江蘇省南京市浦口區(qū)人民法院

民事判決書

(2015)浦民初字第2056號

原告朱某甲，男，19**年**月*日生，漢族。

委托代理人徐安銀，江蘇朗華律師事務(wù)所律師。

委托代理人高鑫，江蘇朗華律師事務(wù)所律師。

被告南京市浦口區(qū)某某管理中心，住所地在南京市浦口區(qū)江浦街道文德路**號。

法定代表人俞某某，主任。

委托代理人王志燕，江蘇博事達(dá)律師事務(wù)所律師。

第三人董某某，女，19**年*月**日生，漢族。

原告朱某甲與被告南京市浦口區(qū)某某管理中心（下稱某某管理中心）、第三人董某某確認(rèn)房屋拆遷安置補(bǔ)償合同無效及財產(chǎn)損害賠償糾紛一案，本院于2014年4月15日立案受理后，于2014年12月30日作出（2014）浦民初字第1164號民事裁定書。原告朱某甲不服判決，上訴至江蘇省南京市中級人民法院，該院于2015年5月11日作出（2015）寧民終字第2562號民事裁定書，撤銷了本院（2014）浦民初字第1164號民事裁定，將該案發(fā)回本院重審。本院另行組成合議庭，適用普通程序公開開庭進(jìn)行了審理。原告朱某甲委托代理徐安銀、被告某某管理中心委托代理人王志燕、第三人董某某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告朱某甲訴稱，南京市浦口區(qū)金湯**號房屋（原金湯街**號）系朱某甲父親朱某乙所有。1953年，南京市人民政府向朱某乙發(fā)放了房契（當(dāng)時房屋總面積約為7.15平方丈，約合79.29平方米）。朱某甲系朱某乙和朱吳氏的唯一子女，朱某乙于1960年6月20日死亡，朱吳氏于1965年3月9日死亡，朱某乙和朱吳氏生前并未對財產(chǎn)作出處理，朱某甲系兩人唯一法定繼承人。2014年3月19日，朱某甲通過合法程序取得房屋所有權(quán)證（僅原房屋前部兩間24.26平方米取得所有權(quán)證，后部兩間約28平方米由于歷史原因?qū)е陆Y(jié)構(gòu)變更沒有改建手續(xù)未予辦證）。2013年12月6日，某某管理中心發(fā)布公告，就丁家圩圩埂地塊環(huán)境綜合整治項(xiàng)目開始朱某甲上述房屋的征收工作。2013年12月19日，朱某甲委托律師向某某管理中心發(fā)出律師函，明確表明上述房屋的權(quán)屬，并提醒某某管理中心履行應(yīng)有的謹(jǐn)慎義務(wù)，防止他人冒領(lǐng)拆遷款。2014年1月9日，某某管理中心就上述律師函發(fā)出情況說明，明確表明了某某管理中心單方確認(rèn)了房屋系董某某所有。2014年3月7日，某某管理中心與董某某簽訂了拆遷補(bǔ)償協(xié)議，并發(fā)放了補(bǔ)償款。次日，某某管理中心非法拆毀了朱某甲的上述房屋。朱某甲認(rèn)為其為金湯街**號房屋的所有權(quán)人，某某管理中心與董某某簽訂的拆遷補(bǔ)償協(xié)議系無權(quán)處分，應(yīng)屬無效?，F(xiàn)請求判令：1.某某管理中心與董某某就浦口區(qū)金湯街**號房屋簽訂的拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議無效；2.某某管理中心賠償朱某甲損失60萬元；3.某某管理中心承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。

被告某某管理中心辯稱，1.原告之訴不屬于民事案件審理范圍，原告之訴屬于社會主義改造歷史遺留問題，被告提供的證據(jù)能夠證明案涉房屋已經(jīng)社會主義改造成為國家財產(chǎn)，另被告是浦口區(qū)人民政府委托的征收部門，其與第三人簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議并拆除房屋的行為是依法實(shí)施的征收行為；2.被告實(shí)施的征收行為合法，不構(gòu)成侵權(quán)；3.原告要求被告賠償60萬元沒有事實(shí)和法律依據(jù)；4.本案并非單個案件，若處理不當(dāng)可能造成不良影響。

第三人董某某辯稱，涉案房屋是公私合營作為股本金的房屋，并退還了股本金，第三人是從單位購買的涉案房屋。2002年協(xié)議簽訂后，我想去辦產(chǎn)權(quán)證，但查過后產(chǎn)權(quán)還是在朱某乙的名下，雖經(jīng)單位領(lǐng)導(dǎo)做工作，但被告不同意配合，未能辦理過戶手續(xù)。第三人曾對涉案房屋進(jìn)行了維修。

