的租金標(biāo)準(zhǔn)僅是參考方案，并未實際履行，該函及判決書與本案無關(guān)，原告以此主張逾期交房損失缺乏依據(jù)。

審理中，被告提交2010年8月30日《建設(shè)工程竣工驗收備案證書》及其附件《建設(shè)工程竣工驗收備案工程明細(xì)表》，以此證明系爭房屋竣工驗收的情況。原告對此材料的真實性不持異議，但對關(guān)聯(lián)性表示無法確認(rèn)，且稱：系爭房屋竣工備案的情況原告無從得知，且被告所提交的材料只是辦理大產(chǎn)證時的竣工驗收備案材料，至于辦理小產(chǎn)證所需的竣工驗收備案材料至今未提供，故上述材料不能證明原告故意不按約定交納聯(lián)建進(jìn)度款。

審理中，針對被告所提時效抗辯，原告申請證人何某某、蔣某某、陳某某出庭作證。證人何某某稱，其與張某如系表兄弟關(guān)系，系爭房屋系其介紹原告購買，且其替原告墊付了購房款。聯(lián)建協(xié)議簽訂后，其一直代表原告向被告主張權(quán)利，從2005年至2013年，每年都至被告處溝通系爭房屋竣工交付的事情。證人蔣某某稱，其系何某某之妻，就系爭房屋交付及尾款支付等問題，其與何某某多次代表原告找被告溝通，2005年至2013年期間，每年都至被告處協(xié)調(diào)，均無果。證人陳某某稱，2010年7月其曾與蔣某某一起至被告公司協(xié)商聯(lián)建房事宜。針對以上三個證人的證言，被告綜合認(rèn)為：證人何某某確實經(jīng)常到被告公司，但按照上述證人的說法，原告理應(yīng)知道系爭房屋的建造情況，早就應(yīng)該向被告支付剩余聯(lián)建款了，但卻至今未付，據(jù)此，雙方之間的聯(lián)建協(xié)議應(yīng)當(dāng)解除。

另查明：2013年5月6日，被告對包括系爭房屋在內(nèi)的房屋取得上海市房地產(chǎn)權(quán)證，其中載有債權(quán)數(shù)額為140，000，000元、抵押權(quán)人為中國**銀行股份有限公司上海松江支行、債務(wù)履行期限從2006年5月19日至2009年5月18日等登記信息。

此外，原、被告于審理中確認(rèn)上述聯(lián)建房協(xié)議書項下的系爭房屋現(xiàn)在的坐落位置為上海市松江區(qū)洞涇鎮(zhèn)長浜路XXX弄XXX號XXX室、XXX室、XXX室。

以上事實，由《上海國際禮品城聯(lián)建房協(xié)議書》、收款收據(jù)、上海市房地產(chǎn)登記簿、民事判決書、證人證言以及當(dāng)事人陳述等證據(jù)證明，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為：合同是當(dāng)事人之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議，其本質(zhì)是一種合意。本案中，根據(jù)原、被告簽訂的聯(lián)建協(xié)議書的內(nèi)容，原告僅是向被告提供資金并取得建成后的房屋，其不承擔(dān)任何經(jīng)營風(fēng)險，故原、被告簽訂的聯(lián)建協(xié)議書應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋買賣合同，該合同系當(dāng)事人的真實意思表示，合法有效，原、被告應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同約定履行各自的義務(wù)?，F(xiàn)被告未按照合同約定的時間即2005年4月前向原告交付房屋，故應(yīng)當(dāng)自2005年4月1日起承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

違約金的主要功能是補償守約方因此受到的損失，本案中，原、被告作出了如被告逾期交房滿二個月則應(yīng)支付總房價的1％違約金。針對原告認(rèn)為約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)過低應(yīng)酌情調(diào)高的主張，本院認(rèn)為，根據(jù)我國合同法的規(guī)定，只有當(dāng)約定的違約金過分低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求予以適當(dāng)增加，而“過分低于”損失的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)以約定的違約金數(shù)額是否過分低于違約方的違約行為所造成的守約方的損失為標(biāo)準(zhǔn)。而本案中守約方原告的損失可以參照該類房屋的租金收益來酌情確定，且生效法律文書曾參照上海漢東禮品市場經(jīng)營管理公司向聯(lián)建戶發(fā)出的告知函確認(rèn)的租金標(biāo)準(zhǔn)，并結(jié)合原告的付款情況等將年租金標(biāo)準(zhǔn)酌定為37，000元，具有一定的參考價值?，F(xiàn)原告主張參照年租金37，000元的標(biāo)準(zhǔn)計算損失尚在合理范疇之內(nèi)，本院予以支持。

