原告朱某甲與被告南京市浦口區(qū)某某管理中心確認(rèn)合同無效糾紛一案的民事判決書

發(fā)表于:2017-02-07閱讀量:(1744)

江蘇省南京市浦口區(qū)人民法院

民事判決書

(2015)浦民初字第2056號

原告朱某甲,男,19**年**月*日生,漢族。

委托代理人徐安銀,江蘇朗華律師事務(wù)所律師。

委托代理人高鑫,江蘇朗華律師事務(wù)所律師。

被告南京市浦口區(qū)某某管理中心,住所地在南京市浦口區(qū)江浦街道文德路**號。

法定代表人俞某某,主任。

委托代理人王志燕,江蘇博事達(dá)律師事務(wù)所律師。

第三人董某某,女,19**年*月**日生,漢族。

原告朱某甲與被告南京市浦口區(qū)某某管理中心(下稱某某管理中心)、第三人董某某確認(rèn)房屋拆遷安置補(bǔ)償合同無效及財產(chǎn)損害賠償糾紛一案,本院于2014年4月15日立案受理后,于2014年12月30日作出(2014)浦民初字第1164號民事裁定書。原告朱某甲不服判決,上訴至江蘇省南京市中級人民法院,該院于2015年5月11日作出(2015)寧民終字第2562號民事裁定書,撤銷了本院(2014)浦民初字第1164號民事裁定,將該案發(fā)回本院重審。本院另行組成合議庭,適用普通程序公開開庭進(jìn)行了審理。原告朱某甲委托代理徐安銀、被告某某管理中心委托代理人王志燕、第三人董某某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告朱某甲訴稱,南京市浦口區(qū)金湯**號房屋(原金湯街**號)系朱某甲父親朱某乙所有。1953年,南京市人民政府向朱某乙發(fā)放了房契(當(dāng)時房屋總面積約為7.15平方丈,約合79.29平方米)。朱某甲系朱某乙和朱吳氏的唯一子女,朱某乙于1960年6月20日死亡,朱吳氏于1965年3月9日死亡,朱某乙和朱吳氏生前并未對財產(chǎn)作出處理,朱某甲系兩人唯一法定繼承人。2014年3月19日,朱某甲通過合法程序取得房屋所有權(quán)證(僅原房屋前部兩間24.26平方米取得所有權(quán)證,后部兩間約28平方米由于歷史原因?qū)е陆Y(jié)構(gòu)變更沒有改建手續(xù)未予辦證)。2013年12月6日,某某管理中心發(fā)布公告,就丁家圩圩埂地塊環(huán)境綜合整治項(xiàng)目開始朱某甲上述房屋的征收工作。2013年12月19日,朱某甲委托律師向某某管理中心發(fā)出律師函,明確表明上述房屋的權(quán)屬,并提醒某某管理中心履行應(yīng)有的謹(jǐn)慎義務(wù),防止他人冒領(lǐng)拆遷款。2014年1月9日,某某管理中心就上述律師函發(fā)出情況說明,明確表明了某某管理中心單方確認(rèn)了房屋系董某某所有。2014年3月7日,某某管理中心與董某某簽訂了拆遷補(bǔ)償協(xié)議,并發(fā)放了補(bǔ)償款。次日,某某管理中心非法拆毀了朱某甲的上述房屋。朱某甲認(rèn)為其為金湯街**號房屋的所有權(quán)人,某某管理中心與董某某簽訂的拆遷補(bǔ)償協(xié)議系無權(quán)處分,應(yīng)屬無效?,F(xiàn)請求判令:1.某某管理中心與董某某就浦口區(qū)金湯街**號房屋簽訂的拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議無效;2.某某管理中心賠償朱某甲損失60萬元;3.某某管理中心承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。

被告某某管理中心辯稱,1.原告之訴不屬于民事案件審理范圍,原告之訴屬于社會主義改造歷史遺留問題,被告提供的證據(jù)能夠證明案涉房屋已經(jīng)社會主義改造成為國家財產(chǎn),另被告是浦口區(qū)人民政府委托的征收部門,其與第三人簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議并拆除房屋的行為是依法實(shí)施的征收行為;2.被告實(shí)施的征收行為合法,不構(gòu)成侵權(quán);3.原告要求被告賠償60萬元沒有事實(shí)和法律依據(jù);4.本案并非單個案件,若處理不當(dāng)可能造成不良影響。

第三人董某某辯稱,涉案房屋是公私合營作為股本金的房屋,并退還了股本金,第三人是從單位購買的涉案房屋。2002年協(xié)議簽訂后,我想去辦產(chǎn)權(quán)證,但查過后產(chǎn)權(quán)還是在朱某乙的名下,雖經(jīng)單位領(lǐng)導(dǎo)做工作,但被告不同意配合,未能辦理過戶手續(xù)。第三人曾對涉案房屋進(jìn)行了維修。