經(jīng)審理查明，位于浦口區(qū)金湯街**號的房屋于1953年辦理了房契，登記業(yè)主姓名為朱某乙（該房屋門牌后變更為浦口區(qū)金湯街**號），面積為7.15平方市丈。1959年11月18日，朱某乙領(lǐng)取了南京市浦口區(qū)糧食管理所發(fā)放的股票，金額為1042.40元，自1958年9月1日起計(jì)息。南門利民機(jī)面店在上世紀(jì)80年代的會計(jì)賬簿固定資產(chǎn)欄目中記載有”洋橋口房1200”。朱某甲系朱某乙和朱吳氏的唯一子女，朱某乙于1960年6月20日死亡，朱吳氏于1965年3月9日死亡。

2002年5月21日，南京市浦口區(qū)永豐鄉(xiāng)糧食管理所與董某某簽訂《房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，約定將金湯街**號原南門利民切面店門市部1間轉(zhuǎn)讓給董某某長期使用，董某某一次性付清轉(zhuǎn)讓費(fèi)15000元。同日，董某某支付了轉(zhuǎn)讓費(fèi)用。2006年9月6日，董某某以南京市浦口區(qū)金湯**號為經(jīng)營場所領(lǐng)取了名稱為南京市浦口區(qū)董某某煙酒百貨店的營業(yè)執(zhí)照。

2004年，朱某甲起訴南京某某工貿(mào)有限公司，要求返還涉案房產(chǎn)。2004年12月10日，朱某甲撤回起訴。

2013年12月6日，某某管理中心發(fā)布公告，要求”丁家圩埂地塊環(huán)境綜合整治”項(xiàng)目所涉被征收房屋的相關(guān)權(quán)利人，在公告發(fā)出之日起至2014年1月13日內(nèi)，持有效繼承權(quán)證明文件至某某管理中心就征收補(bǔ)償事宜進(jìn)行協(xié)商。

2013年12月19日，朱某甲委托江蘇勵拓律師事務(wù)所律師向某某管理中心發(fā)出《關(guān)于金湯街**號房屋拆遷事宜的律師函》，認(rèn)為涉案房屋系朱某甲之父朱某乙的遺產(chǎn)，仍登記在朱某乙名下，朱某甲是唯一的法定繼承人，要求某某管理中心與朱某甲協(xié)商涉案房屋的拆遷補(bǔ)償安置事宜。同時，還提供了房契、戶籍底檔、親屬關(guān)系證明復(fù)印件。2014年1月9日，某某管理中心向江蘇勵拓律師事務(wù)所發(fā)出《關(guān)于金湯街**號房屋的情況回復(fù)》，表明確認(rèn)涉案房屋所有權(quán)歸董某某所有。

2014年1月15日，某某管理中心與董某某簽訂《浦口區(qū)城市房屋征收補(bǔ)償協(xié)議》，約定：被征收房屋建筑面積為22.95平方米，補(bǔ)償金額為399950元；裝飾裝修補(bǔ)償金額為10715元；附著物補(bǔ)償金額為5952元；拆移電話補(bǔ)助費(fèi)4500元；有線電視拆移補(bǔ)助費(fèi)400元；空調(diào)拆裝補(bǔ)助費(fèi)400元；寬帶網(wǎng)拆除補(bǔ)助費(fèi)500元；太陽能熱水器拆裝補(bǔ)助費(fèi)200元；征收其他非住宅房屋的設(shè)施搬運(yùn)費(fèi)用31996元；征收營業(yè)用房的停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)用15998元，以上總計(jì)470611元。上述房屋建筑面積為22.95平方米，征收補(bǔ)償總額為470611元。2014年3月7日，董某某將上述房屋交由某某管理中心拆除。

2014年3月19日，原告領(lǐng)取了房屋所有權(quán)證，面積24.26平方米。

另查，原告之妻張某某在南門利民機(jī)面店工作至1985年退休，且已領(lǐng)取退還的股金。

庭審中，原告朱某甲陳述：所主張的損失60萬元包括拆遷補(bǔ)償款470611元，拆遷時老房產(chǎn)證與新房產(chǎn)證的面積差額部分損失（老證面積62.216平方米-24.26平方米）3408.92元/平方米=129389元。