被告提出的在合同履行過程中，原告逾期支付聯(lián)建工程款的抗辯意見，本院認(rèn)為，根據(jù)雙方在合同中關(guān)于被告按工程進(jìn)度用款，以書面形式通知原告交納建筑工程費的約定，因被告提供了催款通知卻未提供郵寄憑證，且原告對于被告提供的該部分證據(jù)亦不予認(rèn)可，故對于被告的抗辯意見，本院不予采信。鑒于原告支付工程進(jìn)度款要建立在被告書面通知的基礎(chǔ)上，現(xiàn)被告無證據(jù)證明其盡到了通知義務(wù)，故本院難以認(rèn)定原告存在逾期支付聯(lián)建工程款的違約情形，被告所稱因原告逾期付款超過兩個月已導(dǎo)致協(xié)議解除的抗辯意見，本院亦不予采信。

被告除應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任外，還應(yīng)承擔(dān)繼續(xù)履行的合同義務(wù)，積極完備該房屋的竣工驗收手續(xù)，盡快使其具備交付條件，在條件成就后，及時通知原告辦理房屋交付手續(xù)，原告亦應(yīng)當(dāng)積極配合被告完成房屋的交付?，F(xiàn)被告認(rèn)為辦理系爭房屋的產(chǎn)證需要雙方相互配合，并未拒絕辦理。故對原告關(guān)于交付系爭房屋并辦理產(chǎn)證的訴請，本院予以支持。

同時，被告應(yīng)當(dāng)注銷其對系爭房屋設(shè)定的抵押登記，故本院對原告關(guān)于注銷抵押登記的訴訟請求，亦予支持。鑒于被告在與原告簽訂上述協(xié)議書并收取一定價款之后，又將包括系爭房屋在內(nèi)的房屋抵押他人，且至今仍未注銷其對系爭房屋設(shè)定的抵押負(fù)擔(dān)。加之，根據(jù)被告所提交的證據(jù)材料，其在通知原告交付系爭房屋并辦理產(chǎn)證之際，又單方向原告提出了增加價款的主張，由于原告對此未予同意，以致產(chǎn)生糾紛。因此，本院對被告關(guān)于未交付系爭房屋并辦理產(chǎn)證系因原告未配合的辯稱意見，不予采納。

至于被告提出原告的訴訟請求已超過訴訟時效的抗辯意見，本院認(rèn)為，從原、被告各自提交的證據(jù)來看，雙方對延期交房等問題一直在交涉之中，訴訟時效因當(dāng)事人一方提出要求或同意履行義務(wù)而中斷，故被告提出的時效抗辯，本院不予采信。

至于被告所提解除聯(lián)建協(xié)議的反訴請求，本院認(rèn)為，根據(jù)雙方在協(xié)議書中關(guān)于被告按工程進(jìn)度用款，以書面形式通知原告交納建筑工程費的約定，原告應(yīng)當(dāng)在被告書面通知后交納工程款，因被告提供的催款通知時間無法與郵寄憑證相對應(yīng)，且原告對于被告提供的該部分證據(jù)亦不予認(rèn)可，故本院認(rèn)定被告未按照協(xié)議書的約定履行其通知付款的義務(wù)，原告并不存在逾期支付工程款的行為。另因行使解除權(quán)會引起合同關(guān)系的重大變化，故即便原告存在逾期付款的行為，解除權(quán)亦應(yīng)當(dāng)在一定期間內(nèi)行使。現(xiàn)被告未在合理期限內(nèi)行使解除權(quán)，其解除權(quán)消滅。另，時效是否已過與合同應(yīng)否解除并無必然聯(lián)系，被告以此作為理由之一要求解除合同缺乏依據(jù)，本院不予采納。

此外，本案中，原告自愿將剩余聯(lián)建款112，000元支付給被告，本院不持異議。

據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、第一百零九條、第一百三十五條的規(guī)定，判決如下：

一、被告（反訴原告）上海松江**有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)將位于上海市松江區(qū)洞涇鎮(zhèn)長浜路XXX弄XXX號XXX室、XXX室、XXX室房屋交付原告（反訴被告）張某如；

二、被告（反訴原告）上海松江**有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)注銷位于上海市松江區(qū)洞涇鎮(zhèn)長浜路XXX弄XXX號XXX室、XXX室、XXX室房屋上的抵押登記，并協(xié)助原告（反訴被告）張某如將上述房屋的權(quán)利人變更登記至原告（反訴被告）張某如名下；

三、原告（反訴被告）張某如于本判決生效之日起十日內(nèi)支付被告（反訴原告）上海松江**有限公司購房款112，000元；

四、被告（反訴原告）上海松江**有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)償付原告（反訴被告）張某如逾期交房違約金（按37，000元／年的標(biāo)準(zhǔn)，自2005年4月1日起算至實際交房日止）；

五、駁回被告（反訴原告）上海松江**有限公司的反訴請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

案件受理費6，535元，反訴案件受理費40元，財產(chǎn)保全申請費2，820元，合計訴訟費9，395元，由被告（反訴原告）上海松江**有限公司負(fù)擔(dān)（已付40元，余款9，355元于本判決生效之日起七日內(nèi)交付本院）。

如不服本判決，可于判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審　判　長　　楊惠星

代理審判員　　方美玲

人民陪審員　　陸瑞興

二〇一五年一月十四日

書　記　員　　邵玲玲

房屋買賣合同糾紛