經(jīng)審理查明,位于浦口區(qū)金湯街**號的房屋于1953年辦理了房契,登記業(yè)主姓名為朱某乙(該房屋門牌后變更為浦口區(qū)金湯街**號),面積為7.15平方市丈。1959年11月18日,朱某乙領(lǐng)取了南京市浦口區(qū)糧食管理所發(fā)放的股票,金額為1042.40元,自1958年9月1日起計(jì)息。南門利民機(jī)面店在上世紀(jì)80年代的會計(jì)賬簿固定資產(chǎn)欄目中記載有”洋橋口房1200”。朱某甲系朱某乙和朱吳氏的唯一子女,朱某乙于1960年6月20日死亡,朱吳氏于1965年3月9日死亡。

2002年5月21日,南京市浦口區(qū)永豐鄉(xiāng)糧食管理所與董某某簽訂《房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》,約定將金湯街**號原南門利民切面店門市部1間轉(zhuǎn)讓給董某某長期使用,董某某一次性付清轉(zhuǎn)讓費(fèi)15000元。同日,董某某支付了轉(zhuǎn)讓費(fèi)用。2006年9月6日,董某某以南京市浦口區(qū)金湯**號為經(jīng)營場所領(lǐng)取了名稱為南京市浦口區(qū)董某某煙酒百貨店的營業(yè)執(zhí)照。

2004年,朱某甲起訴南京某某工貿(mào)有限公司,要求返還涉案房產(chǎn)。2004年12月10日,朱某甲撤回起訴。

2013年12月6日,某某管理中心發(fā)布公告,要求”丁家圩埂地塊環(huán)境綜合整治”項(xiàng)目所涉被征收房屋的相關(guān)權(quán)利人,在公告發(fā)出之日起至2014年1月13日內(nèi),持有效繼承權(quán)證明文件至某某管理中心就征收補(bǔ)償事宜進(jìn)行協(xié)商。

2013年12月19日,朱某甲委托江蘇勵拓律師事務(wù)所律師向某某管理中心發(fā)出《關(guān)于金湯街**號房屋拆遷事宜的律師函》,認(rèn)為涉案房屋系朱某甲之父朱某乙的遺產(chǎn),仍登記在朱某乙名下,朱某甲是唯一的法定繼承人,要求某某管理中心與朱某甲協(xié)商涉案房屋的拆遷補(bǔ)償安置事宜。同時,還提供了房契、戶籍底檔、親屬關(guān)系證明復(fù)印件。2014年1月9日,某某管理中心向江蘇勵拓律師事務(wù)所發(fā)出《關(guān)于金湯街**號房屋的情況回復(fù)》,表明確認(rèn)涉案房屋所有權(quán)歸董某某所有。

2014年1月15日,某某管理中心與董某某簽訂《浦口區(qū)城市房屋征收補(bǔ)償協(xié)議》,約定:被征收房屋建筑面積為22.95平方米,補(bǔ)償金額為399950元;裝飾裝修補(bǔ)償金額為10715元;附著物補(bǔ)償金額為5952元;拆移電話補(bǔ)助費(fèi)4500元;有線電視拆移補(bǔ)助費(fèi)400元;空調(diào)拆裝補(bǔ)助費(fèi)400元;寬帶網(wǎng)拆除補(bǔ)助費(fèi)500元;太陽能熱水器拆裝補(bǔ)助費(fèi)200元;征收其他非住宅房屋的設(shè)施搬運(yùn)費(fèi)用31996元;征收營業(yè)用房的停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)用15998元,以上總計(jì)470611元。上述房屋建筑面積為22.95平方米,征收補(bǔ)償總額為470611元。2014年3月7日,董某某將上述房屋交由某某管理中心拆除。

2014年3月19日,原告領(lǐng)取了房屋所有權(quán)證,面積24.26平方米。

另查,原告之妻張某某在南門利民機(jī)面店工作至1985年退休,且已領(lǐng)取退還的股金。

庭審中,原告朱某甲陳述:所主張的損失60萬元包括拆遷補(bǔ)償款470611元,拆遷時老房產(chǎn)證與新房產(chǎn)證的面積差額部分損失(老證面積62.216平方米-24.26平方米)3408.92元/平方米=129389元。