本案爭議焦點(diǎn)是涉案房產(chǎn)在拆遷前的所有權(quán)屬于誰。

原告朱某甲為證明其享有涉案房產(chǎn)的所有權(quán)，提供了證據(jù)如下：1.1953年南京市政府向朱某乙發(fā)放的金湯街**號房屋的房契，擬證明朱某乙原系涉案房產(chǎn)所有人；2.常住人口登記卡，擬證明朱某甲系朱某乙和朱吳氏之子；3.2014年1月17日江蘇省南京市浦口公證處（2014）寧浦證民內(nèi)字第84號公證書，擬證明朱某甲系涉案房產(chǎn)的法定繼承人；4.2014年1月27日房產(chǎn)證遺失證明、2014年1月29日現(xiàn)代快報遺失公告，擬證明辦理房產(chǎn)證遺失公告；5.2014年3月19日房屋所有權(quán)證，擬證明金湯街**號房屋所有權(quán)人系原告朱某甲，面積24.26平方米；6.南京市浦口區(qū)房地產(chǎn)交易登記中心出具的《關(guān)于浦口區(qū)金湯街**號房屋登記的函》，擬證明原告依法取得產(chǎn)權(quán)證。被告對原告提供的證據(jù)真實(shí)性無異議，但認(rèn)為原告的產(chǎn)權(quán)證不合法，因?yàn)榉慨a(chǎn)局的檔案顯示測繪報告的時間是2014年3月17日，而涉案房產(chǎn)于2014年3月7日已拆除，朱某乙從他人處轉(zhuǎn)讓取得房產(chǎn)，建筑年代不是1953年。

被告某某管理中心為證明涉案房產(chǎn)所有權(quán)人不是原告，提供證據(jù)如下：1.2002年5月21日房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書、轉(zhuǎn)讓款收據(jù)，擬證明永豐鄉(xiāng)糧食管理所將涉案房屋轉(zhuǎn)讓給第三人董某某；2.2013年12月6日南京市糧食局第六分局證明1份，擬證明董某某享有涉案房產(chǎn)的所有權(quán)，永豐鄉(xiāng)糧食管理所已注銷，由南京市糧食局第六分局管理；3.2004年12月8日趙某某簽名的1959年切面店股票情況，擬證明朱某乙以案涉房產(chǎn)入股股金為1042.40元，同時入股的還有石某某；4.1959年11月18日朱某乙的入股憑證、會計(jì)賬簿，擬證明股金記載1042.40元；5.1964年5月企業(yè)登記申請書，擬證明涉案房產(chǎn)用于經(jīng)營機(jī)面店，且張某某系該機(jī)面店職工；6.1980年11月23日南京市糧食局通知、退還股金清單，擬證明上世紀(jì)八十年代涉案房產(chǎn)入股的股金已退回；7.（2004）浦民一初字第1949號案件庭審筆錄和撤訴裁定書，擬證明有孔某某、劉某、趙某某等證人證明涉案房產(chǎn)合資入股的事實(shí)。原告對被告提供的（2004）浦民一初字第1949號案件庭審筆錄的真實(shí)性無異議，但認(rèn)為證人證言及被告提供的其他證據(jù)不能證明朱某乙以涉案房產(chǎn)合資入股，涉案房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)一直登記在朱某乙名下。原告于2004年撤訴是因?yàn)樵嫒〉昧?953年房契的復(fù)印件，能證明房產(chǎn)屬于原告。

第三人董某某的意見同被告某某管理中心。

本院認(rèn)為，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。原告提供的證據(jù)能證明涉案房產(chǎn)自1953年朱某乙取得房契后一直登記在朱某乙名下，原告朱某甲依法取得涉案房屋的房產(chǎn)證，本院確認(rèn)原告朱某甲系涉案房屋的所有權(quán)人。被告提供的股票僅能證明朱某乙入股的金額，不能證明入股財產(chǎn)包括涉案房產(chǎn)的所有權(quán)，南京利民機(jī)面店的會計(jì)賬簿、被告提供的證人證言均為間接證據(jù)，被告提供的房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書也說明第三人取得的是涉案房屋的使用權(quán)，該協(xié)議與2013年12月6日南京市糧食局第六分局證明第三人取得涉案房產(chǎn)所有權(quán)相互矛盾。綜上，被告提供的證據(jù)僅能證明第三人董某某通過轉(zhuǎn)讓協(xié)議取得涉案房產(chǎn)的使用權(quán)，而不是所有權(quán)。