本案爭議焦點(diǎn)是涉案房產(chǎn)在拆遷前的所有權(quán)屬于誰。

原告朱某甲為證明其享有涉案房產(chǎn)的所有權(quán),提供了證據(jù)如下:1.1953年南京市政府向朱某乙發(fā)放的金湯街**號房屋的房契,擬證明朱某乙原系涉案房產(chǎn)所有人;2.常住人口登記卡,擬證明朱某甲系朱某乙和朱吳氏之子;3.2014年1月17日江蘇省南京市浦口公證處(2014)寧浦證民內(nèi)字第84號公證書,擬證明朱某甲系涉案房產(chǎn)的法定繼承人;4.2014年1月27日房產(chǎn)證遺失證明、2014年1月29日現(xiàn)代快報遺失公告,擬證明辦理房產(chǎn)證遺失公告;5.2014年3月19日房屋所有權(quán)證,擬證明金湯街**號房屋所有權(quán)人系原告朱某甲,面積24.26平方米;6.南京市浦口區(qū)房地產(chǎn)交易登記中心出具的《關(guān)于浦口區(qū)金湯街**號房屋登記的函》,擬證明原告依法取得產(chǎn)權(quán)證。被告對原告提供的證據(jù)真實(shí)性無異議,但認(rèn)為原告的產(chǎn)權(quán)證不合法,因?yàn)榉慨a(chǎn)局的檔案顯示測繪報告的時間是2014年3月17日,而涉案房產(chǎn)于2014年3月7日已拆除,朱某乙從他人處轉(zhuǎn)讓取得房產(chǎn),建筑年代不是1953年。

被告某某管理中心為證明涉案房產(chǎn)所有權(quán)人不是原告,提供證據(jù)如下:1.2002年5月21日房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書、轉(zhuǎn)讓款收據(jù),擬證明永豐鄉(xiāng)糧食管理所將涉案房屋轉(zhuǎn)讓給第三人董某某;2.2013年12月6日南京市糧食局第六分局證明1份,擬證明董某某享有涉案房產(chǎn)的所有權(quán),永豐鄉(xiāng)糧食管理所已注銷,由南京市糧食局第六分局管理;3.2004年12月8日趙某某簽名的1959年切面店股票情況,擬證明朱某乙以案涉房產(chǎn)入股股金為1042.40元,同時入股的還有石某某;4.1959年11月18日朱某乙的入股憑證、會計(jì)賬簿,擬證明股金記載1042.40元;5.1964年5月企業(yè)登記申請書,擬證明涉案房產(chǎn)用于經(jīng)營機(jī)面店,且張某某系該機(jī)面店職工;6.1980年11月23日南京市糧食局通知、退還股金清單,擬證明上世紀(jì)八十年代涉案房產(chǎn)入股的股金已退回;7.(2004)浦民一初字第1949號案件庭審筆錄和撤訴裁定書,擬證明有孔某某、劉某、趙某某等證人證明涉案房產(chǎn)合資入股的事實(shí)。原告對被告提供的(2004)浦民一初字第1949號案件庭審筆錄的真實(shí)性無異議,但認(rèn)為證人證言及被告提供的其他證據(jù)不能證明朱某乙以涉案房產(chǎn)合資入股,涉案房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)一直登記在朱某乙名下。原告于2004年撤訴是因?yàn)樵嫒〉昧?953年房契的復(fù)印件,能證明房產(chǎn)屬于原告。

第三人董某某的意見同被告某某管理中心。

本院認(rèn)為,不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,經(jīng)依法登記,發(fā)生效力;未經(jīng)登記,不發(fā)生效力,但法律另有規(guī)定的除外。原告提供的證據(jù)能證明涉案房產(chǎn)自1953年朱某乙取得房契后一直登記在朱某乙名下,原告朱某甲依法取得涉案房屋的房產(chǎn)證,本院確認(rèn)原告朱某甲系涉案房屋的所有權(quán)人。被告提供的股票僅能證明朱某乙入股的金額,不能證明入股財產(chǎn)包括涉案房產(chǎn)的所有權(quán),南京利民機(jī)面店的會計(jì)賬簿、被告提供的證人證言均為間接證據(jù),被告提供的房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書也說明第三人取得的是涉案房屋的使用權(quán),該協(xié)議與2013年12月6日南京市糧食局第六分局證明第三人取得涉案房產(chǎn)所有權(quán)相互矛盾。綜上,被告提供的證據(jù)僅能證明第三人董某某通過轉(zhuǎn)讓協(xié)議取得涉案房產(chǎn)的使用權(quán),而不是所有權(quán)。

本院認(rèn)為,個人的合法財產(chǎn)受法律保護(hù)。關(guān)于原告要求確認(rèn)被告某某管理中心與第三人簽訂的征收補(bǔ)償協(xié)議無效的訴訟請求,原告認(rèn)為原告系涉案房產(chǎn)的所有權(quán)人,第三人無權(quán)處分涉案房產(chǎn),被告與第三人簽訂的關(guān)于涉案房產(chǎn)的《浦口區(qū)城市房屋征收補(bǔ)償協(xié)議》無效;被告和第三人均認(rèn)為涉案房屋系社會主義改造歷史遺留問題,涉案房屋已歸國家所有,被告與第三人的拆遷補(bǔ)償協(xié)議系征收行為,原告的訴請不應(yīng)屬于民事案件審理范圍;本院認(rèn)為,第三人董某某不是涉案房屋的所有權(quán)人,無權(quán)與被告就涉案房屋簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議,故確認(rèn)被告與第三人董某某簽訂的《浦口區(qū)城市房屋征收補(bǔ)償協(xié)議》無效。關(guān)于被告和第三人認(rèn)為本案不屬于民事案件審理范圍的意見,本院認(rèn)為,原告已取得涉案房屋的產(chǎn)權(quán)證,故涉案房產(chǎn)已有明確的所有權(quán)人,不再屬于歷史遺留問題。國務(wù)院《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十六條規(guī)定,房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議,或者被征收房屋所有人不明確的,由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣人民政府依照本條例的規(guī)定,按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定,并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。補(bǔ)償決定應(yīng)當(dāng)公平,包括本條例第二十五條第一款規(guī)定的有關(guān)補(bǔ)償協(xié)議的事項(xiàng)。被征收人對補(bǔ)償決定不服,可以依法申請行政復(fù)議,也可以提起行政訴訟。本案被告沒有與涉案房產(chǎn)所有人即原告協(xié)商和簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議,而其與第三人簽訂的《浦口區(qū)城市房屋征收補(bǔ)償協(xié)議》不屬于國務(wù)院《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十六條規(guī)定的補(bǔ)償決定。本院對被告和第三人關(guān)于本案不屬于民事案件審理范圍的意見不予采納。

對原告主張被告賠償損失60萬元的訴訟請求,原告認(rèn)為被告與第三人簽訂補(bǔ)償協(xié)議,并將涉案房屋拆除,構(gòu)成侵權(quán),被告應(yīng)當(dāng)賠償原告拆遷補(bǔ)償款470611元和拆遷時老房產(chǎn)證與新房產(chǎn)證的面積差額部分損失(老證面積62.216平方米-24.26平方米)3408.92元/平方米=129389元,被告認(rèn)為被告的征收行為合法,不構(gòu)成侵權(quán),原告的賠償損失請求沒有事實(shí)和法律依據(jù)。本院認(rèn)為,在被告發(fā)布拆遷公告后,原告發(fā)函給被告主張涉案房屋的所有權(quán),被告最終仍與第三人簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議,并拆除了房屋,侵犯了被告的房屋所有權(quán)。被告應(yīng)當(dāng)賠償原告的相關(guān)損失。本案原告在拆遷前并不實(shí)際居住和使用涉案房屋,且早亦收回股金,對涉案房屋不再具有經(jīng)營利益,故原告因房屋被拆除的損失應(yīng)為被征收房屋建筑面積的補(bǔ)償款,即399950元÷22.95平方米24.26平方米=422779.39元。對于原告主張的拆遷時老房產(chǎn)證與新房產(chǎn)證的面積差額部分損失,本院認(rèn)為,原告的此項(xiàng)主張沒有事實(shí)和法律依據(jù),不予支持。

依照《中華人民共和國民法通則》第七十五條第二款、第一百一十七條、《中華人民共和國物權(quán)法》第九條、第二十九條、第三十七條、第四十二條第三款、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條的規(guī)定,判決如下:

一、確認(rèn)被告南京市浦口區(qū)某某管理中心與第三人董某某簽訂的關(guān)于南京市浦口區(qū)金湯**號房屋的《浦口區(qū)城市房屋征收補(bǔ)償協(xié)議》無效;

二、被告南京市浦口區(qū)某某管理中心于判決生效后十日內(nèi)賠償原告朱某甲損失422779.39元;

三、駁回原告朱某甲的其他訴訟請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù),應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定,加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

案件受理費(fèi)9800元,由原告朱某甲承擔(dān)2895元,被告南京市浦口區(qū)某某管理中心承擔(dān)6905元。

如不服本判決,可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi),向本院遞交上訴狀,并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本,上訴于江蘇省南京市中級人民法院,同時向該院(賬戶名稱:江蘇省南京市中級人民法院,開戶行名稱:中國工商銀行南京市漢口路支行,開戶行賬號:4318,開戶行地址:南京市玄武區(qū)丹鳳街19號)預(yù)交上訴案件受理費(fèi)9800元。

審 判 長  王寵俊

審 判 員  謝 明

代理審判員  馬 麗

二〇一六年六月十四日

書 記 員  胡 穎

確認(rèn)合同無效糾紛  

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