本院認(rèn)為，個人的合法財產(chǎn)受法律保護(hù)。關(guān)于原告要求確認(rèn)被告某某管理中心與第三人簽訂的征收補(bǔ)償協(xié)議無效的訴訟請求，原告認(rèn)為原告系涉案房產(chǎn)的所有權(quán)人，第三人無權(quán)處分涉案房產(chǎn)，被告與第三人簽訂的關(guān)于涉案房產(chǎn)的《浦口區(qū)城市房屋征收補(bǔ)償協(xié)議》無效；被告和第三人均認(rèn)為涉案房屋系社會主義改造歷史遺留問題，涉案房屋已歸國家所有，被告與第三人的拆遷補(bǔ)償協(xié)議系征收行為，原告的訴請不應(yīng)屬于民事案件審理范圍；本院認(rèn)為，第三人董某某不是涉案房屋的所有權(quán)人，無權(quán)與被告就涉案房屋簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議，故確認(rèn)被告與第三人董某某簽訂的《浦口區(qū)城市房屋征收補(bǔ)償協(xié)議》無效。關(guān)于被告和第三人認(rèn)為本案不屬于民事案件審理范圍的意見，本院認(rèn)為，原告已取得涉案房屋的產(chǎn)權(quán)證，故涉案房產(chǎn)已有明確的所有權(quán)人，不再屬于歷史遺留問題。國務(wù)院《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十六條規(guī)定，房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。補(bǔ)償決定應(yīng)當(dāng)公平，包括本條例第二十五條第一款規(guī)定的有關(guān)補(bǔ)償協(xié)議的事項(xiàng)。被征收人對補(bǔ)償決定不服，可以依法申請行政復(fù)議，也可以提起行政訴訟。本案被告沒有與涉案房產(chǎn)所有人即原告協(xié)商和簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議，而其與第三人簽訂的《浦口區(qū)城市房屋征收補(bǔ)償協(xié)議》不屬于國務(wù)院《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十六條規(guī)定的補(bǔ)償決定。本院對被告和第三人關(guān)于本案不屬于民事案件審理范圍的意見不予采納。

對原告主張被告賠償損失60萬元的訴訟請求，原告認(rèn)為被告與第三人簽訂補(bǔ)償協(xié)議，并將涉案房屋拆除，構(gòu)成侵權(quán)，被告應(yīng)當(dāng)賠償原告拆遷補(bǔ)償款470611元和拆遷時老房產(chǎn)證與新房產(chǎn)證的面積差額部分損失（老證面積62.216平方米-24.26平方米）3408.92元/平方米=129389元，被告認(rèn)為被告的征收行為合法，不構(gòu)成侵權(quán)，原告的賠償損失請求沒有事實(shí)和法律依據(jù)。本院認(rèn)為，在被告發(fā)布拆遷公告后，原告發(fā)函給被告主張涉案房屋的所有權(quán)，被告最終仍與第三人簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議，并拆除了房屋，侵犯了被告的房屋所有權(quán)。被告應(yīng)當(dāng)賠償原告的相關(guān)損失。本案原告在拆遷前并不實(shí)際居住和使用涉案房屋，且早亦收回股金，對涉案房屋不再具有經(jīng)營利益，故原告因房屋被拆除的損失應(yīng)為被征收房屋建筑面積的補(bǔ)償款，即399950元÷22.95平方米24.26平方米=422779.39元。對于原告主張的拆遷時老房產(chǎn)證與新房產(chǎn)證的面積差額部分損失，本院認(rèn)為，原告的此項(xiàng)主張沒有事實(shí)和法律依據(jù)，不予支持。

依照《中華人民共和國民法通則》第七十五條第二款、第一百一十七條、《中華人民共和國物權(quán)法》第九條、第二十九條、第三十七條、第四十二條第三款、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條的規(guī)定，判決如下：

一、確認(rèn)被告南京市浦口區(qū)某某管理中心與第三人董某某簽訂的關(guān)于南京市浦口區(qū)金湯**號房屋的《浦口區(qū)城市房屋征收補(bǔ)償協(xié)議》無效；

二、被告南京市浦口區(qū)某某管理中心于判決生效后十日內(nèi)賠償原告朱某甲損失422779.39元；

三、駁回原告朱某甲的其他訴訟請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

案件受理費(fèi)9800元，由原告朱某甲承擔(dān)2895元，被告南京市浦口區(qū)某某管理中心承擔(dān)6905元。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于江蘇省南京市中級人民法院，同時向該院（賬戶名稱：江蘇省南京市中級人民法院，開戶行名稱：中國工商銀行南京市漢口路支行，開戶行賬號：4318，開戶行地址：南京市玄武區(qū)丹鳳街19號）預(yù)交上訴案件受理費(fèi)9800元。

審　判　長　　王寵俊

審　判　員　　謝　明

代理審判員　　馬　麗

二〇一六年六月十四日

書　記　員　　胡　穎

確認(rèn)合同無效糾紛